Tenue de l’assemblée générale de copropriété : le guide

L’assemblée générale (AG) constitue l’organe délibérant central de la copropriété. C’est lors de ce rendez-vous annuel que les copropriétaires prennent les décisions déterminantes pour la conservation de l’immeuble, le vote du budget prévisionnel, la réalisation de travaux ou le choix du syndic. En application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la tenue d’une assemblée générale au moins une fois par an est une obligation légale stricte.

Cependant, la gestion d’une copropriété requiert une rigueur procédurale absolue. Une erreur dans le calcul d’un délai de convocation, l’omission d’une pièce comptable obligatoire ou un défaut de certification de la feuille de présence peut fragiliser l’ensemble des résolutions et entraîner une annulation judiciaire. De la préparation des résolutions au vote par correspondance, en passant par les nouvelles normes d’efficacité énergétique et de transformation de locaux applicables en 2026, ce guide complet vous détaille toutes les étapes pour sécuriser juridiquement la tenue de votre assemblée générale.

1. Préparation et convocation de l’assemblée générale

Pour garantir la validité des délibérations, le processus d’organisation d’une assemblée générale obéit à un calendrier et à des compétences juridiques strictement encadrés par la loi.

Délais légaux et calendrier d’organisation

La loi impose que l’assemblée générale annuelle se tienne dans un délai maximal de six mois à compter de la clôture de l’exercice comptable de la copropriété. Par exemple, si l’exercice comptable s’achève le 31 décembre, l’assemblée générale doit être convoquée et réunie au plus tard le 30 juin suivant.

La convocation doit être notifiée à chaque copropriétaire au moins 21 jours francs avant la date de la réunion, conformément à l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le délai franc signifie que le jour de l’envoi (ou de la première présentation) et le jour de la réunion ne comptent pas dans le calcul. Si le règlement de copropriété prévoit un délai supérieur, c’est ce dernier qui s’applique. En cas d’urgence motivée (comme des travaux périlleux conservatoires), ce délai peut être réduit.

Qui possède la compétence pour convoquer ?

La convocation d’une assemblée générale relève de prérogatives définies par le statut de la copropriété :

• Le syndic de copropriété : Il détient la compétence principale et l’obligation légale de convoquer l’assemblée générale annuelle.
• Le président du conseil syndical : En cas de carence, d’inaction ou d’empêchement du syndic (maladie, incapacité), le président du conseil syndical peut convoquer l’AG. Cette faculté est conditionnée par l’envoi préalable au syndic d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) restée sans effet pendant au moins huit jours.
• Les copropriétaires ou la justice : Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart (25 %) des voix du syndicat peuvent demander au syndic la convocation d’une AG exceptionnelle. Face à un refus ou à une inertie du syndic et du conseil syndical, tout copropriétaire peut saisir le président du Tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d’un mandataire de justice chargé de convoquer l’assemblée. En l’absence totale de syndic, le maire de la commune ou le président de l’EPCI compétent peut également engager cette démarche.

Modes de transmission et dossier obligatoire

Afin de prémunir les décisions contre tout risque d’annulation, la convocation doit être transmise à chaque copropriétaire selon l’un des trois modes de notification autorisés par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 :

• La lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ;
• La lettre recommandée électronique (LRE), à la condition expresse que le copropriétaire ait donné son accord préalable et écrit ;
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le dossier adressé aux copropriétaires doit comporter l’ordre du jour exhaustif, indiquant précisément chaque question soumise au vote, ainsi que la date, l’heure, le lieu de la réunion (ou les modalités d’accès à distance). Il doit obligatoirement inclure les documents comptables (état financier, compte de gestion, projet de budget), les projets de contrats et devis pour les travaux envisagés, l’avis écrit du conseil syndical et le formulaire officiel de vote par correspondance.

Toute question formulée par un copropriétaire ou le conseil syndical doit être notifiée au syndic avant l’envoi des convocations pour figurer à l’ordre du jour. Une résolution votée sur une question non inscrite au préalable est frappée de nullité.

2. Modes de participation et cadre du vote par correspondance

Pour assurer une représentation démocratique conforme au statut de la copropriété, les copropriétaires disposent de trois modalités distinctes pour participer aux prises de décision.

Présence directe, visioconférence et mandat de représentation

Un copropriétaire peut assister physiquement à la séance ou intervenir à distance par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique validé par une précédente assemblée générale.

En cas d’impossibilité d’être présent, le copropriétaire peut remettre un mandat écrit (un pouvoir) à un tiers de son choix, qu’il soit copropriétaire ou extérieur à l’immeuble. La législation fixe toutefois des limites strictes :

• Un même mandataire ne peut détenir plus de trois délégations de vote, à moins que le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix de l’ensemble du syndicat.
• Il est strictement interdit de donner procuration au syndic, à son conjoint, à son partenaire de PACS, à ses concubins, à ses préposés ou salariés, ainsi qu’aux membres de leur famille en ligne directe.

