Recours marchand de biens pour défauts : le guide juridique complet

Lorsqu’un immeuble ancien est découpé, rénové ou revendu par un professionnel de l’immobilier, les acquéreurs individuels tout comme les syndicats de copropriétaires se retrouvent fréquemment confrontés à l’apparition de malfaçons ou de vices constructifs. Qu’il s’agisse d’infiltrations en partie privative, de désordres structurels sur un mur porteur ou d’équipements collectifs défaillants, engager un recours contre un marchand de biens pour défauts s’avère indispensable pour préserver la valeur de son patrimoine. Le droit français offre un cadre juridique particulièrement protecteur pour l’acheteur, considérant le marchand de biens comme un spécialiste aguerri ne pouvant ignorer les faiblesses des logements qu’il commercialise.

Le statut du marchand de biens : un vendeur professionnel soumis à une sévérité accrue

Le marchand de biens est un commerçant dont l’activité habituelle consiste à acheter des immeubles, des appartements ou des ensembles immobiliers en son nom propre, afin de les revendre après leur avoir apporté une valeur ajoutée (travaux de rénovation, division parcellaire ou découpe en copropriété). À la différence d’un propriétaire particulier qui cède son logement occasionnellement, le marchand de biens possède de plein droit la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier. Cette distinction fondamentale modifie du tout au tout l’équilibre contractuel lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

La présomption irréfragable de connaissance des vices

Dans la grande majorité des ventes immobilières entre particuliers, l’acte notarié comporte une clause stipulant que l’acquéreur prend le bien « en l’état » et renonce à tout recours au titre des vices cachés. Si cette exonération protège efficacement le vendeur profane de bonne foi, elle s’avère juridiquement inopérante lorsqu’elle est invoquée par un marchand de biens.

La jurisprudence de la Cour de cassation fixe une règle stricte : le vendeur professionnel est frappé d’une présomption irréfragable de connaissance des vices affectant le bien vendu. Cela signifie que les juges considèrent qu’en raison de sa compétence technique et de sa spécialité commerciale, le marchand de biens est présumé connaître l’intégralité des défauts, malfaçons et vices affectant l’immeuble au moment de la vente. Il lui est légalement impossible d’apporter la preuve contraire ou de plaider l’ignorance, y compris si le vice était matériellement masqué ou techniquement indécelable sans investigations destructives lors de son propre achat.

L’inefficacité des clauses d’exonération de responsabilité

Conséquence directe de cette présomption absolue, toutes les clauses insérées dans les promesses et actes de vente visant à écarter, limiter ou conditionner la garantie des vices cachés au profit du marchand de biens sont frappées de nullité absolue. Même si l’acheteur a signé un contrat contenant une mention dispensant le marchand de biens de toute garantie, cette stipulation n’a aucune valeur juridique.

Le marchand de biens ne peut pas non plus s’exonérer de sa responsabilité en soutenant qu’il n’a pas réalisé les travaux lui-même ou qu’il s’est appuyé sur les diagnostics immobiliers obligatoires. Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’état de l’installation électrique omet une anomalie grave, le marchand de biens demeure directement responsable à l’égard de son acquéreur, à charge pour lui de se retourner ultérieurement contre le diagnostiqueur ou les entreprises du bâtiment mandatées.

Les fondements juridiques du recours : vices cachés et garantie décennale

Face à des désordres survenus postérieurement à l’acquisition, l’acheteur d’un lot de copropriété dispose de plusieurs leviers juridiques complémentaires pour engager la responsabilité du professionnel.

La garantie légale des vices cachés (Articles 1641 et suivants du Code civil)

Régie par l’article 1641 du Code civil, la garantie des vices cachés permet d’obtenir réparation lorsque le bien présente un défaut grave qui n’était pas apparent lors des visites préalables. Pour être qualifié de vice caché au sens de la loi, le désordre doit répondre à trois conditions cumulatives :

• Présenter un caractère caché lors de la vente : Le défaut ne doit pas être décelable par un acheteur profane procédant à un examen normal du bien. Une rénovation esthétique récente (enduits neufs, plaques de plâtre, faux plafonds ou peintures fraîches) dissimulant des traces d’humidité, de la mérule ou des fissures structurales constitue l’exemple type du vice caché.
• Exister antérieurement à la vente : Le défaut doit être présent au moment du transfert de propriété, au moins dans son germe ou sa cause technique originelle.
• Revêtir une gravité suffisante : Le vice doit rendre le logement impropre à l’usage auquel on le destine (par exemple, un risque d’effondrement ou une insalubrité majeure) ou diminuer tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté, ou aurait offert un prix significativement inférieur s’il en avait eu connaissance.

