MaPrimeRénov’ Copropriété : le guide complet des aides et démarches

La rénovation énergétique des immeubles en copropriété est devenue un enjeu central pour préserver la valeur du patrimoine immobilier, réduire les charges collectives de chauffage et se conformer aux exigences réglementaires de la transition écologique. En 2026, le cadre réglementaire et financier connaît des évolutions majeures : la généralisation des diagnostics obligatoires prévus par la loi Climat et Résilience, la fin du financement du monogeste individuel, ainsi que le réajustement des budgets publics alloués à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Dans ce paysage en pleine mutation, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété s’impose comme le levier financier principal pour accompagner les syndicats de copropriétaires dans le financement de leurs travaux de performance énergétique. Ce guide complet met à jour l’ensemble des règles, montants, conditions d’éligibilité et démarches à connaître pour sécuriser vos financements et réussir votre projet en 2026.

1. Ce qui change pour la rénovation énergétique des copropriétés en 2026

L’année 2026 marque l’aboutissement de plusieurs échéances légales et réglementaires qui transforment la gestion des immeubles collectifs d’habitation.

Généralisation du DPE collectif et du PPPT

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et le plan pluriannuel de travaux (PPPT) franchissent leurs ultimes étapes d’entrée en vigueur :

• DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés : Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est devenu obligatoire pour l’ensemble des copropriétés à usage principal d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, y compris pour les petits immeubles de 50 lots ou moins.
• Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : Le PPPT est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ce document synthétique permet de programmer sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la sécurité des occupants et à l’amélioration de la performance énergétique.
• Interdiction de louer les passoires thermiques : L’interdiction de location des logements classés G au DPE est effective depuis le 1er janvier 2025. L’échéance suivante concerne les logements classés F, dont la mise en location sera interdite à compter du 1er janvier 2028. Le gel de la hausse des loyers demeure appliqué à l’ensemble des étiquettes F et G.

Fin du « monogeste » individuel (Décret n° 2026-822)

Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 a modifié en profondeur le fonctionnement des aides individuelles. Depuis le 1er septembre 2026, six familles de travaux isolés ont été retirées du parcours MaPrimeRénov’ par geste individuel (notamment le remplacement des fenêtres, l’isolation des toitures ou combles, et l’installation d’une ventilation double flux). Ces travaux ne sont plus subventionnés pour un copropriétaire agissant de manière isolée sur ses parties privatives. Ils doivent obligatoirement s’intégrer dans un projet collectif voté en assemblée générale via le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété.

Ajustements budgétaires de l’Anah

L’Anah a procédé à une réorientation de ses priorités budgétaires pour privilégier la rénovation globale décarbonée. Un ajustement de 351 millions d’euros sur l’enveloppe globale de MaPrimeRénov’ a été acté, incluant une réduction ciblée de 50 millions d’euros sur le volet copropriété. Toutefois, les règles d’attribution, le barème et les taux de financement du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété demeurent identiques pour les dossiers déposés en 2026.

2. Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ Copropriété ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est une subvention collective versée par l’Anah directement au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Contrairement aux aides individuelles accordées aux ménages, elle vise à financer une rénovation globale portant sur les parties communes de l’immeuble ou sur les parties privatives lorsqu’il s’agit de travaux déclarés d’intérêt collectif.

Ce dispositif présente deux caractéristiques fondamentales :

• Accessibilité universelle :L’aide collective bénéficie à l’ensemble des copropriétaires (propriétaires occupants comme bailleurs), sans aucune condition de ressources individuelles.
• Répartition des fonds : L’aide est perçue directement par le syndic sur le compte bancaire séparé de la copropriété. Elle est ensuite répartie entre les copropriétaires et déduite de leur quote-part de travaux selon la règle des tantièmes de copropriété.

3. Les conditions d’éligibilité à MaPrimeRénov’ Copropriété en 2026

Pour prétendre à l’octroi de cette subvention collective, le bâtiment et le syndicat de copropriétaires doivent satisfaire à des conditions légales, techniques et juridiques strictes.

Conditions liées à l’immeuble et au syndicat

• Ancienneté de l’immeuble : La construction de la copropriété doit être achevée depuis au moins 15 ans à la date de dépôt de la demande.
• Immatriculation obligatoire : Le syndicat des copropriétaires doit être régulièrement immatriculé et à jour de ses données au Registre national des copropriétés (RNC).
• Usage d’habitation principale : L’immeuble doit comporter au moins 75 % de lots principaux dédiés à l’usage de résidence principale (ce seuil est abaissé à 65 % pour les copropriétés comportant 20 lots ou moins).

