En France, les petites copropriétés comportant 20 lots ou moins représentent près de 80 % de l’ensemble des résidences sous le statut de la copropriété. Longtemps restées à l’écart des grands programmes nationaux de réhabilitation conçus prioritairement pour les grands ensembles chauffés au gaz ou au fioul, ces petites résidences se retrouvent aujourd’hui confrontées à des défis d’organisation, de gouvernance et de financement d’une ampleur inédite.
L’année 2026 constitue une étape décisive pour les petites copropriétés. Entre la généralisation de l’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif et la mise en œuvre de dispositifs d’accompagnement financier ajustés, les propriétaires d’immeubles collectifs doivent engager la transformation de leur patrimoine. Ce guide détaille l’état du droit applicable en 2026, les mécanismes d’aides collectives et individuelles accessibles, ainsi que la trajectoire opérationnelle à suivre en assemblée générale.
1. Pourquoi l’année 2026 constitue-t-elle un tournant réglementaire ?
La législation sur la transition écologique du secteur résidentiel s’appuie principalement sur la loi 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience à ses effets, dite loi « Climat et Résilience ». Ce texte fixe un calendrier progressif qui touche désormais de plein fouet l’ensemble des petites résidences.
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| CALENDRIER DES OBLIGATIONS ET INTERDICTIONS EN COPROPRIÉTÉ |
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| 1er janv. 2024 : DPE collectif obligatoire (> 200 lots) |
| 1er janv. 2025 : DPE collectif obligatoire (51 à 200 lots) |
| Interdiction de louer les logements étiquetés G |
| 1er janv. 2026 : DPE collectif obligatoire (<= 50 lots) |
| 1er janv. 2028 : Interdiction de louer les logements étiquetés F |
| 1er janv. 2034 : Interdiction de louer les logements étiquetés E |
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La généralisation du DPE collectif aux immeubles de 50 lots et moins
Conformément aux dispositions de l’article L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la réalisation d’un DPE collectif est devenue progressivement obligatoire pour tous les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Après les grandes et moyennes copropriétés, la dernière étape du calendrier s’est achevée le 1er janvier 2026 : l’obligation concerne à présent les petites structures de 50 lots et moins, y compris les immeubles de 2 à 20 lots.
Ce diagnostic collectif fournit une évaluation globale de la consommation d’énergie primaire de l’immeuble et de ses émissions de gaz à effet de serre. Il décline également une étiquette énergétique globale à l’échelle du bâtiment et propose des recommandations de travaux prioritaires. Lorsqu’un DPE collectif valide est réalisé, il permet de générer à moindre coût les DPE individuels pour chaque appartement de la copropriété, simplifiant les démarches des propriétaires bailleurs et vendeurs.
L’obligation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
L’article L. 731-1 du CCH impose aux syndicats de copropriétaires l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation de plus de 15 ans. Ce document repose sur une analyse approfondie du bâti et des équipements collectifs, couplée aux conclusions du DPE collectif ou d’un audit énergétique.
Le PPT a pour objectif d’établir :
- Un inventaire de l’état général du bâtiment et de ses équipements collectifs ;
- Une programmation des travaux d’entretien, de conservation et d’amélioration de la performance énergétique échelonnée sur les dix années à venir ;
- Une estimation du coût des interventions et une proposition de calendrier d’exécution prioritaires.
Pour financer la réalisation de ces travaux programmés, les copropriétaires doivent alimenter obligatoirement un fonds de travaux. La cotisation annuelle minimale versée par chaque copropriétaire s’élève à au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ou 5 % du budget prévisionnel annuel en l’absence d’adoption d’un PPT.
L’impact de la décence énergétique sur les bailleurs
L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs intègre la performance énergétique parmi les critères de décence d’un logement. Les seuils de consommation d’énergie primaire maximale créent un calendrier d’interdiction de mise en location :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements de classe G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements de classe F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements de classe E.
Pour les propriétaires bailleurs possédant un appartement au sein d’une petite copropriété classée comme passoire thermique (étiquettes F ou G), la réalisation de travaux de rénovation énergétique collective ou individuelle représente une impérieuse nécessité juridique pour maintenir la mise en location de leur bien sans risque de suspension du versement des loyers par le juge.
