La loi du 10 juillet 1965 est la base incontournable qui régit la gestion des copropriétés en France. Elle définit clairement les droits et devoirs des copropriétaires, des conseils syndicaux et des syndics. Parmi ses nombreuses dispositions, les articles 24, 25 et 26 copropriété sont centraux puisqu’ils établissent les règles de majorité nécessaires pour valider les décisions en assemblée générale.
Comprendre ces majorités est vital pour éviter conflits et blocages dans la gestion collective. Cet article se focalise sur l’article 25 copropriété, qui précise la notion de majorité absolue. Nous vous expliquerons ce que cela signifie concrètement, dans quels cas elle s’applique, et surtout comment la calculer grâce à un exemple concret d’application de l’article 25.
Les types de majorité selon la loi de 1965 : articles 24, 25 et 26
La loi du 10 juillet 1965 encadre la prise de décision en copropriété à travers différentes règles de majorité :
- Majorité simple (article 24) : s’applique aux décisions courantes (approbation des comptes, entretien courant…).
- Majorité absolue (article 25) : exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.
- Majorité qualifiée (article 26) : nécessite une proportion plus importante pour les décisions les plus lourdes (vente de parties communes, modification de la destination de l’immeuble…).
Bien distinguer ces majorités permet d’anticiper les débats en assemblée générale et d’assurer la validité juridique des décisions prises.
Article 25 copropriété : contenu, rôle et champ d’application
L’article 25 impose que certaines décisions soient adoptées à la majorité absolue, c’est-à-dire plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Le calcul se fait sur la base des tantièmes de chaque lot.
Pour éviter qu’une décision importante soit bloquée si la majorité absolue n’est pas atteinte, la loi prévoit un mécanisme de second vote à l’article 25-1 (détaillé plus bas).
Article 25b : travaux sur parties communes
L’alinéa b de l’article 25 concerne spécifiquement certains travaux d’amélioration ou de modification des parties communes, tels que :
- Installation ou remplacement d’un ascenseur
- Isolation thermique par l’extérieur
- Création de places de stationnement
- Aménagement de locaux communs
Ces travaux requièrent la majorité absolue. En cas d’échec, si au moins un tiers des voix s’est exprimé en faveur du projet, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé lors de la même assemblée (article 25-1).
Article 25-1 : le second vote à la majorité simple
L’article 25-1 offre une seconde chance aux résolutions importantes :
- Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (soit 333/1000e dans une copropriété de 1000 tantièmes), elle peut être soumise immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24).
- Si le seuil d’un tiers n’est pas atteint, la décision est définitivement rejetée et ne peut pas être revotée lors de la même assemblée.
Ce mécanisme garantit un équilibre : il protège les minorités, tout en permettant la prise de décisions importantes même lorsque la majorité absolue initiale n’est pas obtenue.
Exemple concret : comment calculer la majorité absolue en assemblée générale ?
Cas pratique : Prenons une copropriété de 1000 tantièmes répartis entre 10 copropriétaires. Lors d’une AG, 8 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 850 tantièmes. Une décision soumise à l’article 25 (par exemple, des travaux d’isolation) est mise aux voix.
Majorité absolue requise : plus de 500 tantièmes (la moitié de 1000).
Scénario 1 : Les votes favorables représentent 520 tantièmes → la résolution est adoptée (majorité absolue atteinte).
Scénario 2 : Les votes favorables représentent 480 tantièmes → la majorité absolue n’est pas atteinte. On applique alors l’article 25-1 :
- 480 est supérieur à 333 (1/3 des voix) → un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple (article 24). Si ce second vote recueille plus de la moitié des voix des présents (par exemple 430/850), la résolution est adoptée.
- Si les voix favorables n’avaient été que de 300 tantièmes (< 333), la résolution serait définitivement rejetée.
Tableau : décisions à majorité absolue (article 25) – exemple de calcul
Pour mieux comprendre l’application concrète de l’article 25, il est utile de connaître les décisions qui nécessitent cette majorité absolue et de visualiser leur mode de calcul. Le tableau ci-dessous liste les principaux cas prévus par la loi du 10 juillet 1965, avec pour chacun :
- le type de décision concernée ;
- sa référence légale ;
- et un exemple chiffré pour illustrer comment vérifier si la majorité absolue est atteinte.
