Pré-état daté et état daté : guide des tarifs et règles

Lors de la vente d’un lot situé au sein d’un immeuble collectif, deux documents administratifs et comptables se révèlent centraux : le pré-état daté et l’état daté. Bien que leurs dénominations soient très proches, ces actes répondent à des exigences légales strictement distinctes, interviennent à des étapes différentes du processus de transaction et obéissent à des régimes tarifaires totalement opposés. Confondre ces deux étapes expose le propriétaire vendeur à supporter des sommes indues pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros. Il convient de maîtriser la réglementation applicable en 2026, d’intégrer les plus récents arbitrages jurisprudentiels et d’appliquer la méthode pas à pas pour sécuriser juridiquement sa transaction immobilière sans subir de facturation injustifiée.

Actualité juridique 2026 : le Conseil d’État confirme le plafonnement à 380 € TTC

Le secteur de la gestion immobilière a été marqué par un arbitrage judiciaire majeur au sommet de la hiérarchie administrative. Par une décision rendue le 17 mars 2026, le Conseil d’État a définitivement rejeté le recours formé par les chambres régionales de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), notamment celles du Grand Paris et des Alpes-Maritimes. Les organisations professionnelles demandaient une revalorisation significative du tarif plafonné imposé aux syndics pour l’établissement de l’état daté, en mettant en avant l’inflation cumulée ainsi que l’augmentation des coûts informatiques et salariaux observée depuis le début de la décennie.

La Haute Juridiction administrative a confirmé la stricte légalité de l’encadrement tarifaire en rappelant trois principes fondamentaux :

• Le montant maximal facturable au copropriétaire vendeur pour l’établissement de l’état daté demeure fixé à 380 € TTC sur l’ensemble du territoire national.
• Aucune majoration tarifaire ne peut être décidée unilatéralement par un syndic ou sollicitée par la voie d’un recours contentieux professionnel.
• Seule une modification réglementaire formelle, concrétisée par un décret du gouvernement, serait de nature à réviser ce montant plafond.

Cette décision consolide la ligne jurisprudentielle fixée dès la fin de l’année 2021 (Conseil d’État, décision n° 441005 du 29 décembre 2021) et apporte une sécurité juridique absolue aux propriétaires. Toute tentative de dépassement du seuil de 380 € TTC par un syndic de copropriété constitue une infraction à la réglementation sur les prix.

L’état daté officiel : le bilan financier obligatoire exigé par le notaire

L’état daté est un document comptable officiel par lequel le mandataire de la copropriété dresse un bilan financier rigoureux de la situation du lot cédé et des comptes du vendeur à l’égard du syndicat des copropriétaires. Cet acte juridique intervient immédiatement avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il permet à l’officier public de procéder au solde définitif des comptes entre l’ancien et le nouveau propriétaire, et d’effectuer les éventuelles retenues sur le prix de vente en présence d’impayés de charges.

La rédaction de l’état daté relève de la compétence exclusive du syndic de copropriété en exercice, qu’il s’agisse d’un professionnel agréé ou d’un syndic bénévole. La transmission de ce document au notaire instrumentaire est une condition indispensable à la régularisation de la mutation immobilière.

La structure réglementaire en trois parties

L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise la structure obligatoire de l’état daté, qui doit impérativement comporter trois volets distincts :

1. Les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires : cet article regroupe les arriérés de charges courantes ou exceptionnelles, les provisions exigibles du budget prévisionnel, ainsi que les cotisations non encore versées au titre du fonds de travaux obligatoires.
2. Les sommes dont le syndicat est débiteur envers le vendeur : cette rubrique comptabilise les avances de trésorerie (anciennement nommées fonds de roulement) ainsi que les éventuels trop-perçus constatés lors de la dernière clôture des comptes annuels, qui doivent être restitués au cédant.
3. Les sommes qui incomberont au futur acquéreur : ce volet informe le candidat à l’achat sur les provisions non encore exigibles au jour de la vente, les appels de fonds à venir pour les travaux votés en assemblée générale et les modalités de reconstitution des avances obligatoires.

Le tarif légal et le principe d’imputabilité

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (ayant modifié l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), le tarif maximal exigible par le syndic pour la délivrance de l’état daté est fixé à 380 € TTC. Ce montant couvre l’intégralité des prestations d’analyse comptable, d’édition et de transmission du document. Ce coût est imputable exclusivement au copropriétaire vendeur et fait l’objet d’un prélèvement direct par le notaire sur le produit net de la vente au moment du décompte final.

Le pré-état daté : l’information précontractuelle gratuite à la charge du vendeur

À la différence de l’état daté, la notion de pré-état daté ne figure pas explicitement dans les textes de loi sous cette dénomination commerciale. Ce terme issu de la pratique désigne l’ensemble des informations juridiques, techniques et financières que le propriétaire vendeur doit obligatoirement transmettre à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Cette obligation d’information précontractuelle a été instaurée par la loi ALUR (codifiée à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

La finalité de ce dossier est d’éclairer le consentement de l’acheteur en lui offrant une vision transparente de la santé financière et technique de l’immeuble avant qu’il ne s’engage formellement.