2. Quelles sont les difficultés structurelles des petites copropriétés ?
La rénovation énergétique des petites copropriétés de 20 lots et moins se heurte à des contraintes économiques, administratives et techniques d’une nature différente de celles observées dans les grandes résidences.
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│ MODES DE GESTION EN PETITE COPRO │
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│ Syndic professionnel │ │ Syndic bénévole/coop │
│ (60 % à 70 % des cas) │ │ (30 % à 40 % des cas) │
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│ │
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│ - Gestion centralisée standard │ │ - Proximité des échanges │
│ - Facturation spécifique de l'AMO │ │ - Charge administrative élevée │
│ - Risque de désintérêt des cabinets │ │ - Manque de formation juridique/RGE │
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Les modes de gouvernance et l’absence récurrente de syndic professionnel
Selon les observations des observatoires régionaux de l’habitat, environ 30 % à 40 % des copropriétés de moins de 10 lots fonctionnent sous le régime du syndic bénévole ou du syndic coopératif (articles 17-1 et 17-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965). Si cette organisation réduit les charges de gestion courante, elle repose sur l’engagement personnel d’un ou deux copropriétaires.
Ces administrateurs bénévoles manquent souvent du temps et des compétences juridiques et financières nécessaires pour monter des dossiers de subvention complexes. À l’inverse, lorsque ces petites résidences sont gérées par des syndics professionnels, elles souffrent parfois d’un manque d’investissement de la part de cabinets dont le modèle économique est adapté à des structures générant des honoraires plus élevés.
Le coût fixe par logement et l’effet d’échelle défavorable
Dans la rénovation de bâtiments collectifs, une part importante de la facture globale repose sur des coûts fixes indépendants du nombre d’appartements :
- L’installation et la location d’un échafaudage en milieu urbain ;
- Les frais d’ingénierie, d’architecture et de maîtrise d’œuvre ;
- Les coûts administratifs de montage financier et d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) ;
- L’intervention des entreprises d’assurance (dommages-ouvrage).
Faute de pouvoir diluer ces frais sur 50 ou 100 logements, la quote-part moyenne par copropriétaire dans un immeuble de 6 lots est systématiquement plus élevée que dans une grande copropriété pour des prestations strictement équivalentes. Les devis individuels peuvent dépasser 30 000 € à 50 000 € par logement, ce qui crée une barrière psychologique et financière majeure lors des délibérations.
La prédominance du chauffage électrique individuel
De nombreux petits immeubles construits ou rénovés entre 1975 et 2000 sont équipés de convecteurs électriques individuels et de ballons d’eau chaude privatifs. Dans ce schéma technique, l’immeuble ne dispose d’aucune chaufferie collective.
Cette configuration crée deux difficultés techniques principales :
- Atteinte des seuils de gain énergétique : L’isolation thermique des murs par l’extérieur (ITE) et de la toiture sur un bâtiment à chauffage électrique individuel ne suffit pas toujours à atteindre le seuil de 35 % d’économie d’énergie primaire traditionnellement exigé par le programme MaPrimeRénov’ Copropriété. La méthode de calcul réglementaire (Th-C-E ex) pénalise l’électricité en raison du coefficient de conversion en énergie primaire (fixé à 2,3 pour l’électricité).
- Transfert de décision : La modification du système de chauffage individuel dépend du choix personnel de chaque résident. Il est juridiquement impossible de contraintre un propriétaire à remplacer ses émetteurs privatifs si le syndicat des copropriétaires décide uniquement d’isoler l’enveloppe extérieure.
3. Le cadre juridique des votes en assemblée générale
Pour engager des travaux de rénovation énergétique, le syndicat des copropriétaires doit voter l’approbation du projet et son plan de financement en assemblée générale (AG) dans les conditions de majorité fixées par la loi du 10 juillet 1965.
Synthèse des règles de majorité applicables
| Type de décision | Article de la loi du 10 juillet 1965 | Règle de calcul des voix | Application aux travaux d’économie d’énergie |
| Majorité simple | Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et absents ne sont pas comptabilisés. | Travaux d’entretien courant, réfection à l’identique, études préalables (DPE, audit) et votes sur la passerelle de l’article 25-1. |
| Majorité absolue | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (présents, représentés et absents). | Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (isolation, chauffage collectif), adoption du PPT. |
| Double majorité | Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. | Travaux de transformation ou d’amélioration substantielle modifiant la destination de l’immeuble. |
Le fonctionnement des passerelles de vote (Article 25-1)
Afin d’éviter le blocage systématique des décisions d’intérêt général dues à l’absentéisme des copropriétaires, le législateur a prévu un mécanisme de second vote simplifié à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’un projet de travaux de rénovation énergétique est soumis au vote de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 25 (majorité absolue) :
- Si la résolution obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétairescomposant le syndicat (soit au moins 334 millièmes dans une copropriété comptant 1 000 millièmes), l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote au cours de la même réunion.Ce second vote s’effectue à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés).
