Dans la quête de la transition énergétique des bâtiments collectifs, la ventilation occupe une place trop souvent négligée. On pense spontanément à l’isolation thermique par l’extérieur ou au remplacement de la chaudière, mais étancher un immeuble sans moderniser son système d’aération expose les occupants à un confinement préjudiciable pour la santé et le bâti. La VMC hygroréglable en copropriété constitue la solution de référence pour garantir une excellente qualité de l’air intérieur tout en maîtrisant la facture de chauffage. Qu’il s’agisse de remplacer une vieille ventilation naturelle ou de moderniser un équipement mécanique obsolète, la conversion vers la technologie hygroréglable s’inscrit au cœur des projets de rénovation globale. Entre exigences réglementaires, mécanismes de régulation de l’humidité, calcul du coût réel et modalités de vote en assemblée générale des copropriétaires, voici le guide complet pour mener à bien cette transformation au sein de votre immeuble.
Pourquoi renouveler l’air est devenu un enjeu sanitaire et technique capital
La maîtrise de la qualité de l’air intérieur au sein d’un immeuble collectif répond à une double nécessité : protéger la santé des résidents et préserver la pérennité des structures maçonnées. Dans un logement mal ventilé, les activités humaines quotidiennes (respiration, douches, cuisine, séchage du linge) génèrent plusieurs litres d’eau sous forme de vapeur chaque jour.
Lorsque cet air saturé d’humidité ne trouve pas d’échappatoire, il rencontre les surfaces froides de l’enveloppe du bâtiment. Ce phénomène déclenche la condensation superficielle et la prolifération de moisissures. Au-delà des dégradations esthétiques, ces pathologies diffusent des spores et des composés organiques volatils (COV) à l’origine de détresse respiratoire, d’allergies chroniques et d’aggravation de l’asthme chez les occupants.
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| INCIDENCES D'UN MAUVAIS RENOUVELLEMENT D'AIR |
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| Conséquences sanitaires | Conséquences techniques sur le bâtiment |
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| Accumulation de CO2 et de COV | Condensation sur les parois froides |
| Développement de spores/moisissures| Décollement des embellissements (peintures) |
| Prolifération des acariens | Surcharge d'humidité dans la maçonnerie |
| Affections respiratoires chroniques| Risque d'intoxication au CO (VMC Gaz) |
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Le cas de la VMC Gaz exige une rigueur renforcée. Ce système hybride assure non seulement l’extraction de l’air vicié des pièces d’eau, mais évacue également les produits de combustion des chaudières individuelles au gaz raccordées au réseau collectif. Une défaillance aéraulique sur une colonne VMC Gaz expose directement l’immeuble à des risques mortels d’intoxication au monoxyde de carbone.
Sur le plan réglementaire, l’arrêté du 24 mars 1982 impose un principe d’extraction mécanique continue de l’air vicié pour les logements construits à partir de cette date. Pour les copropriétés plus anciennes construites avant 1982, dotées d’une simple ventilation naturelle par grille traversante ou conduits maçonnés, le passage à la ventilation mécanique contrôlée est la première condition de réussite de toute rénovation énergétique globale.
Comment fonctionne la VMC hygroréglable : technologies Hygro A et Hygro B
Contrairement à la VMC autoréglable classique qui extrait un volume d’air constant quelles que soient les conditions réelles d’occupation, la ventilation mécanique contrôlée hygroréglable module ses débits d’air en fonction du taux d’humidité relative détecté dans les pièces.
Cette détection ne consomme pas d’électricité complémentaire : elle repose sur des tresses en tissu synthétique réactif (généralement en polyamide) intégrées dans les organes de régulation. Lorsque l’humidité augmente, le tissu se dilate et ouvre le clapet d’aération. Lorsque l’air asséché revient à la normale, le tissu se rétracte et réduit la section de passage d’air.
