Une résolution votée à la majorité requise lors d’une assemblée générale de copropriété n’est pas un simple vœu ni un projet indicatif. C’est une obligation légale. Pourtant, de nombreux copropriétaires et conseils syndicaux constatent régulièrement une d’inertie alarmante : des travaux de rénovation énergétique votés restent au point mort, un changement de prestataire s’éternise ou une procédure judiciaire votée contre un tiers n’est jamais engagée. Face à une telle situation, la question des décisions d’AG non exécutées devient cruciale pour préserver l’immeuble, éviter l’aggravation des dégradations et protéger les intérêts financiers du syndicat des copropriétaires.
L’absence d’exécution d’une délibération n’est jamais anodine. Qu’elle résulte de la négligence du syndic professionnel ou de l’opposition d’un copropriétaire récalcitrant, l’inertie est sanctionnée par le droit de la copropriété. Ce guide détaillé fait le point sur le cadre légal en vigueur, la force obligatoire des délibérations, les procédures graduées d’action et les moyens de faire valoir la responsabilité des acteurs défaillants.
Le cadre légal : l’obligation stricte d’exécuter les décisions d’AG
L’organisation et le fonctionnement de la copropriété reposent sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Au cœur de ce dispositif, l’assemblée générale constitue l’organe délibérant souverain, tandis que le syndic agit en tant qu’organe exécutif.
Le rôle de l’article 18 de la loi de 1965
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pose une règle d’ordre public : le syndic est expressément chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il s’agit d’une obligation légale de faire, dont le respect conditionne la validité même de la gestion de l’immeuble.
Le mandataire de la copropriété ne dispose d’aucun pouvoir de juger de l’opportunité d’une décision régulièrement votée. Même s’il estime qu’une résolution est techniquement inadaptée, trop coûteuse ou inopportune, il lui est strictement interdit d’en suspendre l’exécution de sa propre initiative.
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│ Décision régulièrement votée en AG │
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│ Obligation légale d'exécution immédiate (Art. 18) │
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│ Référé sous astreinte │ │ Révocation du │
│ (Injonction de faire) │ │ syndic pour faute │
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Inopposabilité des avis du conseil syndical et application immédiate
Il arrive que le syndic tente de se justifier en invoquant une demande du conseil syndical d’attendre ou de surseoir à l’exécution. En droit, cette justification n’a aucune valeur :
- Rôle consultatif du conseil syndical : Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, mais il ne possède aucun pouvoir délibératif capable d’annuler ou de modifier un vote d’AG (sauf délégation explicite prévue à l’article 21-1 de la loi de 1965).
- Caractère immédiatement exécutoire : Les décisions votées s’imposent dès la tenue de l’assemblée générale. La notification du procès-verbal (PV) marque le point de départ des délais de contestation, mais n’en suspend pas l’application immédiate, sauf si le tribunal judiciaire a été saisi d’une demande de suspension en référé.
Les limites de la responsabilité du syndic (Devoir de conseil)
La responsabilité du syndic pour inexécution peut être écartée dans des hypothèses très précises. Lorsque le syndic a clairement informé l’assemblée générale des risques techniques ou juridiques d’une résolution, qu’il a consigné des réserves explicites au PV et que les copropriétaires ont sciemment voté contre ses recommandations, la jurisprudence (notamment la Cour d’appel de Toulouse) considère que le syndic ne peut être tenu pour responsable des conséquences préjudiciables nées de la décision de la collectivité.
La force obligatoire du vote face aux copropriétaires
Lorsqu’une décision est valablement adoptée, elle engage l’ensemble de la collectivité des copropriétaires, sans exception.
Une décision qui s’impose à l’ensemble du syndicat
Le procès-verbal rédigé à l’issue de l’assemblée générale constitue la preuve matérielle et juridique des engagements collectifs. Son caractère obligatoire s’applique :
- Aux copropriétaires opposants ou abstentionnistes : Même en ayant exprimé un désaccord lors du vote, chaque membre reste légalement tenu de contribuer au financement des travaux ou de se conformer à la nouvelle règle adoptée.
- Aux copropriétaires absents non représentés : Le défaut de participation ne sousstrait personne aux obligations collectives votées conformément aux majorités requises (articles 24, 25 ou 26 de la loi de 1965).
- Aux ayants droit et successeurs : Les acquéreurs successifs d’un lot sont tenus de respecter les décisions régulièrement adoptées antérieurement.
Le délai strict de contestation de deux mois
Pour contester la validité d’une décision d’AG (pour vice de forme, défaut de majorité ou abus de majorité), un copropriétaire défaillant ou opposant doit impérativement saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai strict, la décision devient définitive. Aucun copropriétaire ne peut plus s’opposer à son exécution en prétextant son irrégularité.