- Si la résolution n’a pas recueilli le tiers des voix, mais a obtenu un score inférieur, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai maximal de trois mois pour voter à la majorité simple de l’article 24.
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│ VOTE DE TRAVAUX (ARTICLE 25) │
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│ >= 50 % + 1 │ │ 33,3 % à 49,9 % │ │ < 33,3 % │
│ de TOUTES les │ │ des voix de │ │ des voix de │
│ voix │ │ tous les copros │ │ tous les copros│
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│ │ │
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│ RÉSOLUTION │ │ PASSERELLE │ │ RÉSOLUTION │
│ ADOPTÉE │ │ ARTICLE 25-1 │ │ REJETÉE │
└─────────────────┘ │ (Second vote │ └─────────────────┘
│ immédiat à │
│ l'article 24) │
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Attention : Pour pouvoir appliquer la passerelle de l’article 25-1 en séance, la convocation de l’assemblée générale transmise par le syndic doit obligatoirement mentionner la possibilité de recourir à ce second vote. Le défaut de cette mention dans l’ordre du jour entraîne la nullité de la délibération.
4. Les dispositifs de financement applicables en 2026
Le plan de financement collectif d’un projet de rénovation repose sur la superposition de subventions nationales, de primes énergétiques et de prêts bonifiés.
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| ARCHITECTURE DU PLAN DE FINANCEMENT D'UNE RENOVATION DE COPROPRIÉTÉ |
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| [ AIDE COLLECTIVE SOCLE ] MaPrimeRénov' Copropriété (ANAH) |
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| [ PRIMES COMPLÉMENTAIRES ] Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) |
| Aides des collectivités locales |
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| [ BONIFICATIONS INDIVIDUAT. ] Abondements ménages modestes / très mod.|
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| [ FINANCEMENT DU RESTE À CHARGE ] Éco-PTZ Collectif ou individuel |
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Le régime MaPrimeRénov’ Copropriété de l’ANAH
Géré par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété constitue la subvention principale pour la réhabilitation des parties communes et des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives.
Conditions collectives d’éligibilité :
- L’immeuble doit être immatriculé au registre national des copropriétés ;
- La copropriété doit comporter au moins 75 % de lots principaux destinés à l’usage d’habitation principale ;
- Les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
- Le projet doit obligatoirement s’accompagner d’une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) financée en partie par l’ANAH.
Barème d’indemnisation et bonus :
- Subvention de base : L’aide prend en charge 30 % à 45 % du montant HT des travaux éligibles, selon le niveau d’ambition énergétique atteint. Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 25 000 € HT par logement.
- Condition de gain énergétique : Le projet doit garantir un gain d’au moins 35 % de consommation d’énergie primaire globale. (Note : Un régime expérimental dérogatoire de l’ANAH permet un seuil de gain réduit à 15 % uniquement pour les copropriétés de 20 lots et moins situées dans le périmètre d’une Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat – OPAH-RU).
- Bonus Sortie de passoire thermique : Une bonification supplémentaire de 10 % est accordée si la réalisation du programme permet d’élever l’étiquette énergétique de l’immeuble d’une classe F ou G vers une classe D ou supérieure.
- Bonus Copropriété fragile : Un abondement de 20 % du coût des travaux est versé si la copropriété présente un taux d’impayés supérieur à 8 % ou si elle est située dans un quartier renouvellement urbain (NPNRU).
Abondements individuels pour les ménages sous plafonds de ressources :
En plus de la subvention collective versée au syndicat des copropriétaires, les propriétaires occupants à revenus modestes ou très modestes bénéficient d’une prime individuelle versée par l’ANAH :
- Ménages très modestes : 3 000 € par logement ;
- Ménages modestes : 1 500 € par logement.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Le dispositif des CEE impose aux fournisseurs d’énergie (« les obligés ») de financer des actions de sobriété énergétique sous peine de pénalités libératoires. Les primes CEE sont cumulables avec le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété.
