Travaux en copropriété : règles de vote et majorités

Qu’il s’agisse de rénover une façade dégradée, d’installer une pompe à chaleur collective, de réparer l’étanchéité d’une toiture ou de remplacer l’éclairage de la cage d’escalier, la réalisation de travaux en copropriété obéit à un cadre légal et réglementaire d’une grande rigueur. Dans un immeuble en copropriété, aucun propriétaire ne peut imposer sa volonté de manière unilatérale dès lors que les opérations touchent aux parties communes ou à l’harmonie visuelle de la résidence. La prise de décision relève d’un fonctionnement démocratique encadré par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Savoir qui détient le pouvoir décisionnel, comprendre l’étendue des prérogatives du syndic de copropriété ou du conseil syndical, et maîtriser l’échelle des majorités requises en assemblée générale constitue un enjeu financier et juridique majeur. Une résolution mal votée ou adoptée selon une majorité inappropriée expose le syndicat des copropriétaires à une annulation judiciaire. Ce guide détaillé fait le point complet sur la réglementation en vigueur, les démarches préparatoires et les voies de recours applicables.

1. L’assemblée générale des copropriétaires : seul organe souverain de décision

En matière de travaux en copropriété, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires représente le seul organe décisionnel légalement investi du pouvoir de commander des chantiers ou d’engager les finances du syndicat. Ni le syndic, ni le conseil syndical, ni le président du conseil syndical ne disposent du pouvoir d’autoriser des travaux d’amélioration ou de rénovation de leur propre initiative, hors cas exceptionnels de travaux urgents ou de délégations expressément encadrées.

L’assemblée générale regroupe l’ensemble des propriétaires des lots de l’immeuble. Elle se réunit au moins une fois par an lors de l’AG ordinaire annuelle, mais peut également être convoquée en assemblée générale extraordinaire si la réalisation de travaux impose une décision rapide qui ne peut attendre la réunion annuelle.

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|                        ÉCHELLE DES MAJORITÉS EN COPROPRIÉTÉ                        |
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| Majorité simple (Art. 24)  ---> Entretien courant, réparations, accessibilité PMR |
| Majorité absolue (Art. 25) ---> Améliorations, économies d'énergie, équipements   |
|   ↳ Passerelle Art. 25-1    ---> Second vote immédiat à l'Art. 24 (si >= 1/3)    |
| Double majorité (Art. 26)  ---> Surélévation, aliénation de parties communes      |
|   ↳ Passerelle Art. 26-1    ---> Second vote immédiat à l'Art. 25 (sous cond.)    |
| Unanimité (Art. 26 / Droit)---> Atteintes à la destination, clés de charges       |
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La préparation formelle du vote des travaux

Pour qu’un vote relatif à des travaux soit juridiquement valide et opposable à tous les copropriétaires, la réunion d’assemblée générale doit être précédée d’une phase de préparation rigoureuse. L’inexécution de ces formalités préalables constitue le motif le plus fréquent d’annulation des délibérations devant les tribunaux.

• L’inscription obligatoire à l’ordre du jour : Aucune décision de travaux ne peut être prise lors d’une assemblée générale si elle n’a pas été formellement inscrite à l’ordre du jour joint à la convocation. Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier au syndic une demande d’inscription d’un projet de travaux en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception (ou un envoi recommandé électronique conformément à l’article 64-2 du décret du 17 mars 1967).
• La communication des pièces justificatives : Afin d’éclairer le choix des votants, la convocation adressée par le syndic doit obligatoirement intégrer les devis rédigés par les entreprises pressenties, les cahiers des charges juridiques ou techniques, ainsi que les rapports des maîtres d’œuvre ou diagnostics préalables (tels qu’un diagnostic technique global ou un audit énergétique).
• Mise en concurrence et seuil financier : Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale fixe, à la majorité absolue, un montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence devient obligatoire. Dès que le coût estimé des travaux franchit ce seuil, le syndic est tenu de solliciter plusieurs devis auprès d’entreprises concurrentes et de consulter le conseil syndical.

