La copropriété est un univers où le vocabulaire juridique, administratif et technique occupe une place centrale. Pour les copropriétaires, comprendre ce langage est indispensable afin de prendre des décisions éclairées lors des assemblées générales, d’évaluer correctement leurs charges ou encore de dialoguer efficacement avec le syndic. C’est pourquoi nous vous proposons un glossaire copropriété, pensé comme un outil pratique et pédagogique. À travers des définitions claires et illustrées, vous pourrez mieux appréhender les notions clés qui structurent la vie en copropriété.

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A

Administrateur provisoire

Lorsqu’une copropriété se retrouve sans syndic ou dans l’incapacité de fonctionner normalement (par exemple en cas de difficultés financières ou de blocage), le tribunal peut nommer un administrateur provisoire. Ce professionnel remplace temporairement le syndic et agit selon les missions définies par le juge. Il ne faut pas le confondre avec le mandataire ad hoc, qui peut aussi être désigné en cas de difficultés financières mais qui n’assure pas la gestion courante de la copropriété.

Appel de fonds

Un appel de fonds correspond aux sommes demandées par le syndic aux copropriétaires pour financer les charges et travaux de la copropriété. Ces appels peuvent couvrir :

• les charges courantes prévues au budget prévisionnel,
• les travaux votés en assemblée générale,
• les avances décidées par l’assemblée,
• les cotisations au fonds de travaux,
• ou encore le remboursement d’un emprunt souscrit par le syndicat.

La répartition se fait selon les tantièmes attachés à chaque lot.

Assemblée générale (AG)

L’assemblée générale est l’organe de décision de la copropriété. Tous les copropriétaires y participent, chacun disposant d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes (sauf cas particuliers : copropriétaire majoritaire plafonné, règles de charges spéciales, etc.).

• Elle doit se tenir au moins une fois par an (assemblée dite « ordinaire »).
• D’autres réunions peuvent avoir lieu : on parle parfois d’assemblées « extraordinaires », même si la loi n’emploie pas ce terme.
• Des assemblées spéciales peuvent être convoquées pour les copropriétaires concernés par des parties communes spéciales.

Association syndicale libre (ASL)

Une ASL est une structure juridique qui regroupe des propriétaires autour de la gestion d’équipements ou de services communs (voirie, espaces verts, réseaux, etc.), le plus souvent dans le cadre d’un lotissement. Contrairement à une copropriété classique, une ASL n’est pas régie par la loi de 1965 mais par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006. Son fonctionnement est défini par ses statuts.

Avances

Les avances sont des sommes versées par les copropriétaires afin de constituer une réserve financière pour la copropriété. Elles peuvent servir à pallier des difficultés de trésorerie ou à anticiper des dépenses futures. À la différence des provisions, les avances sont remboursables : en cas de vente, le copropriétaire sortant récupère sa part auprès de l’acquéreur.

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B

Budget prévisionnel

Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale. Il regroupe toutes les dépenses courantes de la copropriété (entretien, contrats, petits travaux, frais de gestion, etc.) pour l’exercice à venir. Les copropriétaires versent des provisions sur ce budget par le biais des appels de fonds.

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C

Cahier des charges (CdC)

Le cahier des charges est un document technique utilisé pour encadrer les prestations attendues d’un prestataire, par exemple le nettoyage des parties communes 🧹. Il précise la fréquence, les méthodes et les produits utilisés. Cet outil est essentiel pour comparer les devis et garantir une prestation conforme aux besoins de la copropriété.

Carence du syndic

Une carence du syndic survient lorsqu’il n’exécute pas correctement ses missions légales ou contractuelles : convocation irrégulière de l’AG, absence de gestion comptable ou défaut d’entretien. Dans les cas les plus graves, les copropriétaires peuvent le mettre en demeure, demander sa révocation en assemblée ou saisir le tribunal ⚖️.

Carnet d’entretien

Le carnet d’entretien est un document établi et mis à jour par le syndic. Il retrace l’historique de l’immeuble et mentionne notamment :

• les travaux réalisés et programmés,
• les contrats d’assurance et d’entretien,
• les diagnostics techniques obligatoires.

Ce document facilite le suivi de la gestion technique de l’immeuble et peut être consulté par tout copropriétaire.