Liste des pièces constitutives du dossier précontractuel

Le vendeur doit réunir et remettre à l’acquéreur un ensemble complet de pièces consultables :

• La fiche synthétique de la copropriété regroupe les données financières et techniques essentielles de l’immeuble.
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division comportent l’ensemble de leurs actes modificatifs publiés au fichier immobilier.
• Les procès-verbaux des assemblées générales tenues au cours des trois dernières années permettent de prendre connaissance des décisions votées et des litiges en cours.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble retrace l’historique des gros travaux réalisés et l’identité du syndic en charge.
• La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’aux fonctions des instances du syndicat précise le cadre de vie dans l’immeuble.
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables.
• Le montant de la quote-part rattachée au lot vendu concernant le fonds de travaux obligatoire mentionné à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et le montant de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
• Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou, à défaut, le Diagnostic Technique Global (DTG) s’ils ont été élaborés au sein de la copropriété.

Conséquence sur le délai légal de rétractation

La remise incomplète des pièces énumérées par le Code de la construction et de l’habitation produit un effet juridique lourd de conséquences : le délai de rétractation de dix jours accordé à l’acquéreur non professionnel (article L. 271-1 du CCH) ne commence pas à courir. Si la signature du compromis intervient sans que le dossier soit complet, la purge du droit de rétractation est différée jusqu’au lendemain de la notification effective de la dernière pièce manquante par lettre recommandée ou voie électronique sécurisée.

Méthodologie pour réaliser son pré-état daté sans aucun frais

Rien n’impose à un propriétaire de confier l’établissement du pré-état daté à son syndic. La réglementation garantit au copropriétaire l’accès gratuit à l’ensemble des documents comptables et administratifs de son lot via l’extranet sécurisé de la copropriété. Cet accès en ligne est une obligation légale pour les syndics professionnels depuis la loi ALUR et l’ordonnance du 27 août 2015.

Pour constituer le dossier précontractuel sans dépenser le moindre euro, il convient de suivre une méthode rigoureuse :

• Se connecter à l’espace client en ligne mis à disposition par le syndic et télécharger au format PDF le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et la fiche synthétique.
• Récupérer les relevés de charges annuels des deux derniers exercices clos ainsi que le dernier appel de fonds trimestriel pour extraire les montants de charges courantes et la quote-part de fonds de travaux rattachée au lot.
• Remplir soi-même une fiche synthétique d’information précontractuelle en s’appuyant sur les modèles vierges mis gratuitement à disposition par les associations d’épargnants et de copropriétaires.
• Transmettre l’intégralité du dossier sous forme numérique au notaire ou à l’agent immobilier chargé de rédiger le compromis. La dématérialisation élimine tous frais d’impression et d’envoi postal.

Synthèse comparative des deux actes de mutation

Pour éviter toute ambiguïté lors des transactions, le tableau ci-dessous récapitule les exigences légales, les acteurs impliqués et le cadre tarifaire applicables à chaque document.

Critère de comparaison	Pré-état daté (loi ALUR)	État daté (loi du 10 juillet 1965)
Stade d’exigibilité	Avant ou lors de la signature du compromis de vente	Avant la signature de l’acte authentique de vente
Rédacteur habilité	Le copropriétaire vendeur (ou le syndic en cas de délégation)	Exclusivement le syndic de copropriété
Cadre tarifaire	Gratuit si réalisé par le vendeur (prestation non plafonnée si confiée au syndic)	Plafonné par la loi à 380 € TTC maximum
Caractère obligatoire	Indispensable pour déclencher le délai de rétractation de 10 jours	Indispensable pour permettre au notaire de finaliser la vente
Nature des informations	Vision prospective et historique de la copropriété et du lot	Arrêté comptable définitif des créances et dettes au jour de la vente

Pièges et abus tarifaires courants : comment réagir efficacement

Malgré le cadrage réglementaire strict et le rejet systématique des recours professionnels par les juridictions administratives, certains cabinets de syndic maintiennent des pratiques de facturation litigieuses lors des mutations immobilières. Connaître les irrégularités les plus fréquentes permet au vendeur d’opposer les textes juridiques applicables.

1. La facturation sous des libellés détournés pour l’information précontractuelle

De nombreux syndics proposent aux vendeurs un « pack pré-état daté », une « attestation ALUR » ou un « questionnaire de pré-vente » facturé entre 200 € et 500 €. Ces prestations ne figurent pas dans la liste fixée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif au contrat type de syndic. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ainsi que plusieurs réponses ministérielles ont rappelé que le syndic ne peut exiger aucun honoraire spécifique pour la mise à disposition de documents que le vendeur peut extraire lui-même de son extranet. Si le vendeur demande expressément au syndic de réaliser ce document à sa place, la prestation est facturable au tarif contractuel prévu au contrat de syndic, mais elle ne présente aucun caractère obligatoire.

