Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN copropriété a profondément restructuré le cadre juridique des immeubles collectifs en France. Complétée par l’ordonnance majeure du 30 octobre 2019 ainsi que par des textes législatifs ultérieurs — notamment la loi Climat et Résilience et la loi 3DS —, cette réforme d’envergure visait à fluidifier la gouvernance des résidences, renforcer la transparence financière des syndics et préparer le parc immobilier aux défis de la transition énergétique. En 2026, l’ensemble de ces dispositions a atteint son plein rythme de croisière, modifiant durablement les prérogatives des syndics, le rôle des conseils syndicaux et la vie quotidienne des copropriétaires.
1. Gouvernance et syndics : mise en concurrence et nouveaux équilibres de gestion
Le choix et le contrôle du mandataire social constituent l’une des pierres d’angle de la réforme portée par la loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019. L’objectif initial d’injecter davantage de concurrence sur le marché des syndics de copropriété a conduit à un réajustement des règles applicables lors du renouvellement des mandats.
La mise en concurrence systématique du syndic
Sous l’empire de la loi ALUR, la mise en concurrence des contrats de syndic était enserrée dans un rythme strictement triennal. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a fait évoluer ce dispositif pour assouplir la gestion pratique tout en renforçant l’exigence de mise en concurrence. Désormais, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence préalable avant toute assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, quelle que soit la durée du mandat sur le point d’arriver à échéance.
Il appartient au conseil syndical d’examiner plusieurs propositions de contrats et d’en communiquer les projets au syndic en exercice afin que ceux-ci soient joints à la convocation de la réunion des copropriétaires. Afin d’éviter l’insécurité juridique et la paralysie des syndicats des copropriétaires, le législateur a expressément clarifié qu’un manquement à l’obligation de mise en concurrence par le conseil syndical n’entraîne pas l’annulation automatique ou l’irrégularité de l’élection du syndic votée en assemblée générale.
Extinction du mandat et rupture conventionnelle
La loi ELAN a clarifié les modalités de fin de contrat. En cas d’inexécution grave des prestations promises ou de faute de gestion, le syndicat des copropriétaires, représenté par le président du conseil syndical, peut demander la résiliation du contrat en convoquant une assemblée générale dédiée. De son côté, le syndic peut également résilier son contrat moyennant le respect d’un préavis et l’information préalable du conseil syndical. Cette formalisation des procédures de rupture garantit une transition plus ordonnée entre deux gestionnaires.
2. Le régime sur-mesure pour les petites et très petites copropriétés
Prenant acte de ce que les règles lourdes du droit commun de la copropriété s’avèrent disproportionnées pour la gestion de petits immeubles, la réforme issue de la loi ELAN a introduit des règles dérogatoires simplifiées pour réduire la bureaucratie et les frais d’administration.
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│ Régimes de gestion applicables aux petits immeubles │
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│ Copropriétés de moins │ │ Très petites copro │
│ de 10 lots │ │ (2 copropriétaires) │
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│ • Comptabilité │ │ • Prise de décision │
│ simplifiée │ │ unilatérale si 50%+ │
│ • Pas de conseil │ │ • Pas de comptabilité │
│ syndical obligatoire│ │ en partie double │
│ • Gestion par syndic │ │ • Actions conservat- │
│ bénévole facilitée │ │ oires autonomes │
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Les règles allégées pour les petites copropriétés
Pour les syndicats comprenant un nombre maximal de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois ans reste inférieur à un seuil réglementaire), le cadre comptable et administratif est simplifié :
- L’institution d’un conseil syndical n’est pas obligatoire, ce qui évite de bloquer la gouvernance lorsqu’aucun bénévole ne souhaite s’engager.
- La comptabilité en partie double n’est plus exigée, permettant la tenue d’une comptabilité d’engagement simplifiée (recettes-dépenses).
- L’administration par un syndic bénévole ou coopératif est facilitée, réduisant le coût financier pesant sur les copropriétaires.
Le régime d’exception des copropriétés à deux copropriétaires
Pour les immeubles appartenant exclusivement à deux personnes physiques ou morales, le législateur a instauré un régime dérogatoire particulier (articles 41-12 et suivants de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce schéma, les règles habituelles d’assemblée générale perdent une grande partie de leur rigidité :
- Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut prendre seul toutes les décisions relevant habituellement de la majorité simple (article 24) ou de la majorité absolue (article 25).
