L’assemblée générale en copropriété n’est pas une simple formalité administrative annuelle ; elle est le cœur battant de la vie d’un immeuble, l’organe souverain qui scelle son destin et sa gestion. En tant que journaliste spécialisé dans les grands médias de la copropriété, j’observe que la complexité des lois, des décrets et des jurisprudences fait de ce rendez-vous un moment à la fois crucial et souvent source d’incertitudes. Maîtriser les étapes, du prélude de la convocation à l’épilogue de la notification du procès-verbal, est la clé d’une gestion sereine, transparente et, surtout, légale de votre bien immobilier.
Le formalisme de l’assemblée générale en copropriété est strict, et la moindre erreur peut entraîner l’annulation de résolutions entières, plongeant le syndicat des copropriétaires dans l’impasse, voire dans des litiges longs et coûteux. C’est pourquoi, à travers cet article de fond, nous allons décortiquer, avec un ton informatif et clair, chaque étape de l’AG, en intégrant les mots-clés essentiels qui garantissent une compréhension complète des obligations de chacun et en tenant compte des dernières évolutions législatives, notamment celles introduites en 2024.
Les Fondements Juridiques de l’Assemblée Générale en Copropriété : Définitions et Types
L’assemblée générale en copropriété (AG) est l’expression de la volonté collective des copropriétaires. Elle est le seul organe habilité à prendre des décisions engageant le syndicat des copropriétaires, qu’il s’agisse de la gestion courante, de l’entretien de l’immeuble ou de la réalisation de travaux majeurs.
1. L’Assemblée Générale en Copropriété : Une Obligation Annuelle
Conformément à l’article 7 du décret du 17 mars 1967, la tenue d’une assemblée générale en copropriété est une obligation légale, devant avoir lieu au moins une fois par an. Cette réunion annuelle, dite Assemblée Générale Ordinaire (AGO), a pour objectif principal l’approbation des comptes de l’exercice clos, le quitus au syndic et le vote du budget prévisionnel pour l’année à venir. 🗓️ La loi impose même un délai : l’AGO appelée à statuer sur le budget doit se tenir dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable.
2. Au-delà de l’ordinaire : AGE et AG spéciales
Si l’AGO est le rendez-vous classique, la vie de l’immeuble peut nécessiter des réunions supplémentaires. C’est le cas de l’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), convoquée pour des points spécifiques qui n’auraient pas pu attendre l’AGO, ou qui sont d’une urgence particulière. L’organisation d’une AGE engendre des coûts additionnels pour le syndicat, car le syndic facture cette prestation en sus de son forfait annuel.
Il existe également des Assemblées Générales Spéciales, qui ne concernent qu’un groupe restreint de copropriétaires. Ces AG particulières sont nécessaires lorsque des décisions ne concernent que des parties communes spéciales ou des équipements réservés à une fraction seulement du syndicat (par exemple, un bâtiment spécifique au sein d’un ensemble immobilier). Il est fondamental de rappeler que les règles de fond, de forme et de majorité restent identiques, quel que soit le type d’assemblée générale en copropriété convoquée.
La Phase Préparatoire Cruciale : Convocation et Ordre du Jour de l’Assemblée Générale en Copropriété
La préparation rigoureuse de l’AG est une condition sine qua non de sa validité. Le non-respect du formalisme de la convocation est le motif le plus fréquent de contestation judiciaire des résolutions.
3. Qui a le pouvoir de convoquer l’Assemblée Générale en Copropriété ?
Le rôle revient de droit au syndic de copropriété, dont le mandat en cours de validité est une condition sine qua non de la légalité de la convocation. Cependant, la loi a prévu des mécanismes pour pallier la défaillance ou l’inaction du syndic :
- Le Président du Conseil Syndical : Il peut convoquer l’AG après une mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Cette faculté est essentielle pour garantir la continuité de la gestion. Dans le cas où l’immeuble n’aurait pas de syndic, le président du conseil syndical peut également le faire pour pourvoir à cette carence.