En application de l’article 1644 du Code civil, l’acheteur confronté à un vice caché peut choisir entre deux voies : l’action rédhibitoire (annulation de la vente avec restitution du bien et remboursement du prix ainsi que des frais d’acquisition) ou l’action estimatoire (conservation du bien avec restitution d’une partie du prix d’achat, arbitrée par un expert).

Par ailleurs, l’article 1645 du Code civil précise que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Le marchand de biens étant présumé connaître le vice de manière irréfragable, il est systématiquement condamné à indemniser l’intégralité des préjudices annexes subis par l’acquéreur : frais de relogement, trouble de jouissance, pertes de loyers ou frais d’expertise.

En ce qui concerne les délais d’action, l’article 1648 du Code civil impose à l’acquéreur d’intenter son action dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. La jurisprudentielle retient de manière constante que le point de départ de ce délai de deux ans ne fixe pas au jour des premières manifestations du désordre, mais à la date de remise du rapport d’expertise judiciaire établissant formellement la nature, la cause et l’ampleur exacte des défauts. Ce délai de deux ans s’inscrit dans le cadre du délai-butoir général de vingt ans prévu par l’article 2232 du Code civil, qui court à compter du jour de la vente initiale.

La garantie décennale du marchand réputé constructeur (Article 1792-1 du Code civil)

Lorsqu’un marchand de biens réalise ou fait exécuter par des entreprises des travaux de rénovation d’envergure avant de revendre l’immeuble par lots, son statut juridique évolue. En vertu de l’article 1792-1, 2° du Code civil, est réputée constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Sont visés ici les travaux lourds touchant à la structure de l’immeuble (reprise de fondations, réfection de toiture, création d’ouvertures dans des murs porteurs) ou aux équipements indissociables, mais également les rénovations thermiques et sanitaires d’ampleur. Dès lors que les travaux atteignent un certain seuil d’importance, le marchand de biens est assujetti de plein droit à la garantie décennale d’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux.

À ce titre, le marchand de biens réputé constructeur doit obligatoirement souscrire une assurance Dommages-Ouvrage (DO) conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances, avant le démarrage du chantier. Il est tenu de mentionner les références de cette assurance et des garanties décennales des entreprises intervenantes dans l’acte de vente notarié. Si le marchand de biens omet de souscrire une assurance Dommages-Ouvrage, il engage sa responsabilité civile personnelle et s’expose à des sanctions pénales.

La réticence dolosive et le manquement au devoir d’information

Outre les garanties légales, l’acquéreur peut agir sur le terrain du dol (article 1137 du Code civil). Si le marchand de biens a volontairement dissimulé un défaut connu (par exemple en masquant délibérément une infiltration active par une cloison isolante sans traiter la fuite), il commet une réticence dolosive. Le dol permet d’obtenir l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts, et la prescription est de cinq ans à compter de la découverte de la tromperie.

De plus, en tant que professionnel, le marchand de biens est débiteur d’une obligation d’information et de conseil renforcée. Il doit se renseigner sur les spécificités du bâtiment et avertir l’acheteur des contraintes techniques, sanitaires ou juridiques affectant l’immeuble.

Le cas particulier des parties communes et le rôle du syndicat des copropriétaires

Dans les opérations de vente à la découpe, le marchand de biens concentre fréquemment ses investissements sur des aménagements privatifs visibles pour séduire les acheteurs, en négligeant la réfection des éléments structurels collectifs (ravalement, étanchéité de couverture, colonnes montantes d’électricité ou d’évacuation).

La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires

Lorsqu’un défaut affecte les parties communes de l’immeuble (fissures en façade, infiltrations par la toiture-terrasse, vétusté des réseaux collectifs), la question de la qualité pour agir se pose. L’action en garantie des vices cachés trouve sa source dans le contrat de vente individuel conclu entre le marchand de biens et chaque copropriétaire. Toutefois, la jurisprudence reconnaît au syndicat des copropriétaires (SDC), représenté par son syndic après autorisation de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967), le droit d’intenter une action en responsabilité civile indemnitaire autonome contre le marchand de biens sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, afin d’obtenir la réparation financière des préjudice subis par la collectivité.

