La gestion administrative et comptable d’un immeuble exige une rigueur financière absolue. Entre le recouvrement des charges, le paiement des fournisseurs, le financement des travaux de rénovation énergétique et l’approvisionnement des réserves, le flux de trésorerie d’un immeuble en copropriété s’apparente à celui d’une PME. Dans ce contexte, la sélection d’une banque professionnelle pour sa copropriété constitue une décision stratégique cruciale pour les syndics (qu’ils soient professionnels ou bénévoles) et les conseils syndicaux.
Pourtant, la gestion des comptes de copropriété en 2026 s’inscrit dans un cadre juridique strict et d’ordre public. Avoir un compte adapté et conforme n’est plus une simple opportunité de gestion : c’est un impératif légal assorti de sanctions sévères pour le gestionnaire. Entre le blocage juridique des néobanques, la généralisation des protocoles d’échange informatique bancaire et la négociation des tarifs de tenue de compte, les enjeux sont multiples. Ce guide complet décortique les textes en vigueur, les arbitrages jurisprudentiels et les critères techniques déterminants pour effectuer un choix éclairé.
1. Cadre juridique 2026 : l’obligation stricte et sans exception du compte bancaire séparé
L’histoire de la comptabilité en copropriété a longtemps été marquée par l’utilisation de comptes dits « omnibus » ou mutualisés. Ces comptes uniques, ouverts au nom des cabinets de syndics, regroupaient la trésorerie de dizaines d’immeubles différents. Cette pratique entraînait un manque d’opacité, une perte d’intérêts financiers pour les copropriétaires et des risques majeurs en cas de faillite du syndic.
Pour y mettre un terme définitif, le législateur a progressivement durci les règles. Fixé par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précisé par l’arrêté du 12 mai 2016 et renforcé par les réformes issues des lois ALUR et ELAN, le régime juridique du compte de copropriété impose des règles d’ordre public strictes.
La titularité exclusive du syndicat des copropriétaires
Le compte bancaire doit être ouvert au nom exclusif du syndicat des copropriétaires, identifié par la dénomination officielle de l’immeuble et son numéro d’immatriculation au Registre national des copropriétés (RNIC).Le syndic n’est jamais titulaire du compte : il n’agit qu’en qualité de mandataire légal disposant d’une délégation de signature pour exécuter les décisions de l’assemblée générale. Les fonds déposés sont la propriété exclusive du syndicat et sont totalement étanches vis-à-vis du patrimoine personnel du syndic ou des autres immeubles qu’il gère. Tous les produits financiers ou intérêts éventuellement générés par ce compte reviennent de droit au syndicat.
La suppression définitive des dispenses pour petites copropriétés
Pendant longtemps, les petites copropriétés comportant moins de 15 lots à usage de logements, de commerces ou d’affaires pouvaient voter une dispense d’ouverture de compte séparé en assemblée générale.Cette exception a été définitivement supprimée.Depuis le 31 décembre 2020 (en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019), l’obligation d’un compte bancaire séparé s’applique à la totalité des immeubles en copropriété, quelle que soit leur taille ou le nombre de lots. Même un immeuble de 2 ou 3 lots géré par un syndic bénévole a l’obligation légale de détenir son propre compte dédié.
L’unique dérogation théorique ne concerne plus la taille de l’immeuble, mais exige un vote à l’unanimité absolue (100 % des voix de l’ensemble des copropriétaires) ou vise des structures très particulières exclusivement professionnelles. En pratique résidentielle, cette dispense est devenue inexistante.
HISTORIQUE DE L'OBLIGATION DU COMPTE SÉPARÉ
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2014 (Loi ALUR) : Principe du compte séparé + dispenses autorisées pour < 15 lots.
2018 (Loi ELAN) : Renforcement des sanctions et du droit de regard du conseil syndical.
2020 (Ordonnance) : Fin définitive des dispenses pour les petites copropriétés au 31/12/2020.
2026 (Clarification): Confirmation de l'exclusivité aux établissements de crédit agréés.
Sanction juridique : la nullité de plein droit du mandat du syndic
Le législateur a assorti cette obligation d’une sanction particulièrement dissuasive. Si le syndic ne procède pas à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans un délai de trois mois à compter de sa nomination ou du renouvellement de son mandat, celui-ci est frappé de nullité de plein droit.
Cette nullité intervient automatiquement sans qu’il soit nécessaire d’obtenir au préalable une décision de justice. Elle met immédiatement fin aux fonctions du syndic, rend invalides les actes accomplis par lui au nom de l’immeuble à compter de cette date et impose la désignation en urgence d’un administrateur ad hoc ou d’un nouveau gestionnaire pour convoquer une assemblée générale.
