Syndic en liquidation judiciaire : démarches
La liquidation judiciaire de votre Syndic de copropriété est une situation à la fois stressante et complexe, il est alors crucial de savoir comment récupérer vos fonds et procéder à son remplacement pour assurer une gestion stable de l’immeuble et choisir un nouveau syndic afin de reprendre la gestion de votre immeuble.
La liquidation judiciaire de votre Syndic de copropriété
Comprendre la liquidation judiciaire d’un syndic de copropriété
La liquidation judiciaire d’un syndic est une situation perturbante pour une copropriété. En cas de cessation des paiements, le tribunal peut prononcer la liquidation, ce qui marque la fin des activités du syndic en tant que personne morale. Cependant, cette disparition n’est pas immédiate. Jusqu’à la liquidation définitive, le syndic reste en fonction, mais ses opérations sont supervisées par un liquidateur judiciaire. Cette continuité peut compliquer la gestion des fonds et le changement de syndic.
Le cadre juridique entourant cette situation est défini par l’article 641-11-1 du Code de commerce :
Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire.
Contrairement à une jurisprudence antérieure favorable aux copropriétaires, cet article précise que les contrats en cours ne sont pas automatiquement résilies lors de l’ouverture de la procédure de liquidation. Le mandat du syndic reste donc valide, ce qui impose certaines contraintes aux copropriétaires souhaitant réagir rapidement.
Récupérer les fonds engagés par la copropriété
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les fonds de la copropriété doivent être séparés du patrimoine du syndic, sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Le liquidateur judiciaire est tenu d’en faire l’inventaire et d’en assurer la restitution. Toutefois, des difficultés peuvent surgir si :
- les fonds ont été mélangés aux comptes de la société (violation de l’article 18 précité) ;
- ou s’il manque des pièces justificatives.
Dans ces cas, les copropriétaires peuvent :
- demander une copie des relevés bancaires du compte séparé ;
- déposer une déclaration de créance auprès du liquidateur, dans les deux mois suivant la publication du jugement au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) — article L622-24 du Code de commerce.
Résilier le Mandat et Nommer un Nouveau Syndic dans un contexte de liquidation judiciaire
Le remplacement du syndic en liquidation judiciaire est une étape cruciale pour restaurer une gestion efficace de la copropriété. Malgré la continuité du mandat, il est possible de désigner un nouveau syndic en suivant les procédures prévues par la loi Alur et le règlement de copropriété. Voici les grandes étapes à considérer :
- Convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) : En l’absence d’initiative de la part du syndic ou du liquidateur, les copropriétaires peuvent organiser une AGE après avoir mis le syndic en demeure de convoquer cette réunion. Si aucune action n’est entreprise dans les délais impartis, les copropriétaires peuvent eux-mêmes convoquer l’assemblée. 🕐
- Justifier l’inexécution des missions du syndic : Documenter l’inexécution des tâches essentielles, telles que la gestion des fonds ou l’entretien des parties communes, est fondamental pour résilier le mandat.
- Nommer un nouveau syndic : Le mandat d’un nouveau syndic, même anticipé, peut mettre fin à celui du syndic en liquidation. Il est important de choisir un syndic expérimenté capable de reprendre rapidement la gestion des affaires en suspens.
- Anticiper les recours éventuels : Bien que peu probable, un liquidateur pourrait contester la résiliation du mandat précédent. Cependant, les risques financiers sont souvent limités par les priorités du liquidateur, qui se concentre sur la liquidation des actifs.
Jurisprudence utile :
- Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n°09-14.204 : une AG peut légitimement révoquer un syndic en liquidation dès lors que l’inexécution des missions est démontrée.
Solutions pratiques pour les copropriétaires
Une autre option consiste à demander au liquidateur de mettre fin au contrat de syndic en sollicitant le juge-commissaire. Cette procédure, bien que plus longue, peut offrir une solution juridique sûre en cas de contestation ultérieure. En parallèle, la mise en concurrence pour choisir un nouveau syndic est fortement recommandée afin d’assurer une gestion optimale des charges et des travaux de copropriété. 🏡⚙️
Conclusion : Maîtriser la Crise pour Reprendre la Main
La liquidation judiciaire d’un syndic de copropriété est une situation complexe, mais les copropriétaires peuvent agir stratégiquement pour protéger leurs intérêts. En récupérant les fonds, documentant les inexécutions, et en convoquant une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic, il est possible de restaurer une gestion normale. La vigilance financière, la rapidité d’action et la bonne compréhension du cadre juridique sont les clés pour protéger les intérêts collectifs de la copropriété.
