Dans la gestion quotidienne d’un immeuble en copropriété, l’absence de mise en concurrence des prestataires constitue l’une des fautes les plus régulièrement soulevées par les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Qu’il s’agisse du renouvellement d’un contrat d’entretien, du choix d’une entreprise pour de lourds travaux de rénovation ou de la désignation du gestionnaire lui-même, la mise en rivalité des offres financières est le principal rempart contre le surcoût des charges collectives.
Lorsqu’un syndic passe outre cette démarche légale, il expose la collectivité à des prestations surfacturées et fragilise la sécurité juridique des délibérations votées en assemblée générale. Quels sont les critères légaux de la mise en concurrence ? Quels sont les risques réels d’annulation des travaux en justice ? Comment adresser une mise en demeure formelle pour régulariser la situation ? Ce guide complet fait le point sur le cadre normatif en vigueur, la jurisprudence récente et les démarches opérationnelles à suivre.
1. Comprendre la mise en concurrence en copropriété
La mise en concurrence consiste à mettre en compétition plusieurs prestataires de services ou entreprises de travaux en sollicitant des propositions tarifaires et techniques comparables, avant toute décision d’engagement financièrement significative.
L’objectif premier fixé par le législateur est d’offrir une totale transparence aux copropriétaires pour qu’ils puissent arbitrer souverainement en assemblée générale en disposant d’un choix réel et éclairé.
En pratique, l’absence de mise en concurrence prend différentes formes dans la vie d’un immeuble :
- La présentation d’un devis unique soumis au vote de l’assemblée générale pour des travaux dépassant le seuil financier voté par les copropriétaires.
- La reconduction tacite ou l’avenant sans consultation préalable pour un contrat de maintenance (ascenseur, chauffage, entretien des parties communes).
- Le filtrage unilatéral par le maître d’œuvre ou le syndic, consistant à recevoir plusieurs offres mais à n’en joindre qu’une seule à la convocation de l’assemblée générale.
Il convient de bien distinguer la mise en concurrence des marchés de travaux et contrats de prestations de services d’une part, et la mise en concurrence du contrat de syndic lui-même d’autre part. Leurs régimes juridiques et leurs conséquences en cas de manquement obéissent à des règles strictement séparées.
2. Le cadre légal et réglementaire applicable
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi principalement par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.
A. Les marchés de travaux et les contrats de prestations
L’encadrement des dépenses travaux repose sur l’interaction entre deux textes clés :
- L’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :Il impose à l’assemblée générale de voter, à la majorité absolue de l’article 25, un montant minimal des marchés et contrats au-delà duquel la mise en concurrence est rendue obligatoire. L’assemblée fixe ainsi librement son propre seuil de déclenchement (par exemple 1 000 €, 3 000 € ou 5 000 €).
- L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 :Lorsque la mise en concurrence est obligatoire (soit parce que le montant dépasse le seuil voté, soit en l’absence de vote d’un seuil spécifique), elle doit résulter de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises compétentes.
Point de vigilance : Si l’assemblée générale n’a jamais voté de seuil financier au titre de l’article 21, la jurisprudence applique strictement l’obligation de mise en concurrence dès le premier euro pour les travaux d’importance. Il est donc fortement recommandé à chaque copropriété d’inscrire le vote de ce seuil de mise en concurrence à l’ordre du jour.
[ Assemblée Générale ]
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VOTE DU SEUIL FINANCIER (Art. 21)
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┌───────────┴───────────┐
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Montant sous le seuil Montant dépassant le seuil
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Un seul devis possible Mise en concurrence obligatoire
(Demande de plusieurs devis)
B. La mise en concurrence du contrat de syndic
La procédure de désignation du syndic fait l’objet de dispositions spécifiques nées des réformes de l’ordonnance ÉLAN du 30 octobre 2019 et précisées par le décret du 2 juillet 2020 :
- Incombance du conseil syndical :L’obligation de mettre en concurrence les projets de contrat de syndic repose sur le conseil syndical.Celui-ci doit solliciter au moins deux offres concurrentes.
- Fréquence des démarches :Le conseil syndical doit procéder à cette recherche de propositions concurrentes avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic (et non plus seulement tous les 3 ans).
- Droit d’initiative individuel :Tout copropriétaire conserve le droit de communiquer au syndic d’autres projets de contrats pour qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour et joints à la convocation.
- Exceptions légales :La mise en concurrence du syndic n’est pas requise si la copropriété ne dispose pas de conseil syndical, ou si l’assemblée générale précédente a voté une dispense expresse à la majorité de l’article 25.