2. Peut-on ouvrir un compte de copropriété auprès d’une néobanque en 2026 ?
L’essor des technologies financières (Fintechs) et la multiplication des banques en ligne ou des néobanques ont incité de nombreux conseils syndicaux et syndics bénévoles à se tourner vers ces acteurs pour bénéficier de tarifs avantageux et d’interfaces modernes. Cependant, le cadre réglementaire applicable impose des restrictions majeures qu’il convient de maîtriser.
La mise au point ministérielle du 10 mars 2026
Une clarification juridique décisive est intervenue par le biais d’une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 10 mars 2026. Interrogé sur la possibilité d’autoriser les comptes séparés de copropriété au sein des établissements de paiement et des établissements de monnaie électronique (statuts juridiques sous lesquels opèrent la majorité des néobanques et des Fintechs), le ministère de l’Économie et du Logement a rappelé la stricte application des textes.
Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le compte séparé d’une copropriété doit obligatoirement être ouvert auprès d’un établissement de crédit dûment agréé. Or, au sens du Code monétaire et financier (article L. 511-1), un établissement de crédit est une entité autorisée à effectuer des opérations de banque, notamment la réception de fonds du public et l’octroi de crédits.
A contrario, les Fintechs opérant sous un statut d’établissement de paiement ou d’établissement de monnaie électronique (au sens des articles L. 522-1 et L. 526-1 du Code monétaire et financier) ne disposent pas du statut de banque traditionnelle de crédit. Bien qu’elles appliquent des mécanismes d’isolation et de cantonnement des fonds chez des partenaires tiers, elles ne satisfont pas à l’exigence formelle de la loi de 1965.
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│ RÉGIME BANCAIRE 2026 │
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│ ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT │ ÉTABLISSEMENTS DE PAIEMENT │
│ (Banques traditionnelles) │ (Néobanques / Fintechs) │
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│ ✔ Autorisé pour la copropriété │ ✘ Strictement interdit en 2026 │
│ ✔ Statut de banque complet │ ✘ Absence de statut de crédit │
│ ✔ Couvert par le FGDR (100 000 €) │ ✘ Incompatible article 18 loi 1965 │
│ ✔ Capacité d'octroi de prêts │ ✘ Risque de nullité du mandat │
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Quels sont les risques pour le syndicat des copropriétaires ?
L’ouverture d’un compte de copropriété auprès d’une néobanque non agréée comme établissement de crédit constitue un manquement direct aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965. Les conséquences juridiques et financières sont significatives :
- Non-conformité juridique :Le compte est juridiquement réputé non conforme, ce qui équivaut à un défaut d’ouverture de compte séparé.
- Fragilisation du mandat du syndic : Le mandat du syndic peut être contesté devant les tribunaux pour non-respect de l’obligation de compte séparé légal.
- Absence de protection FGDR direct :Les fonds déposés dans un établissement de paiement ne bénéficient pas de la garantie directe accordée par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR), qui protège les dépôts jusqu’à 100 000 € par déposant et par établissement de crédit en cas de faillite.
- Blocage des crédits collectifs :Une néobanque ne pouvant pas accorder directement de prêt bancaire, l’immeuble se trouve dans l’impossibilité de souscrire un emprunt collectif de copropriété pour financer ses travaux.
Bien que le ministère ait souligné dans sa réponse de mars 2026 qu’une évolution législative future pourrait être souhaitable pour dynamiser la concurrence, aucune modification du texte n’a été votée à ce jour. En 2026, la recherche d’une banque professionnelle pour sa copropriété doit donc exclusivement s’orienter vers les réseaux bancaires traditionnels disposant du statut plein et entier d’établissement de crédit.
3. Comptes obligatoires : fonctionnement, fonds de travaux et transparence
Un immeuble ne fonctionne pas avec un compte unique. La réglementation impose une compartimentation rigoureuse des flux pour distinguer la gestion courante des réserves à long terme.
Le compte courant de fonctionnement
Ce compte enregistre l’ensemble des opérations quotidiennes de la copropriété : encaissement des provisions pour charges versées par les propriétaires, paiement des factures d’eau, d’électricité, de chauffage urbain, honoraires du syndic, salaire du gardien et contrats d’entretien (ascenseur, espaces verts, ménage). C’est ce compte qui fait l’objet des vérifications régulières de trésorerie.
Le compte séparé rémunéré pour le Fonds de travaux ALUR
En parallèle du compte courant, la loi impose au syndic d’ouvrir un second compte bancaire séparé, obligatoirement rémunéré, exclusivement dédié au fonds de travaux. Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel, sauf si le Plan Vivre / Projet de Plan de Sauvegarde de l’Immeuble définit des montants différents), ce compte permet d’anticiper le financement des gros travaux de rénovation ou d’entretien de la structure.