Comparatif technique : Hygro A versus Hygro B
La réglementation technique et les référentiels de rénovation distinguent deux configurations principales d’installation hygroréglable simple flux :
| Composant | VMC Hygro A | VMC Hygro B |
| Entrées d’air (pièces principales) | Fixes (autoréglables, débit constant) | Hygroréglables (modulées selon l’humidité) |
| Bouches d’extraction (pièces d’eau) | Hygroréglables (modulées selon l’humidité) | Hygroréglables (modulées selon l’humidité) |
| Mécanisme d’ouverture | Tresse réactive uniquement en extraction | Tresses réactives en entrée et extraction |
| Performance thermique globale | Réduction modérée des pertes d’air | Réduction maximale des déperditions thermiques |
Le fonctionnement détaillé de la technologie Hygro B
Dans un système Hygro B, l’ajustement est global :
- En période d’inoccupation ou d’activité calme : Le taux d’humidité demeure bas. Les entrées d’air des chambres et du séjour ainsi que les bouches de la salle de bains ou de la cuisine se referment pour n’assurer que le renouvellement d’air minimal nécessaire à l’hygiène.
- En période de production de vapeur d’eau : Lors de l’utilisation de la douche ou de la cuisson, l’humidité augmente instantanément. Les bouches d’extraction s’ouvrent au maximum pour évacuer l’air chargé de vapeur d’eau. Les entrées d’air ajustent le balayage sans créer de courants d’air froid excessifs dans les pièces de vie.
Grâce à cette double régulation, la VMC Hygro B constitue l’équipement privilégié des audits thermiques. En limitant le volume d’air chaud inutilement rejeté à l’extérieur pendant la période de chauffe hivernale, elle permet de diminuer de 40 % à 50 % les pertes thermiques strictement imputables à la ventilation par rapport à un système autoréglable.
La place stratégique de la ventilation dans le parcours de rénovation globale
Traiter l’isolation thermique d’un immeuble sans revoir le système de ventilation constitue une erreur de conception majeure. Les travaux d’isolation par l’extérieur (ITE), la réfection des toitures terrasses et le remplacement des fenêtres d’origine par des menuiseries étanches transforment le bâtiment en un contenant hermétique.
Sans modernisation conjointe des réseaux d’extraction d’air, l’humidité produite à l’intérieur se retrouve piégée, ce qui dégrade l’isolation, crée des ponts thermiques aux angles des murs et détruit la qualité de l’air. C’est pourquoi la ventilation doit être pensée concomitamment à l’enveloppe, avant de procéder au redimensionnement de la chaufferie collective.
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│ RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE GLOBALE │
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│ PRIORITÉ 1 : ENVELOPPE │ │ PRIORITÉ 2 : ÉQUIPEMENTS │
│ * Isolation Murs & Toitures │ │ * Chauffage collectif │
│ * Menuiseries extérieures │───────────────►│ * Eau Chaude Sanitaire (ECS)│
│ * VENTILATION MÉCANIQUE │ │ * Régulation & Calorifugeage│
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Outils de diagnostic préalable
Pour structurer le projet, la copropriété doit réaliser un bilan d’ingénierie préliminaire :
- Le Diagnostic Technique Global (DTG) ou l’Audit Énergétique : Ces diagnostics évaluent l’état général des réseaux aérauliques existants, mesurent les débits, cartographient les fuites et simulent les économies d’énergie générées par la bascule en VMC hygroréglable.
- Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : Rendu progressif pour toutes les copropriétés selon leur taille, le PPPT planifie sur dix ans les chantiers d’entretien et de performance énergétique. Y inscrire la VMC permet d’éviter les interventions en urgence en cas de panne de moteur en toiture.
Calendrier de la loi Climat et Résilience et valeur verte
Pour les copropriétaires bailleurs, l’amélioration du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’inscrit dans un calendrier légal d’indécence énergétique strict :
- Gel des loyers pour les étiquettes F et G depuis le 24 août 2022.