3. Conséquences juridiques et responsabilités en cas d’absence de mise en concurrence
Les sanctions applicables varient selon le type de contrat concerné et la nature du préjudice subi.
Annulation des résolutions de travaux votées en AG
Si une assemblée générale approuve un devis de travaux excédant le seuil réglementaire alors qu’un seul devis a été soumis au vote, la résolution encourt la nullité pour vice de forme.
La Cour de cassation rappelle régulièrement cette règle d’ordre public :
| Décision de jurisprudence | Portée juridique |
| Cass. Civ. 3e, 9 mars 2022 (n° 21-12.658) | La mise en concurrence exige que tous les devis recueillis soient soumis au vote de l’assemblée générale. La sélection d’un devis unique par un maître d’œuvre (architecte) pour le soumettre seul aux copropriétaires constitue un manquement. |
L’assemblée générale est la seule instance souveraine pour arbitrer entre plusieurs propositions financières. Le syndic ou le maître d’œuvre ne peuvent en aucun cas se substituer à elle pour effectuer une présélection éliminatoire.
Validité de la désignation du syndic sans concurrence
À la différence des votes de travaux, le non-respect de la mise en concurrence lors du choix du syndic n’entraîne pas automatiquement la nullité de son élection.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose clairement que le défaut de mise en concurrence par le conseil syndical n’est pas prescrit à peine d’irrégularité de la décision de désignation. La nomination votée reste valable sur le plan administratif afin d’éviter la vacance de gestion de l’immeuble.
Responsabilité civile du syndic et valeur du quitus
Le syndic qui néglige d’organiser la mise en concurrence commet une faute de gestion dans l’exécution de son mandat d’administration.
- Action du syndicat (contractuelle) : Le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité contractuelle du syndic (article 1231-1 du Code civil) pour réclamer la réparation du préjudice financier subi par la collectivité (écart de coût constaté par rapport aux prix du marché).
- Action individuelle du copropriétaire (délictuelle) : Un copropriétaire ayant subi un préjudice financier propre peut agir en responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil).
- Effet du quitus : L’approbation des comptes ou le vote du quitus en AG empêche le syndicat d’agir en justice sur les faits connus. En revanche, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 29 février 2024), le quitus donné par l’AG ne prive pas le copropriétaire individuel de son droit d’engager la responsabilité du syndic pour faute délictuelle si son préjudice est personnel et direct.
4. Procédures et voies de recours pour les copropriétaires
Lorsqu’un manquement est identifié, les copropriétaires et le conseil syndical disposent d’un arsenal d’actions graduées.
[ Phase 1 : Mise en demeure par LRAR ]
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[ Phase 2 : Vote d'une régularisation ou convocation d'une AGE ]
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[ Phase 3 : Contestation judiciaire devant le Tribunal Judiciaire ]
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[ Phase 4 : Révocation du syndic pour faute grave ]
Étape 1 : La mise en demeure formelle
Avant d’engager des frais juridiques, il convient de sommer le syndic de se conformer à ses obligations statutaires par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ou par Lettre Recommandée Électronique (LRE).
Le courrier doit rappeler l’objet de la contestation, viser l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et fixer une injonction précise sous un délai déterminé (généralement 15 à 30 jours).
Pénalité légale pour rétention de documents : Si le syndic refuse de transmettre au conseil syndical les devis ou pièces justificatives demandés dans le cadre de son contrôle, une pénalité financière de 15 € par jour de retard s’applique de plein droit au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande (article 21 alinéa 7 de la loi de 1965). Cette somme est déduite d’office des honoraires du syndic.
Étape 2 : L’alternative amiable et le vote rectificatif
L’assemblée générale peut revenir sur une décision irrégulière en votant une nouvelle résolution qui annule et remplace la précédente sur la base d’un dossier complet comportant plusieurs devis.
Des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de la copropriété peuvent notifier au syndic une demande de convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) sur ce point précis (article 8 du décret du 17 mars 1967).
Étape 3 : La contestation en justice de la décision d’AG
Lorsque la résolution litigieuse a été adoptée en assemblée générale malgré l’absence de devis comparatifs, la voie judiciaire devient nécessaire :
- Qualité pour agir :En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’action est réservée aux seuls copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ou défaillants (absents et non représentés). Un copropriétaire ayant voté « pour » ne peut contester la décision.
- Délai strict de 2 mois : L’assignation doit être signifiée au syndicat des copropriétaires dans un délai préclusif de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG par le syndic. Si le PV n’a jamais été notifié par LRAR, le délai légal de contestation est porté à 5 ans.
