Économies d’électricité dans les parties communes : guide

Dans un contexte de décarbonation et de maîtrise du coût de la vie, la facture énergétique constitue l’une des préoccupations majeures des syndicats de copropriétaires. Pour limiter l’augmentation des charges courantes, réaliser des économies d’électricité dans les parties communes s’impose désormais comme une stratégie prioritaire, rentable et accessible à l’ensemble des résidences. Dans un immeuble collectif, les dépenses électriques liées aux services généraux atteignent en moyenne 110 € par an et par logement, l’éclairage représentant à lui seul près de 30 % de ce poste.

Entre les obligations d’audit énergétique, les évolutions des subventions publiques et les exigences de la loi Climat et Résilience, les conseils syndicaux et les syndics de copropriété doivent arbitrer entre modernisations techniques et règles juridiques de vote en Assemblée Générale. Ce guide décrypte les solutions concrètes pour optimiser vos installations, mobiliser les aides financières en vigueur et sécuriser vos décisions d’investissement.

1. Cadre réglementaire et enjeux énergétiques en 2026

La réduction des consommations électriques dans les parties communes d’un immeuble ne relève pas uniquement du bon sens financier. Elle s’inscrit au cœur d’un dispositif légal renforcé visant à lutter contre les passoires énergétiques et à accélérer la rénovation globale du parc résidentiel français.

Le calendrier légal de la rénovation en copropriété

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent être couvertes par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Cette obligation, appliquée progressivement selon la taille des immeubles (plus de 200 lots en 2024, entre 50 et 200 lots en 2025, puis jusqu’à 50 lots en 2026), impose une vision consolidée de la performance du bâtiment.

Parallèlement, la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est obligatoire pour l’ensemble des copropriétés de plus de 10 ans. Élaboré à partir du DPE collectif ou d’un audit énergétique, le PPT vise à programmer sur 10 ans les interventions nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à l’amélioration de son efficacité énergétique.

Échéance légale	Copropriétés concernées	Obligation réglementaire
1er janvier 2024	Plus de 200 lots	DPE collectif & PPT obligatoires
1er janvier 2025	De 50 à 200 lots	DPE collectif & PPT obligatoires
1er janvier 2026	Moins de 50 lots	DPE collectif & PPT obligatoires
1er janvier 2027	Tous immeubles collectifs	Isolation thermique des réseaux de distribution ECS/chauffage (calorifugeage)

L’impact indirect de l’interdiction de louer les passoires thermiques

Le calendrier d’indécence énergétique prévu par l’article 160 de la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements étiquetés G, F (en 2028) puis E (en 2034). Si cette mesure vise directement les parties privatives des bailleurs, la consommation des équipements collectifs et la qualité de l’isolation des zones communes influent sur la note globale attribuée aux appartements. La modernisation des éclairages, des moteurs d’ascenseurs et des systèmes de ventilation collective participe activement à la revalorisation de la valeur verte du patrimoine immobilier.

2. Radiographie des consommations électriques collectives

Pour agir efficacement, le syndicat des copropriétaires doit cibler les équipements consommateurs d’énergie. Dans la majorité des copropriétés, cinq postes principaux structurent les factures d’électricité générale.

       [ Ventilation (VMC) : ~35% ]
                   │
  ┌────────────────┼────────────────┐
  ▼                ▼                ▼
[Éclairage]  [Circulateurs]   [Ascenseurs]
  (~30%)        (~20%)           (~10%)

1. La ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Fonctionnant 24 heures sur 24 et 365 jours par an, les caissons de ventilation collective représentent le premier poste de consommation électrique continue dans un immeuble résidentiel (30 % à 40 % de la facture des services généraux). Les anciens systèmes équipés de moteurs asynchrones consomment une quantité considérable de kilowattheures.

2. L’éclairage intérieur et extérieur

Halls d’entrée, cages d’escalier, couloirs, sous-sols, caves et parkings fermés regroupent une multitude de points lumineux. Sans gestion centralisée ni temporisation adaptée, ce poste atteint fréquemment 30 % des dépenses électriques globales de la résidence.

3. Les pompes et circulateurs de chauffage

Dans les immeubles disposant d’un chauffage collectif ou d’une production d’eau chaude sanitaire (ECS) centralisée, les pompes de boucle tournent en permanence durant les périodes de chauffe. La vétusté des circulateurs à vitesse fixe engendre un surcoût électrique invisible mais systématique.