- Interdiction de louer appliquée aux logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (depuis 2023), puis étendue aux logements classés G (depuis 2025), F (2028) et E (2034).
L’installation d’une VMC hygroréglable combinée à l’isolation de l’enveloppe facilite le saut d’étiquette indispensable pour sortir de la catégorie des passoires énergétiques. Sur le plan patrimonial, les études notariales démontrent qu’un logement bénéficiant d’une étiquette A ou B enregistre une valeur verte accrue, se vendant entre 8 % et 33 % plus cher qu’un bien équivalent classé F ou G.
Procédure juridique et vote des travaux en Assemblée Générale
Le réseau de ventilation mécanique collective comprend à la fois des parties communes (caisson d’extraction en toiture, motoventilateurs, colonnes verticales d’extraction) et des parties privatives (bouches d’extraction murales dans les cuisines/salles de bains, entrées d’air posées sur les fenêtres des chambres et séjours).
Toute décision d’altération ou d’amélioration des équipements communs de ventilation relevait historiquement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Règles de majorité et passerelle de vote
Les règles de majorité applicables pour les travaux de ventilation s’articulent ainsi :
- Vote initial à l’Article 25 : Les travaux d’économie d’énergie sur les équipements communs requièrent la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat (présents, représentés et absents).
- Passerelle de l’Article 25-1 : Si le projet soumis au vote de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue, mais réunit au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).
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│ VOTE ART. 25 en AG │
│ (Majorité absolue de │
│ tous les tantièmes) │
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[Projet adopté à l'Art. 25] [Projet rejeté à l'Art. 25]
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Score ≥ 1/3 de toutes les voix ?
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( OUI ) ( NON )
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│ SECOND VOTE │ Dossier à revoir]
│ IMMÉDIAT ART. 24 │
│ (Majorité simple │
│ des exprimés) │
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Le rôle clé de l’AMO, du maître d’œuvre et du syndic
- Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) : L’accompagnement par un opérateur AMO agréé est obligatoire pour constituer le dossier technique et déposer la demande de subvention globale MaPrimeRénov’ Copropriété auprès de l’Anah.
- Maître d’Œuvre (MOE) : Pour les chantiers d’ampleur dont le montant des travaux dépasse 100 000 €, le recours à un maître d’œuvre (bureau d’études thermiques ou architecte) garantit la rédaction des cahiers des charges (CCTP) et la conformité de la réception de chantier.
- Syndic de copropriété : Mandataire de la copropriété, le syndic passe les contrats votés en AG, perçoit l’enveloppe de subventions attribuée à la copropriété et répartit le solde des charges entre les copropriétaires selon la grille de tantièmes généraux (ou tantièmes de charges équipement selon le règlement de copropriété).
Déroulement chronologique du projet en 5 étapes
1.Phase 1 : Préparation et mobilisation:Durée moyenne : 3 à 6 mois.
Création d’un comité de suivi au sein du conseil syndical, consultation d’un conseiller Espace Conseil France Rénov’, inscription de l’immeuble sur la plateforme CoachCopro.
2.Phase 2 : Diagnostics et audit:Vote en AG à l’article 24.
Vote et réalisation de l’audit énergétique ou du DTG. Validation de l’opportunité de transformation aéraulique vers la VMC hygroréglable.
3.Phase 3 : Conception et ingénierie:Vote des contrats AMO et MOE.
Désignation de l’AMO et du maître d’œuvre. Conception détaillée des gaines, dimensionnement des motoventilateurs et lancement de l’appel d’offres auprès d’entreprises qualifiées RGE.
4.Phase 4 : Vote des travaux et chantier:Vote en AG aux articles 25 / 25-1.
Approbation des devis et du plan de financement global. Instruction du dossier d’aides Anah par le syndic, exécution des travaux, remplacement des caissons et livraison du chantier.
5.Phase 5 : Suivi et maintenance:Post-réception.