Le régime du vote par correspondance et l’impact des amendements

Le vote par correspondance offre la possibilité d’exprimer son choix avant la réunion au moyen du formulaire officiel obligatoirement joint à la convocation. Ce document complété doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

L’interaction entre le vote à distance et les débats en séance comporte une spécificité juridique critique qu’il convient de maîtriser :

Mode de participation	Réception / Inscription	Effet des modifications ou amendements en séance
Présence physique ou Visioconférence	Émargement / Connexion à l’ouverture	Le copropriétaire adapte directement son vote lors des débats et sur le texte final.
Pouvoir à un mandataire	Remis avant le début des votes	Le mandataire modifie et ajuste le vote attribué au nom du mandant en fonction des discussions.
Vote par correspondance	Réceptionné 3 jours francs avant l’AG	Un vote « POUR » sur un projet amendé en séance transforme automatiquement le votant en copropriétaire « défaillant », lui ouvrant le droit de contester la résolution. Les votes « CONTRE » et abstentions restent inaltérés.

Lorsqu’un projet de résolution fait l’objet d’un amendement ou d’une modification textuelle en cours de séance, le vote « POUR » exprimé par correspondance sur le texte initial ne peut pas être automatiquement reporté sur le texte modifié. En conséquence, le copropriétaire ayant voté favorablement à distance est juridiquement assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution spécifique. Ce statut particulier lui donne la possibilité de contester la validité de la décision devant le Tribunal judiciaire.

De la même manière, si des candidatures au bureau de l’AG ou au conseil syndical sont présentées directement durant la séance sans avoir figuré sur le formulaire initial, le votant par correspondance est considéré de droit comme défaillant sur ces résolutions (article 17-1 A du décret du 17 mars 1967).

3. Déroulement de la séance et établissement de la feuille de présence

La tenue de l’assemblée générale exige le respect de règles formelles destinées à garantir l’authenticité des délibérations.

Rôle et certification de la feuille de présence

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue d’une feuille de présence, établie par le syndic avant l’ouverture de la réunion. Ce document doit consigner avec précision :

• L’identité complète (nom, prénom, domicile) des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
• Le nombre de voix et de tantièmes rattachés à leurs lots respectifs ;
• Les modalités d’émargement et les procurations de vote qui y sont obligatoirement annexées.

Au début de l’assemblée, les participants désignent le président de séance parmi les copropriétaires, à la majorité simple de l’article 24. À la clôture des débats, le président de séance a l’obligation légale de certifier exacte la feuille de présence. Le bureau doit également y consigner l’évolution dynamique de l’assemblée (arrivées tardives ou départs anticipés) en mentionnant les numéros des résolutions concernées afin de recalculer exactement l’assiette des voix.

La feuille de présence peut être signée de manière dématérialisée, sous réserve de se conformer aux exigences d’identification et d’intégrité définies par les articles 1366 et 1367 du Code civil. L’absence de feuille de présence ou le défaut de certification par le président de séance prive la réunion de sa valeur probante et expose l’ensemble de l’AG à une annulation en justice.

4. Règles de majorité et mécanismes des passerelles de vote

La loi du 10 juillet 1965 classe les décisions selon quatre niveaux de majorité en fonction de la portée des résolutions et prévoit des dispositifs de second vote (les passerelles) pour éviter le blocage des copropriétés.

       [Projet soumis au vote]
                  │
  ┌───────────────┼───────────────┐
  ▼               ▼               ▼
[Art. 24]       [Art. 25]       [Art. 26]
Maj. simple     Maj. absolue    Double maj.
  │               │               │
  │               ├───────────────┤
  │               ▼               ▼
  │         [Art. 25-1]     [Art. 26-1]
  │         (Si 1/3 voix)   (Si 1/2 membres & 1/3 voix)
  │               │               │
  │               ▼               ▼
  │         2nd vote Art.24  2nd vote Art.25
  └───────────────┴───────────────┘

Majorité simple de l’article 24

Cette majorité prend en compte uniquement les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions, les bulletins blancs et les nuls sont exclus du décompte.

Elle s’applique aux décisions de gestion courante : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien courant, adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ou travaux d’accessibilité aux personnes handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble.

Majorité absolue de l’article 25 et la passerelle de l’article 25-1

La majorité absolue requiert le vote favorable de la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents.

Elle concerne la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d’économie d’énergie ou l’installation d’équipements de sécurité (digicodes, interphones).

⚠️ Mécanisme de la passerelle (Article 25-1) : Si un projet n’obtient pas la majorité absolue de l’article 25 mais recueille au moins un tiers (1/3) des voix de l’ensemble des copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

Il convient de souligner une exigence jurisprudentielle majeure : pour qu’un second vote soit valide auprès des votants à distance, le formulaire de vote par correspondance doit obligatoirement comporter des cases distinctes pour le premier et le second tour (TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21/00417). Le syndic ne peut pas reconduire automatiquement les intentions du premier tour lors de la passerelle sans ce recueil formel.

Double majorité de l’article 26 et la passerelle de l’article 26-1

La double majorité exige l’accord de la majorité des membres du syndicat de copropriété (majorité en nombre de personnes) représentant au moins les deux tiers (2/3) des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Elle s’applique aux modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance des parties communes ou à la suppression du poste de concierge/gardien avec aliénation de son logement.