Bloquer un copropriétaire récalcitrant : procédure d’exécution forcée
Dans certains cas, l’inexécution ne provient pas du syndic, mais d’un copropriétaire qui refuse d’appliquer la résolution (ex. refus de donner accès à son lot privatif pour la réfection d’une canalisation commune, maintien d’un aménagement non autorisé sur les parties communes).
1.Mise en demeure formelle:Délai impératif fixé par écrit.
Adresser un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) au copropriétaire en lui rappelant le vote d’AG et en le sommant de se conformer à la résolution dans un délai déterminé (généralement 15 jours).
2.Constat de commissaire de justice:Établissement de la preuve matérielle.
Faire intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour constater officiellement le refus d’accès ou l’infraction persistante aux décisions de l’assemblée générale.
3.Saisine du tribunal judiciaire en exécution forcée:Procédure sous astreinte financière.
Le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, assigne le copropriétaire récalcitrant devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’exécution forcée assortie d’une astreinte par jour de retard, ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice subi par l’immeuble.
Procédure étape par étape contre un syndic inactif
Lorsque le mandataire de la copropriété fait preuve d’inertie face aux résolutions adoptées, le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires doit engager une démarche structurée et graduée pour débloquer la situation.
Étape 1 : Constituer le dossier de preuve et relancer à l’amiable
Avant toute démarche contentieuse, l’action doit s’appuyer sur des éléments matériels incontestables :
- Rassemblez le procès-verbal de l’AG mentionnant la résolution votée, la majorité obtenue et le budget alloué.
- Conservez tous les échanges écrits (courriels, messages sur l’extranet du syndic, comptes-rendus de réunion du conseil syndical).
- Demandez formellement un point de situation au gestionnaire de copropriété par un écrit traçable.
Étape 2 : L’envoi d’une mise en demeure par LRAR ou LRE
Si la relance amiable demeure sans réponse ou se heurte à des promesses non suivies d’effets, l’envoi d’une mise en demeure formelle constitue l’étape juridique indispensable. Elle peut être transmise par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ou par Lettre Recommandée Électronique certifiée (LRE).
Ce courrier doit obligatoirement respecter une structure rigoureuse pour produire ses effets légaux :
| Élément obligatoire | Contenu requis |
| Intitulé | Mention expresse « MISE EN DEMEURE » dans l’objet de la lettre. |
| Faits et références | Date de l’AG, numéro exact de la résolution, contenu de la décision votée. |
| Visas juridiques | Rappel explicite de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. |
| Délai d’exécution | Fixation d’un délai ferme (8 jours en cas d’urgence/péril, 15 à 30 jours pour la gestion courante). |
| Avertissement | Indication claire des voies de recours judiciaires envisagées à défaut d’exécution. |
Étape 3 : La saisine du tribunal judiciaire en référé
Si la mise en demeure reste infructueuse à l’expiration du délai imparti, le syndicat des copropriétaires — ou un copropriétaire agissant individuellement — peut saisir le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble (articles 484 à 492 du Code de procédure civile et article 50 du décret du 17 mars 1967).
La procédure en référé permet d’obtenir rapidement (en général sous 4 à 8 semaines) une ordonnance d’injonction de faire. Le juge peut condamner le syndic à exécuter la décision sous une astreinte financière (par exemple, 100 € à 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance).
Étape 4 : Action au fond et désignation d’un administrateur provisoire
Si l’inertie du syndic a généré des dégâts matériels importants (ex. aggravation d’une fuite en toiture faute de travaux) ou une perte financière (ex. péremption d’une subvention publique liée à la rénovation énergétique), le syndicat peut introduire une action en responsabilité civile au fond pour obtenir la condamnation du syndic à verser des dommages-intérêts réparateurs.
En cas de paralysie grave du fonctionnement de la copropriété ou de crise financière aiguë découlant de l’inaction du gestionnaire, le président du tribunal judiciaire peut être saisi sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin de désigner un administrateur provisoire. Cette mesure d’exception entraîne la suspension immédiate des pouvoirs du syndic.
Révoquer le syndic pour faute grave et changer de prestataire
L’absence répétée d’exécution des résolutions votées en assemblée générale constitue un manquement grave du syndic à ses obligations contractuelles et légales. Cette situation légitime une résiliation anticipée de son mandat.
La procédure de révocation en assemblée générale
Pour révoquer un syndic en cours de mandat sans risquer de poursuites pour rupture abusive, la méthodologie suivante doit être respectée :
- Inscription à l’ordre du jour : Le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 10 % des voix adressent au syndic par LRAR une demande d’inscription d’une résolution portant sur la révocation du syndic pour faute grave et la désignation d’un successeur. Ce courrier doit être envoyé au moins deux mois avant la date prévisionnelle d’envoi des convocations de la prochaine AG.