- Juridiction compétente : Le Tribunal Judiciaire territorialement compétent est celui dans le ressort duquel se situe l’immeuble. L’assistance d’un avocat est obligatoire.
- Effet non suspensif : Le recours n’interrompt pas les travaux. En cas d’urgence absolue ou d’exécution imminente de travaux lourds contestés, l’avocat doit doubler l’assignation au fond d’une procédure de référé-suspension afin de bloquer les démarches jusqu’au jugement.
5. Modèle de lettre de mise en demeure au syndic
Voici une trame juridique prête à l’emploi à adapter selon la situation de votre immeuble :
Plaintext
[Prénom, NOM du copropriétaire]
[Adresse postale]
[N° de lot et tantièmes]
[Téléphone / Courriel]
[Raison sociale du Cabinet de Syndic]
[Adresse du siège social]
Envoyé en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR)
Fait à [Ville], le [Date]
Objet : MISE EN DEMEURE – Absence de mise en concurrence des devis (Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Madame, Monsieur le Gestionnaire,
En ma qualité de copropriétaire du lot n° [X] au sein de la copropriété [Nom du bâtiment / Adresse], je vous informe avoir pris connaissance du projet de résolution inscrit à l'ordre du jour / de la décision votée concernant [intitulé exact des travaux ou du contrat de prestation].
Je constate que cette prestation a été engagée / soumise au vote sur la base d'une proposition unique, sans qu'aucune mise en concurrence préalable n'ait été organisée ni qu'aucun devis comparatif n'ait été joint au dossier.
Or, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d'organiser une consultation de plusieurs entreprises dès lors que le montant de la prestation dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale.
Par la présente, je vous mets formellement EN DEMEURE de :
1. Surseoir à l'exécution de tout engagement contractuel avec l'entreprise retenue sans concurrence ;
2. Procéder à une mise en concurrence dans un délai de [15 / 30] jours à compter de la réception de ce courrier ;
3. Transmettre l'ensemble des devis comparatifs recueillis au conseil syndical ;
4. Inscrire le choix des prestataires sur la base de ce dossier comparatif à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
À défaut de régularisation dans le délai imparti, je me réserverai le droit de saisir le Tribunal Judiciaire aux fins de faire prononcer la nullité de la résolution sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tout en recherchant la responsabilité civile de votre cabinet pour faute de gestion.
Sous cette réserve expresse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur le Gestionnaire, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Conclusion
L’absence de mise en concurrence fragilise l’équilibre financier de l’immeuble et expose le syndicat des copropriétaires à des contentieux juridiques évitables. Une vigilance constante de la part des membres du conseil syndical et des copropriétaires, associée à l’utilisation systématique des seuils financiers de l’article 21, constitue le meilleur moyen de maintenir la transparence de la gestion et de maîtriser le montant des charges.
Foire aux questions
Quel est le montant obligatoire pour déclencher une mise en concurrence ?
Le montant est fixé librement par l’assemblée générale de la copropriété lors d’un vote à la majorité absolue de l’article 25. Il n’existe pas de seuil national unique fixé par le législateur. Si aucun montant n’a été voté lors d’une AG précédente, la mise en concurrence s’impose théoriquement dès qu’une prestation de travaux est soumise à la collectivité.
Que faire si le syndic refuse de joindre les devis concurrents à la convocation ?
Si des devis ont été recueillis mais que le syndic omet de les joindre à la convocation de l’AG, la décision prise sur la base du devis restant est frappée d’irrégularité. Vous devez voter contre la résolution lors de l’assemblée générale pour conserver la qualité d’opposant, puis faire dresser un procès-verbal et attaquer la décision devant le Tribunal Judiciaire dans les 2 mois suivant la réception du PV.
Le conseil syndical peut-il effectuer lui-même la recherche de devis ?
Oui.Le conseil syndical dispose du droit d’effectuer des démarches actives de recherche d’entreprises pour mettre en concurrence les propositions obtenues par le syndic.Les devis collectés par le conseil syndical doivent être transmis au syndic afin d’être annexés à la convocation de l’assemblée générale.
Un devis d’urgence pour travaux exige-t-il une mise en concurrence ?
Non. En cas d’urgence absolue compromettant la sauvegarde de l’immeuble (fuite d’eau majeure, effondrement de toiture, panne de chauffage en hiver), l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à faire exécuter les travaux de sauvegarde immédiatement sans mise en concurrence préalable ni vote d’AG. Le syndic doit toutefois en informer les copropriétaires et convoquer sans délai une AG pour ratification.
Sources et références
- Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance)
- Article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance)
- Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Délais de contestation (Légifrance)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 mars 2022 (n° 21-12.658)