4. Les ascenseurs

La consommation électrique d’un ascenseur se divise en deux parties distinctes : l’énergie de traction (mouvement de la cabine) et la veille permanente (éclairage intérieur, carte électronique, téléphones d’urgence). La veille représente jusqu’à 70 % de la consommation annuelle globale d’un appareil vétuste.

5. Les équipements de contrôle et de sécurité

Digicodes, interphones, visiophones, ventouses électromagnétiques, portes motorisées de garages et éclairages de sécurité (BAES) sollicitent le réseau électrique de manière ininterrompue.

3. L’optimisation de l’éclairage : relamping LED et régulation intelligente

L’éclairage constitue l’axe d’intervention le plus simple à mettre en œuvre, offrant un retour sur investissement rapide sans altérer le confort des occupants.

Le relamping LED : principes et performances

Le relamping consiste à remplacer les anciennes sources lumineuses (ampoules incandescentes, tubes fluorescents, fluocompactes) par des dispositifs équipés de diodes électroluminescentes (LED).

• Rendement lumineux supérieur :Une ampoule LED consomme jusqu’à 80 % d’électricité en moins qu’une ampoule à incandescence et 50 % de moins qu’un tube fluorescent pour un flux lumineux équivalent (exprimé en lumens).
• Longévité accrue : La durée de vie nominale d’un module LED professionnel s’étend de 25 000 à 50 000 heures de fonctionnement, contre 1 000 heures pour l’incandescence et 8 000 heures pour le fluocompact. Cette durabilité diminue drastiquement les frais de maintenance engagés par le syndic pour le remplacement d’ampoules grillées.
• Résistance aux allumages répétés : Contrairement aux tubes fluorescents qui s’usent prématurément lorsqu’ils sont fréquemment sollicités, les LED supportent sans dégradation des cycles d’allumage/extinction quasi illimités.

La gestion intelligente du temps d’allumage

Changer les ampoules ne suffit pas si l’éclairage reste allumé inutilement dans des zones inoccupées. La combinaison des LED avec des organes de commande automatique optimise la consommation.

• Détecteurs de présence infrarouges (PIR) : Ces capteurs réagissent aux rayonnements thermiques en mouvement. Ils conviennent particulièrement aux halls, couloirs et cages d’escalier.
• Détecteurs à hyperfréquence (HF) : Plus sensibles, ils émettent des ondes traversant les portes en bois ou les cloisons légères. Ils permettent un allumage anticipé dans les sas ou les escaliers dès l’approche d’un résident, mais nécessitent un réglage précis pour éviter les déclenchements intempestifs.
• Gradation et éclairage permanent de sécurité : Dans les circulations sombres ou les parkings souterrains, la réglementation impose un niveau minimal de visibilité. L’installation de régulateurs permet de maintenir une veille à 10 % ou 20 % de la puissance lumineuse, puis de passer à 100 % dès la détection d’un piéton ou d’un véhicule.

Les exigences techniques et normes applicables

Toute rénovation de l’éclairage collectif doit respecter les dispositions légales suivantes :

1. Accessibilité PMR (Arrêté du 8 décembre 2014) : Dans les circulations intérieures, l’éclairage doit assurer une valeur minimale de 100 lux au sol. La temporisation doit permettre à une personne à mobilité réduite de traverser la zone sans extinction prématurée. L’allumage doit être progressif ou instantané sans créer de zones d’ombre dangereuses.
2. Norme NF C 15-100 : Régissant les installations électriques basse tension en France, elle impose l’utilisation de matériels possédant un Indice de Protection (IP) et un indice de résistance mécanique (IK) adaptés aux lieux (par exemple, IP44/IK08 minimum pour les parkings et locaux poubelles).

4. Agir sur les autres équipements collectifs

Au-delà de l’éclairage, l’optimisation énergétique de la copropriété passe par la modernisation fonctionnelle des installations mécaniques et aérauliques.

Les caissons de ventilation VMC basse consommation

Dans les bâtiments équipés de VMC simple flux, la rénovation des caissons d’extraction permet de générer des économies immédiates. Le remplacement d’un ancien extracteur par un caisson doté d’un moteur à commutation électronique (EC) permet de diviser la consommation électrique de la ventilation par 2, voire par 3. Ces moteurs adaptent en permanence leur vitesse de rotation en fonction des pertes de charge du réseau.