- Tout Copropriétaire : En l’absence totale de syndic, tout copropriétaire peut prendre l’initiative de la convocation afin d’en désigner un.
- Les Copropriétaires Représentant au Moins un Quart des Voix : En cas d’inaction du syndic, ils peuvent mettre en demeure le syndic de convoquer l’AG. Si la mise en demeure est sans effet, ils peuvent solliciter le juge pour qu’il désigne un administrateur provisoire ou qu’il autorise l’un d’eux à convoquer l’AG.
4. L’Ordre du Jour : L’unique Champ de Décision
L’ordre du jour est l’âme de l’assemblée générale en copropriété. C’est la liste exhaustive et précise des questions qui feront l’objet d’un vote. Selon l’article 13 du décret de 1967, l’AG ne peut valablement délibérer que sur les questions inscrites à cet ordre du jour.
L’élaboration se fait de manière collégiale : le syndic et le conseil syndical travaillent en étroite collaboration pour bâtir la liste des résolutions, y compris les incontournables (approbation des comptes, élection du syndic, vote du budget).
Le droit d’inscription des copropriétaires
Chaque copropriétaire dispose d’un droit fondamental d’inscrire des questions à l’ordre du jour. Ce droit n’est pas théorique et il est crucial pour la démocratie de la copropriété. Le copropriétaire doit notifier sa demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), en y joignant un projet de résolution formulé de manière claire et non équivoque. 📝
Attention : pour que la question soit inscrite à la prochaine AG, la demande doit parvenir au syndic avant l’envoi des convocations. Dans le cas contraire, elle sera reportée à l’AG suivante.
5. La Convocation de l’Assemblée Générale en Copropriété : Contenu et Nouveautés 2024
La convocation est l’acte qui fait courir le délai légal de contestation. Sa forme et son contenu sont strictement encadrés par l’article 9 du décret de 1967.
Le délai de 21 jours
La loi impose un délai minimum de 21 jours entre la date de la première présentation de la lettre de convocation et la date de l’AG. Tout délai plus court est sanctionné par la nullité de l’assemblée, à moins qu’il n’y ait une situation d’urgence nécessitant une dérogation judiciaire. Il est à noter que le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long, qui doit alors être respecté.
La notification électronique par défaut (Loi du 9 avril 2024)
Une évolution majeure issue de la loi d’avril 2024 est la dématérialisation par défaut des envois. La convocation et la notification du procès-verbal se font désormais par Lettre Recommandée Électronique (LRE), sauf si le copropriétaire a expressément notifié son refus d’utiliser la voie électronique. Cette mesure vise à simplifier et à accélérer les procédures. Le syndic a l’obligation d’informer chaque copropriétaire de cette nouvelle règle et de son droit de s’y opposer pour préférer la voie postale traditionnelle.
Les pièces jointes obligatoires
Une convocation n’est complète et valide que si elle est accompagnée de toutes les pièces nécessaires à l’information éclairée des copropriétaires. Ces documents varient en fonction de l’ordre du jour, mais incluent toujours :
- Le formulaire de vote par correspondance (dont l’absence est un motif de nullité).
- Le projet de budget prévisionnel (pour l’AGO).
- Les cinq annexes comptables (pour l’approbation des comptes).
- Les projets de contrats ou de devis pour les résolutions de travaux, de désignation de syndic ou de renouvellement d’assurance.
L’oubli d’une annexe ou d’un devis essentiel pour la résolution correspondante peut entraîner l’annulation de la résolution concernée.
Transparence et Examen des Comptes de l’Assemblée Générale en Copropriété
L’approbation des comptes est l’une des fonctions régaliennes de l’assemblée générale en copropriété ordinaire. Pour exercer leur droit de regard et de contrôle sur la gestion financière, les copropriétaires doivent s’appuyer sur des documents comptables standardisés.
