Location Airbnb interdite en copropriété : la loi

Le développement massif des locations meublées touristiques via des plateformes numériques comme Airbnb, Abritel ou Booking a profondément métamorphosé la gestion et la vie sociale des immeubles soumis au statut de la copropriété. Cette expansion rapide s’accompagne d’une amplification des tensions au sein des résidences : rotation permanente d’occupants de passage, dégradation accélérée des parties communes, appropriation illicite des espaces collectifs, failles de sécurité et nuisances sonores récurrentes. En 2026, la question de savoir si une location Airbnb est interdite en copropriété trouve des réponses claires grâce au renforcement du cadre normatif et jurisprudentiel.

Ce cadre juridique franchit une étape décisive avec l’entrée en pleine application du socle issu de la Loi Le Meur (Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale). La portée de cette réforme a été pleinement sécurisée par la décision du Conseil constitutionnel n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Les juges ont confirmé la constitutionnalité du dispositif, estimant que les atteintes portées à l’exercice du droit de propriété des bailleurs sont strictement proportionnées à l’objectif d’intérêt général de préservation de l’habitat durable et de lutte contre la pénurie de logements locatifs.

L’évolution majeure réside dans la fin du dogme de l’unanimité systématique. Les syndicats de copropriétaires peuvent désormais voter l’interdiction de la location en meublé de tourisme des résidences secondaires à la double majorité qualifiée de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965. Cette faculté est toutefois subordonnée à une condition stricte : le règlement de copropriété doit préexister en interdisant déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement affectés à un usage commercial.

1. Le règlement de copropriété, socle juridique fondamental

Le règlement de copropriété constitue la norme interne fondamentale de tout immeuble en copropriété. C’est à travers ses clauses et la définition de la destination du bâtiment que s’apprécie la légalité de l’activité de location saisonnière.

La destination de l’immeuble (Article 8 de la loi du 10 juillet 1965)

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fait du règlement de copropriété la référence juridique s’imposant à l’ensemble des copropriétaires ainsi qu’à leurs ayants cause. La notion de destination de l’immeuble définit l’usage auquel le bâtiment est assigné (habitation exclusive, usage mixte, activité professionnelle ou commerciale) en fonction de sa consistance, de sa situation et de son standing. C’est au regard de cette destination que s’apprécie la légitimité des droits de jouissance accordés sur les lots privatifs et l’usage des parties communes.

Clause d’habitation bourgeoise exclusive vs simple : la grille d’analyse

Pour déterminer si l’exploitation d’un meublé de tourisme est compatible avec la destination du bâtiment, la jurisprudence opère une distinction claire entre deux catégories de clauses d’habitation bourgeoise :

• Clause d’habitation bourgeoise exclusive : Elle interdit l’exercice de toute activité commerciale, artisanale ou libérale au sein de l’immeuble. La Cour de cassation juge de manière constante que la location meublée touristique — caractérisée par la mise à disposition répétée d’un bien à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile — constitue une activité commerciale par nature incompatible de droit avec une telle clause (Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305). Face à une clause exclusive, le syndicat des copropriétaires peut faire cesser l’exploitation sans qu’un vote d’interdiction préalable en Assemblée Générale ne soit nécessaire.
• Clause d’habitation bourgeoise simple : Plus souple, elle autorise l’habitation tout en tolérant l’exercice des professions libérales. Dans ce schéma, l’interdiction de la location saisonnière n’est pas automatique : elle requiert une analyse in concreto de l’exploitation et de la rédaction exacte du texte.

Les clarifications de la Cour de cassation (Arrêt du 25 janvier 2024, n° 22-21.455)

Dans son arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-21.455), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée des qualifications juridiques. Les juges ont rappelé que la location meublée touristique exercée sans fourniture de prestations para-hôtelières (telles que le nettoyage quotidien, la fourniture du linge de maison, le petit-déjeuner ou le service de réception) conserve un caractère civil sur le plan du droit privé. Elle ne subit donc pas une requalification commerciale automatique dans tous les contextes contractuels.

Dès lors, face à une clause d’habitation bourgeoise simple, la contrariété à la destination de l’immeuble ne se déduit pas de manière générique. La compatibilité de l’activité dépend de la rédaction exacte des stipulations du règlement et de l’appréciation souveraine des juges du fond, guidée par la fréquence des séjours et l’importance des désordres générés.

2. Ce que la Loi Le Meur change pour le vote en Assemblée Générale (AG)

La législation offre désormais aux copropriétaires des leviers d’action assouplis en Assemblée Générale, tout en entourant ces règles de gardes-fous précis.