2. La multiplication des facturations en présence de lots annexes

Une pratique illégale consiste à facturer le plafond réglementaire de 380 € TTC pour le lot principal (l’appartement), puis à appliquer des frais supplémentaires pour les lots annexes cédés au sein de la même transaction, tels qu’une cave, un garage ou un emplacement de parking.

L’encadrement tarifaire de 380 € TTC s’applique de manière globale à l’ensemble de la mutation immobilière, quel que soit le nombre de lots accessoires vendus simultanément au sein de la même copropriété.

3. L’application de montants hors taxes et de frais satellites

L’affichage d’un tarif de « 380 € HT » par un syndic constitue une violation directe du texte réglementaire. Appliquer la TVA de 20 % sur cette somme porterait la facture à 456 € TTC, soit un dépassement caractérisé du seuil légal. De même, la facturation séparée de « frais d’envoi au notaire », de « frais d’archivage » ou de « frais de mise à jour du registre national des copropriétés » en sus de l’état daté constitue une surfection illégale. Le tarif de 380 € TTC est un plafond tout inclus.

Procédure de contestation et de récupération des sommes indues

Lorsqu’un syndic refuse d’adresser l’état daté au notaire sans le paiement préalable de sommes supérieures à 380 € TTC ou exige le règlement d’un pré-état daté non commandé, le vendeur doit agir sans compromettre le calendrier de sa vente :

1. Autoriser le notaire à régler la somme demandée au syndic en consignant immédiatement par écrit la mention suivante : « Paiement effectué sous réserve expresse de contestation du montant excédant le plafond réglementaire de 380 € TTC fixé par le décret n° 2020-153 et confirmé par la décision du Conseil d’État du 17 mars 2026 ».
2. Adresser dès la signature de l’acte une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au syndic. Le courrier doit sommer le cabinet de restituer le trop-perçu ou d’annuler les frais de pré-état daté sous un délai de quinze jours, en visant les textes réglementaires.
3. En l’absence de remboursement dans le délai imparti, effectuer un signalement détaillé sur la plateforme ministérielle SignalConso gérée par la DGCCRF. Les dérives tarifaires répétées des professionnels y font l’objet de contrôles administratifs pouvant donner lieu à des sanctions financières.
4. Saisir le juge contentieux du tribunal judiciaire (contentieux de la protection) dont dépend l’immeuble pour obtenir la restitution des sommes trop-perçues, assortie de dommages et intérêts pour frais irrépétibles.

Cas particuliers : gestion bénévole et sort financier du fonds de travaux

L’application des règles de mutation immobilière présente des spécificités en fonction du mode de gestion de l’immeuble et de la nature des fonds conservés par la copropriété.

Le fonctionnement dans les copropriétés en syndic bénévole ou coopératif

Les immeubles gérés par un syndic bénévole ou coopératif sont soumis aux mêmes exigences légales d’information précontractuelle et de solde des comptes. Toutefois, les relations financières y sont différentes :

• Le syndic bénévole ne peut pas facturer d’honoraires de gestion immobilière à titre personnel pour la réalisation des actes de mutation.
• Le vendeur réunit les pièces requises pour le pré-état daté en consultant la comptabilité tenue par le conseil syndical ou le syndic bénévole.
• Pour l’état daté officiel, le montant prélevé correspond uniquement aux frais réels engagés par la copropriété pour l’édition et l’envoi de l’acte, ou aux indemnités éventuellement votées en assemblée générale dans le respect des statuts et du plafond de 380 € TTC.

Le régime juridique du fonds de travaux ALUR lors de la vente

Le fonds de travaux obligatoire instauré par la loi ALUR est destiné à anticiper la réalisation des gros travaux de rénovation ou d’économie d’énergie. Les cotisations versées à ce titre par les copropriétaires sont définitivement rattachées au lot principal.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise expressément que les sommes versées par le vendeur au titre du fonds de travaux ne lui sont pas remboursées par le syndicat des copropriétaires lors de la mutation. Elles restent acquises à la copropriété. L’acquéreur devient le bénéficiaire de ces réserves financières pour le financement des futurs travaux votés après la vente. Toutefois, rien n’interdit au vendeur de négocier de gré à gré une compensation financière avec l’acheteur en intégrant la valeur de cette réserve comptable dans le prix de négociation global du bien.

Foire aux questions

En résumé pour réussir votre vente en 2026

• Pour le pré-état daté : téléchargez gratuitement l’ensemble des documents requis depuis l’extranet de votre copropriété et complétez votre dossier d’information sans payer de prestation inutile au syndic.
• Pour l’état daté : laissez le notaire faire la demande auprès du syndic et vérifiez lors du décompte final que les frais facturés ne dépassent en aucun cas la limite légale de 380 € TTC, conformément à la jurisprudence confirmée en 2026.

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Article 10-1 et 18) – Légifrance
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 5) – Légifrance
• Code de la construction et de l’habitation (Article L. 721-2 relatives aux documents à remettre lors de la vente) – Légifrance
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixant le montant plafond de l’état daté – Légifrance
• Fiche d’information obligatoire sur les Ventes de lots de copropriété – Service-Public.fr