La régulation des pompes de circulation de chauffage

Les anciens circulateurs fonctionnent à vitesse constante, débitant la même énergie quelle que soit la demande réelle du réseau. L’installation de circulateurs électroniques à pression variable (à haut rendement) ajuste automatiquement la vitesse du moteur selon l’ouverture ou la fermeture des robinets thermostatiques dans les appartements. L’économie sur la facture d’électricité spécifique du réseau de chauffage peut atteindre 60 %.

La modernisation des ascenseurs

Si le remplacement complet d’un ascenseur exige un budget important, plusieurs aménagements ciblés réduisent son empreinte électrique :

• Mise en veille de la cabine : L’installation d’un relais temporisé éteint l’éclairage de cabine et la ventilation interne lorsque l’appareil reste immobile plus de deux minutes.
• Éclairage LED de cabine : Remplacer les spots halogènes de plafond par des LED intégrées.
• Variateurs de fréquence (moteur de traction) : Lors des rénovations lourdes, le choix d’un variateur de vitesse électronique associé à une motorisation de type Gearless (sans réducteur) réduit de 30 % à 50 % la consommation d’énergie de traction en supprimant les pics d’intensité au démarrage.

5. Dispositifs d’aides financières et subventions en 2026

Financer la transition énergétique des parties communes est soutenu par des mécanismes d’aides publiques et privées. Toutefois, le cadre réglementaire exige une rigueur méthodologique dans le montage des dossiers.

MaPrimeRénov’ Copropriété (Anah)

Géré par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété s’adresse directement au syndicat des copropriétaires pour financer les travaux de rénovation globale des parties communes ou d’intérêt collectif.

• Condition d’éligibilité :La copropriété doit être immatriculée au Registre national, construite depuis plus de 15 ans, composée d’au moins 75 % de lots à usage de résidence principale (65 % pour les immeubles de 20 lots ou moins), et réaliser des travaux permettant un gain énergétique global minimal de 35 %.
• Taux de prise en charge :L’aide de base finance 30 % du montant HT des travaux pour un gain énergétique d’au moins 35 %, et s’élève à 45 % si le gain énergétique atteint ou dépasse 50 %.Le plafond de dépenses éligibles est fixé à 25 000 € HT par logement.
• Bonifications cumulables :
  • Bonus sortie de passoire : +10 % si les travaux permettent à l’immeuble de sortir des étiquettes F ou G pour atteindre la classe D ou supérieure.
  • Bonus copropriété fragile : +20 % d’aide complémentaire pour les copropriétés présentant un taux d’impayés supérieur à 8 % ou situées dans un quartier NPNRU.
• Primes individuelles complémentaires : Les copropriétaires aux ressources « très modestes » reçoivent une prime individuelle complémentaire de 3 000 €, et les ménages « modestes » perçoivent 1 500 €.
• Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) obligatoire : Le recours à un opérateur AMO référencé est légalement requis pour monter le dossier. La prestation de l’AMO est prise en charge par l’Anah à hauteur de 50 %.

Le point sur les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Le dispositif des CEE impose aux fournisseurs d’énergie de financer des actions d’efficacité énergétique.

Un arrêté publié au Journal Officiel le 24 février 2026 a acté l’abrogation de la fiche d’opération standardisée BAR-EQ-110 (relative aux luminaires à modules LED dans les parties communes). Par conséquent, le relamping LED isolé dans les parties communes ne fait plus l’objet d’une prime CEE forfaitaire dédiée.

Néanmoins, les investissements d’éclairage, d’isolation des réseaux (calorifugeage) ou de renouvellement des ventilations demeurent valorisables dans le cadre d’opérations globales de rénovation énergétique (Coup de pouce Rénovation globale), sous réserve d’engager les démarches auprès d’un délégataire CEE avant toute signature de devis.

L’Éco-PTZ Copropriété

Pour financer le reste à charge après déduction des subventions, le syndicat des copropriétaires peut souscrire un Éco-Prêt à Taux Zéro collectif. Ce prêt à taux d’intérêt nul, contracté directement par le syndic au nom du syndicat, permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € par logement selon la nature des travaux réalisés, remboursables sur une durée maximale de 20 ans. Chaque copropriétaire conserve la faculté d’y adhérer ou de régler sa quote-part au comptant.

