Contrat de syndic : obligations et recours
Dans l’univers parfois opaque de la gestion de copropriété, le contrat de syndic joue un rôle fondamental. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, ce document est devenu non seulement obligatoire, mais aussi strictement encadré par un décret. Pourtant, de nombreux copropriétaires ignorent encore leurs droits face à des pratiques parfois abusives de certains syndics. Quelles sont les obligations légales liées à ce contrat ? Comment réagir en cas de frais injustifiés ? Et surtout, comment faire respecter ses droits ?
Un contrat de syndic obligatoire et écrit depuis la loi ALUR
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a transformé la gestion des copropriétés en imposant un cadre juridique plus rigoureux. Parmi les changements majeurs, l’obligation pour le syndic de conclure un contrat écrit conforme à un modèle type, défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Ce contrat n’est pas un simple document administratif : il définit avec précision les missions du syndic, les honoraires perçus, les prestations incluses et celles qui font l’objet d’une facturation particulière. Il doit être renouvelé à chaque désignation ou reconduction, même tacite, lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
🔑 Ce que cela implique concrètement :
- Aucun syndic ne peut exercer sans contrat écrit ;
- Le contrat doit respecter le modèle type national ;
- Il doit être accessible à tout copropriétaire sur simple demande.
💡 Bon à savoir : Le contrat est un document de gestion de la copropriété. Il ne peut donc pas être tenu secret ou refusé à un copropriétaire qui en fait la demande.
Le syndic ne peut pas facturer hors contrat sans vote en AG
Une pratique malheureusement trop répandue consiste, pour certains syndics, à facturer des prestations qui ne figurent pas dans le contrat ou n’ont pas été préalablement votées en assemblée générale. Or, cela est strictement interdit. Toute prestation supplémentaire (dossier d’assurance, relance, état daté, etc.) doit faire l’objet d’un vote en AG si elle n’est pas incluse dans les prestations de base prévues au contrat.
🚨 Facturer sans contrat ou sans vote, c’est illégal !
Cela peut constituer :
- Une pratique commerciale abusive ;
- Une infraction au décret régissant le contrat de syndic ;
- Une cause de nullité de la prestation et du paiement.
🙅 Par exemple : Si votre syndic vous réclame des frais pour un appel téléphonique ou pour l’envoi d’un email, sans que ces frais soient mentionnés dans le contrat ou validés en AG, vous êtes en droit de refuser le paiement.
Vos droits : comment agir face à un syndic peu transparent ?
De nombreux copropriétaires ignorent encore qu’ils ont des outils juridiques puissants pour se défendre face à un syndic récalcitrant. Voici les étapes concrètes à suivre pour faire valoir vos droits 💪📬 :
📌 Étape 1 : demander le contrat de syndic et la justification des frais
Il est recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic (et en copie au conseil syndical le cas échéant), demandant :
- Une copie du contrat de syndic en vigueur (même ancien) ;
- Le détail des frais facturés récemment et leur base juridique (contrat, vote, règlement de copropriété).
✉️ Exemple de courrier :
Objet : Demande de contrat de syndic et justification des honoraires
Monsieur/Madame le/la Syndic,
Conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, je vous prie de bien vouloir me transmettre une copie du contrat de syndic actuellement en vigueur dans notre copropriété.
Je vous demande également de me fournir la liste des frais et honoraires récemment facturés ainsi que leur base légale ou contractuelle.
En l’absence de réponse dans un délai de 15 jours, je me verrai contraint de saisir les autorités compétentes.
Veuillez recevoir mes salutations distinguées.
Quels recours en cas de refus ou d’abus du syndic ?
Si le syndic ne répond pas à votre demande ou continue de facturer des prestations illégales, plusieurs voies de recours s’offrent à vous ⚖️ :
🧑⚖️ 1. Saisir le conseil syndical
Le conseil syndical, représentant les copropriétaires, a le pouvoir de demander des comptes au syndic et de convoquer une AG extraordinaire.
📎 2. Saisir la DGCCRF
La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes peut être alertée en cas de pratiques commerciales abusives.
🏛️ 3. Saisir le tribunal judiciaire
Ce tribunal (anciennement tribunal d’instance) peut être saisi pour :
- Obliger le syndic à communiquer les documents demandés ;
- Annuler certains frais facturés illégalement ;
- Obtenir des dommages et intérêts si un préjudice est prouvé.
Pourquoi le contrat de syndic est-il essentiel à la bonne gestion ?
Le contrat de syndic est la clef de voûte de la relation entre copropriétaires et syndic. Il détermine qui fait quoi, à quel prix, et dans quel cadre. Une copropriété bien gérée est souvent celle où ce contrat est connu, compris et respecté. À l’inverse, un flou autour du contrat favorise les abus, les tensions et les contentieux.
💡 Conseil de pro : Lors de chaque assemblée générale, prenez le temps de relire le contrat proposé par le syndic, comparez-le à l’ancien, posez des questions, et surtout, ne votez jamais un contrat les yeux fermés. 👁️🗨️
FAQ – Vos questions fréquentes sur le contrat de syndic
1. Le contrat de syndic peut-il être consulté par tous les copropriétaires ?
Oui, tout copropriétaire a le droit de demander une copie du contrat. Le syndic doit le fournir dans un délai raisonnable.
2. Est-ce que le contrat de syndic peut être reconduit automatiquement ?
Oui, mais même en cas de reconduction tacite, le contrat doit être renouvelé formellement avec un vote en AG.
3. Que faire si le syndic refuse de transmettre le contrat ?
Vous pouvez adresser une mise en demeure, saisir le conseil syndical, la DGCCRF ou, en dernier recours, le tribunal judiciaire.
4. Puis-je contester des frais facturés sans vote ?
Absolument. Si les frais ne sont pas inclus dans le contrat ou n’ont pas été votés, vous êtes en droit de refuser le paiement.
5. Où trouver le contrat type prévu par la loi ?
Il est disponible sur le site officiel de Légifrance (liens utiles ci-dessous).
Pour aller plus loin : ressources
🔗 Ressources externes utiles :
- Texte du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 sur Légifrance
- Site de la DGCCRF – Signalement de pratiques abusives
- Guide ANIL sur les relations avec le syndic
En conclusion : transparence, vigilance et action
Le contrat de syndic est bien plus qu’un simple document : c’est un outil de transparence, de protection et de bonne gestion. Trop souvent ignoré, il doit devenir une référence commune pour tous les copropriétaires. Face à un syndic qui outrepasse ses droits, il ne faut pas hésiter à faire valoir les vôtres, avec calme, méthode… et fermeté. 📚✊
La copropriété, c’est aussi une démocratie de proximité : elle ne peut fonctionner que si chacun y joue pleinement son rôle, en connaissance de cause.
