Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale alors que celle-ci est nécessaire, le syndicat des copropriétaires peut, sous certaines conditions, demander la suppression des ouvrages et la remise en état des lieux.
Mais cette action n’est pas nécessairement soumise au même délai de prescription dans tous les cas.
Une distinction essentielle doit être opérée entre l’action personnelle, qui relève aujourd’hui d’un délai de prescription de 5 ans, et l’action réelle immobilière, qui peut être soumise à un délai de 30 ans lorsqu’est en cause l’appropriation d’une partie commune.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 avril 2026 (n° 24-20.769) vient illustrer cette distinction.
Une question essentielle : quelle est la nature de l’action du syndicat ?
La prescription applicable dépend notamment de ce que le syndicat cherche à faire valoir.
Lorsqu’il demande la remise en état à la suite de travaux irréguliers, il faut notamment déterminer si les travaux ont simplement affecté les parties communes ou s’ils ont conduit à une véritable appropriation d’une partie commune.
Cette distinction peut avoir une conséquence considérable sur le délai dont dispose le syndicat pour agir.
1. L’action personnelle : 5 ans aujourd’hui
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
L’article 2224 du Code civil fixe le délai de prescription des actions personnelles à 5 ans.
Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Dans le contexte de travaux réalisés en copropriété, une action en remise en état peut donc relever de ce délai lorsque les travaux portent atteinte aux parties communes sans pour autant entraîner leur appropriation.
Cela peut notamment concerner des travaux qui modifient ou affectent :
- le gros œuvre ;
- un plancher ;
- une façade ;
- certains éléments de la structure ;
- l’aspect extérieur de l’immeuble.
Mais le simple fait qu’un travail touche une partie commune ne signifie pas nécessairement qu’il y a appropriation de cette partie commune.
C’est précisément ce que rappelle l’arrêt du 16 avril 2026.
Pourquoi le délai était-il de 10 ans dans l’affaire de 2026 ?
Une précision est indispensable.
L’arrêt du 16 avril 2026 ne porte pas sur un délai de 5 ans.
Les travaux litigieux avaient été réalisés en 1993, à une époque où l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait un délai de prescription de 10 ans pour les actions personnelles relevant de ce texte.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ensuite réécrit l’article 42 et remplacé ce régime par le renvoi au délai de l’article 2224 du Code civil, soit 5 ans.
La Cour de cassation a donc appliqué à cette affaire l’ancien délai décennal.
Il serait ainsi incorrect d’écrire que la Cour de cassation a, dans cet arrêt, « décidé que le délai était de 5 ans ».
Elle a décidé que l’action était personnelle et se prescrivait, dans cette affaire, par 10 ans compte tenu du droit applicable aux faits litigieux.
2. L’action réelle immobilière : jusqu’à 30 ans
La situation est différente lorsque le copropriétaire ne se contente pas d’affecter une partie commune, mais s’en approprie une partie.
L’article 2227 du Code civil prévoit que, sous réserve de l’imprescriptibilité du droit de propriété, les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Dans ce type de situation, le litige ne porte donc plus simplement sur une atteinte aux règles de la copropriété.
Il peut porter directement sur le droit de propriété attaché à une partie commune.
C’est notamment la raison pour laquelle la jurisprudence distingue l’action personnelle de l’action réelle.
Exemple : l’annexion d’une partie commune
Imaginons qu’un copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative d’un espace commun réalise une construction qui transforme matériellement cet espace en une extension de son lot.
La question n’est alors plus seulement de savoir si les travaux ont été réalisés sans autorisation.
Il faut déterminer si le copropriétaire a, par ces travaux, approprié une partie commune.
Cette qualification peut entraîner l’application du délai trentenaire.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 20 avril 2023 (n° 21-16.733).
Dans cette affaire, une terrasse avait été édifiée sans autorisation sur l’emprise d’un terrain dont les copropriétaires bénéficiaient d’une jouissance exclusive.
La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel devait rechercher si cette terrasse constituait une appropriation des parties communes, auquel cas sa suppression pouvait relever d’une action réelle soumise à la prescription de 30 ans.
Attention : la seule présence d’une construction sur une partie commune ne suffit donc pas, à elle seule, à conclure automatiquement à l’existence d’une action réelle.
C’est précisément la qualification juridique de l’emprise qui doit être examinée.
3. L’affaire de la SCI Alpha Beach : des travaux réalisés près de 30 ans auparavant
L’arrêt du 16 avril 2026 concerne une SCI propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
En 1993, la SCI avait réuni deux lots superposés.