Clôture des comptes de travaux, versement effectif des primes aux copropriétaires et souscription du contrat d’entretien périodique obligatoire.
Budget à prévoir et coût réel par logement
Le coût global de transformation ou de réhabilitation d’un réseau de ventilation collective varie selon l’architecture du bâtiment, l’accessibilité des toitures et le type de conduits existants (conduits Shunt, maçonneries anciennes ou gaines métalliques).
Ordres de grandeur des prix constatés
| Système de ventilation retenu | Estimation coût en neuf (par logement) | Estimation coût en rénovation (par logement) |
| VMC simple flux autoréglable | ~ 500 € HT | 750 € HT à 1 000 € HT |
| VMC simple flux hygroréglable | 350 € HT à 700 € HT | 1 200 € HT à 1 800 € HT |
| VMC double flux collective | ~ 2 300 € HT | 3 450 € HT à 4 600 € HT |
Note de cadrage : Dans un projet d’isolation et de rénovation énergétique d’ensemble intégrant la VMC, l’Anah estime l’enveloppe globale de travaux entre 15 000 € HT et 40 000 € HT par lot privatif.
Les facteurs de variation du prix en rénovation
Plusieurs contraintes techniques influencent le devis final lors de la pose d’une VMC hygroréglable :
- L’état des conduits existants : La réutilisation de conduits maçonné anciens (type Shunt ou Alsace) nécessite un contrôle de vacuité par caméra. Si les conduits sont altérés, un chemisage ou l’adaptation à un système de VMC basse pression est indispensable.
- La création de faux-plafonds ou coffrages : En l’absence de gaines techniques d’origine, le passage des nouvelles colonnes d’extraction impose des interventions de maçonnerie ou de plâtrerie dans les parties communes et les pièces d’eau privatives.
- La remise aux normes électriques : Les lignes d’alimentation alimentant les caissons de ventilation en toiture-terrasse ou en combles doivent être sécurisées et dotées d’organes de coupure de proximité.
- La configuration d’accès en toiture : Les manutentions pour le démontage des anciens extracteurs et l’installation de caissons neufs à basse consommation nécessitent parfois le recours à du levage spécifique.
Dispositifs d’aides financières et subventions mobilisables
Le plan de financement collectif associe plusieurs dispositifs d’aides publiques et de primes privées afin de réduire significativement le reste à charge pour chaque copropriétaire.
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| STRUCTURE DE FINANCEMENT CUMULABLE (ANAH 2026) |
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| 1. Subvention collective MaPrimeRénov' Copropriété (30 % à 45 % du montant HT) |
| 2. Primes Certificats d'Économies d'Énergie (CEE : Fiche BAR-TH-127) |
| 3. TVA à taux réduit de 5,5 % sur les travaux et fournitures |
| 4. Financement du solde collectif via l'Éco-PTZ collectif (jusqu'à 50 000 €/lot) |
| 5. Abondements individuels Anah : 1 500 € (modestes) / 3 000 € (très modestes) |
| 6. Prise en charge de la mission AMO à hauteur de 50 % (selon barème Anah) |
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1. MaPrimeRénov’ Copropriété
Accordée directement au Syndicat des Copropriétaires par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat), cette aide est versée à la condition que les travaux apportent un gain énergétique minimal :
- Taux de prise en charge de 30 % du montant HT des travaux pour un gain énergétique d’au moins 35 %.
- Taux de prise en charge de 45 % du montant HT des travaux si le gain énergétique atteint ou dépasse 50 %.
- Plafond des dépense finançables : 25 000 € HT par logement.
- Bonifications spécifiques :
- Bonus copropriété fragile (+ 20 %) : Si l’immeuble présente un taux d’impayés de charges supérieur ou égal à 8 %.
- Bonus sortie de passoire (+ 10 %) : Lorsque les travaux permettent de faire passer l’immeuble d’une étiquette F ou G à une classe D au minimum.