Distinguer travaux privatifs et travaux sur les parties communes

Une distinction juridique claire doit être opérée entre la nature des parties d’immeuble concernées par l’intervention.

Chaque copropriétaire dispose d’une liberté d’aménagement à l’intérieur de ses parties privatives (rénovation d’une cuisine, réfection des peintures intérieures, pose d’un revêtement de sol). Aucun vote en assemblée générale n’est exigé pour ces opérations domestiques.

En revanche, une autorisation préalable votée en assemblée générale s’impose impérativement dès lors que des travaux initiés par un copropriétaire individuel risquent d’affecter la structure du bâtiment ou de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est le cas lors de l’abattage d’une cloison contenant un conduit collectif, du percement d’un mur porteur, du remplacement de fenêtres modifiant l’harmonie de la façade, de la pose de volets ou de l’installation d’une climatisation individuelle dont le groupe extérieur prend place sur un balcon ou en façade.

2. Les règles de majorité : quel article de loi appliquer selon la nature des travaux ?

Le législateur a instauré un barème de majorités proportionnel à la gravité des décisions financières et patrimoniales prises par le syndicat. Ces règles découlent des articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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|                        RÔLES DES ACTEURS DANS LES TRAVAUX                         |
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| ASSEMBLÉE GÉNÉRALE  ---> Organe souverain : vote les travaux et le budget         |
| SYNDIC DE COPROPR.  ---> Mandataire : exécute les votes, gère les contrats/chantier |
|                     ---> Pouvoir propre : gère l'entretien courant et l'URGENCE  |
| CONSEIL SYNDICAL    ---> Organe consultatif : contrôle, donne un avis, propose     |
|                     ---> Délégation possible : décide des petits travaux (Art. 24)|
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A. La majorité simple de l’article 24 : l’entretien et la gestion courante

La majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 s’entend comme la majorité des voix exprimées par les seuls copropriétaires présents, représentés (ayant donné un pouvoir) ou ayant voté par correspondance. Les voix des copropriétaires abstentionnistes ne sont pas comptabilisées dans le calcul du total des voix requises.

Cette majorité constitue la règle de droit commun : toute décision qui ne relève pas expressément d’un autre article de loi s’adopte à la majorité simple.

Les catégories de travaux relevant de l’article 24 comprennent :

• L’entretien courant et la maintenance : La réfection complète ou partielle de la toiture à l’identique, le nettoyage de façade sans modification esthétique, les travaux de peinture dans les montées d’escalier, la réparation des canalisations collectives endommagées.
• Les travaux de mise en conformité réglementaire : Les interventions imposées par une obligation légale, administrative ou par un arrêté d’insalubrité (remise aux normes de sécurité des ascenseurs, sécurisation des accès incendie).
• L’accessibilité aux personnes handicapées : Les travaux destinés à rendre les parties communes accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR), à la condition expresse qu’ils ne portent pas atteinte à la structure portante de l’immeuble ou à ses équipements essentiels.
• La suppression des vide-ordures : La fermeture définitives des conduits de vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et de salubrité publique.

B. La majorité absolue de l’article 25 : les équipements et l’amélioration énergétique

La majorité absolue visée à l’article 25 exige l’accord de la majorité des voix de la totalité des copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés, abstentionnistes ou absents le jour du vote. Le décompte est calculé sur la base de la totalité des tantièmes (millièmes) de la copropriété.

Les travaux soumis à cette majorité absolue regroupent :

• L’équipement collectif et l’amélioration : La création d’un équipement nouveau (installation d’un ascenseur dans un immeuble existant, automatisation d’une porte de garage), la modification des réseaux d’alimentation.
• La rénovation énergétique globale : Les travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), l’isolation des planchers bas, le remplacement ou la modernisation du système de chauffage collectif, la réfection de la ventilation mécanique contrôlée (VMC).
• Les installations de comptage individuel : La pose de compteurs d’eau froide ou chaude divisionnaires, ainsi que l’installation de dispositifs de télé-relève ou d’individualisation des frais de chauffage.
• L’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes : L’accord donné à un copropriétaire pour exécuter, à ses frais, des travaux impactant les parties communes (ouverture d’un mur porteur ou aménagement de combles).