Les règles de fonctionnement de ce compte sont strictes :
- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont rattachées au lot et restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de vente d’un appartement, l’ancien propriétaire ne peut pas en demander le remboursement au syndic.
- Le compte prend généralement la forme d’un Livret A professionnel ou d’un compte à terme réglementé.
- Les intérêts financiers produits par ce placement sont définitivement acquis à la copropriété et viennent abonder la réserve de travaux.
Les mentions d’information obligatoire sur les documents administratifs
La transparence financière ne se limite pas à la détention des comptes. L’arrêté du 12 mai 2016 impose d’inclure les coordonnées bancaires complètes (IBAN et code BIC) de l’immeuble sur des supports précis :
- Les appels de fonds et avis d’échéance : Chaque copropriétaire doit pouvoir vérifier que son virement est directement dirigé vers le compte dont le titulaire est le syndicat, et non sur un compte intermédiaire.
- Les convocations d’assemblée générale : Le syndic doit joindre à la convocation une fiche d’information financière précisant le solde créditeur du compte courant, le solde disponible du fonds de travaux, ainsi que le montant total des frais bancaires facturés par l’établissement au cours de l’exercice comptable écoulé.
Le droit d’accès permanent du Conseil Syndical
Pour éviter toute dérive de gestion, la loi ELAN a renforcé les prérogatives de contrôle des instances représentatives de l’immeuble. Le conseil syndical (et plus particulièrement son président) dispose d’un droit d’accès direct et permanent aux relevés du compte bancaire séparé.
Le syndic est tenu de fournir un accès en lecture seule à l’espace bancaire en ligne de la copropriété ou de transmettre mensuellement les relevés de compte originaux. En cas de refus ou de retard de plus d’un mois à compter de la demande formelle, des pénalités financières légales s’imputent sur les honoraires du syndic.
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│ SCHÉMA DES FLUX FINANCIERS DU SYNDICAT │
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│ COMPTE COURANT SÉPARÉ │ │ COMPTE FONDS DE TRAVAUX ALUR │
│ (Opérations courantes) │ │ (Livret Rémunéré SÉPARÉ) │
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│ • Encaissement des charges │ │ • Cotisation min. 5 %/an │
│ • Paiement des fournisseurs │ │ • Intérêts rattachés à l'AG │
│ • Dépenses de maintenance │ │ • Financement des rénovations│
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4. Critères essentiels pour choisir la meilleure banque professionnelle en 2026
La sélection d’un établissement bancaire ne doit pas résulter du seul habitude du syndic. Les copropriétaires et les gestionnaires doivent analyser la grille de prestations sur la base de cinq critères d’évaluation complémentaires.
A. Grille tarifaire et frais de tenue de compte
Les frais bancaires sont directement supportés par le syndicat des copropriétaires et figurent au poste des charges générales (compte de gestion 660). Il convient de comparer minutieusement :
- Les frais fixes de tenue de compte : Abonnement mensuel ou trimestriel retenu pour la gestion du compte courant et du compte fonds de travaux.
- Les commissions de mouvement : Certains établissements facturent un pourcentage ou un forfait fixe sur chaque mouvement débiteur (règlement des factures, virements sortants). Il s’agit d’un point de négociation majeur.
- Le coût des moyens de paiement : Tarification de la délivrance des carnets de chèques, des frais d’émission de virements SEPA et de la mise en place des autorisations de prélèvement.
- Les frais d’incidents de paiement : Coût facturé à la copropriété en cas de rejet d’un chèque ou d’un prélèvement impayé d’un copropriétaire.
B. Compatibilité logicielle et synchronisation bancaire (API et EBICS)
En 2026, l’efficacité d’un syndic repose sur l’automatisation du traitement des données. Une banque performante doit offrir une interconnexion directe avec les logiciels de gestion immobilière du marché (Vilogi, LOCKimmo, Logady, Kizeo, Septeo, etc.).
Cette intégration s’effectue via des protocoles sécurisés :
- Le protocole EBICS (Electronic Banking Internet Communication Standard) : Norme bancaire sécurisée d’échange de fichiers assurant le transfert automatique quotidien des relevés de compte vers le logiciel du syndic.
- Les API REST bancaires (Open Banking) : Connexion en temps réel permettant le rapprochement bancaire automatique. Lorsqu’un copropriétaire règle ses charges par virement avec une référence unique, le logiciel pointe immédiatement la somme sur son compte individuel sans saisie manuelle.