6. L’Importance Capitale des Cinq Annexes Comptables
Le syndic est tenu de joindre à la convocation de l’AGO les cinq annexes comptables réglementaires, qui fournissent une vision détaillée de la santé financière du syndicat.
- L’Annexe 1 (État Financier Après Répartition) : C’est le bilan synthétique. Elle permet de visualiser l’état de la trésorerie et la balance entre les dettes (ce que le syndicat doit, aux fournisseurs ou aux copropriétaires créditeurs) et les créances (ce que le syndicat doit percevoir, essentiellement les impayés de charges). Un niveau élevé de créances peut être le signal d’alarme d’une trésorerie fragile.
- L’Annexe 2 (Compte de Gestion Général) : Il met en parallèle les dépenses réelles et les prévisions budgétaires, permettant de juger de la pertinence et de la rigueur du budget voté précédemment.
- L’Annexe 3 (Compte de Gestion par Clés) : Permet à chaque copropriétaire de vérifier que les charges sont réparties selon les clefs de répartition prévues au règlement de copropriété.
L’étude de ces documents, souvent en amont et avec l’aide du conseil syndical, est indispensable pour pouvoir voter en connaissance de cause sur l’approbation des comptes et, par extension, sur le quitus donné au syndic.
7. Le Droit de Consultation des Pièces Justificatives
Entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG, tout copropriétaire a le droit de consulter l’ensemble des pièces justificatives des charges (factures, contrats, relevés de banque). Le syndic doit indiquer dans la convocation les modalités précises de cette consultation (date, heure, lieu, généralement sur un jour ouvré). L’omission ou la non-mise à disposition de ces documents est un motif de nullité de l’AG. Ce droit est essentiel pour le contrôle de la gestion et pour préparer sereinement le vote des résolutions d’approbation des comptes. 🧾
La Tenue de l’Assemblée Générale en Copropriété : Déroulement et Débats
La séance elle-même est une série d’étapes codifiées qui doivent être respectées sous peine d’irrégularité.
8. Feuille de Présence et Bureau de Séance
L’ouverture de la séance de l’assemblée générale en copropriété commence par deux étapes absolument obligatoires :
L’établissement de la feuille de présence
La feuille de présence est le document fondamental qui enregistre les participants, le nombre de tantièmes de chacun et les modalités de leur présence (physique, représenté par mandat, vote par correspondance). Elle sert de base pour le calcul du quorum et des majorités. Elle doit être signée par chaque participant au début de la séance et, fait essentiel, être certifiée par le président de séance et annexée au procès-verbal. Son absence ou une erreur de calcul la rendant inexacte est un vice de forme majeur.
L’élection du bureau
L’AG est immédiatement appelée à élire, à la majorité simple (article 24) :
- Un Président de séance : Il est le maître des débats. Il doit être choisi parmi les copropriétaires. Le syndic ne peut jamais être président de séance. Son rôle est d’assurer le bon déroulement, de veiller au respect de l’ordre du jour et de certifier la feuille de présence.
- Un Secrétaire de séance : Il est chargé de la rédaction du procès-verbal. En pratique, c’est souvent le syndic qui exerce cette fonction, sauf si l’AG en décide autrement.
9. Les Modalités de Vote : Participation et Mandat
Pour voter, le copropriétaire dispose de plusieurs options, qui ont été étoffées ces dernières années pour encourager la participation :
- Le Vote par Correspondance : Grâce au formulaire joint à la convocation, le copropriétaire peut exprimer son vote en amont. Ce formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’AG. Son vote est pris en compte avant l’ouverture de la séance.
- La Représentation par Mandat (Pouvoir) : Un copropriétaire peut donner un pouvoir à la personne de son choix (un autre copropriétaire, un locataire, un tiers), à l’exception du syndic et de ses préposés. Une personne ne peut détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
- La Visioconférence ou Audioconférence : Si l’AG a préalablement autorisé ce mode de participation, un copropriétaire peut prendre part au vote à distance.