Pour réaliser cette réunion, elle avait notamment :
- créé une trémie dans le plancher ;
- installé un escalier circulaire ;
- réalisé des trous d’aération dans la façade.
Ces travaux affectaient donc des éléments relevant des parties communes de l’immeuble.
Près de trois décennies plus tard, le syndicat des copropriétaires a entrepris une action en justice afin d’obtenir notamment la remise en état des lieux et la suppression des travaux.
L’assignation du syndicat a été délivrée le 18 juin 2021.
La SCI a alors soulevé la prescription de l’action.
4. Le syndicat invoquait le délai de 30 ans
Pour échapper à la prescription décennale, le syndicat soutenait que les travaux constituaient une véritable appropriation des parties communes.
Son raisonnement était notamment fondé sur le fait que la création de la trémie impliquait de percer le plancher, élément relevant du gros œuvre, et portait atteinte à la structure de l’immeuble.
Le syndicat estimait donc que l’action devait être qualifiée d’action réelle immobilière, bénéficiant du délai de prescription de 30 ans prévu par l’article 2227 du Code civil.
Si cette qualification avait été retenue, l’action engagée en 2021 pour des travaux réalisés en 1993 aurait pu échapper à la prescription décennale.
Mais la Cour de cassation n’a pas retenu cette analyse.
5. La Cour de cassation : une atteinte aux parties communes n’est pas nécessairement une appropriation
C’est le principal enseignement de l’arrêt.
La Cour relève que les travaux réalisés par la SCI :
portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble,
mais qu’ils ne pouvaient pas être analysés comme une appropriation de celles-ci.
La Cour tient également compte d’un élément important du règlement de copropriété.
Celui-ci autorisait la réunion, par un même propriétaire, de deux appartements superposés.
La création de la trémie permettant de relier les deux lots ne pouvait donc pas, dans les circonstances de cette affaire, être assimilée à une appropriation d’une partie commune.
La Cour de cassation en déduit que la demande du syndicat tendant à la remise en état constituait une action personnelle.
Compte tenu de la date des travaux, cette action était soumise à l’ancien délai de 10 ans prévu par l’article 42 de la loi de 1965.
Les travaux datant de 1993 et l’action ayant été engagée en 2021, le délai était donc expiré.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du syndicat des copropriétaires. Elle condamne également le syndicat aux dépens et à verser 3 000 € à la SCI au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
6. Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Deux travaux peuvent affecter des parties communes sans produire les mêmes conséquences en matière de prescription.
Travaux affectant une partie commune
Le copropriétaire peut, par exemple, modifier ou percer un élément commun sans pour autant transformer cette partie commune en une partie privative.
Dans ce cas, l’action visant à obtenir la remise en état peut relever de l’action personnelle.
Délai actuel : 5 ans, sous réserve des règles applicables au point de départ et aux éventuelles dispositions transitoires.
Appropriation d’une partie commune
À l’inverse, lorsqu’un ouvrage conduit véritablement à l’appropriation d’une partie commune, l’action peut être qualifiée d’action réelle immobilière.
Délai : 30 ans, conformément à l’article 2227 du Code civil.
| Situation | Qualification possible | Prescription |
|---|---|---|
| Travaux affectant les parties communes sans appropriation | Action personnelle | 5 ans aujourd’hui |
| Appropriation d’une partie commune | Action réelle immobilière | 30 ans |
| Affaire jugée le 16 avril 2026 | Action personnelle | 10 ans, ancien régime |
Cette distinction est fondamentale : ce n’est pas parce qu’un copropriétaire intervient physiquement sur une partie commune qu’il se l’approprie juridiquement.
7. Quand commence la prescription ?
Le délai de prescription ne se détermine pas uniquement en regardant la date à laquelle les travaux ont été réalisés.
Pour les actions personnelles relevant de l’article 2224 du Code civil, le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
La question de la connaissance des travaux peut donc devenir déterminante.
Un travail réalisé clandestinement et découvert plusieurs années plus tard ne se traite pas nécessairement de la même manière qu’un travail parfaitement visible depuis sa réalisation.
Le syndicat doit donc être particulièrement attentif aux éléments permettant d’établir :
- la date de réalisation des travaux ;
- leur caractère visible ou non ;
- la date à laquelle le syndicat en a eu connaissance ;
- les éventuelles démarches entreprises entre-temps ;
- les actes susceptibles d’avoir une incidence sur la prescription.
Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement la formule « travaux réalisés il y a plus de cinq ans = action prescrite ».