La passerelle de vote de l’article 25-1 pour lutter contre l’absentéisme

Afin de neutraliser les blocages systématiques engendrés par l’absentéisme lors des assemblées générales, le législateur a généralisé le mécanisme dit de la « passerelle ».

Lorsqu’un projet de travaux soumis à la majorité absolue de l’article 25 n’obtient pas le nombre de voix requis, mais réunit au moins le tiers (1/3) des voix de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, l’assemblée générale peut procéder immédiatement, au cours de la même séance, à un second vote à la majorité simple de l’article 24. Si le projet recueille moins d’un tiers des voix totales, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai de trois mois pour revoter la résolution à la majorité simple.

C. La double majorité de l’article 26 : les actes de disposition et modifications structurelles

La double majorité énoncée à l’article 26 représente un seuil d’exigence renforcé. Elle impose d’obtenir simultanément le vote favorable de la majorité des membres de l’ensemble des copropriétaires (en nombre de personnes physiques ou morales) ET cette majorité doit représenter au moins les deux tiers (2/3) des voix de l’ensemble du syndicat.

Sont assujettis à la double majorité :

• La surélévation ou l’excavation : Les travaux de construction de nouveaux étages ou de création de locaux en sous-sol pour constituer de nouveaux lots.
• L’aliénation de parties communes : La vente d’une partie commune (un ancienne loge de gardien ou une cour intérieure) accompagnée de travaux de transformation, dès lors que cette vente ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
• La modification du règlement de copropriété : Les révisions apportées aux clauses relatives aux conditions de jouissance des parties communes ou aux règles d’administration.

La passerelle d’assouplissement de l’article 26-1

Si la décision n’a pas pu être arrêtée aux conditions de majorité prévues à l’article 26, mais que le projet a obtenu l’approbation de la moitié au moins des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers de toutes les voix, une nouvelle assemblée peut statuer à la majorité de l’article 25.

D. La règle de l’unanimité : les atteintes à la destination du bâtiment

L’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat (100 % des tantièmes, absents compris) est exceptionnellement exigée.

Cette rigueur absolue s’applique à tout projet de travaux entraînant une modification de la destination de l’immeuble (par exemple, transformer une résidence exclusivement bourgeoise réservée à l’habitation en immeuble à usage commercial ou d’activités nocturnes) ou altérant la répartition initiale des charges de copropriété définie dans l’état descriptif de division.

3. La répartition des compétences entre syndic et conseil syndical

Si l’assemblée générale détient le monopole de l’autorisation des chantiers, la mise en œuvre pratique des décisions et le suivi de l’entretien courant sont répartis entre le syndic de copropriété et le conseil syndical.

Le syndic de copropriété : mandat d’exécution et travaux urgents

Le syndic (professionnel, bénévole ou coopératif) agit en qualité de mandataire exclusif du syndicat des copropriétaires. Il procède à la signature des marchés d’entreprises aux conditions votées en AG, ordonnance le versement des acomptes, s’assure du souscription de l’assurance dommage-ouvrage lorsque celle-ci est légalement requise, et assiste à la réception des travaux.

Le pouvoir d’initiative propre pour la maintenance courante

Le syndic dispose de la compétence de commander, sans vote préalable en AG, les menus travaux d’entretien et de maintenance courante nécessaires au bon fonctionnement des équipements collectifs. Ces dépenses sont financées dans le cadre du budget prévisionnel annuel voté chaque année par les copropriétaires.

La gestion des travaux urgents (Article 18 de la loi de 1965)

Face à un événement imprévu et soudain mettant en péril la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l’immeuble (rupture d’une canalisation montante d’eau, fuite importante en toiture menaçant la charpente, risque d’effondrement de maçonnerie, panne totale de chauffage central en période d’hiver), le syndic a le devoir légal d’agir immédiatement.