Charges communes

Les charges communes regroupent toutes les dépenses payées collectivement par les copropriétaires (électricité des parties communes, entretien, réparations, honoraires du syndic, etc.). Elles se divisent en charges générales (concernant tout l’immeuble) et charges spéciales (affectées uniquement à certains lots, par exemple l’ascenseur).

Charges courantes

Les charges courantes sont les dépenses régulières et prévisibles qui figurent dans le budget prévisionnel : salaires du personnel, contrats d’entretien, petites réparations, consommations collectives… Elles excluent les travaux exceptionnels ou urgents, qui font l’objet de votes séparés.

Charges générales et charges spéciales

La vie d’une copropriété repose sur le partage des charges :

• Charges générales : elles concernent la conservation et l’entretien des parties communes (toiture, escaliers, ascenseur, éclairage). Elles sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété.
• Charges spéciales : elles financent les équipements collectifs (chauffage, ascenseur) et sont réparties selon l’utilité que chaque lot en retire.

Clé de répartition

La clé de répartition est le mode de calcul utilisé pour partager les charges entre les copropriétaires. Elle s’appuie sur les tantièmes fixés dans le règlement de copropriété. On distingue plusieurs clés :

• charges générales (tous les lots),
• charges spéciales (parties communes spéciales ou équipements particuliers, par exemple chauffage collectif ou ascenseur).

Clôture d’exercice

La clôture d’exercice correspond à l’arrêté des comptes de la copropriété à la fin de l’exercice comptable. Le syndic présente alors aux copropriétaires les résultats financiers : comparaison entre provisions appelées et charges réellement engagées. Après validation en assemblée générale, les soldes sont répartis sur les comptes individuels des copropriétaires.

Conseil syndical

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Ses missions : analyser les comptes, préparer les décisions, donner son avis sur les contrats ou les devis, etc. Les membres peuvent désigner un président en leur sein. L’assemblée peut aussi décider de ne pas constituer de conseil syndical.

Copropriétaire

Un copropriétaire est toute personne physique ou morale (particulier, société, commune…) qui possède au moins un lot dans la copropriété. Le lot peut être détenu en pleine propriété, en indivision ou encore en démembrement (usufruit et nue-propriété).

Copropriété

La copropriété est un régime juridique applicable aux immeubles divisés en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle est régie par la loi de 1965 et le décret de 1967. Dans le langage courant, on utilise souvent le terme pour désigner l’immeuble lui-même ou le syndicat des copropriétaires.

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D

Décompte de charges

Le décompte de charges est un document détaillé, envoyé par le syndic à chaque copropriétaire. Il récapitule les dépenses engagées et précise la part imputée à chacun.

Décret de 1967

Le décret du 17 mars 1967 complète la loi de 1965. Il précise les règles pratiques d’application de la copropriété : fonctionnement du syndic, modalités de convocation et de tenue des assemblées générales, présentation des comptes, etc. Ce texte constitue, avec la loi de 1965, le socle juridique de la copropriété en France.

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E

État de division

L’état de division est un document juridique qui liste tous les lots composant la copropriété. Chaque lot y est numéroté et assorti d’une quote-part des parties communes (appelée tantième). Ce document peut être inclus dans le règlement de copropriété ou exister séparément. Il sert de référence pour déterminer les droits et obligations de chaque copropriétaire.

État daté

En cas de vente ou de donation d’un lot, le notaire doit obtenir auprès du syndic un état daté. Ce document récapitule les éventuelles dettes du copropriétaire cédant envers le syndicat (charges impayées, appels de fonds en attente, etc.). Il sécurise la transaction et permet à l’acquéreur d’acheter en connaissance de cause.

Exercice comptable

La copropriété fonctionne par exercice comptable, généralement fixé sur 12 mois. L’exercice n’est pas forcément calé sur l’année civile : il peut courir, par exemple, du 1er juillet au 30 juin. Exceptionnellement, la durée peut être différente (plus ou moins de 12 mois), mais seulement une fois tous les cinq ans.

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F

Fonds de travaux

Le fonds de travaux, instauré par la loi ALUR, est une réserve financière constituée par les copropriétaires. Chaque copropriétaire verse une contribution, généralement appelée en même temps que les provisions pour charges courantes. Ce fonds sert exclusivement à financer des travaux votés en assemblée générale. Contrairement aux avances, il n’est pas restitué lors de la vente d’un lot : il reste attaché à la copropriété et non au copropriétaire sortant.