Exigences techniques et obligation d’accompagnement

• Gain énergétique minimal : Le programme de travaux doit garantir une amélioration de la performance énergétique globale de l’immeuble d’au moins 35 % par rapport à sa consommation initiale.
• Entreprises qualifiées RGE : L’ensemble des chantiers doit être confié à des professionnels titulaires de la qualification Reconnus Garants de l’Environnement (RGE) en cours de validité.
• Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) obligatoire : La copropriété doit obligatoirement se faire accompagner par une prestation d’AMO agréée ou référencée tout au long de la préparation et de l’exécution du projet.
• Maîtrise d’œuvre (MOE) : Le recours à un maître d’œuvre est obligatoire dès lors que le montant total HT des travaux dépasse 100 000 €.

Concernant le statut de l’audit énergétique : sur le plan strictement réglementaire, l’audit énergétique obligatoire au sens de la loi ELAN a été remplacé par l’association du DPE collectif et du PPPT. Toutefois, pour solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété, la réalisation d’une étude thermique complète — appelée audit énergétique dans le cadre de l’Anah — reste une condition indispensable afin d’attester scientifiquement le gain énergétique d’au moins 35 %.

4. Dispositif expérimental pour les petites copropriétés (≤ 20 lots)

Dans les petits immeubles anciens, atteindre le seuil de 35 % de gain énergétique peut s’avérer techniquement complexe ou architecturalement disproportionné. Pour répondre à cette contrainte, l’Anah propose un dispositif expérimental accessible jusqu’au 31 décembre 2029.

Ce mécanisme est assorti de critères spécifiques :

• Taille de la copropriété : Immeubles comportant au maximum 20 lots principaux.
• Seuil de gain réduit : Le projet est éligible dès lors qu’il réalise un gain énergétique d’au moins 15 %.
• Condition technique : L’audit énergétique ou le diagnostic technique global (DTG) doit établir formellement que l’atteinte des 35 % est irréalisable pour des contraintes techniques, patrimoniales ou architecturales.
• Périmètre géographique : L’immeuble doit être situé dans le périmètre d’une opération programmée de l’amélioration de l’habitat (OPAH), d’un programme d’intérêt général (PIG) ou d’un plan de sauvegarde (POPAC).
• Taux de subvention : L’aide est fixée à 30 % du montant des travaux éligibles HT, dans la limite des plafonds habituels.

5. Montants des aides, taux de prise en charge et bonifications en 2026

Le calcul de MaPrimeRénov’ Copropriété s’effectue en appliquant un pourcentage sur le montant HT des travaux subventionnables, dans la limite d’un plafond de dépenses de 25 000 € HT par logement.

Taux de base selon le gain énergétique atteint

Gain énergétique mesuré après travaux	Taux de prise en charge Anah	Montant maximal de subvention par logement
Gain compris entre 35 % et 49 %	30 %	7 500 €
Gain de 50 % et plus	45 %	11 250 €

Primes complémentaires et bonifications cumulables

Deux majorations forfaitaires peuvent s’ajouter au taux de base :

• Bonus Sortie de Passoire (+10 %) : Attribué si l’immeuble est classé F ou G avant les travaux et atteint au minimum la classe D du DPE après la réalisation du chantier.
• Bonus Copropriété Fragile ou NPNRU (+20 %) : Débloqué si la copropriété présente un taux d’impayés de charges égal ou supérieur à 8 % (calculé sur le budget prévisionnel voté à l’exercice N-2, soit 2024 pour un dépôt de dossier en 2026), ou si elle est située dans le périmètre d’un quartier du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

En cumulant le taux maximal de base (45 %) et les deux bonifications (+10 % et +20 %), le taux global de prise en charge par l’Anah peut atteindre jusqu’à 75 % du montant des travaux subventionnables.

Primes individuelles complémentaires pour ménages modestes

En complément de la subvention collective versée au syndicat, l’Anah verse une prime individuelle supplémentaire aux propriétaires occupants sous conditions de ressources :

• Ménages aux ressources très modestes : 3 000 € par logement.
• Ménages aux ressources modestes : 1 500 € par logement.

Financement de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)

La prestation d’AMO est subventionnée à hauteur de 50 % de son coût HT par l’Anah, selon le barème suivant :

• Copropriétés ≤ 20 lots : Plafond de dépenses financées fixé à 1 000 € HT par logement.
• Copropriétés > 20 lots : Plafond de dépenses financées fixé à 600 € HT par logement.
• Plancher minimal : L’aide accordée pour la prestation d’AMO ne peut être inférieure à 3 000 € par copropriété.

6. Travaux éligibles et exclusions strictes

Le dispositif est conçu pour inciter aux rénovations globales et décarbonées.