Dans cette situation spécifique, le syndic engage de sa propre initiative les travaux conservatoires strictement nécessaires pour stopper le péril :

1. Initiation des prestations : Il commande sans attendre les prestations de sauvegarde d’urgence auprès des entreprises qualifiées.
2. Appel de fonds d’urgence : Après consultation du conseil syndical, le syndic a la faculté de réclamer aux copropriétaires une provision financière plafonnée à un tiers (1/3) du montant du devis estimatif.
3. Convocation d’une AG extraordinaire : Le syndic doit informer immédiatement l’ensemble des copropriétaires et convoquer, à des dates rapprochées, une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour porte sur la ratification des travaux urgents exécutés et le vote du financement complémentaire à la majorité de l’article 24.

Le conseil syndical : contrôle, assistance et délégation de pouvoirs

Composé de copropriétaires élus en AG, le conseil syndical n’a pas de personnalité morale propre ni de compétence décisionnelle autonome en matière de travaux. Il assure un rôle permanent de contrôle de la gestion du syndic et assiste ce dernier dans l’élaboration des projets.

Il doit être obligatoirement consulté pour la rédaction des cahiers des charges et le choix des prestataires lorsque le montant des contrats excède le seuil de mise en concurrence voté par l’assemblée.

Depuis la réforme issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l’assemblée générale peut voter, à la majorité de l’article 25, une délégation de pouvoirs au conseil syndical (si celui-ci comprend au moins trois membres). Cette délégation autorise le conseil à prendre directement des décisions relatives à l’exécution de travaux relevant de la majorité simple (article 24). La portée de cette délégation est strictement encadrée : le montant maximal alloué ne peut dépasser le budget prévisionnel voté pour l’entretien courant, et la durée du mandat ne peut excéder deux ans.

4. Outils de prévoyance et planification : le plan pluriannuel de travaux (PPT) et le fonds de travaux

L’anticipation financière et technique constitue le meilleur levier pour prévenir la dégradation des copropriétés et étaler les charges pesant sur les ménages. C’est pourquoi la législation impose désormais un cadre strict de planification à moyen et long terme.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le plan pluriannuel de travaux est un document établi sur une échéance de dix ans, fondé sur une analyse technique complète du bâti. Il dresse l’inventaire récapitulatif des travaux requis pour préserver la santé de l’immeuble, garantir la sécurité des personnes et réaliser des économies d’énergie, tout en proposant un échéancier prévisionnel de réalisation et une estimation financière.

La réalisation d’un projet de PPT est devenue une obligation légale progressive pour tous les immeubles à destination d’habitation de plus de quinze ans :

• Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés comportant plus de 200 lots.
• Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots.
• Depuis le 1er janvier 2025 (pleinement généralisé pour l’année 2026) pour l’ensemble des petites copropriétés comportant jusqu’à 50 lots.

Le projet de PPT est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit son élaboration. Les travaux programmés dans ce plan sont ensuite soumis au vote des copropriétaires, décision par décision, selon les règles de majorité d’usage.

Le fonds de travaux obligatoire (Loi ALUR)

Complément indissociable du PPT, le fonds de travaux obligatoire vise à constituer une réserve d’épargne collective réservée au financement des grands chantiers futurs.

Toute copropriété à usage d’habitation de plus de cinq ans est légalement tenue d’ouvrir un compte bancaire séparé, spécifiquement dédié à la réception des cotisations du fonds de travaux.

L’approvisionnement annuel est voté à la majorité de l’article 25. Le montant de la cotisation annuelle globale ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Lorsque l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle doit s’élever à au moins 2,5 % du montant total des travaux prévus dans le plan et ne peut demeurer inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement rattachées aux lots de copropriété. En cas de vente d’un appartement, les cotisations versées par le vendeur restent la propriété du syndicat des copropriétaires et ne font l’objet d’aucun remboursement par le syndic (bien qu’un accord financier de gré à gré reste possible entre l’acheteur et le vendeur lors de la transaction immobilière).