⚠️ Mécanisme de la passerelle (Article 26-1) : Si la résolution réunit l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat représentant au moins un tiers (1/3) des voix, un second vote peut être organisé à la majorité absolue de l’article 25.

Unanimité

L’unanimité requiert le vote favorable de la totalité des copropriétaires composant le syndicat (100 % des voix). L’unanimité des seuls membres présents ou représentés ne suffit pas.

Elle est requise pour la suppression d’un équipement collectif (par exemple un ascenseur), la vente d’une partie commune dont la conservation est indispensable à la destination de l’immeuble ou la modification des grilles de répartition des charges.

Type de majorité	Référence légale	Assiette de calcul	Passerelle applicable
Majorité simple	Article 24	Voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou par correspondance	Aucune
Majorité absolue	Article 25	Voix de la totalité des copropriétaires du syndicat	Article 25-1 (Second vote à l’art. 24 si au moins 1/3 des voix globales est obtenu)
Double majorité	Article 26	Majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix	Article 26-1 (Second vote à l’art. 25 si accord de 1/2 des membres représentant 1/3 des voix)
Unanimité	Loi du 10/07/1965	100 % des voix de l’intégralité des copropriétaires	Aucune

5. Nouveautés et obligations réglementaires en 2026

Le cadre législatif encadrant la gestion immobilière intègre en 2026 plusieurs règles d’ordre public que chaque syndic et conseil syndical doit appliquer.

Généralisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif

L’obligation de réaliser un DPE collectif s’étend désormais à l’ensemble des copropriétés. À l’issue de la présentation de ce diagnostic, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou le vote de travaux d’efficacité énergétique et la souscription d’un Contrat de Performance Énergétique (CPE).

Conformité et abondement du fonds travaux

Le fonds travaux, réserve financière obligatoire destinée à anticiper la réalisation d’installations ou de réhabilitations futures, doit faire l’objet d’une mise en conformité au titre des obligations légales. Le syndic doit s’assurer que les cotisations annuelles respectent les seuils légaux minimaux rapportés au budget prévisionnel ou aux orientations du plan pluriannuel de travaux.

Transformation de bureaux en logements (Loi du 16 juin 2025)

Afin d’encourager la création de logements, la loi n° 2025-542 du 16 juin 2025 simplifie la transformation de locaux tertiaires ou de bureaux en espaces résidentiels au sein des copropriétés. Les travaux d’aménagement nécessaires ainsi que l’adaptation du règlement de copropriété qui en découle peuvent désormais être votés à la majorité simple de l’article 24, facilitant ainsi ces opérations d’urbanisme sans subir les blocages de la majorité absolue ou de la double majorité.

6. Procès-verbal, notifications et recours contentieux post-AG

L’achèvement de la réunion ouvre une phase administrative essentielle pour conférer une force exécutoire aux résolutions votées.

[Clôture de l'AG]
       │
       ▼
[Signature immédiate du PV] ──► Par le Président, Secrétaire (Syndic) et Scrutateurs
       │
       ▼
[Affichage dans l'immeuble] ──► Résumé des travaux et entretien (pour les occupants)
       │
       ▼
[Notification du PV par LRAR/LRE] ──► Dans un délai d'un mois (aux opposants/défaillants, sans annexes)
       │
       ▼
[Délai de recours contentieux] ──► 2 mois à compter de la notification (devant le Tribunal judiciaire)

Rédaction et signature du procès-verbal

Le procès-verbal (PV) retrace le texte complet des résolutions et les résultats détaillés de chaque scrutin. Il indique le décompte des voix, les noms des copropriétaires opposants ou abstentionnistes ainsi que leurs réserves éventuelles sur la régularité des débats.

Le PV est rédigé à l’issue de la séance par le secrétaire (généralement le syndic) et doit être immédiatement signé avant de lever la réunion par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs, puis consigné dans le registre des délibérations.

Notification aux copropriétaires et délais de recours

Le syndic est tenu d’afficher dans les parties communes un résumé des décisions relatives aux travaux et à l’entretien de l’immeuble à l’attention de l’ensemble des occupants.

Dans un délai maximal d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification s’effectue sans ses annexes.

Les copropriétaires disposent alors d’un délai strict de deux mois à compter de la réception de cette notification pour contester une décision devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, sous la représentation obligatoire d’un avocat. Si le PV n’est pas régulièrement notifié, le délai de contestation est porté à cinq ans à compter de la date de l’assemblée.

Il est établi qu’un copropriétaire contestant une décision sur la base d’un vice de forme ou d’un défaut de majorité n’a pas à faire la démonstration d’un préjudice personnel pour obtenir l’annulation de la résolution litigieuse. L’annulation prononcée rend la décision rétroactivement nulle, sans pour autant dispenser les copropriétaires du paiement de leurs charges courantes.

FAQ : Réponses à vos questions sur l’assemblée générale

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
• Service-Public.fr : Assemblée générale des copropriétaires
• ANIL : Régularité des convocations et des délibérations en copropriété