Si les travaux exécutés par le marchand de biens relèvent du régime de la garantie décennale, le syndicat des copropriétaires possède la qualité de tiers bénéficiaire de l’ouvrage et peut attaquer directement le marchand de biens réputé constructeur ainsi que son assureur Dommages-Ouvrage pour les désordres affectant l’ensemble des parties communes.

L’incidence du Diagnostic Technique Global (DTG)

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans nécessite la réalisation préalable d’un Diagnostic Technique Global (DTG). Ce document établit un état des lieux de la solidité du clos et du couvert, de l’état des conduites et équipements communs, et dresse une liste des travaux nécessaires pour les dix années à venir.

Le DTG joue un rôle fondamental dans le cadre d’un recours pour vice caché. Si un défaut sur les parties communes figurait explicitement dans le DTG annexé à la promesse de vente, le marchand de biens pourra soutenir que le défaut était connu ou apparent pour l’acquéreur lors de la signature. Inversement, si le marchand de biens n’a pas fait réaliser le DTG alors qu’il y était légalement contraint, ou s’il a transmis des informations tronquées, sa responsabilité professionnelle se trouve immédiatement engagée.

Typologie des désordres fréquents en rénovation de revente

Les expertises judiciaires bâtiment mettent régulièrement en évidence des dysfonctionnements récurrents lors des ventes réalisées par des marchands de biens. Le tableau ci-dessous résume les situations les plus courantes et le régime juridique préconisé pour agir.

Poste de rénovation	Désordres constatés sur le terrain	Régime juridique privilégié
Salles de bains et pièces d’eau	Infiltrations dans le lot inférieur, décollement du carrelage par absence de système d’étanchéité sous carrelage (SPEC), pourrissement des planchers bois.	Impropriété à destination (Garantie décennale) ou Vice caché (Art. 1641 Code civil).
Réseaux électriques	Pose d’un tableau électrique neuf sur des fils anciens vétustes conservés sous moulures, absence de mise à la terre, risque d’incendie ou d’électrocution.	Non-conformité aux normes de sécurité, vice caché ou garantie décennale si risque avéré.
Structure et ouvertures	Dépose de cloisons séparatives sans étude de charges, création d’ouvertures dans des murs porteurs sans IPN dimensionné, affaissement de planchers.	Atteinte à la solidité de l’ouvrage (Garantie décennale – Art. 1792 Code civil).
Isolation et ventilation	Pose de doublages en plaques de plâtre directement sur des murs humides non traités, suppression de grilles d’aération, absence de VMC entraînant moisissures et insalubrité.	Impropriété à destination par insalubrité (Décennale / Vice caché).

Procédure de recours étape par étape et erreurs à éviter

Pour maximiser les chances d’obtenir gain de cause face à un marchand de biens, la conduite d’une procédure méthodique est obligatoire.

Les 5 étapes indispensables du recours

1. Le constat de commissaire de justice (anciennement huissier) : Dès l’apparition des premiers signes de désordres (fissures, traces d’humidité, disjonctions), faites dresser un constat par un commissaire de justice. Ce document officiel fige la réalité matérielle des dégâts et leur date d’apparition.
2. La constitution du dossier documentaire : Réunissez l’ensemble des pièces relatives à la transaction : promesse de vente, acte authentique, diagnostics techniques, notices descriptives des travaux promis, correspondances commerciales et éventuelles factures.
3. La mise en demeure par lettre recommandée avec AR : Adressez au marchand de biens un courrier détaillé lui notifiant l’existence des désordres, le sommant de faire jouer ses assurances ou de procéder aux réparations, tout en lui demandant communication sous huitaine de ses attestation de garanties décennales et Dommages-Ouvrage.
4. Le référé-expertise judiciaire : Si le marchand de biens conteste ses responsabilités ou reste silencieux, votre avocat doit saisir le président du Tribunal judiciaire en référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire (article 145 du Code de procédure civile). L’expert convoquera les parties sur les lieux, analysera les causes des désordres, chiffrera les travaux de remise en état et déterminera les responsabilités.
5. L’action au fond : Une fois le rapport d’expertise déposé, l’avocat saisit le tribunal pour obtenir la condamnation du marchand de biens au paiement du coût des travaux, à la restitution d’une partie du prix de vente ou à l’attribution de dommages-intérêts pour les préjudices annexes.