5. Comment contester une décision de travaux votée en assemblée générale ?

Il arrive qu’un copropriétaire estime qu’une résolution autorisant des travaux a été adoptée en violation de la loi ou des règlements (non-respect des règles de majorité, défaut de mise en concurrence obligatoire, absence de devis annexés à la convocation, vice de forme lors du déroulement du vote).

Le régime de contestation judiciaire des délibérations d’AG est strictement régi par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

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|                     PROCÉDURE DE CONTESTATION DE VOTE EN AG                       |
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| 1. QUALITÉ POUR AGIR   ---> Réservé aux copropriétaires OPPOSANTS ou DEFAILLANTS  |
| 2. DÉLAI IMPÉRATIF     ---> 2 mois maximum après notification du Procès-Verbal    |
| 3. JURIDICTION         ---> Tribunal Judiciaire (représentation par avocat oblig.) |
| 4. EFFET SUSPENSIF     ---> Suspension de l'exécution des travaux non urgents     |
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Les conditions de recevabilité du recours

Pour introduire un recours en annulation devant les tribunaux, plusieurs conditions cumulatives doivent impérativement être respectées :

• La qualité pour agir : Seuls les copropriétaires dits « opposants » (ayant voté contre la résolution incriminée) ou « défaillants » (absents de l’AG et non représentés par un mandataire) disposent du droit de contester la décision. Un copropriétaire ayant voté en faveur de la résolution ou s’étant abstenu ne peut introduire de recours judiciaire, sauf si son consentement a été vicié par une fraude manifeste.
• Le délai légal de deux mois : L’action en annulation doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification officielle du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Ce procès-verbal est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou recommandé électronique. Si la notification n’est pas effectuée dans les règles, le délai de prescription ne commence pas à courir.
• La juridiction compétente : L’action prend la forme d’une assignation en justice délivrée par un commissaire de justice (anciennement huissier) et portée devant le Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble. La représentation par un avocat est obligatoire. L’assignation doit impérativement être dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, et non contre le syndic à titre individuel.

L’effet suspensif de la contestation sur le chantier

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’expiration du délai de recours de deux mois revêt un caractère suspensif pour l’exécution des travaux non urgents.

Le syndic ne peut légalement signer les contrats d’entreprise ni démarrer les prestations tant que le délai de contestation de deux mois n’est pas intégralement purgé pour l’ensemble des copropriétaires opposants ou défaillants. Si un recours judiciaire est formalisé dans ce délai, la résolution attaquée ne peut recevoir d’exécution avant qu’une décision de justice définitive ne soit rendue par le tribunal, à moins que le juge n’ordonne l’exécution provisoire.

Exception notable : les travaux urgents engagés par le syndic pour la sauvegarde du bâtiment échappent à cet effet suspensif et doivent être exécutés sans délai pour prévenir les dommages matériels.

Synthèse pratique des majorités de vote pour les travaux

Conclusion

La gestion des travaux en copropriété repose sur un équilibre rigoureux entre les prérogatives souveraines de l’assemblée générale, les devoirs d’exécution du syndic de copropriété et la mission d’assistance du conseil syndical. La maîtrise de l’échelle des majorités (articles 24, 25 et 26) et l’utilisation systématique des passerelles de vote constituent les meilleures garanties pour éviter la paralysie des décisions et prémunir le syndicat contre les risques d’annulation juridique.

Face aux exigences croissantes de la transition énergétique et à la généralisation des plans pluriannuels de travaux, l’anticipation financière grâce au fonds de travaux est plus que jamais indispensable. Chaque copropriétaire a intérêt à s’impliquer dès la phase de préparation des projets en consultant attentivement les devis annexés aux convocations d’AG pour pérenniser la valeur patrimoniale de son logement.

Foire aux questions

Sources et références juridiques

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (notamment les articles 18, 21, 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et 42) : Legifrance.gouv.fr
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Legifrance.gouv.fr
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Loi ALUR) relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové.
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
• Service-Public.fr — fiches pratiques « Travaux en copropriété » et « Assemblée générale des copropriétaires » : Service-Public.fr
• ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) — Guides pratiques sur le Plan Pluriannuel de Travaux et la copropriété : Anil.org