Cet outil pratique permet aux syndics et copropriétaires de préparer efficacement les assemblées générales et d’anticiper les résultats des votes.
| Type de décision | Description | Référence légale | Exemple de calcul clair |
|---|---|---|---|
| Travaux sur les parties communes | Installation ou remplacement d’un ascenseur, isolation thermique par l’extérieur | Loi 1965 – Art. 25-b | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 520 → ✅ Adopté |
| Modification du règlement de copropriété | Modification des clauses, changement d’affectation d’un lot | Loi 1965 – Art. 25 | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 480 → ❌ Rejet |
| Approbation du budget prévisionnel | Adoption ou révision du budget annuel | Loi 1965 – Art. 25 | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 550 → ✅ Adopté |
| Transformation d’un local commun | Aménagement d’un local technique en salle commune | Loi 1965 – Art. 25-g | Total : 1200 tantièmes → majorité absolue = 601 → Vote favorable : 580 → ❌ Rejet |
| Installation d’équipements collectifs | Antenne TV, bornes recharge VE collectives | Loi 1965 – Art. 25-l | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 400 → ❌ Rejet |
| Nomination ou révocation du syndic | Changement de syndic en assemblée générale | Loi 1965 – Art. 25-c | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 650 → ✅ Adopté |
| Travaux privatifs impactant les communs | Percement mur porteur, accès depuis partie privative | Loi 1965 – Art. 25-d | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 600 → ✅ Adopté |
Vous êtes syndic bénévole ? Simplifiez le calcul des majorités avec Copriciel
Ce tableau le montre bien : entre l’article 24, 25, 25-1 et 26, le calcul des majorités en assemblée générale est un véritable casse-tête. Une erreur de calcul et c’est toute la décision qui peut être contestée, voire annulée.
Copriciel est le logiciel en ligne conçu pour vous aider à exercer votre mandat sans faute
Gérez comptabilité, appels de fonds, AG et documents en ligne. Plus besoin de tableaux Excel complexes. Notre logiciel est conçu pour les syndics bénévoles : simple, conforme et économique (120 €/an forfait unique).
Articles 24 et 26 : comprendre les différences avec l’article 25
L’article 24 copropriété est souvent mobilisé pour les décisions de gestion courantes et s’appuie sur une majorité simple. Il porte notamment sur la répartition des charges ou l’approbation des comptes.
En revanche, l’article 25 exige une majorité absolue et concerne les décisions plus lourdes, comme les modifications du règlement ou certains travaux importants.
Enfin, l’article 26 introduit la majorité qualifiée, généralement une majorité des deux tiers ou des trois quarts des voix, utilisée pour les décisions exceptionnelles telles que la transformation des parties communes.
Savoir quand et comment appliquer chacun de ces articles est essentiel pour anticiper les discussions et éviter les contestations.
Actualités et jurisprudence récentes sur l’article 25
La législation elle-même évolue : par exemple, la loi n°2025-541 du 16 juin 2025 a assoupli certaines majorités. Elle abaisse désormais la majorité nécessaire pour modifier la répartition des charges lors de la transformation de bureaux en logements, la soumettant à la majorité simple (article 24) au lieu de l’article 25.
Jurisprudence récente
- Travaux privatifs et abus de majorité (art. 25b). La Cour de cassation confirme que refuser sans motif valable des travaux privatifs autorisés par le règlement est un abus de majorité. Dans un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3ᵉ civ., n°22-23.878), elle a rappelé que même l’accord antérieur d’un promoteur ne dispense pas des votes à la majorité de l’art. 25 lorsque les travaux portent sur des parties communes (ici, la démolition d’installations de chauffage/air conditionné sur la toiture). Plus récemment, un arrêt du 5 septembre 2024 (Cass. 3ᵉ civ., n°22-20.221) a condamné un copropriétaire à verser 119 875 € d’indemnité : son opposition abusive à des travaux conformes (surélévation de logement) l’avait privé de loyers, d’où la reconnaissance du lien de causalité pour abuser de la majorité. La Cour réaffirme qu’“l’opposition d’un copropriétaire à la réalisation de travaux privatifs qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, à son esthétique ni aux droits des copropriétaires est abusive”. Ces décisions illustrent concrètement la portée de l’art. 25b.