Les deux erreurs majeures à éviter

• ⚠️ Réparer soi-même avant toute expertise contradictoire : C’est l’erreur la plus fréquente et la plus préjudiciable. Si vous faites exécuter des travaux de remise en état avant l’intervention d’un expert judiciaire, la preuve matérielle de la cause du désordre disparaît. Les tribunaux rejettent quasi systématiquement les demandes d’indemnisation fondées sur de simples devis ou sur des expertises amiables réalisées unilatéralement sans la présence du marchand de biens.
• ⚠️ Laisser s’écouler les délais de prescription : Même si des négociations amiables s’engagent avec le marchand de biens, ces échanges n’interrompent pas le délai de prescription de deux ans spécifique aux vices cachés, ni la prescription décennale. Seule une assignation en justice (notamment en référé-expertise) permet de suspendre ou d’interrompre juridiquement ces délais.

Que faire si la société du marchand de biens est liquidée ?

Une pratique fréquemment observée chez certains marchands de biens consiste à créer une société dédiée (SASU, SCI ou SARL de projet) pour acquérir un immeuble, effectuer les opérations de découpe/revente, puis dissoudre ou liquider la structure une fois les lots vendus. L’acquéreur se retrouve alors face à un débiteur disparu. Des solutions juridiques existent pour pallier cette difficulté.

La mise en cause des assureurs et des intervenants du chantier

Si la société du marchand de biens est dissoute ou placée en liquidation judiciaire, le recours direct reste possible contre les autres intervenants à l’opération :

• L’assureur Dommages-Ouvrage ou l’assureur décennal : L’action contre l’assureur est autonome. Même si le marchand de biens n’existe plus, son assurance décennale ou l’assurance Dommages-Ouvrage souscrite pour le chantier doit garantir les désordres de nature décennale survenus dans les dix ans suivant la réception.
• Les entreprises du bâtiment et leurs assureurs : Grâce aux permis de construire, déclarations préalables ou factures annexées à l’acte, il est possible d’identifier les entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation et d’engager directement leur responsabilité décennale ou de droit commun.

La recherche de responsabilité des professionnels de la vente

En l’absence de solvabilité du marchand de biens, l’acquéreur peut rechercher la responsabilité des professionnels ayant encadré la transaction :

• La responsabilité du notaire : Le notaire est assujetti à un devoir de conseil et de vérification rigoureux. S’il a omis de réclamer au marchand de biens l’attestation d’assurance Dommages-Ouvrage pour des travaux récents soumis à cette obligation, ou s’il n’a pas averti l’acheteur des risques juridiques liés à l’absence de cette garantie, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée pour faute professionnelle, ouvrant droit à une indemnisation par l’assurance de la profession.
• La responsabilité de l’agent immobilier : Le courtier ou l’agent immobilier rédacteur de la promesse de vente doit vérifier les informations transmises par le marchand de biens. S’il a présenté comme « entièrement rénové aux normes » un bien comportant des vices manifestes ou s’il a diffusé des annonces mensongères, sa responsabilité contractuelle ou délictuelle peut être mise en cause.

Conclusion

Face à un marchand de biens, les acquéreurs individuels et les syndicats de copropriétaires disposent d’un arsenal juridique solide. La présomption irréfragable de connaissance des vices cachés et le statut légal de constructeur réputé interdisent au professionnel de se retrancher derrière des clauses de non-garantie ou de plaider l’ignorance. Pour faire valoir vos droits avec succès, la rigueur est de mise : veillez à faire constater contradictoirement les désordres par voie d’expertise judiciaire avant toute tentative de réparation, et agissez sans tarder afin de respecter les délais légaux de prescription.

Foire aux questions

Sources et références

• Code civil : Articles 1641 à 1648 (de la garantie des défauts de la chose vendue), Articles 1792 à 1792-6 (de la responsabilité des constructeurs), Article 1137 (du dol), Article 2232 (du délai-butoir de prescription). Légifrance.
• Code des assurances : Article L. 242-1 (obligation d’assurance Dommages-Ouvrage). Légifrance.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Article 18 et Article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (qualité pour agir du syndic au nom du SDC). Service-Public.fr.
• ANIL / ADIL : Fiches pratiques sur les ventes à la découpe, les garanties légales de l’acheteur et les obligations du vendeur professionnel. ANIL.
• Jurisprudence de la Cour de cassation (3e chambre civile) : Arrêts relatifs à la présomption irréfragable de connaissance des vices du vendeur professionnel et au point de départ du délai de deux ans de l’article 1648 du Code civil.