La loi du 10 juillet 1965 constitue le socle fondamental du droit de la copropriété en France, régissant la vie quotidienne de plus de 10 millions de logements collectifs. Que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic, la compréhension de la loi n° 65-557 et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 est essentielle pour préserver votre patrimoine immobilier et assurer une gestion sereine des parties communes. Au fil des décennies, des réformes majeures — des lois ALUR et ÉLAN jusqu’à la loi Climat et Résilience — ont progressivement modernisé ce cadre réglementaire pour accélérer la transition énergétique et renforcer la transparence financière. Ce guide complet détaille l’ensemble des règles juridiques en vigueur, la répartition des charges, les règles de vote en assemblée générale ainsi que les nouvelles obligations énergétiques de l’année 2026.
La loi du 10 juillet 1965 : socle juridique de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut général des immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Elle établit une frontière stricte entre l’usage individuel des logements et la gestion collective des équipements communs, tout en posant les bases du fonctionnement des organes de décision.
Principes fondateurs et répartition des espaces (Art. 1 et 8)
L’article 1er de la loi pose la définition juridique de la copropriété : tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend obligatoirement deux éléments indissociables :
- Une partie privative réservée à l’usage exclusif du copropriétaire (appartement, cave, garage) ;
- Une quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou tantièmes (structure du bâtiment, couloirs, toiture, espaces verts).
L’article 8 impose la rédaction d’un règlement de copropriété. Ce document fondamental détermine la destination de l’immeuble (habitation exclusive, usage mixte ou professionnel), précise les conditions de jouissance des parties privatives et communes, et fixe la répartition initiale des charges.
Le régime des charges de copropriété (Art. 10)
La contribution aux dépenses collectives est une obligation d’ordre public. L’article 10 de la loi distingue deux catégories de charges :
- Les charges générales d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes (ravalement, réfection de toiture, honoraires du syndic). Elles sont réparties strictement au prorata des tantièmes de parties communes attachés à chaque lot.
- Les charges spéciales relatives aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures). Elles sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces services ou équipements présentent à l’égard de chaque lot. Par exemple, un lot situé au rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur sauf si celui-ci dessert une cave ou un parking en sous-sol.
Budget prévisionnel et Fonds de travaux (Art. 14 et 14-1)
Pour financer la vie de l’immeuble, la loi encadre strictement la gestion financière par deux mécanismes obligatoires :
- Le budget prévisionnel (Article 14) : il couvre les dépenses courantes de fonctionnement et d’entretien. Vote chaque année par l’assemblée générale, il donne lieu à des appels de fonds trimestriels auprès de l’ensemble des copropriétaires.
- Le fonds de travaux (Article 14-1) : cette réserve financière obligatoire concerne toutes les copropriétés d’habitation de plus de 10 ans. La cotisation annuelle obligatoire ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Toutefois, si un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est adopté en assemblée générale, le montant de la cotisation minimale est ramené à 2,5 % du montant des travaux planifiés. Les petites copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas constituer ce fonds uniquement sur vote unanime de l’assemblée générale.
Les organes de gestion : Syndic (Art. 18) et Conseil syndical (Art. 21)
La gouvernance de l’immeuble s’articule autour du représentant légal du syndicat et de son organe de contrôle :
- Le syndic de copropriété (Article 18) : mandaté par l’assemblée générale, le syndic (professionnel, bénévole ou coopératif) administre l’immeuble, exécute les résolutions, tient la comptabilité à jour, ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat et assure un accès en ligne dématérialisé (extranet) aux documents administratifs pour l’ensemble des copropriétaires.
- Le conseil syndical (Article 21) : constitué de copropriétaires élus, il assiste le syndic et contrôle sa gestion administrative et financière. Sa création est obligatoire par principe dans toute copropriété, sauf si l’assemblée générale décide expressément d’y renoncer par un vote formel à la double majorité prévue par l’article 26.