6. Procédure juridique et vote des travaux en Assemblée Générale

Toute intervention sur les parties communes ou sur les équipements collectifs exige une décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires, conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles. La qualification juridique de la résolution détermine la règle de majorité applicable.

Majoration des voix : majorité simple (Article 24) ou majorité absolue (Article 25) ?

          [Projet de travaux en parties communes]
                            │
       ┌────────────────────┴────────────────────┐
       ▼                                         ▼
[Entretien courant / À l'identique]     [Amélioration / Rénovation globale]
       │                                         │
       ▼                                         ▼
 Majorité Article 24                       Majorité Article 25
 (Majorité des votants présents/représentés) (Majorité de tous les copropriétaires)
                                                 │
                                                 ▼ (Si non atteinte mais ≥ 1/3)
                                            Passerelle Article 25-1
                                                 │
                                                 ▼
                                            Second vote à la majorité Art. 24

Remplacement à l’identique et entretien courant (Article 24)

Le simple remplacement d’ampoules défectueuses, la réparation d’un interrupteur ou l’entretien courant du réseau électrique entrent dans le cadre de la gestion courante assurée par le syndic ou votée à la majorité simple de l’article 24. La décision est adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Équipement d’amélioration et travaux d’économie d’énergie (Article 25)

L’installation initiale de détecteurs de présence, la modification complète de la structure des luminaires (passage au relamping LED structurel), ou la rénovation des caissons de VMC entrent dans le champ des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration. Ces résolutions doivent être votées à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat (membres présents, représentés et absents).

Le mécanisme de la passerelle de vote (Article 25-1)

Si le projet de travaux d’économie d’électricité n’obtient pas la majorité absolue de l’article 25, mais que la résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’Assemblée Générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24. Si le projet obtient moins d’un tiers des voix, une nouvelle Assemblée Générale peut être convoquée dans un délai de trois mois pour voter à la majorité simple.

La préparation formelle de la résolution en AG

Pour éviter toute contestation judiciaire de la résolution sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic et le conseil syndical doivent respecter un protocole rigoureux :

1. Mise en concurrence obligatoire : Au-delà du seuil financier fixé par l’Assemblée Générale (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence en demandant plusieurs devis à des entreprises qualifiées (idéalement certifiées RGE pour l’ensemble des lots énergétiques).
2. Notification des devis avec la convocation : Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les devis détaillés et les conditions du contrat de travaux doivent être joints à la convocation adressée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’AG.
3. Répartition des charges : Les dépenses relatives à l’électricité des parties communes et aux travaux associés sont gérées au titre des charges générales (conservation, entretien et administration de l’immeuble), réparties au prorata des tantièmes de copropriété (millièmes généraux), sauf disposition contraire du règlement de copropriété pour des équipements spécifiques (ex. ascenseurs régis selon la grille d’utilité de l’article 6).

Conclusion : préserver les charges et valoriser l’immeuble

La maîtrise des dépenses d’électricité dans les parties communes constitue un levier d’action immédiat pour faire baisser les charges de copropriété tout en modernisant les équipements de l’immeuble. En combinant des solutions techniques performantes — relamping LED, capteurs de présence, VMC basse consommation et régulation des circulateurs — une résidence peut réduire jusqu’à 70 % sa consommation d’énergie sur les postes traités.

Alors que le calendrier légal accentue la pression sur l’efficacité énergétique globale des bâtiments résidentiels, engager ces rénovations permet de préserver le pouvoir d’achat des occupants et de protéger la valeur marchande du patrimoine collectif.

💡 Point de vigilance pour le conseil syndical : Veillez à bien anticiper les études préalables et à notifier l’intégralité des devis à l’ordre du jour de votre Assemblée Générale pour garantir la sécurité juridique des votes.

Foire aux questions

Sources et références

• Lois et décrets :
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 24, 25 et 25-1)
  • Arrêté du 23 février 2026 portant suppression de la fiche d’opération standardisée BAR-EQ-110 (Légifrance)
  • Arrêté du 8 décembre 2014 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées dans les établissements recevant du public et bâtiments d’habitation
• Organismes officiels et guides administratifs :
  • Service-Public.fr – MaPrimeRénov’ Copropriété : conditions et montants
  • ANAH – Agence Nationale de l’Habitat : Guide des aides financières en copropriété
  • ANIL – Agence Nationale pour l’Information sur le Logement : Diagnostic de performance énergétique et copropriété