- Chaque copropriétaire peut accomplir seul des actes conservatoires pour la sauvegarde du bâtiment, ou engager une action en justice au nom du syndicat contre l’autre copropriétaire défaillant.
- Les convocations aux réunions peuvent s’effectuer par lettre remise en main propre contre décharge ou par tout moyen traçable, sans formalisme excessif.
3. Le fonds de travaux : généralisation et encadrement des sommes versées
Instauré initialement par la loi ALUR et renforcé par la loi ELAN, le fonds de travaux vise à constituer une épargne collective pour anticiper le financement de chantiers importants et éviter les impayés de charges lors du vote de gros travaux.
Généralisation progressive et règles d’affectation
L’article 204 de la loi ELAN a révisé les principes comptables gouvernant le fonds de travaux pour protéger l’équité entre les membres du syndicat :
- L’affectation des cotisations annuelles du fonds de travaux doit impérativement respecter les clés de répartition des charges relatives aux travaux envisagés, ou tenir compte de l’existence de parties communes spéciales.
- La cotisation minimale reste fixée par la loi à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, sauf si un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté prévoit un calendrier financier différent.
Les règles de dispense autrefois accordées aux petites copropriétés ont été progressivement supprimées. Sauf rares exceptions liées à l’état neuf de l’immeuble (moins de 10 ans), le fonds de travaux est aujourd’hui une obligation légale pour l’ensemble des copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation.
Utilisation exclusive des sommes épargnées
Les fonds collectés au titre de cette réserve obligatoire sont définitivement rattachés aux lots de copropriété : ils ne sont jamais remboursés lors de la vente d’un bien, mais transférés au nouvel acquéreur. En outre, le législateur a strictement encadré l’utilisation de cette réserve d’argent. Le fonds de travaux ne peut être mobilisé que pour financer :
- La réalisation d’études ou de travaux prévus dans le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ou le PPT adopté par l’assemblée générale.
- Des interventions d’urgence destinées à préserver la sécurité de l’immeuble ou la santé des occupants.
- Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Les dépenses de maintenance courante, d’entretien annuel ou de réparation ponctuelle non inscrites au PPT ne peuvent en aucun cas être prélevées sur le fonds de travaux.
4. La mise en conformité des règlements de copropriété post-loi 3DS
L’un des chantiers juridiques majeurs ouverts par la loi ELAN concerne la clarification des droits réels au sein des règlements de copropriété (RCP). L’objectif était de faire cesser les incertitudes jurisprudentielles sur la qualification juridique de certains espaces ou droits d’usage.
La clarification des qualifications foncières
La loi ELAN a imposé la mention expresse dans les règlements de copropriété de trois notions fondamentales :
- Les parties communes spéciales : espaces collectifs dont la charge et la jouissance sont réservées à certains copropriétaires seulement (par exemple, un hall d’entrée spécifique à un bâtiment).
- Les parties communes à jouissance privative : espaces communs dont l’usage exclusif est concédé à un seul lot (comme une terrasse, une cour intérieure ou un jardin).
- Les lots transitoires : lots composés d’un droit exclusif de bâtir sur une partie commune, assorti d’une quote-part de parties communes.
L’évolution introduite par la loi 3DS
Initialement, la loi ELAN fixait un délai couperet de trois ans (échu en novembre 2021), sous peine de voir les droits non mentionnés sanctionnés par l’inexistence juridique. Consciente du retard pris par de nombreux syndicats des copropriétaires et du risque majeur d’insécurité juridique sur les transactions immobilières, la loi 3DS du 21 février 2022 a neutralisé cette sanction d’inexistence rétroactive pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022.
Toutefois, la suppression de la sanction automatique ne libère pas les copropriétés de leurs obligations. La loi impose désormais au syndic d’inscrire systématiquement à l’ordre du jour de chaque assemblée générale ordinaire la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, jusqu’à ce que la résolution soit votée. Cette décision de mise en conformité s’adopte à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24).
5. Modernisation des assemblées générales : dématérialisation et vote par correspondance
La modernisation des procédures d’assemblée générale constitue un apport structurant de la loi ELAN et de son décret d’application du 27 juin 2019. L’objectif était de réduire l’absentéisme chronique en offrant des alternatives souples à la présence physique.