10. Les Règles de Majorité de l’Assemblée Générale en Copropriété
C’est le point de droit le plus technique de l’assemblée générale en copropriété. La majorité requise pour adopter une résolution dépend de l’importance de la décision. Les majorités sont calculées sur la base des tantièmes (quote-part des parties communes) de chaque lot, et non sur le nombre de personnes.
| Majorité | Base de Calcul | Exemples de Décisions | Détails |
| Simple (Art. 24) | Majorité des voix des seuls copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées. | Approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien courant. | La plus facile à obtenir. |
| Absolue (Art. 25) | Majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents). | Désignation/révocation du syndic et du conseil syndical, réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG). | Nécessite plus de 50% des tantièmes totaux de l’immeuble. |
| Double (Art. 26) | Majorité des membres du syndicat (en nombre de personnes) représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes). | Modification du règlement de copropriété, travaux d’amélioration ou d’addition de construction (surélévation, création de locaux privatifs). | Très difficile à obtenir. |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires de l’immeuble. | Vente de parties communes dont la conservation est nécessaire à l’immeuble (ex. : la loge du concierge). | Extrêmement rare et contraignant. |
Les « Passerelles » : Un Second Vote Simplifié
Pour assouplir la majorité absolue (article 25), la loi a introduit l’article 25-1, dit de la « passerelle ». Si la résolution n’atteint pas la majorité absolue, mais qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être tenu immédiatement à la majorité simple (article 24). Cette passerelle est un mécanisme précieux qui évite de devoir convoquer une nouvelle AG.
La Clôture et les Suites de l’Assemblée Générale en Copropriété : Procès-Verbal et Contestation
Une fois les votes terminés, le processus n’est pas achevé. Les formalités post-AG sont aussi importantes que la préparation pour garantir la force exécutoire des décisions.
11. Le Procès-Verbal (PV) : Le Témoin Officiel
Le procès-verbal est l’acte authentique qui formalise les décisions de l’assemblée générale en copropriété.
- Rédaction et Signature : Il est rédigé par le secrétaire de séance et doit être signé par le président de séance, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s) au plus tard dans les huit jours suivant l’AG.
- Contenu : Le PV doit mentionner pour chaque résolution : le résultat du vote, le nom des copropriétaires qui se sont opposés (opposants), ceux qui se sont abstenus (abstentionnistes), et ceux qui n’ont pas participé au vote (défaillants). Cette distinction est essentielle car elle détermine le droit à la contestation.
- Archivage : Les PV sont inscrits dans un registre spécial.
12. La Notification du PV et le Délai de Contestation
Le syndic doit notifier le PV à l’ensemble des copropriétaires dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG.
- Notification aux Opposants et Défaillants : Elle est impérativement faite par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par Lettre Recommandée Électronique (LRE).
- Notification aux Autres Copropriétaires : Elle peut être faite par simple envoi.
Le délai de forclusion de deux mois
C’est la notification aux opposants et aux défaillants qui fait courir le délai de contestation de deux mois. Seuls ces copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour contester une ou plusieurs résolutions. Passé ce délai de deux mois, les décisions sont purgées de tout recours et deviennent définitives et exécutoires pour tous.
Point de vigilance : Si la notification du PV est irrégulière ou n’est pas effectuée (rare mais possible), le délai de contestation de deux mois ne court pas. Dans ce cas, les copropriétaires disposent du délai de droit commun, soit cinq ans, pour contester les résolutions.
13. La Gestion Documentaire : Durée de Conservation des PV
La loi ELAN a aligné le délai de prescription des actions personnelles en copropriété. Ainsi, les procès-verbaux des assemblées générales en copropriété doivent être conservés par le syndic et le syndicat pendant une durée de cinq ans. Cette durée est celle du délai de prescription pour la majorité des actions entre copropriétaires ou entre le syndicat et un copropriétaire (par exemple, le recouvrement des charges). Il est toutefois fortement conseillé de conserver les PV au-delà de ce délai, surtout ceux qui portent sur des travaux importants ou des modifications fondamentales de la copropriété.