Synthèse des articles clés de la loi du 10 juillet 1965
Le tableau ci-dessous récapitule les dispositions majeures de la loi du 10 juillet 1965 et leur portée juridique applicables en 2026.
| Article | Objet principal | Application et précision juridique 2026 |
| Art. 1 | Définition de la copropriété | Répartition obligatoire de l’immeuble en lots composés d’une partie privative et de tantièmes de parties communes. |
| Art. 8 | Règlement de copropriété | Document obligatoire fixant la destination de l’immeuble et la répartition des droits et devoirs. |
| Art. 10 | Répartition des charges | Distinction légale entre charges générales (réparties aux tantièmes) et charges spéciales (selon l’utilité objective). |
| Art. 14 | Budget prévisionnel | Vote annuel obligatoire en assemblée générale couvrant les dépenses courantes de fonctionnement. |
| Art. 14-1 | Fonds de travaux | Épargne collective d’au moins 5 % du budget (2,5 % si PPT adopté). Dispense pour < 10 lots sur vote unanime. |
| Art. 18 | Rôle du syndic | Représentation légale, gestion comptable, ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé et obligation d’extranet. |
| Art. 21 | Conseil syndical | Organe obligatoire de contrôle et d’assistance, sauf dispense formelle votée à la double majorité (Art. 26). |
| Art. 24 | Majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. |
| Art. 25 | Majorité absolue | Majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat (présents, absents et représentés). |
| Art. 25-1 | Passerelle de majorité | Second vote immédiat à l’Art. 24 si un projet échoue à l’Art. 25 en obtenant au moins 1/3 des voix totales (334/1000). |
| Art. 26 | Double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers (2/3) des voix de la copropriété. |
| Art. 26-1 | Passerelle de majorité | Second vote à l’Art. 25 si un projet recueille l’accord de 50 % des votants représentant au moins 1/3 des voix totales. |
| Art. 42 | Délais de prescription | Délai de 2 mois pour contester une assemblée générale ; délai de 5 ans pour le recouvrement des charges impayées. |
Les majorités de vote en Assemblée Générale (Articles 24 à 26)
Le vote des résolutions lors de l’assemblée générale constitue le mode d’expression démocratique du syndicat des copropriétaires. Pour éviter les blocages tout en protégeant les droits de chacun, la loi du 10 juillet 1965 institue une hiérarchie stricte des règles de majorité selon la gravité des décisions.
1. La majorité simple de l’Article 24
L’article 24 requiert la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions, les bulletins nuls et les copropriétaires absents non représentés ne sont pas pris en compte dans le décompte final.
Cette majorité s’applique aux décisions de gestion courante et d’entretien ordinaire de l’immeuble :
- Approbation des comptes annuels et vote du budget prévisionnel ;
- Travaux de maintenance et de réparations courantes ;
- Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives.
2. La majorité absolue de l’Article 25 et sa passerelle (Art. 25-1)
L’article 25 exige l’accord de la majorité des voix de la totalité des copropriétaires de l’immeuble (par exemple 501 millièmes sur 1 000), qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Elle s’impose pour des décisions engageantes pour l’avenir de la copropriété :
- Désignation ou révocation du syndic et élection des membres du conseil syndical ;
- Travaux d’économie d’énergie ou d’isolation thermique ;
- Installation d’un système de vidéoprotection ou d’un contrôle d’accès.
⚠️ Mise en œuvre de la passerelle de l’Article 25-1 : Afin d’éviter qu’une trop forte abstention ne paralyse la gestion de l’immeuble, l’article 25-1 prévoit un mécanisme d’assouplissement. Si une résolution soumise à l’article 25 n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers (1/3) des voix de l’ensemble de la copropriété (soit au moins 334 millièmes sur 1 000), l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote sur le même projet, cette fois à la majorité simple de l’article 24.
3. La double majorité de l’Article 26 et sa passerelle (Art. 26-1)
L’article 26 définit la majorité la plus exigeante de la loi du 10 juillet 1965. Elle requiert une double condition cumulative : la majorité en nombre de tous les copropriétaires (en tête) représentant au moins les deux tiers (2/3) des voix de l’ensemble du syndicat.