- Indivision et comptage des voix. Quand un lot est détenu en indivision, un mandataire commun doit être désigné pour voter. La jurisprudence est claire : une assemblée convoquée par un seul indivisaire est irrecevable sauf mandat explicite. En pratique, cela signifie que les indivisaires doivent « se joindre » pour agir ensemble ou donner pouvoir à un représentant unique. Autrement dit, un indivisaire isolé ne peut pas décider ni faire annuler seul une résolution au nom de tout l’indivision.
- Contestations et rôle du syndic. Plusieurs arrêts récents ont précisé les « conditions d’opposition » dans le sens où seuls les copropriétaires peuvent contester les décisions prises en AG, jamais le syndic seul. La contestation doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic. Jusqu’à ce qu’une décision soit annulée, elle demeure valide et exécutoire : le syndic doit en principe l’exécuter même en cas de recours en cours. Seuls les travaux votés aux articles 25 et 26 (exc. travaux d’entretien) peuvent voir leur exécution suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation. Autrement dit, en dehors des situations d’urgence, une résolution légale s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’est pas annulée.
- Autres exemples jurisprudentiels. D’autres décisions précisent ponctuellement la règle de l’article 25. Par exemple, la question de la décomposition des voix selon des lots spécifiques (tels que les volumes privatifs surélevés, des locaux commerciaux, etc.) a été débattue, mais la jurisprudence reste axée sur le principe qu’aucun texte ne prévoit de voix supplémentaire pour les lots spéciaux. En revanche, la loi renforce la protection de la destination des parties privatives (art. 26) : en matière de changement de destination d’un lot, seule l’unanimité (de tous les copropriétaires) peut s’appliquer. Dans tous les cas, la voix d’un copropriétaire (ou indivisaire) est fixée par ses tantièmes de copropriété, sans privilège pour des lots spécifiques.
Sources : Loi du 10 juillet 1965 (articles 25, 25b, 25e modifié par la loi 16 juin 2025) ; arrêt Cass. 3e civ. 30 mai 2024 (n°22-23.878) ; Cass. 3e civ. 5 sept. 2024 (n°22-20.221) ; Cass. 3e civ. 10 févr. 2015 (indivision) ; doctrine Dalloz service-public (majorité absolue) ; LexisNexis (outils numériques) ; Service-Public.fr (procès-verbal).
FAQ sur l’article 25 copropriété
Qu’est-ce que la majorité absolue en copropriété ?
C’est la majorité qui représente plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.
Quelle différence entre article 24 et article 25 ?
L’article 24 s’applique souvent à la majorité simple pour les décisions courantes, alors que l’article 25 impose une majorité absolue pour les décisions importantes.
Quand appliquer l’article 25 ?
Pour valider des décisions comme la modification du règlement de copropriété ou l’approbation de travaux.
Que faire si la majorité absolue n’est pas atteinte ?
Selon l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
– Si le nombre de voix favorables est inférieur à un tiers des voix de tous les copropriétaires, la résolution est rejetée définitivement.
– Si le nombre de voix favorables est au moins égal à un tiers des voix, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l’article 24, permettant ainsi de valider la décision malgré l’absence de majorité absolue initiale.
Quels risques en cas de mauvaise application de l’article 25 ?
La décision peut être contestée en justice et annulée.
En maîtrisant les subtilités de l’article 25, vous éviterez les blocages et les contestations en assemblée générale.
Très clair, sauf » en cas de vote négatif, la résolution peut être soumise à un autre vote conformémemt à la loi ». A quel type de vote est il fait allusion ici ?
Nous venons de compléter l’article sur le mécanisme qu’on appelle la passerelle de l’article 25-1.
un copropriétaire souhaite changer ses volets bois à persiennes par des volets roulants. est-ce l’article 25 qui est pris en compte pour ces travaux ? si la majorité absolue n’est pas atteinte la décision peut-elle être revotée à la majorité simple des présents et représentés ?
Oui, c’est bien l’article 25 qui s’applique.
Changer des volets bois en volets roulants modifie l’aspect extérieur, donc ça concerne les parties communes → article 25 b avec les disposition de la passerelle éventuellement.