Vous vendez un bien en copropriété ? Le pré-état daté est obligatoire (loi ALUR). Téléchargez gratuitement notre modèle vierge, personnalisable, et évitez les abus de facturation des syndics. 📄
Qu’est-ce qu’un pré-état daté en copropriété ?
Le pré-état daté est un document informatif introduit par la loi ALUR (2014). Il doit être remis par le vendeur à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Son objectif : informer l’acheteur sur la situation financière et juridique de la copropriété.
Téléchargez gratuitement votre modèle de pré-état daté
📧 Recevez par email :
- Modèle Word vierge (personnalisable)
- Version PDF prête à imprimer
- Notice explicative avec les mentions obligatoires
- Checklist des informations à demander au syndic
📋 Contenu obligatoire (selon le Code de la construction) :
- Montant annuel des charges de copropriété
- État des éventuelles dettes du vendeur envers le syndicat
- Montant du fonds de travaux obligatoire (si applicable)
- Informations sur les travaux en cours ou votés
- Litiges éventuels impliquant la copropriété
📌 Attention : Si ce document n’est pas fourni, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court pas, ce qui peut bloquer la vente.
Pré-état daté vs état daté : ne les confondez pas !
Le pré-état daté, instauré par la loi ALUR de 2014, est un document informatif transmis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Même si aucune présentation officielle n’est imposée, son contenu est encadré par le Code de la construction et de l’habitation. S’il n’est pas remis, le délai de rétractation de l’acquéreur ne démarre pas, ce qui peut bloquer l’avancée de la vente.
L’état daté, en revanche, est un acte formel établi par le syndic de copropriété au moment de la signature de l’acte authentique. Son contenu est strictement défini par le décret du 17 mars 1967 et son prix plafonné à 380 € TTC depuis 2020. Il sert à solder les comptes entre vendeur et acheteur et garantit que le notaire dispose d’informations financières exactes.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Moment de la vente | Avant le compromis | Avant l’acte authentique |
| Objectif | Information préalable de l’acheteur | Calcul des soldes (charges, fonds travaux) entre vendeur et acheteur |
| Rédacteur | Vendeur (avec les infos du syndic) | Syndic (obligatoire) |
| Forme | Libre (modèle possible) | Strictement encadrée par décret |
| Coût | Gratuit (si fait soi-même) | Plafonné à 380 € TTC (depuis 2020) |
Aperçu du modèle (extrait)
PRÉ-ÉTAT DATÉ (loi ALUR – article L. 721-2 du CCH)
Adresse de l'immeuble : [........................]
Désignation du lot : [....................]
1. Charges de copropriété
- Montant annuel des charges courantes (année N-1) : [....] €
- Provisions pour travaux votées : [....] €
- Fonds de travaux constitué : [....] €
2. Situation du vendeur
- Dettes éventuelles : [....] €
- Acomptes versés : [....] €
3. Travaux en cours ou votés
[........................]
4. Litiges en cours
[........................]L’état daté : ce que dit la loi
Article 5 du décret du 17 mars 1967
L’état daté doit comporter trois parties :
- Sommes dues par le vendeur : provisions exigibles, charges impayées, avances exigibles.
- Sommes dues par le syndicat au vendeur : avances non utilisées, provisions pour périodes postérieures à la vente.
- Sommes incombant à l’acquéreur : reconstitution des avances, provisions non encore exigibles.
En annexe, le syndic indique pour les deux exercices précédents la quote-part des dépenses (budget prévisionnel et hors budget).
Le certificat du syndic (article 20 loi 1965)
Avant la signature de l’acte authentique, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic datant de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat. À défaut, le notaire envoie un avis de mutation au syndic (LRAR) dans les 15 jours suivant la vente. Passé 15 jours, le syndic peut obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.
Répartition des dépenses entre vendeur et acquéreur
La répartition est prévue par les articles 6-2 et 6-3 du décret de 1967. À défaut d’accord contractuel différent :
- La provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur.
- Les provisions hors budget sont à la charge de celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité (même si les travaux ont été votés avant la vente).
- Le trop ou moins perçu sur provisions, après approbation des comptes, est crédité ou débité au copropriétaire au moment de l’approbation.
Les obligations du copropriétaire vendeur (loi ALUR)
Depuis la loi ALUR, le vendeur doit fournir à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse de vente, les documents suivants (art. L.721-2 du CCH) :
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (si publiés).
- La fiche synthétique de la copropriété (contenu fixé par décret n°2016-1822).
- Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Une notice sur les droits et obligations des copropriétaires.
- Le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices.
- L’état global des impayés et la dette vis-à-vis des fournisseurs.
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu.
NB : Ces documents ne sont pas exigés si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété. En cas d’absence, le délai de rétractation court à compter de leur communication.
Comment remplir un pré-état daté ? (guide pas à pas)
📌 Étape 1 : Rassemblez les informations
Contactez votre syndic (ou le conseil syndical) pour obtenir :
- Le montant des charges de l’année précédente
- L’état de votre compte individuel (dettes ou avances)
- Les procès-verbaux des dernières AG (travaux votés, fonds travaux)
📌 Étape 2 : Téléchargez et personnalisez le modèle
Utilisez notre modèle Word (lien ci-dessus). Remplacez les champs entre crochets par vos informations.
📌 Étape 3 : Faites relire (optionnel mais conseillé)
Si vous avez un doute, demandez au conseil syndical ou au notaire de vérifier les données.
📌 Étape 4 : Transmettez à l’acquéreur
Remettez le document avant la signature du compromis (ou incluez-le dans le dossier de vente). Conservez une preuve de remise.
Coût et abus à éviter (60 Millions de consommateurs)
Certains syndics facturent le pré-état daté à des tarifs excessifs (jusqu’à 300-400 €). Pourtant, ce document peut être rédigé par le vendeur lui-même. Voici comment éviter les abus :
- 🔍 Demandez un devis avant toute prestation.
- 🚫 Refusez les facturations abusives – le pré-état daté n’est pas un document réglementé comme l’état daté.
- 🆓 Utilisez notre modèle gratuit et demandez simplement les données brutes au syndic.
⚖️ Rappel : depuis 2020, l’état daté (uniquement) est plafonné à 380 € TTC. Le pré-état daté n’a pas de plafond légal, mais rien n’oblige le vendeur à le faire facturer.
Attention : en cas de vente par adjudication, le coût n’est pas imputable au copropriétaire (Cass. Civ III, 20 mai 2021, n°20-15633).
Cas particulier : syndic bénévole
Dans une copropriété gérée par un syndic bénévole, les règles sont identiques :
- Le vendeur doit obtenir les informations auprès du syndic bénévole (conseil syndical).
- Le syndic bénévole n’a pas à facturer ce service – il fait partie de ses missions de transparence.
- Le vendeur peut utiliser notre modèle pour rédiger son pré-état daté.
FAQ – Pré-état daté
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Oui, depuis la loi ALUR, il doit être remis à l’acquéreur avant la signature du compromis. Son absence suspend le délai de rétractation.
Quelle différence avec l’état daté ?
Le pré-état daté est informatif et peut être rédigé par le vendeur. L’état daté est un document officiel établi par le syndic pour la régularisation des comptes lors de l’acte authentique. Son coût est plafonné à 380 € TTC.
Qui paie le pré-état daté ?
Le vendeur peut le rédiger gratuitement. S’il demande au syndic de le faire, le syndic peut facturer, mais rien n’y oblige le vendeur. Mieux vaut utiliser notre modèle gratuit et demander les infos brutes au syndic.
Un syndic bénévole doit-il fournir un pré-état daté ?
Il doit transmettre les informations nécessaires au vendeur (comptes, charges, travaux). Le vendeur rédige ensuite le document. C’est gratuit.
Puis-je contester les frais de pré-état daté facturés par mon syndic ?
Oui, si le syndic facture un montant excessif, vous pouvez refuser et rédiger vous-même le document. En cas de litige, saisissez le conseil syndical ou la commission de conciliation.
Où trouver un modèle de pré-état daté vierge ?
Téléchargez notre modèle gratuit ci-dessus (Word/PDF). Il est conforme aux exigences de la loi ALUR.
Quelles informations dois-je demander au syndic ?
Demandez : le montant annuel des charges de l’année N-1, l’état de votre compte individuel, les procès-verbaux des 3 dernières AG, le montant du fonds travaux, les travaux votés non commencés.
Quels sont les documents à fournir obligatoirement lors de la vente ?
Règlement de copropriété, fiche synthétique, PV des 3 dernières AG, carnet d’entretien, notice d’information, montant des charges des 2 derniers exercices, état des impayés, fonds travaux.
Simplifiez votre mission de syndic bénévole avec Copriciel
Vous êtes syndic bénévole ? Gérez les appels de fonds, la comptabilité et les documents en ligne. Générez automatiquement les états datés et pré-état datés en un clic.
Avec mes remerciements.