- Mise en concurrence obligatoire : Conformément à la réglementation, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndics afin d’accompagner la convocation des propositions de remplacement.
- Vote à la majorité de l’article 25 : La révocation du syndic défaillant et le choix du nouveau mandataire se votent à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si le projet recueille au moins un tiers des voix, la passerelle de l’article 25-1 permet d’effectuer un second vote immédiatement à la majorité simple de l’article 24.
Point de vigilance : Si l’AG prononce la révocation du syndic sans s’appuyer sur des motifs légitimes et sérieux dûment documentés (mises en demeure restées sans réponse, constats d’infraction, rapports d’expertise), le syndic évincé peut poursuivre le syndicat en justice pour obtenir des dommages-intérêts équivalents aux honoraires restant à courir jusqu’au terme initialement prévu.
Passation du dossier et calendrier légal (Article 18-2)
La rupture du mandat oblige le syndic révoqué à transmettre au nouveau gestionnaire l’intégralité des éléments administratifs et financiers de l’immeuble. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette passation selon des délais stricts :
Transmissions prioritaires
Sous 15 jours
Remise de la situation de trésorerie, des références du compte bancaire séparé de la copropriété et des coordonnées de l’ensemble des copropriétaires.
Remise des archives
Sous 1 mois
Transfert de l’ensemble des archives administratives et techniques de l’immeuble (registre d’immatriculation, contrats d’entretien, carnets d’entretien, diagnostics, PV d’AG antérieurs).
Apurement des comptes
Sous 3 mois
Remise de l’état des comptes après apurement et clôture définitive de la comptabilité.
En cas de retard ou de rétention abusive de documents par l’ancien syndic, le nouveau mandataire ou le président du conseil syndical peut engager une procédure de référé au tribunal judiciaire pour solliciter la restitution immédiate sous astreinte.
Responsabilité juridique, quitus et prescriptions
Les voies de recours envisageables varient selon la qualité de l’auteur de l’action et le type de préjudice subi.
Responsabilité contractuelle ou délictuelle
- L’action du syndicat des copropriétaires (Responsabilité contractuelle) : Basée sur l’article 1231-1 du Code civil, elle vise à sanctionner l’inexécution ou le retard fautif du syndic dans l’exécution du contrat de mandat. C’est le syndicat, représenté par son nouveau syndic ou un mandataire ad hoc, qui agit en justice.
- L’action individuelle d’un copropriétaire (Responsabilité délictuelle) : Fondée sur l’article 1240 du Code civil, elle permet à un copropriétaire d’agir directement à titre personnel contre le syndic si la non-exécution d’une décision d’AG lui cause un préjudice propre et distinct de celui subi par la collectivité (ex. infiltration persistant dans un lot privatif en raison de l’absence de lancement de travaux de réfection du toit votés un an plus tôt).
La portée réelle du vote du quitus
Le quitus donné lors de l’assemblée générale annuelle est trop souvent perçu comme une décharge absolue de responsabilité. En réalité, sa portée juridique demeure encadrée :
- Périmètre limité : Le quitus ne libère le syndic que pour les actes de gestion expressément portés à la connaissance des copropriétaires lors de la reddition des comptes.
- Indépendance de l’action individuelle : Dans un arrêt marquant du 29 février 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-24.558), la Cour de cassation a réaffirmé que le vote du quitus par l’assemblée générale ne prive pas un copropriétaire de son droit d’exercer une action individuelle en responsabilité délictuelle contre le syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel découlant d’une faute de gestion.
Délais de prescription applicables
L’action en responsabilité civile engagée contre un syndic ou un copropriétaire défaillant pour non-exécution d’une résolution d’AG est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Le délai de 5 ans court à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit.
Modèle de lettre : Mise en demeure du syndic pour inexécution de résolution d’AG
Ce modèle de lettre doit être personnalisé avec précision, puis adressé au cabinet de syndic sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie recommandée électronique certifiée (LRE).
[Nom et Prénom du copropriétaire ou du Président du Conseil Syndical]
[Adresse de l'expéditeur]
Qualité : [Copropriétaire du lot n° X / Président du Conseil Syndical]
Copropriété [Nom et adresse complète de l'immeuble]
[Nom de la société de syndic]
À l'attention du gestionnaire de la copropriété
[Adresse du siège social du syndic]
Fait à [Ville], le [Date]
OBJET : MISE EN DEMEURE — Non-exécution de la décision votée lors de l'assemblée générale du [Date de l'AG] (Résolution n° [X])
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
En ma qualité de [copropriétaire du lot n° X / Président du Conseil Syndical] de la copropriété [Nom de la copropriété], gérée par votre établissement, je vous sollicite concernant la mise en œuvre des décisions adoptées par notre collectivité.
Lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s'est tenue le [Date de l'AG], la résolution n° [X] a été régulièrement adoptée à la majorité requise. Cette délibération porte sur : [Exposer précisément l'objet de la résolution : ex. la réalisation des travaux d'étanchéité de la façade nord selon le devis de l'entreprise Y pour un montant de Z euros / la résiliation du contrat d'entretien des espaces verts et la souscription du contrat B].
À ce jour, soit [nombre] mois après la tenue de cette réunion et la notification du procès-verbal, nous constatons qu'aucune disposition n'a été prise par votre cabinet pour concrétiser cette décision.
Nous vous rappelons qu'aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic a l'obligation légale et d'ordre public d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Votre carence ou le retard injustifié apporté à l'exécution de votre mandat constitue une faute de gestion caractérisée qui engage votre responsabilité civile.
En conséquence, la présente vaut MISE EN DEMEURE formelle d'avoir à engager l'exécution de la résolution n° [X] susvisée, en procédant à [préciser l'action attendue : ex. l'envoi de l'ordre de service à l'entreprise retenue / la signature du nouveau contrat], dans un délai ferme de [15 jours / 30 jours] à compter de la réception de ce courrier.
À défaut d'exécution dans le délai imparti, le syndicat des copropriétaires se réservera le droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure de référé afin d'obtenir une injonction d'exécuter sous astreinte financière à vos dépens, sans préjudice des actions visant à engager votre responsabilité civile et à solliciter la révocation de votre mandat pour motif légitime lors de la prochaine assemblée générale.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes :
- Copie du procès-verbal d'assemblée générale du [Date] (Résolution n° X)
- Copie des relances antérieures restées sans effet
Conclusion
L’exécution des résolutions votées en assemblée générale est le garants du bon fonctionnement d’une copropriété et de la valorisation de son patrimoine immobilier. Face à un syndic inactif ou à un copropriétaire opposant, la passivité aggrave systématiquement les risques financiers et techniques.
La maîtrise du cadre légal (article 18 de la loi de 1965) et le respect d’une méthode rigoureuse — de la simple relance écrite jusqu’à la saisine du tribunal judiciaire en référé — permettent de rétablir le droit et de débloquer les situations d’inertie. Lorsque les dysfonctionnements deviennent récurrents, la mise en concurrence et la révocation du syndic lors de l’assemblée générale suivante constituent la solution d’assainissement la plus pérenne pour la copropriété.
Foire aux questions
Un syndic peut-il refuser d’exécuter une décision d’AG qu’il juge illégale ?
Non. Le syndic ne possède aucun pouvoir d’opportunité ni de contrôle de légalité sur les votes des copropriétaires. Tant que la délibération n’a pas fait l’objet d’une annulation définitive prononcée par le tribunal judiciaire, elle demeure exécutoire. Si le syndic estime qu’une résolution comporte un risque juridique majeur, il doit formuler des réserves écrites lors de l’AG ou solliciter un conseil juridique, mais il reste légalement tenu de l’appliquer.
Quel est le délai légal imparti au syndic pour appliquer une résolution d’AG ?
La loi de 1965 ne fixe pas un nombre précis de jours ou de mois, mais impose une exécution sans retard injustifié. Ce délai s’apprécie selon la nature de la décision : des mesures d’urgence ou de sécurité (ex. réparation d’une porte d’accès sécurisée ou d’une fuite) doivent être entreprises immédiatement. Pour des travaux complexes votés avec un calendrier spécifique, l’exécution doit respecter l’échéancier voté en assemblée générale.
Un copropriétaire individuel peut-il poursuivre le syndic pour une décision non exécutée ?
Oui. Si l’inexécution d’une résolution par le syndic cause un préjudice personnel, direct et distinct à ce copropriétaire (par exemple, des infiltrations d’eau non réparées altérant son logement privatif), il peut engager une action individuelle en responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) contre le syndic pour demander des dommages-intérêts, y compris si l’AG a voté le quitus au syndic.
Comment réagir si un syndic révoqué refuse de transmettre les archives au nouveau syndic ?
Le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut engager une procédure d’urgence en référé devant le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge ordonnera la remise immédiate de l’ensemble des documents administratifs et comptables sous astreinte financière par jour de retard, les frais de procédure restant à la charge du syndic défaillant.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 18, 18-2, 25, 29-1, 42) : Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 50) : Légifrance
- Code civil : Article 1231-1 (Responsabilité contractuelle), Article 1240 (Responsabilité délictuelle), Article 2224 (Prescription quinquennale) : Légifrance
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 février 2024 (n° 22-24.558) sur la portée du quitus et l’action individuelle du copropriétaire : Cour de cassation
- Service-Public.fr : Rôle et obligations du syndic de copropriété : Service-Public.fr