Une excellente intégration informatique réduit considérablement les erreurs de saisie, accélère la détection des impayés et fait gagner un temps précieux lors de la clôture des comptes annuels.
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│ CHAÎNE D'AUTOMATISATION COMPTABLE │
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│ COMPTE BANCAIRE SÉPARÉ │ ─────────┼─────────> │ LOGICIEL DU SYNDIC │
│ (Établissement A) │ Flux API / EBICS │ (Rapprochement auto) │
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│ EXTRAIT COMPTABLE DISPO│
│ POUR LE CONSEIL SYND. │
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C. Gestion avancée des prélèvements SEPA et Identifiant Créancier SEPA (ICS)
Pour assurer une rentrée de trésorerie régulière et limiter les retards de paiement, le prélèvement automatique constitue le moyen de paiement le plus efficace.
Pour mettre en œuvre ce système, l’établissement bancaire doit attribuer au syndicat des copropriétaires un Identifiant Créancier SEPA (ICS) propre. Cet identifiant, délivré par la Banque de France par l’intermédiaire de l’établissement tenu, autorise le syndic à émettre des ordres de prélèvement direct sur le compte des copropriétaires ayant signé un mandat SEPA. La banque choisie doit proposer une gestion simplifiée de ces flux, sans appliquer de frais prohibitifs par lot prélevé.
D. Sécurité, double authentification et droits d’accès
La multiplication des fraudes au virement et des tentatives d’usurpation d’identité impose des normes de sécurité informatique rigoureuses :
- Gestion multi-utilisateurs : Possibilité de configurer des profils différenciés (gestionnaire, comptable du cabinet, président du conseil syndical en consultation).
- Double validation des virements : Exigence d’une validation renforcée (DSP2) via une application mobile sécurisée pour tout virement vers un nouveau RIB de fournisseur.
- Plafonds de sécurité modulables : Capacité d’adapter les plafonds quotidiens et mensuels de virement en fonction du volume budgétaire de la copropriété.
E. Expertise métier et accompagnement sur les prêts travaux
Enfin, la copropriété est un marché spécifique exigeant des compétences techniques dédiées. Une banque généraliste non habituée aux règles de la gestion immobilière peut générer des blocages administratifs complexes (délais excessifs d’ouverture de compte, difficulté à appréhender le rôle du syndic en tant que mandataire, mauvaise gestion des transferts de pouvoirs).
De plus, face à l’urgence de la rénovation énergétique des immeubles, la banque retenue doit être en mesure d’accompagner le syndicat dans le montage de financements collectifs complexes :
- Prêt Éco-PTZ collectif souscrit au nom du syndicat ;
- Préfinancement des subventions publiques (ANAH, MaPrimeRénov’ Copropriété, prime CEE) ;
- Lignes de trésorerie de préfinancement de travaux.
5. Démarches pratiques : ouverture, mise en concurrence et changement de banque
La désignation de l’établissement bancaire obéit à une procédure démocratique encadrée par la loi du 10 juillet 1965.
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│ PROCÉDURE DE CHOIX DE LA BANQUE EN AG │
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│ 1. Mise en concurrence : Le syndic ou le Conseil Syndical élabore des │
│ propositions bancaires chiffrées. │
│ 2. Inscription à l'Ordre du Jour : Rédaction du projet de résolution. │
│ 3. Vote initial (Article 25) : Majorité absolue de TOUS les copro. │
│ 4. Second vote éventuel (Article 24) : Si au moins 1/3 des voix │
│ est obtenu au 1er vote, décision à la majorité des PRÉSENTS. │
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Qui décide du choix de la banque ?
Par principe, c’est le syndic qui propose un établissement bancaire lors de sa nomination ou de la présentation de son contrat. Toutefois, le syndicat des copropriétaires conserve la pleine maîtrise de ce choix.
L’assemblée générale peut parfaitement rejeter la proposition du syndic et imposer un autre établissement bancaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25).
Si le projet proposé ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais obtient au moins le tiers des voix de la totalité des copropriétaires de l’immeuble, un second vote peut intervenir immédiatement au cours de la même assemblée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
Composition du dossier administratif d’ouverture de compte
Pour procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé, le syndic doit fournir à l’établissement choisi un dossier complet :
- Le procès-verbal officiel de l’assemblée générale portant nomination du syndic et approbation du choix de l’établissement bancaire ;
- Le règlement de copropriété certifié conforme et mis à jour ;
- La fiche synthétique d’immatriculation de la copropriété au Registre National des Copropriétés (RNIC) attestant de l’existence juridique du syndicat ;
- La pièce d’identité en cours de validité du représentant légal du cabinet de syndic (ou du syndic bénévole) ainsi que son justificatif de domicile ;
- La carte professionnelle du syndic (mention « Gestion immobilière ») et son attestation de garantie financière pour les syndics professionnels.