En pratique : la checklist du syndic
Avant d’envoyer la convocation, tout syndic devrait valider cette grille :
| Document | À joindre ? | Conditions |
|---|---|---|
| Convocation | ✅ | Toujours |
| Formulaire de procuration | ✅ | Toujours |
| Vote par correspondance | ✅ | Toujours |
| Budget prévisionnel | ✅ | AGO annuelle |
| Compte de gestion | ✅ | AGO annuelle |
| Devis de travaux | ⚠️ | Si travaux au programme |
| Contrats à voter | ⚠️ | Si modification ou renouvellement |
| Modif. règlement copropriété | ⚠️ | Si à l’ordre du jour |
| Rapport du CS | 🔶 | Recommandé |
| Pièces à consulter | 🗃️ | À disposition uniquement |
FAQ sur l’Assemblée Générale en Copropriété
Pour éclaircir les interrogations les plus courantes et renforcer l’accessibilité de cet article, voici les réponses aux questions clés concernant l’assemblée générale en copropriété.
Qu’est-ce que le formulaire de vote par correspondance et est-il obligatoire ?
Le formulaire de vote par correspondance est un document standardisé, obligatoire à joindre à toute convocation d’assemblée générale en copropriété. Il permet à un copropriétaire de voter sur les résolutions listées à l’ordre du jour sans avoir à se déplacer. Le copropriétaire doit indiquer pour chaque résolution s’il vote « Pour », « Contre » ou s’il s’abstient. Ce formulaire doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’AG. L’absence de ce formulaire dans la convocation est une cause de nullité de l’Assemblée.
Quelle est la différence entre l’article 24 et l’article 25 dans le vote en Assemblée Générale en Copropriété ?
La différence est fondamentale et réside dans la base de calcul de la majorité. La majorité de l’article 24 (majorité simple) ne tient compte que des voix (tantièmes) des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle est utilisée pour les décisions de gestion courante (approbation des comptes, budget, travaux d’entretien). La majorité de l’article 25 (majorité absolue) exige l’approbation de la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents). Elle est utilisée pour les décisions importantes, comme l’élection du syndic ou certains travaux d’amélioration. Il est donc mathématiquement plus difficile d’atteindre la majorité absolue.
Que se passe-t-il si une résolution n’est pas adoptée à la majorité requise ?
Si une résolution relevant de la majorité absolue (article 25) n’est pas adoptée, elle peut bénéficier de la passerelle de l’article 25-1. Si elle a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut être organisé à la majorité simple (article 24). Pour les résolutions requérant la double majorité (article 26), une autre passerelle est prévue : si la résolution a obtenu la majorité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix, une seconde AG peut être convoquée dans les trois mois pour revoter la décision à la majorité de l’article 25.
Le président du conseil syndical peut-il présider l’Assemblée Générale en Copropriété ?
Oui, le président du conseil syndical (PCS) est un copropriétaire et peut, à ce titre, être élu président de séance de l’assemblée générale en copropriété. Il est même souvent désigné pour cette fonction en raison de sa connaissance des dossiers et de son implication dans la vie de la copropriété. Cependant, le président de séance doit impérativement être un copropriétaire, et le syndic professionnel n’a pas le droit d’assurer cette fonction. Le PCS peut également convoquer l’AG en cas de défaillance du syndic, après mise en demeure infructueuse.
Quels sont les principaux motifs de contestation d’une Assemblée Générale ?
Les motifs de contestation les plus fréquents devant le tribunal judiciaire sont liés au non-respect du formalisme légal :
– Irrégularité de la convocation : Non-respect du délai de 21 jours minimum, absence du formulaire de vote par correspondance ou d’un document essentiel (devis, annexes comptables).