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│ Modes de participation à l'assemblée générale │
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│
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│Présence physique│ │ Visioconférence │ │ Vote par │
│ en séance │ │ / Visiophone │ │ correspondance │
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│ • Émargement de │ │ • Dématérialis- │ │ • Formulaire │
│ la feuille de │ │ ation validée │ │ normalisé │
│ présence │ │ • Émargement │ │ • Envoi au │
│ • Débats et │ │ certifié par │ │ moins 3 jours │
│ votes directs │ │ le président │ │ avant l'AG │
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Visioconférence et outils à distance
Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout moyen de communication électronique permettant d’identifier les participants et de garantir la retransmission continue des débats.
Il n’est plus indispensable que cette possibilité soit explicitement prévue au règlement de copropriété pour être utilisée : l’assemblée générale elle-même ou le syndic peut en arrêter les modalités techniques. Les participants à distance n’ont plus à signer physiquement la feuille de présence ; celle-ci est directement certifiée exacte par le président de séance à l’ouverture de la réunion.
Le vote par correspondance et ses subtilités juridiques
Afin de permettre à chaque copropriétaire d’exprimer ses choix sans assister aux réunions, la loi ELAN a créé le formulaire de vote par correspondance. Ce document normé doit être renvoyé au syndic au moins trois jours francs avant la date de l’assemblée générale.
L’utilisation de ce formulaire impose une grande rigueur dans sa rédaction, car le législateur a posé des règles strictes sur la comptabilisation des voix :
- Toute abstention, absence d’indication claire de vote ou mention ambiguë sur le formulaire est obligatoirement comptabilisée comme un vote défavorable (« contre »).
- Si une résolution inscrite à l’ordre du jour fait l’objet d’un amendement ou d’une modification substantielle au cours des débats en séance, le vote « pour » préalablement exprimé par correspondance se transforme de plein droit en un vote défavorable, afin de protéger le copropriétaire absent d’un changement de portée de son engagement.
6. Rénovation énergétique et diagnostics collectifs : l’harmonisation du calendrier
La loi ELAN a jeté les bases techniques et décisionnelles pour accélérer la rénovation énergétique des bâtiments collectifs. Ces dispositions ont été renforcées par la loi Climat et Résilience, formant un cadre d’action unifié applicables dans toutes les résidences.
Règles de majorité assouplies
Pour éviter le blocage des projets d’isolation ou de modernisation des systèmes de chauffage collectifs, la loi a facilité les règles de vote :
- Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont adoptés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25).
- Si le projet obtient au moins un tiers des voix de la totalité du syndicat lors du premier vote, l’assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (passerelle de l’article 25-1).
Cap sur les obligations environnementales
En parallèle de l’assouplissement des règles de vote, le cadre réglementaire a rendu obligatoire l’évaluation technique préalable des copropriétés :
- Le DPE collectif : Le Diagnostic de Performance Énergétique à l’échelle de l’immeuble est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, quelle que soit leur taille.
- Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : Élaboré par un professionnel qualifié, le PPPT analyse le bâti et dresse un calendrier d’interventions sur 10 ans pour préserver l’immeuble et optimiser ses performances énergétiques. Le syndic doit obligatoirement inscrire la réalisation du PPPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
7. Prérogatives des organes et procédures contentieuses
Enfin, la loi ELAN a modernisé plusieurs leviers d’action juridique pour fluidifier le fonctionnement quotidien des copropriétés et limiter l’encombrement des tribunaux.
Extension des compétences du conseil syndical
Sur décision explicite de l’assemblée générale votée à la majorité absolue (article 25), le conseil syndical peut se voir déléguer le pouvoir de prendre seul certaines décisions de gestion courante. Cette délégation de pouvoir ne peut concerner que des actes relevant de la majorité simple (article 24) et fait l’objet d’un plafond financier strict voté par le syndicat. Le conseil syndical doit rendre compte de sa gestion chaque année devant l’assemblée générale.
Convocation d’assemblée générale pour convenance personnelle
Un copropriétaire souhaitant obtenir une autorisation individuelle de réaliser des travaux affectant les parties communes (par exemple, la fermeture d’un balcon ou le percement d’un mur porteur) peut solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire. Sous l’empire de la loi ELAN, l’intégralité des frais d’organisation et de convocation de cette réunion spécifique demeure à la charge exclusive de ce copropriétaire demandeur.