- Dérogation petites copropriétés (≤ 20 lots) : Pour les petits immeubles où l’atteinte de 35 % de gain global est techniquement complexe, le seuil de gain énergétique exigible est ramené à 15 %.
Conditions d’accès : L’immeuble doit être construit depuis plus de 15 ans, immatriculé au registre national des copropriétés, être composé d’au moins 75 % de résidences principales (ou 65 % pour les copropriétés ≤ 20 lots) et confier les travaux à des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
2. Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Les fiches d’opérations standardisées permettent de valoriser les travaux de ventilation auprès des obligés de l’énergie :
- Fiche BAR-TH-127 : Concerne spécifiquement le remplacement ou la mise en place d’une VMC simple flux hygroréglable collective. L’aide est calculée en kWh cumac selon la zone climatique de l’immeuble et le type de chauffage.
- Fiche BAR-TH-125 : Régit la VMC double flux collective (éligible jusqu’au 1er juillet 2028).
3. TVA à 5,5 % et Éco-PTZ collectif
- TVA à taux réduit : L’ensemble des travaux de fourniture et de pose de la VMC hygroréglable bénéficie de la TVA réduite à 5,5 % (article 278-0 bis A du Code général des impôts).
- Éco-PTZ collectif : Le syndic peut souscrire un prêt à taux zéro pour le compte du syndicat, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, afin de financer le reste à charge sans avances de trésorerie individuelles préalables (jusqu’à 50 000 € par logement en cas de rénovation globale).
4. Primes individuelles et prise en charge de l’AMO
- Abondement individuel Anah : Les copropriétaires aux ressources « très modestes » perçoivent une prime complémentaire de 3 000 €, et les ménages « modestes » une prime de 1 500 €.
- Financement de l’AMO : L’Anah subventionne la mission de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage à hauteur de 50 % (dans la limite de 600 € HT par lot pour les immeubles de plus de 20 lots, et jusqu’à 1 000 € HT par lot pour les copropriétés ≤ 20 lots, avec un plancher minimal de prise en charge de 3 000 €).
Mises en garde techniques, équilibrage et obligations de maintenance
L’installation de matériels hygroréglables performants ne garantit pas à elle seule l’efficacité du renouvellement d’air si les règles élémentaires d’aéraulique sont négligées lors de l’exécution.
Recommandations de pose lors du chantier
- Pose des entrées d’air et obturation des anciennes grilles : Des entrées d’air hygroréglables neuves doivent être installées en partie haute des menuiseries ou coffre de volet roulant des pièces sèches. À l’inverse, l’ensemble des anciennes grilles murales donnant directement sur l’extérieur dans les pièces d’eau doivent être scellées pour ne pas créer d’infiltrations паразиtes qui annuleraient le tirage.
- Détalonnage impératif des portes intérieures : Pour permettre le balayage de l’air de la chambre vers la salle de bains, les portes intérieures du logement doivent présenter un vide sanitaire en partie basse (rabotage de 1 à 2 cm).
- Équilibrage des débits sur la colonne : Le maître d’œuvre doit vérifier la dépression mesurée aux bouches d’extraction du dernier étage et du rez-de-chaussée afin d’éviter un sur-tirage en bas de colonne et un sous-tirage dans les étages élevés.
Cadre réglementaire de maintenance et contrôle périodique
Le maintien des performances aérauliques et la prévention des risques d’incendie nécessitent un entretien régulier.