Elle concerne les actes de disposition lourds et les modifications majeures :
- Vente d’une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble (ex. vente d’une loge de concierge) ;
- Modification des règles de jouissance des parties communes ou de la grille de répartition des charges relatives aux travaux votés ;
- Suppression du poste de concierge ou de gardien.
L’ajustement de la passerelle de l’Article 26-1 : Si un projet soumis à l’article 26 obtient l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat représentant au moins un tiers des voix de la copropriété, une nouvelle assemblée générale convoquée ultérieurement pourra statuer à la majorité absolue de l’article 25.
4. La règle de l’Unanimité
L’unanimité exige le vote favorable sans exception de l’intégralité des copropriétaires constituant le syndicat. L’absence d’un seul copropriétaire ou une seule abstention empêche l’adoption de la résolution.
L’unanimité est strictement réservée aux actes d’une extrême gravité :
- Vente d’une partie commune dont la conservation est nécessaire à la destination de l’immeuble ;
- Modification de la répartition des charges générales d’entretien ;
- Changement complet de la destination de l’immeuble (ex. transformation d’un immeuble d’habitation en bureaux).
Le décret du 17 mars 1967 : l’application pratique au quotidien
Si la loi du 10 juillet 1965 pose les règles de fond, son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe l’ensemble des formalités de procédure qui garantissent la légalité des décisions au quotidien.
Vente d’un lot et exécution des charges (Art. 6-2)
L’article 6-2 du décret clarifie les règles d’exigibilité des créances lors de la mutation d’un bien immobilier. L’obligation de paiement des charges et des provisions repose exclusivement sur le copropriétaire en titre à la date exacte d’exigibilité fixée par l’assemblée générale ou par le syndic.
Les arrangements contractuels prévoyant une répartition prorata temporis négociés devant le notaire entre l’acheteur et le vendeur ont un effet purement privé. Ils ne sont pas opposables au syndic, qui réclamera toujours l’intégralité des sommes exigibles au titulaire officiel du lot à la date du transfert de propriété.
Convocation et tenue de l’Assemblée Générale (Art. 9 à 14)
Pour être valides, les délibérations de l’assemblée générale doivent respecter un formalisme rigoureux :
- Notification de la convocation : elle doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours francs avant la date de la réunion par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par lettre recommandée électronique (LRE) ou remise en main propre contre émargement.
- Ordre du jour : la convocation doit comporter l’ordre du jour détaillé, les pièces comptables obligatoires, les devis de travaux soumis au vote ainsi que le formulaire type de vote par correspondance. Tout point non inscrit à l’ordre du jour ne peut donner lieu à un vote décisionnel valide.
Procès-verbal et contestation des résolutions (Art. 17, 18 et Art. 42 de la loi)
Le procès-verbal (PV) retrace officiellement les résultats de chaque vote. Il est rédigé et signé à la fin de la séance par le président de séance, le secrétaire (souvent le syndic) et les scrutateurs.
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic dispose d’un délai maximal de 1 mois après la tenue de l’assemblée pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants (ayant voté contre une résolution) ou défaillants (absents et non représentés). Cette notification fait courir un délai légal de 2 mois pour contester la validité de l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire compétent. Les copropriétaires ayant voté en faveur des résolutions ne disposent pas du droit d’engager une action en contestation.
Les obligations incontournables de la transition énergétique en 2026
En 2026, la réglementation issue des réformes récentes impose une exigence accrue d’efficacité énergétique et de transparence technique dans le parc résidentiel collectif.
1. Généralisation du DPE Collectif au 1er janvier 2026
L’obligation de faire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est désormais généralisée. Après les grandes copropriétés de plus de 200 lots en 2024 et les ensembles de 50 à 200 lots en 2025, la mesure s’applique à compter du 1er janvier 2026 à l’ensemble des copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce document évalue la consommation d’énergie primaire du bâtiment et guide le syndicat dans ses choix de rénovation thermique.
2. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Le Plan Pluriannuel de Travaux constitue une feuille de route obligatoire sur 10 ans pour les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans. Réalisé par un professionnel qualifié (architecte, bureau d’études), le PPT réalise une analyse approfondie du bâti et des équipements collectifs, établit la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sobriété énergétique, et propose un échéancier chiffré des opérations. Le projet de PPT doit être soumis au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
3. Encadrement de la location et décence énergétique
La loi du 10 juillet 1965 s’articule directement avec le droit du bail pour imposer des contraintes strictes aux copropriétaires bailleurs :
- Interdiction de hausse des loyers : interdiction formelle de réviser ou d’augmenter le loyer des logements qualifiés de passoires énergétiques (classés F ou G au DPE).
- Interdiction de mise en location (décence énergétique) : interdiction totale d’attribuer un nouveau bail pour les logements classés G, jugés impropres à la location pour non-respect des seuils minimaux de performance thermique. Les logements classés F seront soumis à cette même interdiction d’ici 2028.
4. Registre national des copropriétés et aides à la rénovation
L’immatriculation et la mise à jour annuelle des données de l’immeuble sur le Registre national des copropriétés géré par l’Anah sont obligatoires. Cette démarche conditionne l’attribution des subventions publiques à la rénovation globale (notamment le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété et les certificats d’économies d’énergie) et s’avère indispensable pour l’obtention de la fiche synthétique requise lors de chaque transaction immobilière.
Conclusion
La maîtrise conjointe des règles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 garantit la sécurité juridique des actes administratifs, protège la valeur du patrimoine immobilier des copropriétaires et assure une gouvernance démocratique équilibrée. Face à la montée en charge des obligations climatiques et financières de 2026, la collaboration étroite entre un syndic rigoureux, un conseil syndical informé et des copropriétaires investis constitue la clé de voûte de la pérennité de l’immeuble.
FAQ sur la loi du 10 juillet 1965
Quelle est la différence entre la loi de 1965 et le décret de 1967 ?
La loi du 10 juillet 1965 détermine les règles fondamentales du droit de la copropriété : elle fixe le statut de l’immeuble, définit la nature des parties privatives et communes, classe la typologie des charges et pose l’échelle des majorités de vote en assemblée générale. Le décret d’application du 17 mars 1967 précise la mise en œuvre pratique de ces principes. Il encadre la procédure de convocation des assemblées, la rédaction du procès-verbal, la comptabilité et la répartition des frais lors des ventes immobilières.
Un copropriétaire peut-il contester une décision prise en assemblée générale ?
Oui, mais sous des conditions strictement délimitées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ou défaillants (absents et non représentés) ont la qualité juridique pour contester une décision. L’action en nullité doit être portée devant le tribunal judiciaire dans un délai impératif de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Un copropriétaire ayant voté en faveur de la résolution ne peut plus la contester.
Comment est calculée la répartition des charges de copropriété ?
Les charges de copropriété s’articulent autour de deux méthodes légales d’imputation prévues par l’article 10 de la loi. Les charges générales (entretien de la structure, toiture, administration) sont réparties proportionnellement à la quote-part de parties communes (tantièmes ou millièmes) attribuée à chaque lot dans le règlement de copropriété. Les charges spéciales liées aux équipements collectifs (ascenseur, chauffage) sont quant à elles calculées en fonction du critère de l’utilité objective que l’équipement ou le service fournit au lot concerné.
L’établissement d’un Plan Pluriannuel de Travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
En 2026, l’élaboration d’un projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans. Ce document réalisé par un technicien qualifié analyse l’état du bâtiment et planifie sur 10 ans les interventions nécessaires à sa préservation et à sa performance énergétique. Le projet est ensuite présenté en assemblée générale pour soumettre les travaux proposés au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25.
Est-il obligatoire de posséder un conseil syndical dans sa copropriété ?
Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’un conseil syndical est obligatoire dans toutes les copropriétés afin de contrôler la gestion du syndic et d’assister ce dernier. La seule exception légale survient lorsque l’assemblée générale décide expressément d’y renoncer. Une telle renonciation requiert un vote formel approuvé à la double majorité de l’article 26. En l’absence de candidats élus, le syndic est tenu de dresser un procès-verbal de carence.
Sources et références
- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Légifrance : Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Service-Public.fr : Règles de vote en assemblée générale de copropriété
- Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) : Le Plan Pluriannuel de Travaux et le DPE Collectif
