Face aux carences répétées, au manque de transparence ou à l’inaction d’un gestionnaire d’immeuble, de nombreux syndicats de copropriétaires constatent la dégradation accélérée de leur patrimoine et l’envolée de leurs charges. La gestion d’une copropriété repose sur un cadre d’ordre public strict défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Lorsque le mandataire faillit à ses missions, la collectivité des copropriétaires dispose d’outils opérationnels et juridiques pour redresser la situation et, si nécessaire, rompre le mandat.
MÉTHODOLOGIE D'ACTION
[ Diagnostic ] ──► [ Phase amiable ] ──► [ Vote en AG ] ──► [ Transition ]
Qualification Mise en demeure Révocation ou Remise des
des griefs LRAR / Pénalités Changement archives/fonds
État des lieux de la gestion de copropriété en 2026
En 2026, la tension financière au sein des copropriétés renforce l’exigence de rigueur envers les syndics. Selon les observations de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) publiées au deuxième trimestre 2026, les charges de copropriété ont progressé de +5,7 % en 2024, soit un rythme nettement supérieur à l’inflation annuelle de 2,3 %. Les honoraires de base des syndics professionnels ont enregistré une hausse moyenne de +5,3 % sur un an.
| Modèle de gestion | Honoraires moyens (TTC / lot / an) | Profil d’immeuble adapté |
| Syndic professionnel classique | 150 € à 350 € (200 € à 250 € à Paris) | Immeubles complexes, grande taille ou sans élus |
| Syndic en ligne / digital | Moins de 120 € (~10 € / mois) | Immeubles à l’aise avec les outils numériques |
| Syndic bénévole | Quasi nuls (hors débours) | Petites copropriétés (< 20 lots) très investies |
| Syndic coopératif | Quasi nuls (hors logiciels) | Copropriétés disposant d’un conseil syndical structuré |
Face à ces coûts, constater un syndic incompétent ou inactif devient particulièrement dommageable pour le budget commun. Le syndicat des copropriétaires conserve néanmoins le pouvoir légal de remplacer son gestionnaire à l’échéance du contrat ou de le révoquer en cours de mandat pour un motif légitime et sérieux.
1. Qualifier la défaillance du syndic
Toutes les insatisfactions ne constituent pas une faute juridique. Pour sécuriser les démarches ultérieures, le conseil syndical et les copropriétaires doivent classifier précisément la nature des agissements reprochés.
DEGRÉS DE DÉFAILLANCE
┌─────────────────────────┬─────────────────────────┐
│ Inaction simple │ Faute de gestion grave │
│ (Retards, mails ignorés)│ (Défaut d'assurance, AG)│
├─────────────────────────┼─────────────────────────┤
│ Infraction pénale │ Carence / Absence │
│ (Abus de confiance) │ (Abandon d'immeuble) │
└─────────────────────────┴─────────────────────────┘
- L’inaction simple : Elle regroupe les négligences du quotidien, comme le retard dans le traitement d’une demande d’intervention non urgente ou l’absence de réponse aux courriers électroniques. Ces faits caractérisent un suivi insatisfaisant de l’administration courante au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
- La faute de gestion caractérisée : Il s’agit d’inexécutions graves des obligations légales ou contractuelles. Sont notamment visées : la non-convocation de l’Assemblée Générale annuelle, la non-exécution des décisions votées, la non-souscription de l’assurance multirisque immeuble, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, ou l’absence d’engagement des actions en recouvrement contre les copropriétaires débiteurs.
- L’infraction pénale : Elle concerne les agissements délictueux commis par le mandataire, tels que le détournement de fonds (abus de confiance), la falsification d’un procès-verbal d’AG ou d’une feuille de présence, ou la facturation d’honoraires privatifs non prévus par le contrat-type réglementaire.
2. Démarches amiables, rôle du conseil syndical et mise en demeure
Avant d’engager une procédure de rupture ou une voie judiciaire, la phase précontentieuse permet d’accumuler des preuves irréprochables.
La constitution d’un dossier de preuves
Il convient de consigner chronologiquement chaque anomalie dans un journal de suivi. Ce registre s’appuie sur des éléments matériels : photographies horodatées des désordres (infiltrations, travaux interrompus), tickets d’incident restés sans réponse, devis non transmis et récapitulatif des courriers recommandés ou e-mails demeurés infructueux.
Le rôle renforcé du conseil syndical et les pénalités de plein droit
En vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical exerce un contrôle permanent sur la gestion du syndic et bénéficie d’un droit de communication de l’ensemble des documents concernant la copropriété.
Point de vigilance : Si le syndic ne transmet pas les pièces réclamées dans un délai d’un mois à compter de la demande formelle du conseil syndical, des pénalités financières journalières réglementaires s’appliquent de plein droit. Ces sommes sont déduites automatiquement des honoraires de base du gestionnaire lors de la clôture des comptes.
Conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut également solliciter l’assistance d’un expert-comptable, d’un technicien ou d’un avocat spécialisé pour analyser la gestion. Ces honoraires constituent des dépenses courantes d’administration du syndicat et sont intégralement pris en charge par la collectivité des copropriétaires.
La mise en demeure par LRAR
Étape centrale de la phase amiable, la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) fixe juridiquement la défaillance. Elle rappelle les obligations de l’article 18 de la loi de 1965, détaille les manquements constatés, fixe un délai d’exécution (8 à 15 jours en cas d’urgence technique, 30 jours pour la gestion courante) et annonce les voies de recours envisagées.
MODÈLE DE LETTRE DE MISE EN DEMEURE
Objet : Mise en demeure de pourvoir à la gestion de la copropriété
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur le Syndic,
En votre qualité de mandataire de la copropriété du [Adresse de l'immeuble],
il vous appartient, aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
d'assurer l'administration de l'immeuble et d'exécuter les décisions d'AG.
Constatant qu'en dépit de nos relances en date des [Dates], vous n'avez pas
donné suite à [Détailler le manquement précis], nous vous mettons formellement
en demeure de remédier à cette défaillance dans un délai de [15 / 30] jours
à compter de la réception de ce courrier.
À défaut de régularisation dans ce délai, le conseil syndical demandera
l'inscription de la résiliation de votre mandat pour motif légitime à l'ordre
du jour de la prochaine Assemblée Générale et engagera, le cas échéant,
toute action adaptée devant le Tribunal Judiciaire.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur le Syndic, nos salutations distinguées.
Le Conseil Syndical / [Identité du copropriétaire mandaté]
3. L’action en Assemblée Générale : résiliation, non-renouvellement et élection
L’Assemblée Générale est l’instance décisionnelle pour changer de mandataire. Les règles procédurales varient selon que la séparation intervient à l’échéance naturelle du contrat ou de manière anticipée.
1.Demande d’inscription à l’ordre du jour:Délai : au moins 21 jours avant la convocation.
Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier au syndic, par LRAR, les résolutions portant sur le changement de syndic et la désignation d’un successeur (article 10 du décret du 17 mars 1967). En cas de résiliation anticipée pour inexécution grave (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965), la demande motivée précise de manière détaillée les fautes reprochées.
2.Mise en concurrence des contrats:Obligation légale du conseil syndical.
En application de la loi ALUR, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic (au moins trois propositions, sauf dispense votée en AG). Les contrats retenus sont impérativement joints à la convocation de l’AG adressée aux copropriétaires.
3.Scrutin à la majorité absolue (Article 25):Passerelle possible vers l’Article 24.
La révocation et l’élection du successeur se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Si le candidat réunit au moins le tiers (1/3) des voix du syndicat, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présent(e)s et représenté(e)s (article 25-1).
4.Fixation de la date de prise d’effet:Évite toute rupture de gestion.
En cas de résiliation unilatérale pour inexécution grave, l’AG fixe la prise d’effet au plus tôt un jour franc après la séance. En cas de non-renouvellement classique, la prise d’effet intervient à l’échéance du contrat ou à la date fixée par la résolution votée.
4. Les recours judiciaires en référé et les actions au fond
Lorsque le syndic refuse de convoquer l’AG, disparaît ou place l’immeuble en péril, la saisie du Tribunal Judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble s’impose.
VOIES DE RECOURS JUDICIAIRES
┌──────────────────────────────────────────┐
│ DÉFAILLANCE OU ABSENCE DU SYNDIC │
└────────────────────┬─────────────────────┘
│
┌─────────────────────┴─────────────────────┐
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┌──────────────────────────────────┐ ┌──────────────────────────────────┐
│ Convocation directe par le CS │ │ Saisie du TJ en référé (Art. 50) │
│ (Mise en demeure 8 jours vaine) │ │ (Désignation mandataire ad hoc) │
└──────────────────────────────────┘ └──────────────────────────────────┘
│
▼
┌──────────────────────────────────┐
│ Administrateur provisoire (29-1)│
│ (Carence grave / Impayés > 25%) │
└──────────────────────────────────┘
La carence de convocation de l’AG (Articles 8 et 50 du décret de 1967)
Lorsque le gestionnaire s’abstient de convoquer l’AG ordinaire ou refuse une demande d’AG extraordinaire présentée par le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes, une mise en demeure de convoquer sous 8 jours lui est adressée.
A l’issue de ce délai :
- Action du Président du Conseil Syndical (Article 8) : Il peut convoquer directement l’Assemblée Générale sans autorisation judiciaire préalable.
- Saisie du juge en référé (Article 50) : En l’absence de conseil syndical ou d’initiative de son président, tout copropriétaire peut saisir le président du TJ en référé afin de faire nommer un mandataire ad hoc chargé de convoquer l’AG et d’inscrire l’élection d’un nouveau syndic.