Pour une petite copropriété, les CEE peuvent être valorisés de deux façons :
- Fiche d’opération standardisée par poste : Valorisation des certificats pour des travaux ciblés (isolation de combles, isolation de planchers bas, remplacement d’un circulateur) via des fiches d’opérations (ex. : BAR-TH-104, BAR-EN-102).
- Coup de pouce Rénovation performante d’un bâtiment résidentiel collectif (BAR-TH-145) :Attribution d’une prime globale calculée en fonction du volume annuel de MWh cumac économisés et du type d’énergie substitué, exigeant un gain énergétique minimal de 35 %.
L’Éco-Prêt à Taux Zéro collectif (Éco-PTZ)
Pour financer le reste à charge restant à la charge des copropriétaires après déduction des subventions collectives et individuelles, le syndicat peut souscrire un Éco-PTZ collectif (article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce prêt souscrit par le syndic pour le compte du syndicat ne comporte aucun intérêt bancaire (taux d’intérêt nul garanti par l’État). Il est remboursable sur une durée maximale de 20 ans. Chaque copropriétaire conserve la liberté d’adhérer au prêt collectif pour sa quote-part ou de régler son montant comptant. Les défaillances de remboursement individuelles sont garanties par un fonds de cautionnement spécialisé (ex. : Copro100 par FGAS), protégeant le syndicat contre le risque de solidarité des dettes.
5. Méthodologie pas à pas pour réussir sa rénovation
Pour mener un projet de rénovation énergétique au sein d’une petite copropriété sans encourir de risque d’annulation contentieuse, le conseil syndical et le syndic doivent mettre en œuvre une procédure organisée en quatre phases.
Phase 1 : Le diagnostic initial et la commande d’audit
La première étape consiste à faire dresser le bilan thermique de l’immeuble en votant en assemblée générale (à la majorité simple de l’article 24) :
- La réalisation du DPE collectif obligatoire ou d’un audit énergétique approfondi. L’audit énergétique, plus complet, inclut une modélisation thermique instrumentée et propose au moins trois scénarios de travaux chiffrés.
- L’inscription de la mise en concurrence des bureaux d’études thermiques à l’ordre du jour.
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│ SÉQUENCE THORETIQUE D'UN PROJET COMPLET │
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1. VOTE DE L'AUDIT / DPE COLLECTIF │ Article 24 (Majorité simple)
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2. CHOIX DE L'AMO │ Article 24 (Majorité simple)
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3. CONCEPTION DES SCÉNARIOS │ Travail conjoint AMO / Conseil Syn.
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4. VOTE DES TRAVAUX ET FINANCEMENT │ Article 25 (Passerelle 25-1 en 24)
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5. LANCE MENT DE CHANTIER / SUIVI │ Maître d'œuvre RGE / Entreprises
Phase 2 : Le choix de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)
Dès l’obtention des résultats de l’audit thermique, le syndicat doit désigner un opérateur d’AMO agréé par l’ANAH ou qualifié par un organisme indépendant (ex. : OPQIBI 1911).
L’AMO exerce une triple mission :
- Technique : Elle aide la copropriété à choisir le scénario de travaux le plus pertinent au regard du rapport coût/performance.
- Sociale : Elle réalise un questionnaire auprès de l’ensemble des occupants pour identifier les situations de précarité énergétique et collecter les avis d’imposition nécessaires au calcul des aides individuelles.
- Financière : Elle monte le dossier de demande de subventions auprès de l’ANAH, sollicite les primes CEE et élabore un plan de financement individualisé par lot.
Phase 3 : La conception de la maîtrise d’œuvre et la mise en concurrence
Si le montant des travaux envisagés est important (notamment lors d’une isolation thermique par l’extérieur couplée à une réfection de toiture), le syndicat vote le recrutement d’un maître d’œuvre (architecte ou bureau d’études tous corps d’état). Ce dernier établit le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP) et lance la consultation auprès des entreprises de travaux certifiées RGE.
Le syndic doit obligatoirement joindre à la convocation de l’assemblée générale appelée à voter les travaux :
- Les devis détaillés des entreprises consultées ;
- Le rapport synthétique de l’AMO présentant les montants bruts, les subventions estimées et le reste à charge prévisionnel par lot ;
- Le projet de contrat de prêt collectif si l’Éco-PTZ est proposé.