Transmissibilité et changement de banque ou de syndic
Lorsqu’une assemblée générale décide de changer de syndic ou de modifier l’établissement bancaire retenu, des règles strictes de transmission s’imposent :
- Transfert des pouvoirs de signature : Les délégations de signature du syndic sortant doivent être révoquées et transférées au nouveau gestionnaire dans un délai maximal de 15 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.
- Transfert du solde de trésorerie : Le syndic sortant est tenu de remettre au nouveau syndic la totalité de la trésorerie disponible de l’immeuble (compte courant et compte fonds de travaux) ainsi que l’ensemble des archives bancaires dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions.
- Pénalités de retard : À défaut de restitution dans les délais impartis, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut adresser une mise en demeure. Tout retard non justifié donne lieu au paiement d’intérêts de retard de plein droit en faveur de la copropriété.
Conclusion
En 2026, la sélection d’une banque professionnelle pour sa copropriété exige d’allier conformité juridique stricte et performance opérationnelle. En écartant fermement les structures non autorisées telles que les néobanques sans agrément complet de crédit, en veillant au strict respect du compte séparé au nom exclusif du syndicat et en exploitant la synchronisation bancaire automatisée, les syndics et conseils syndicaux sécurisent la gestion financière de leur immeuble.
Une banque bien choisie n’est pas simplement un coffre-fort pour les charges reçues : c’est un partenaire clé pour fluidifier la trésorerie au quotidien, garantir la transparence comptable et réussir le financement des grands projets de travaux collectifs.
Foire aux questions
Quel est le montant moyen des frais bancaires pour une copropriété ?
Les frais bancaires de tenue de compte varient généralement entre 150 € et 500 € par an selon la taille de la copropriété et les options souscrites. Ces frais sont intégralement pris en charge par le syndicat des copropriétaires au titre des dépenses courantes. Ils couvrent la tenue du compte courant, la mise à disposition de l’interface en ligne et la gestion du compte fonds de travaux. Il convient de bien lire la convention de compte pour éviter les commissions sur mouvement.
Un syndic bénévole peut-il ouvrir le compte bancaire au Crédit Mutuel, à la Caisse d’Épargne ou au Crédit Agricole ?
Oui, parfaitement. Un syndic bénévole est soumis aux mêmes obligations qu’un syndic professionnel concernant le compte séparé.Il doit ouvrir un compte bancaire au nom exact du syndicat des copropriétaires auprès de l’établissement de son choix (banque traditionnelle possédant le statut d’établissement de crédit). Il fournira le procès-verbal d’assemblée générale le désignant comme syndic bénévole.
Que faire si le syndic refuse d’ouvrir le compte séparé exigé par la loi ?
Si le syndic n’a pas ouvert le compte séparé au nom du syndicat dans un délai de trois mois suivant sa désignation, son mandat devient nul de plein droit. Le conseil syndical doit lui adresser immédiatement une mise en demeure par lettre recommandée. Si le syndic ne s’exécute pas, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale d’urgence ou demander au tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur ad hoc pour remplacer le gestionnaire défaillant.
Les intérêts générés par le fonds de travaux sont-ils imposables pour la copropriété ?
Non. Les intérêts financiers produits par le compte séparé rémunéré du fonds de travaux (notamment lorsqu’il est adossé à un Livret A professionnel) sont exonérés d’impôt sur les sociétés. Ils sont directement et intégralement capitalisés sur le compte fonds de travaux pour abonder les réserves financières de l’immeuble.
La banque peut-elle prélever ses frais directement sur le compte de la copropriété ?
Oui.Le syndicat des copropriétaires étant le titulaire juridique du compte, l’établissement bancaire préleve directement les agios et frais de tenue de compte convenus dans la convention d’ouverture. Ces mouvements comptables apparaissent clairement sur le relevé mensuel de l’immeuble et sont enregistrés au compte de charges 660 par le comptable ou le syndic.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Article 18 – Légifrance)
- Réponse ministérielle du 10 mars 2026 sur l’utilisation des néobanques et établissements de paiement en copropriété (Journal Officiel)
- Code monétaire et financier – Article L. 511-1 définissant les établissements de crédit (Légifrance)
- Fiche pratique Service-Public.fr : Compte bancaire séparé de la copropriété
- Arrêté du 12 mai 2016 relatif à la présentation du budget prévisionnel et des comptes de la copropriété