L’administration provisoire en cas de crise majeure (Article 29-1)
En cas de blocage grave, de péril imminent ou d’impayés dépassant 25 % du budget prévisionnel, le président du TJ peut désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet administrateur dessaisit le syndic défaillant de l’ensemble de ses mandats et prend les mesures d’urgence nécessaires.
Responsabilités civile et pénale
Le syndicat des copropriétaires (par décision votée en AG) ou un copropriétaire individuel subissant un préjudice propre peut engager la responsabilité civile contractuelle du syndic (article 18 de la loi de 1965 et article 1991 du Code civil) pour obtenir réparation des dommages subis.
Sur le plan pénal, en cas de détournement de fonds, le gestionnaire s’expose aux peines de l’abus de confiance (article 314-1 du Code pénal), allant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende.
5. La transmission des archives et des fonds (Article 18-2)
Lorsqu’il est mis fin aux fonctions du syndic, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un calendrier strict de restitution des documents et de la trésorerie.
Transmission de la situation de trésorerie
Sous 15 jours
Le syndic sortant doit transmettre au nouveau gestionnaire la situation de trésorerie actualisée, ainsi que les références et coordonnées des comptes bancaires séparés de la copropriété.
Remise des archives et des données dématérialisées
Sous 1 mois
Transfert de l’ensemble des archives, contrats, carnet d’entretien, Diagnostic Technique Global (DTG) et bases de données numérisées réexploitables, accompagnés d’un bordereau récapitulatif dont une copie est fournie au conseil syndical.
Clôture comptable et solde des comptes
Sous 3 mois
Transmission de l’état des comptes arrêtés des copropriétaires et du syndicat après apurement définitif des écritures.
Note de procédure : La passation de dossier est totalement gratuite. Le syndic sortant ne peut facturer aucun frais de transfert d’archives ou de clôture. En cas de rétention, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le TJ en référé pour ordonner la remise des pièces sous astreinte financière par jour de retard.
6. Pièges majeurs et erreurs de procédure à éviter
Afin d’éviter tout litige secondaire, la copropriété doit se prémunir contre trois erreurs fréquentes :
- La suspension unilatérale des charges (Article 19-2) : Suspendre le versement de ses provisions de charges pour protester contre l’inaction du syndic constitue une faute. Trente jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse, l’ensemble des provisions de l’année et des travaux votés deviennent immédiatement exigibles, majorées des frais de recouvrement.
- La révocation abusive sans motif légitime : Rompre le contrat en cours de mandat sans preuve irréfutable d’une faute grave expose le syndicat des copropriétaires à verser des dommages et intérêts au gestionnaire évincé, équivalents aux honoraires restants jusqu’au terme initial du contrat.
- Le vide juridique de représentation : L’Assemblée Générale qui prononce la fin du mandat du gestionnaire en exercice doit obligatoirement élire son successeur au cours du même scrutin pour éviter que l’immeuble ne se retrouve sans représentant légal.
Conclusion
Faire face à un syndic incompétent exige de la méthode, une traçabilité écrite systématique et un strict respect des procédures prévues par la loi de 1965. En combinant le rôle d’investigation du conseil syndical, l’utilisation stratégique des mises en demeure et le vote des majorités en Assemblée Générale, les copropriétaires disposent de tous les leviers légaux pour sécuriser la gestion de leur immeuble.
Foire aux questions
Peut-on révoquer un syndic sans motif valable ?
Non. En cours de mandat, la révocation exige un motif légitime et sérieux, comme une faute de gestion caractérisée ou une inexécution légale grave. Si le motif n’est pas qualifié, la révocation est considérée comme abusive et ouvre droit à des dommages et intérêts pour le syndic. En revanche, au terme normal du contrat, l’Assemblée Générale peut librement décider de ne pas renouveler le mandat sans argumentation obligatoire.
Un copropriétaire seul peut-il demander le changement de syndic en AG ?
Oui. Tout copropriétaire dispose du droit individuel de notifier au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la convocation de l’AG, une demande d’inscription à l’ordre du jour portant sur la désignation d’un nouveau gestionnaire et l’examen de son contrat, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord préalable du conseil syndical.
Le syndic sortant a-t-il le droit de facturer des frais de transfert de dossier ?
Non. La passation des archives, la transmission des données informatiques et la clôture des comptes de la copropriété sont strictement gratuites en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Aucun frais administratif, de photocopie ou de transfert ne peut être prélevé sur les comptes du syndicat ou facturé au successeur.
Que se passe-t-il si l’AG ne désigne aucun nouveau syndic ?
Si l’Assemblée Générale ne parvient pas à élire un successeur et que le mandat du syndic actuel prend fin, la copropriété se retrouve sans représentant légal. Dans ce cas, tout copropriétaire ou tiers intéressé peut saisir en référé le président du Tribunal Judiciaire afin de désigner un administrateur provisoire chargé de gérer l’immeuble et d’organiser une nouvelle AG d’élection.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance)
- Changer de syndic de copropriété (Service-Public.fr)
- Fiche pratique : Le conseil syndical de copropriété (ANIL)