– Erreur de majorité : Le syndic a appliqué une majorité simple (Art. 24) alors qu’il fallait une majorité absolue (Art. 25) ou une double majorité (Art. 26).
– Résolution non inscrite à l’ordre du jour : L’AG a voté une décision qui ne figurait pas dans le corps de la convocation.
– Absence de feuille de présence ou bureau de séance non valide.
Toute contestation doit être menée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les deux mois suivant la notification du PV.
Maîtriser l’Assemblée Générale en Copropriété
L’assemblée générale en copropriété est l’outil démocratique et légal par excellence pour assurer la pérennité et la valorisation de votre patrimoine immobilier. Sa complexité ne doit pas être un frein, mais un moteur pour la rigueur. En tant que copropriétaire, vous êtes l’acteur principal de cette instance. Être attentif aux délais, décortiquer les annexes financières, et vérifier la bonne application des règles de majorité sont des gestes qui dépassent la simple présence : ils constituent un véritable devoir de surveillance et de gouvernance.
Avec les récentes évolutions, comme la dématérialisation des envois, le législateur cherche à simplifier et à moderniser les procédures, mais la responsabilité de chaque copropriétaire reste entière. Un syndic compétent et un conseil syndical actif sont les garants d’une AG bien préparée, mais c’est à vous, par votre participation éclairée (physique, par mandat ou par correspondance), que revient le pouvoir d’adopter les décisions qui façonneront l’avenir de votre immeuble. Ne laissez jamais l’abstention décider pour vous.
Merci pour votre réponse, c’était très clair.
J’ai de sérieux problèmes avec le syndic : dysfonctionnement de la VMC non traité, messages agressifs et calomnieux, mise à l’écart, absence de transparence.
Deux années de suite, les devis concernant la VMC n’ont pas été transmis. J’ai été exclu·e du conseil syndical en cours d’année sans motif et sans communication. Le syndic m’interdit également l’accès aux procès-verbaux d’assemblée générale et aux documents.
Lors de la dernière AG, alors que je disposais d’une majorité de voix, le syndic a exercé une forme de pression en déclarant que si je restais candidate, il démissionnerait. Certains copropriétaires ont alors changé d’avis.
J’ai conservé tous les éléments.
Je souhaite savoir :
1. si une protection juridique existe pour une personne élue au conseil syndical,
2. si le syndic a l’obligation d’en fournir une.
La situation est très difficile à vivre. Nous sommes plusieurs copropriétaires à subir ces comportements, et d’autres témoignages publics semblent signaler les mêmes pratiques.
La situation décrite peut comporter plusieurs irrégularités :
Accès aux documents
Le syndic n’a aucun droit de refuser l’accès aux procès-verbaux, devis ou documents de gestion.
C’est une obligation légale (article 18-1 de la loi de 1965).
Un refus formel constitue une faute.
Exclusion du conseil syndical
Un membre du conseil syndical ne peut pas être écarté en cours d’année sans vote en assemblée générale et sans motif inscrit à l’ordre du jour.
Pressions, menaces, agressivité
Le chantage du type « je démissionne si… » n’a aucune légitimité.
Conserver des preuves est indispensable pour appuyer toute action future.
Protection juridique
Être élu au conseil syndical ne donne pas automatiquement accès à une protection juridique ; c’est possible d’y souscrire mais peu fréquent.
Actions possibles
– Envoyer un recommandé pour exiger l’accès aux documents (obligation légale).
– Sans réponse sous un mois : mise en demeure, médiation, puis tribunal (procédure simple).
– Vérifier si son assurance habitation inclut une protection juridique personnelle.
Être plusieurs à subir ces comportements
À plusieurs, un avantage de poids pour entreprendre des actions, notamment :
– changer de syndic lors de la prochaine assemblée générale,
– ou demander la convocation d’une AG extraordinaire.