8. Le règlement de copropriété peut également jouer un rôle déterminant
L’arrêt du 16 avril 2026 montre également l’importance du règlement de copropriété.
Dans cette affaire, le règlement autorisait la réunion de deux appartements superposés appartenant au même propriétaire.
Cette autorisation n’équivalait pas nécessairement à une autorisation générale de réaliser n’importe quel travail affectant les parties communes.
Mais elle constituait un élément important dans l’analyse de la nature des travaux et de la prétendue appropriation des parties communes.
Avant d’engager une procédure, il est donc essentiel d’examiner :
- le règlement de copropriété ;
- l’état descriptif de division ;
- les anciennes décisions d’assemblée générale ;
- les éventuelles autorisations données au copropriétaire ;
- les plans et documents techniques ;
- la nature exacte des travaux réalisés.
9. Prescription : le syndicat doit-il attendre ?
Certainement pas.
Même si la jurisprudence distingue action personnelle et action réelle, déterminer plusieurs années après la réalisation des travaux quelle qualification juridique leur donner peut être complexe.
Un copropriétaire qui modifie une façade, perce un plancher, ferme une partie commune ou construit sur une terrasse à jouissance privative ne se trouve pas nécessairement dans la même situation juridique.
La question essentielle est notamment de savoir ce qui a été fait sur la partie commune et si cette intervention constitue ou non une appropriation de celle-ci.
Pour le syndicat, attendre l’écoulement du temps est donc particulièrement risqué.
Pour le copropriétaire, à l’inverse, considérer qu’un ouvrage est définitivement régularisé parce qu’il existe depuis cinq ou dix ans peut également être dangereux.
10. Ce qu’il faut retenir de l’arrêt du 16 avril 2026
L’arrêt de la Cour de cassation ne signifie pas que tous les travaux réalisés sans autorisation deviennent impossibles à contester après cinq ans.
Son enseignement est plus précis.
La qualification juridique de l’action est déterminante.
👉 Si les travaux affectent les parties communes sans les approprier, l’action peut relever de l’action personnelle et du délai de prescription de droit commun de 5 ans aujourd’hui.
👉 Si les travaux conduisent à une appropriation d’une partie commune, l’action peut relever de l’action réelle immobilière et bénéficier du délai de 30 ans.
👉 La qualification dépend des circonstances concrètes de chaque affaire.
Dans l’affaire jugée le 16 avril 2026, le percement du plancher et les travaux réalisés en façade portaient bien atteinte aux parties communes, mais la Cour a considéré qu’ils ne constituaient pas une appropriation. L’action du syndicat était donc personnelle et, compte tenu de l’ancien droit applicable aux travaux de 1993, prescrite après dix ans.
En résumé
Affecter une partie commune ≠ s’approprier une partie commune.
Cette distinction peut déterminer si le syndicat dispose d’un délai de 5 ans ou de 30 ans pour agir dans le régime actuel.
Elle doit donc être examinée avant toute décision de poursuivre un copropriétaire ou, à l’inverse, avant de conclure qu’un travail ancien est définitivement protégé par la prescription.
Référence : Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-20.769.
Tout savoir sur la prescription des travaux non autorisés en copropriété
Un copropriétaire peut-il réaliser des travaux sur une partie commune sans accord préalable ?
Non. Tout projet modifiant une partie commune ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble requiert une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. En l’absence d’un vote favorable, le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état des lieux.
Quel est le délai général pour contester des travaux non autorisés en copropriété ?
Le délai général pour une action personnelle visant des travaux affectant les parties communes sans appropriation est de 5 ans à compter de la découverte des faits.
Quand s’applique le délai de prescription de 30 ans ?
La prescription trentenaire s’applique exclusivement aux actions réelles immobilières, c’est-à-dire aux situations où les travaux réalisés entraînent une véritable appropriation d’une partie commune par un copropriétaire à son profit.
Le percement d’un mur porteur ou d’un plancher est-il considéré comme une appropriation ?
Non, pas automatiquement. Selon la jurisprudence confirmée le 16 avril 2026, la création d’une trémie ou le percement d’un élément de structure constitue une atteinte aux parties communes mais pas une appropriation, ce qui soumet l’action au délai quinquennal et non trentenaire.
Comment prouver la date de connaissance des travaux par le syndicat ?
La preuve peut être apportée par tout moyen : courriers, procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant le problème, déclarations de sinistre auprès des assurances ou constats du syndic.
Sources juridiques
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-20.769.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 avril 2023, n° 21-16.733.
- Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
- Article 2224 du Code civil.
- Article 2227 du Code civil.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 213.