                    [ Type de règlement de copropriété ]
                                     |
         +---------------------------+---------------------------+
         |                                                       |
[ Interdit déjà le commerce ]                           [ Autorise le commerce ]
  dans les lots non commerciaux                           ou silencieux sur le sujet
         |                                                       |
         v                                                       v
[ Vote d'interdiction aux 2/3 ]                         [ Vote à l'UNANIMITÉ ]
  (Article 26 d - Résidences secondaires)                  (Article 26 al. 8 et 9)

La nouvelle double majorité qualifiée de l’article 26 d)

La Loi Le Meur du 19 novembre 2024 insère un point d) à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L’Assemblée Générale dispose désormais du pouvoir de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location des lots d’habitation en meublés de tourisme (pour les résidences secondaires) à la double majorité qualifiée de l’article 26 d). Ce vote requiert la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (2/3) de tous les copropriétaires.

Contrairement aux décisions votées à la majorité absolue de l’article 25 — qui peuvent bénéficier de la passerelle de vote de l’article 25-1 vers la majorité simple de l’article 24 lors de la même séance —, la majorité qualifiée de l’article 26 ne comporte aucun mécanisme de rattrapage. Si le seuil des deux tiers des voix de l’ensemble du syndicat n’est pas atteint lors de l’Assemblée Générale, la résolution visant l’interdiction est rejetée et ne peut faire l’objet d’un second vote immédiat au cours de la même séance.

Le verrou indispensable du règlement (Condition d’activation du vote aux 2/3)

Le législateur a posé une condition d’activation stricte pour pouvoir recourir au vote à la double majorité des deux tiers : le vote aux 2/3 n’est légalement ouvert que si le règlement de copropriété contient déjà une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce (ce qui est le cas des règlements prévoyant une clause d’habitation bourgeoise).

À l’inverse, si le règlement de copropriété autorise expressément l’exercice d’activités commerciales à travers tout l’immeuble, ou s’il est totalement silencieux concernant l’interdiction commerciale dans les lots non commerciaux, le verrou légal s’applique. La modification des stipulations relatives à la destination des parties privatives réintroduit alors le principe d’intangibilité des droits privatifs : la règle de l’unanimité absolue de tous les copropriétaires sans exception (article 26, alinéas 8 et 9) reste juridiquement obligatoire pour imposer une telle interdiction.

Exclusions, règles d’application dans le temps et opposabilité

• Exclusion stricte des résidences principales : L’interdiction votée par l’AG en application de l’article 26 d) ne peut en aucun cas impacter la location occasionnelle de la résidence principale du copropriétaire (au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Le droit de louer ponctuellement son propre logement reste un attribut protégé du droit de propriété.
• Règlements récents (Post-21 novembre 2024) : En vertu de l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, tout règlement de copropriété établi à compter du 21 novembre 2024 a l’obligation légale d’inscrire explicitement dès sa rédaction initiale l’autorisation ou l’interdiction de la location meublée touristique.
• Obligation d’information du syndic (Art. 9-2) : Tout copropriétaire (ou locataire dûment autorisé) qui effectue la déclaration préalable de meublé de tourisme auprès des services municipaux a l’obligation légale d’en informer le syndic. Le syndic doit ensuite inscrire obligatoirement un point d’information relatif à l’activité de location touristique à l’ordre du jour de la prochaine AG.
• Opposabilité aux acquéreurs (Art. 13) : Pour que la modification du règlement interdisant les meublés touristiques s’impose aux futurs acquéreurs de lots, le syndicat doit impérativement la faire publier au fichier immobilier par acte notarié. En l’absence de cette formalité de publicité foncière, la résolution demeure inopposable aux ayants cause à titre particulier.

3. Nuisances, boîtes à clés et procédures juridiques d’urgence

Outre le respect des clauses contractuelles du règlement, les copropriétés font face à des dégradations matérielles et des incivilités nécessitant des mesures répressives ciblées.

Les boîtes à clés sur les parties communes : faisceau de preuves et sanctions

L’installation non autorisée de boîtes à clés ou de coffres sécurisés sur des grilles, façades, garde-corps ou parois des halls collectifs constitue une emprise illicite et une appropriation sans titre des parties communes. Sur le plan probatoire, l’existence de ces boîtiers matériels constitue un indice déterminant démontrant l’organisation d’une activité commerciale de location courte durée avec accès autonome d’une clientèle de passage.

Une décision jurisprudentielle rendue par le Tribunal Judiciaire de Grenoble le 11 juin 2026 (n° 25/04575) illustre la sévérité des juridictions : le tribunal a ordonné la cessation immédiate de l’activité touristique, le retrait des annonces en ligne ainsi que la dépose de la boîte à clés sous astreinte financière de 300 € par jour de retard et par infraction constatée. La décision a assorti cette condamnation d’un délai de grâce d’un mois à compter de la signification du jugement avant que l’astreinte ne commence à courir.