Postes de travaux subventionnables

• Isolation thermique : Façades et murs extérieurs (ITE), toitures, combles, toitures-terrasses et planchers bas sur sol ou vide sanitaire.
• Systèmes de chauffage et de production d’eau chaude collectifs : Installation de pompes à chaleur (air/eau, eau/eau, géothermiques), raccordement à un réseau de chaleur urbain vertueux ou chaudières biomasse collectives.
• Ventilation : Mise en place ou réhabilitation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) collective (simple ou double flux).
• Parties privatives d’intérêt collectif : Remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, volets) lorsque ces travaux privatifs font l’objet d’un vote global en assemblée générale au titre de l’intérêt collectif.

Travaux exclus du dispositif en 2026

• Chaudières utilisant des énergies fossiles : Les équipements fonctionnant à 100 % au gaz ou au fioul sont totalement exclus des dépenses éligibles.
• Installations photovoltaïques : La pose de panneaux photovoltaïques ne relève pas de MaPrimeRénov’ Copropriété (les systèmes hybrides intégrant une pompe à chaleur restent sous conditions).

7. Fin du monogeste : pourquoi la voie collective est obligatoire

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2026-822 au 1er septembre 2026, la réalisation de travaux d’isolation ou de remplacement d’équipements à l’initiative d’un seul copropriétaire ne donne plus droit aux aides individuelles.

• Parcours individuel par geste (Supprimé) : Inéligibilité des remplacements de fenêtres, isolation des toitures/combles ou installation de VMC isolée pour un logement individuel en copropriété.
• MaPrimeRénov’ Copropriété (Vote en AG) : Maintien du financement (30 % à 45 % du montant HT) pour les fenêtres déclarées d’intérêt collectif, l’isolation globale des façades ou des combles de l’immeuble, et les systèmes de ventilation collectifs.

Cette réforme impose aux copropriétaires d’abandonner les initiatives individuelles au profit d’un projet collectif voté en assemblée générale.

8. Étapes du projet et règles de vote en assemblée générale

La conduite d’un projet de rénovation énergétique suit un calendrier juridique strict, de la phase d’étude jusqu’à la réception du chantier.

1. Désignation de l’AMO et étude préliminaire : Vote en assemblée générale de la mission d’AMO et de l’audit énergétique. La prestation d’AMO peut faire l’objet d’un financement préalable de l’Anah, même si la copropriété décide ultérieurement de ne pas voter la réalisation des travaux.
2. Conception du projet et consultation : Élaboration de scénarios d’isolation et de chauffage permettant d’atteindre au minimum 35 % de gain énergétique. Consultation des entreprises qualifiées RGE.
3. Vote des travaux en Assemblée Générale :
   • Règle de majorité : Les travaux d’économie d’énergie et l’adoption du PPPT relèvent de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
   • Passerelle de l’article 25-1 : Si le projet recueille au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, un second vote peut être organisé immédiatement au cours de la même assemblée à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).
4. Dépôt du dossier de subvention : Le syndic transmet la demande sur la plateforme officielle monprojet.anah.gouv.fr avant tout ordre de service ou commencement matériel des travaux.
5. Exécution des travaux et versement de l’aide : À la fin du chantier, transmission des factures acquittées et de l’attestation de fin de travaux pour le versement des fonds sur le compte de la copropriété.

9. Financements complémentaires cumulables

Pour limiter le reste à charge global des copropriétaires, MaPrimeRénov’ Copropriété s’articule avec plusieurs dispositifs financiers complémentaires :

• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Primes versées par les fournisseurs d’énergie, entièrement cumulables avec MaPrimeRénov’ Copropriété.
• Éco-PTZ Copropriété : Prêt collectif sans intérêt souscrit par le syndicat pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y adhérer. Il permet de financer de 7 000 € à 50 000 € par logement selon la nature des travaux, remboursable sur une durée maximale de 20 ans.
• Fonds de travaux ALUR : Réserve financière obligatoire de la copropriété, mobilisable pour payer le reste à charge restant à la répartition.
• TVA à taux réduit : Application directe de la TVA à 5,5 % sur l’ensemble des factures de travaux d’efficacité énergétique.

Rappel fiscal : Le dispositif de doublement du plafond du déficit foncier (porté temporairement à 21 400 € par an pour les bailleurs réalisant des travaux de rénovation énergétique) a pris fin le 31 décembre 2025. Seuls les travaux effectivement payés avant cette date restent imputables dans ce cadre.

10. Synthèse des références juridiques

• Code de la construction et de l’habitation : Articles L. 321-1 et suivants (régime juridique des aides accordées par l’Anah).
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Articles 24, 25 et 25-1 (règles de majorité pour le vote des travaux en assemblée générale).
• Décret n° 2026-822 du 25 août 2026 : Réforme des parcours de rénovation par geste et suppression de financements individuels.
• Délibérations du conseil d’administration de l’Anah : Délibération n° 2024-45 du 11 décembre 2024 et n° 2025-06 du 12 mars 2025 (cadre d’attribution et dépenses subventionnables de MaPrimeRénov’ Copropriété).

FAQ sur MaPrimeRénov’ Copropriété