Délais de prescription et notification des procès-verbaux
Afin d’accélérer le règlement des litiges et de sécuriser les comptes des copropriétés :
- Le délai de prescription des actions personnelles relatives à la copropriété (notamment l’action en recouvrement des charges de copropriété impayées) a été réduit de 10 ans à 5 ans.
- Le syndic dispose désormais d’un délai légal maximal d’un mois (contre deux mois auparavant) à compter de la tenue de l’assemblée générale pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants, ce qui fait courir plus rapidement le délai de recours de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Conclusion : synthèses et points de vigilance pour les copropriétés
La loi ELAN copropriété a transformé le paysage juridique de la gestion d’immeuble. En articulant souplesse de fonctionnement (vote par correspondance, visioconférence, régimes simplifiés pour petits immeubles) et rigueur de gestion (fonds de travaux, audit énergétique, mise en conformité des règlements), la réglementation impose une administration plus anticipative.
Pour maintenir votre copropriété en conformité tout en préservant la valeur de votre patrimoine, veillez à garder en mémoire ces trois priorités opérationnelles :
- Auditer le règlement de copropriété : Assurez-vous que la résolution de mise en conformité des parties communes spéciales, des droits de jouissance privative et des lots transitoires figure régulièrement à l’ordre du jour.
- Programmer les travaux énergétiques : Saisissez l’opportunité de la majorité de l’article 25 et des passerelles de vote pour adopter votre Plan Pluriannuel de Travaux et sécuriser le financement via le fonds de travaux.
- Contrôler la rigueur des assemblées générales : En cas d’utilisation du vote par correspondance, vérifiez que le formulaire respecte scrupuleusement la trame réglementaire pour prévenir tout risque de contestation judiciaire.
Foire aux questions
Comment vérifier si le règlement de copropriété est conforme à la loi ELAN ?
Pour vérifier la conformité de votre règlement de copropriété, vous devez analyser ses clauses à la lumière des exigences d’identification des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative et des lots transitoires. Si votre règlement est antérieur à juillet 2022 et ne mentionne pas explicitement ces droits ou leurs clés de répartition, le syndic a l’obligation légale de présenter une résolution de mise en conformité lors de la prochaine assemblée générale. La décision est votée à la majorité simple de l’article 24.
Qu’arrive-t-il si un copropriétaire s’abstient dans un formulaire de vote par correspondance ?
Lorsqu’un copropriétaire coche la case « abstention » ou ne donne aucune instruction claire sur le formulaire de vote par correspondance, la loi dispose que sa voix est obligatoirement comptabilisée comme un vote défavorable (« contre »). Cette règle stricte vise à éviter l’incertitude lors du décompte des majorités légales. Il est donc recommandé d’exprimer des choix explicites sur chaque résolution pour ne pas fausser le résultat des scrutins.
La mise en concurrence du syndic par le conseil syndical est-elle obligatoire à chaque renouvellement ?
Oui, le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence des contrats de syndic avant chaque assemblée générale appelée à désigner un mandataire, quelle que soit la durée du mandat venant à échéance. Le conseil syndical étudie plusieurs devis et transmet les projets de contrat retenus au syndic pour jointure à la convocation. Toutefois, l’absence de mise en concurrence n’entraîne pas la nullité de l’élection du syndic régulièrement votée par les copropriétaires.
Peut-on refuser la tenue d’une assemblée générale en visioconférence ?
Un copropriétaire ne peut pas bloquer seul la tenue d’une assemblée générale organisée à distance si la modalité a été décidée par le syndic ou votée en assemblée générale. En revanche, le syndic doit s’assurer que le dispositif technique retenu permet de vérifier l’identité des participants, de garantir la continuité des débats et d’assurer la confidentialité des votes. Si un copropriétaire ne dispose pas des moyens techniques pour se connecter, il conserve la possibilité de voter par correspondance ou de donner pouvoir à un mandataire.
Sources et références
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN) — Légifrance
- Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis — Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Version consolidée Légifrance
- Fiche pratique : Le fonctionnement de la copropriété — Service-Public.fr
- Guide sur le Plan Pluriannuel de Travaux et la rénovation en copropriété — Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL)