Phase 4 : Le vote du plan de financement et l’exécution du chantier
Lors de l’assemblée générale de décision :
- Le syndicat vote le choix du scénario de travaux et des entreprises retenues à la majorité de l’article 25 (avec application possible de la passerelle de l’article 25-1).
- Il vote, sous la même majorité, le montant des honoraires du syndic pour la gestion administrative des travaux (encadrés par l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965).
- Il vote les modalités de souscription du prêt collectif sous les conditions fixées à l’article 26-4.
Pendant toute la durée des travaux, le conseil syndical assure la liaison entre les résidents, le maître d’œuvre et le syndic afin de contrôler la tenue du planning de chantier et la levée des réserves lors de la réception des ouvrages.
Conclusion
En 2026, la rénovation énergétique des petites copropriétés ne doit plus être abordée comme une contrainte administrative subie, mais comme un levier fondamental de préservation du patrimoine bâti et de sécurisation de sa valeur verte. Bien que les contraintes financières par lot y soient proportionnellement plus élevées que dans les grands ensembles, l’alignement des exigences légales (DPE collectif, PPT, décence locative) et des mécanismes de soutien financier (MaPrimeRénov’ Copropriété, Éco-PTZ collectif) offre un cadre structuré pour agir. Une préparation méthodique, associée à l’accompagnement d’une AMO indépendante dès la phase de diagnostic, constitue la condition indispensable pour obtenir l’adhésion des copropriétaires en assemblée générale.
Foire Aux Questions
Le DPE collectif est-il obligatoire si tous les propriétaires ont déjà réalisé un DPE individuel dans leur appartement ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est légalement obligatoire pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins construites avant le 1er janvier 2013, indépendamment de l’existence de DPE individuels. Le DPE individuel ne mesure que la performance d’un lot privatif, tandis que le DPE collectif évalue l’immeuble dans sa globalité (isolation thermique de l’enveloppe, état des conduits, ventilation, ponts thermiques). Le DPE collectif permet ensuite de générer les DPE privatifs.
Comment voter des travaux si la moitié des copropriétaires ne vient jamais aux assemblées générales ?
Si les copropriétaires absents ou non représentés empêchent d’atteindre la majorité absolue de l’article 25 lors du premier vote, le président de séance peut utiliser le mécanisme de passerelle de l’article 25-1. Si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de l’ensemble du syndicat (334/1000es), un second vote est organisé immédiatement au cours de la même assemblée générale à la majorité simple de l’article 24. Seules les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance sont alors décomptées.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa quote-part si les travaux ont été régulièrement votés en AG ?
Non. Lorsqu’une assemblée générale adopte régulièrement une résolution de travaux de rénovation énergétique à la majorité requise par la loi, la décision s’impose à l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires, y compris aux opposants et aux absents. Les copropriétaires disposent d’un délai strict de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG par le syndic pour contester la validité du vote devant le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). À défaut de contestation dans ce délai, les appels de fonds émis par le syndic deviennent immédiatement exigibles.
Quel est le rôle exact de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) dans une petite copropriété ?
L’AMO est un tiers expert indépendant chargé d’accompagner la copropriété tout au long du projet de rénovation. Son intervention est juridiquement obligatoire pour bénéficier de la subvention MaPrimeRénov’ Copropriété. L’AMO réalise l’enquête sociale auprès des résidents, détermine l’éligibilité aux aides financières collectives et individuelles, constitue les dossiers administratifs auprès de l’ANAH et formalise pour chaque copropriétaire un plan de financement précis indiquant son reste à charge net.
Sources et références
- Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (notamment les articles 18, 24, 25, 25-1 et 26-4).
- Loi 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience à ses effets (Loi Climat et Résilience).
- Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
- Articles L. 126-28 à L. 126-32 relatives au DPE collectif.
- Articles L. 731-1 à L. 731-5 relatives au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
- Loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (article 6 relatif au niveau de performance énergétique minimal).
- Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : Guide des aides financières aux copropriétés et réglementations du programme MaPrimeRénov’ Copropriété.
- Service-Public.fr : Fiches pratiques relatives aux règles de vote en assemblée générale et aux obligations d’entretien de l’immeuble.