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L

Lot

Un lot est l’unité de base de la copropriété. Il comprend à la fois une partie privative (appartement, cave, garage, local commercial, etc.) et une quote-part des parties communes (tantièmes). Chaque lot est décrit et numéroté dans l’état de division.

Lot principal

La loi ne définit pas officiellement la notion de « lot principal ». On considère généralement qu’un lot principal est celui auquel peuvent être rattachés des lots secondaires (ex. : une cave ou un parking dépendant d’un appartement). Si le lot secondaire est vendu séparément, il perd ce rattachement. Tout copropriétaire possède nécessairement au moins un lot principal.

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M

Mutation

La mutation correspond à tout transfert de propriété d’un lot : vente, donation, succession… Elle doit obligatoirement être actée par un notaire. Avant la signature, le syndic transmet un état daté pour informer des dettes éventuelles du vendeur. Après signature, le notaire notifie le syndic afin de mettre à jour la liste des copropriétaires.

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P

Parties communes

Les parties communes sont les éléments de l’immeuble appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Elles se divisent en deux catégories :

• parties communes générales : accessibles et utiles à tous (hall, escaliers, toiture, façade…) ;
• parties communes spéciales : réservées à un sous-ensemble de copropriétaires (par exemple, un parking ou un bâtiment spécifique).

Parties privatives

Les parties privatives appartiennent exclusivement à un seul copropriétaire : logement, cave, garage… Elles sont définies dans l’état de division et le règlement de copropriété. Le propriétaire dispose librement de ses parties privatives, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et les règles du règlement de copropriété.

Provisions

Les provisions sont des sommes appelées par le syndic pour couvrir les dépenses courantes ou des travaux votés. Elles constituent une trésorerie qui permet de payer les fournisseurs. Contrairement aux avances, les provisions ne sont pas remboursables lors de la vente d’un lot.

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R

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui encadre la vie collective. Il précise la destination des parties privatives et communes (habitation, usage mixte, commercial…), fixe les règles de jouissance et définit les modalités de répartition des charges. Il inclut généralement l’état de division. Ce document s’impose à tous les copropriétaires et aux occupants de l’immeuble (locataires inclus).

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S

Syndic

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions de l’assemblée générale, gère la comptabilité, assure la conservation de l’immeuble et représente la copropriété en justice. Le syndic peut être professionnel (avec carte professionnelle et garantie financière) ou non-professionnel (souvent appelé syndic bénévole). Son mandat, voté en assemblée, ne peut excéder trois ans, mais il est renouvelable.

Syndic judiciaire

Si l’assemblée générale n’arrive pas à désigner un syndic, le président du tribunal judiciaire peut en nommer un d’office. On parle alors de syndic judiciaire. Sa mission est fixée par le juge et il exerce les mêmes fonctions qu’un syndic classique.

Syndic provisoire

Désigné lors de la création de la copropriété (souvent par le promoteur ou dans le règlement de copropriété), le syndic provisoire prend ses fonctions dès la mise en copropriété. Il convoque la première assemblée générale, qui élira ensuite le syndic définitif.

Syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est la personne morale qui regroupe tous les copropriétaires. Il est automatiquement créé dès qu’un immeuble est placé sous le régime de la copropriété. Il a pour mission principale la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Syndicat coopératif

Dans une gestion en syndicat coopératif, il n’y a pas de syndic élu. C’est le président du conseil syndical, désigné par ses pairs, qui exerce les fonctions de syndic. Ce mode de gestion rapproche l’organe de contrôle (le conseil syndical) et l’organe exécutif (le syndic). Pour garantir la transparence, la loi impose qu’un contrôle complémentaire soit confié à un tiers (un copropriétaire non membre du conseil ou un professionnel qualifié).

Syndicat secondaire

Dans les grandes copropriétés composées de plusieurs bâtiments, les copropriétaires d’un bâtiment peuvent créer un syndicat secondaire. Celui-ci gère uniquement les charges et travaux relatifs à ce bâtiment. Les lots concernés relèvent alors à la fois du syndicat secondaire et du syndicat principal.

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T

Tantièmes

Les tantièmes sont les quotes-parts attribuées à chaque lot pour déterminer sa participation aux charges et son poids dans les votes en assemblée générale. Ils sont fixés dans l’état de division en fonction de critères comme la surface, la situation et la valeur relative des lots.

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FAQ – Glossaire copropriété

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