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| CADRE DE MAINTENANCE ET CONTRÔLE RÉGLEMENTAIRE |
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| Typologie d'installation | Exigence réglementaire & Référentiel |
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| VMC collective classique (non-gaz) | Contrôle professionnel conseillé TOUS LES 3 |
| | ANS par l'ADEME (prévention encrassement, |
| | maintien des débits, sécurité incendie). |
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| VMC Gaz | Entretien ANNUEL STRICTEMENT OBLIGATOIRE |
| | (Arrêté ministériel / Responsabilité directe|
| | du Syndic). Évacuation du monoxyde de carbone|
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- VMC collective classique : L’ADEME préconise un contrôle complet tous les 3 ans comprenant le dépoussiérage des caissons, la mesure des débits d’extraction, la tension des courroies et le remplacement éventuel des filtres. Les résidents doivent quant à eux nettoyer leurs bouches d’extraction et entrées d’air à l’eau savonneuse une à deux fois par an.
- VMC Gaz : L’entretien et la vérification des Dispositifs de Sécurité Collective (DSC) sont strictement annuels et obligatoires (arrêté du 30 mai 1989). Le syndic engage sa responsabilité civile et pénale en cas de défaut de souscription du contrat d’entretien dédié.
Synthèse et plan d’action pour le conseil syndical
Moderniser la ventilation d’un immeuble collectif représente l’un des investissements de rénovation les plus rentables : le confort hygrothermique est amélioré dès la fin des travaux, la valeur patrimoniale du bâtiment est sécurisée et les consommations de chauffage diminuent durablement.
Pour concrétiser ce projet dans votre copropriété, suivez ces actions prioritaires :
- Prenez contact avec un conseiller France Rénov’ de votre secteur afin de valider le cadre méthodologique et financier.
- Inscrivez la copropriété sur la plateforme CoachCopro pour accéder aux retours d’expérience et aux référentiels de cahiers des charges.
- Inscrivez au vote de la prochaine assemblée générale la réalisation d’un audit énergétique / DTG ainsi que la désignation d’un opérateur qualifié d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).
Foire aux questions
Quelle est la différence majeure entre une VMC Hygro A et une VMC Hygro B ?
Dans une VMC Hygro A, seules les bouches d’extraction situées dans les pièces d’eau (cuisine, salle de bains, WC) ajustent leur ouverture selon l’humidité. Les entrées d’air dans les chambres et le séjour restent à débit fixe. Dans une VMC Hygro B, les entrées d’air et les bouches d’extraction sont toutes réactives à l’humidité, ce qui maximise la réduction des pertes thermiques et offre de meilleures économies d’énergie.
Est-il possible d’installer une VMC hygroréglable dans un immeuble équipé de conduits Shunt ?
Oui, mais cela nécessite une étude préalable de la vacuité et de l’étanchéité des conduits maçonné. Si les conduits anciens ne supportent pas les pressions d’une VMC classique, on a recours à une VMC hygroréglable basse pression spécialement conçue pour s’adapter aux gaines individuelles ou collectives anciennes sans générer d’infiltrations ou de sifflements acoustiques.
Quelle majorité est nécessaire pour voter des travaux de VMC en assemblée générale ?
Le vote s’effectue à la majorité absolue de tous les copropriétaires prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si le projet obtient au moins le tiers des voix de la copropriété sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut intervenir immédiatement au cours de la même assemblée générale à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 25-1).
Peut-on fermer ou boucher les entrées d’air en hiver pour économiser du chauffage ?
C’est une erreur fréquente et dommageable. Obstruer les entrées d’air perturbe le balayage de l’immeuble, augmente le taux d’humidité ambiant, favorise la condensation sur les murs et peut provoquer le surchauffe ou la détérioration des motoventilateurs collectifs. La technologie hygroréglable réduit déjà automatiquement le passage d’air froid en période sèche sans qu’il soit besoin de boucher les grilles.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 24, 25 et 25-1 sur les règles de majorité) : Legifrance.gouv.fr
- Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements : Service-Public.fr
- Guide des aides financières et MaPrimeRénov’ Copropriété 2026 : Anah.fr
- Fiches d’opérations standardisées CEE (BAR-TH-127 VMC Hygroréglable) : Ministère de la Transition Énergétique
- Recommandations techniques et entretien de la ventilation en collectif : ADEME.fr