Trouble anormal de voisinage et nuisances sonores

Même lorsque le règlement de copropriété est silencieux ou ambigu, le syndicat ou un copropriétaire agissant à titre individuel peut agir sur la base de fondements juridiques autonomes :

• Le trouble anormal de voisinage (Article 1253 du Code civil) : Principe d’ordre public selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Les nuisances sonores (Article R. 1336-5 du Code de la santé publique) : Ce texte sanctionne tout bruit particulier qui porte atteinte à la tranquillité du voisinage par sa durée, sa répétition ou son intensité. Le texte précise expressément que la responsabilité du loueur est engagée lorsque le bruit est commis « par l’intermédiaire d’une personne » qu’il a introduite dans les lieux. Le bailleur est ainsi juridiquement comptable des désordres causés par ses clients.

Constitution du dossier de preuve et habilitation du syndic

Pour obtenir gain de cause devant les tribunaux, le demandeur doit constituer un dossier probatoire rigoureux :

• Modes de preuve recevables : Constats de commissaire de justice (dressés de nuit ou à des heures tardives), attestations écrites de voisins rédigées selon les formes de l’article 202 du Code de procédure civile, captures d’écran d’annonces en ligne horodatées (avec commentaires de clients et calendrier de réservation), photographies des boîtes à clés et procès-verbaux de main courante.
• Habilitation du syndic (Article 55 du décret du 17 mars 1967) :
  • Saisine en référé (urgence) : Le syndic peut agir sans autorisation préalable de l’AG pour solliciter la cessation d’un trouble manifestement illicite ou des mesures conservatoires urgentes.
  • Action au fond : Une délibération préalable de l’AG autorisant expressément le syndic à agir en justice contre le loueur est strictement requise. L’absence d’une telle résolution d’habilitation constitue une fin de non-recevoir entraînant l’irrecevabilité de l’action judiciaire.

Délais de recours (Article 42 de la loi de 1965)

Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, toute action visant à contester une décision d’AG ayant voté l’interdiction des meublés de tourisme doit être introduite dans un délai de déchéance de 2 mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d’AG par le syndic et est réservé exclusivement aux copropriétaires opposants ou défaillants.

4. Volet administratif et sanctions financières

Au-delà des règles privées de l’immeuble, la location touristique s’inscrit dans un cadre administratif territorialement réglementé.

Indépendance stricte des autorisations administratives et privées

Il existe une indépendance juridique absolue entre les autorisations administratives accordées par les communes et les règles privées de la copropriété. L’obtention d’un numéro d’enregistrement municipal ou d’une autorisation préfectorale de changement d’usage ne purge jamais la violation du règlement de copropriété. Inversement, le silence du règlement de copropriété ne dispense pas le loueur d’exécuter l’ensemble des formalités administratives sous peine d’amendes.

Déclaration préalable et changement d’usage

Dans les communes ayant instauré la déclaration préalable, tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit figurer obligatoirement sur chaque annonce d’offre de location diffusée en ligne. Le défaut de déclaration préalable est passible d’une amende civile pouvant atteindre 5 000 €.

Dans les zones tendues et les communes réglementées par arrêté municipal, la location répétée d’un local d’habitation à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable de la mairie (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation). En cas de changement d’usage non autorisé, la sanction financière — ancrée à l’article L. 651-2 du CCH et renforcée par la Loi Le Meur — s’élève à une amende civile maximale de 100 000 € par local.

Régime de la résidence principale

La location de la résidence principale est autorisée dans la limite d’un plafond légal fixé entre 90 et 120 jours par an selon la délibération de la commune. Le dépassement non autorisé de ce plafond expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €. En outre, la réglementation du tourisme impose un plafond maximal de 90 jours consécutifs de location pour un même client.

5. Synthèse comparative des régimes de vote

Situation du règlement de copropriété	Type d’action possible	Majorité requise en AG	Textes de référence
Clause d’habitation bourgeoise exclusive	Action directe en cessation pour incompatibilité de droit	Aucune (action directe du syndic ou d’un copropriétaire)	Art. 8 loi du 10 juillet 1965 ; Cass. 3e civ., 27 févr. 2020
Règlement interdisant toute activité commerciale dans les lots non commerciaux	Vote de modification du règlement pour interdire les meublés touristiques (résidences secondaires)	Double majorité qualifiée de l’article 26 d) (majorité des copropriétaires + 2/3 des voix)	Art. 26 d) loi du 10 juillet 1965 (Loi Le Meur 2024)
Règlement autorisant le commerce OU silencieux sur l’interdiction commerciale dans les lots non commerciaux	Modification des stipulations relatives à la destination des parties privatives	Unanimité absolue des voix de tous les copropriétaires sans exception	Art. 26 al. 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965
Règlement rédigé à compter du 21 novembre 2024	Inscription obligatoire initiale autorisant ou interdisant les meublés de tourisme	Fixée dès la rédaction initiale du règlement par le rédacteur	Art. 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965

6. Foire Aux Questions

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (Légifrance)
• Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 – Conseil constitutionnel
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 février 2020, n° 18-14.305 (Légifrance)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455 (Légifrance)
• Fiche pratique : Réglementation des meublés de tourisme (Service-Public.fr)