Loi du 10 juillet 1965 : guide de la copropriété
Dans l’univers souvent complexe de la copropriété, deux textes fondamentaux encadrent la vie collective des immeubles : la loi du 10 juillet 1965, qui pose les grands principes, et le décret d’application du 17 mars 1967, qui en précise les modalités pratiques. Comprendre leur portée permet aux copropriétaires, conseils syndicaux et syndics de naviguer efficacement entre droits, devoirs et décisions collectives. ⚖️
La loi du 10 juillet 1965 : pilier de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965 est la pierre angulaire de la réglementation des immeubles en copropriété. Elle définit la structure juridique, les organes de gestion et les mécanismes de décision. Sa connaissance est essentielle pour éviter conflits, erreurs de gestion ou incompréhensions lors des assemblées générales.
Définition et principes fondateurs
Dès son article 1, la loi établit ce qu’est la copropriété : un immeuble bâti divisé en lots, chacun comportant une partie privative et une quote-part de parties communes. Cela signifie que chaque copropriétaire détient des droits et des obligations collectives sur l’ensemble immobilier. 🏢
L’article 8 distingue clairement les parties communes (escaliers, toitures, murs porteurs…) et les parties privatives (logements, caves). Cette distinction est cruciale pour déterminer qui assume les frais d’entretien ou de réparation.
Répartition des charges
L’article 10 prévoit que les charges sont réparties :
- Générales : selon la quote-part de parties communes,
- Spéciales : selon l’utilité que représentent les équipements (ascenseur, chauffage collectif…).
💡 À noter : une mauvaise répartition des charges peut être contestée par un copropriétaire. La jurisprudence abonde de décisions annulant des appels de fonds non conformes.
Le budget prévisionnel et le fonds de travaux
L’article 14 oblige le syndic à établir un budget prévisionnel chaque année. Ce budget couvre les dépenses courantes de maintenance, d’administration et d’entretien. Il est soumis au vote en assemblée générale.
Depuis 2017, l’article 14-1 impose la création d’un fonds de travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots, équivalent à au moins 5 % du budget prévisionnel, sauf si une dispense est votée. 🏗️ Ce fonds anticipe les gros travaux : ravalement, réfection de toiture, etc.
Le rôle central du syndic
L’article 18 précise les missions du syndic, véritable chef d’orchestre de la copropriété : exécution des décisions, gestion administrative, comptabilité, convocation de l’AG, gestion des sinistres… Il peut être professionnel ou bénévole, mais doit agir dans l’intérêt collectif. 🚧
En cas de carence ou de faute, les copropriétaires peuvent engager sa responsabilité civile ou demander sa révocation en AG.
Le conseil syndical, acteur de contrôle
L’article 21 crée le conseil syndical, élu en assemblée générale. Il assiste et contrôle le syndic, joue un rôle de médiateur et de vigie, et peut proposer des actions ou des devis. Obligatoire à partir de 9 lots, il est souvent un gage de bonne gouvernance. 👥
Les règles de vote en assemblée générale
Les articles 24 à 26 régissent les modalités de vote selon le type de décision :
- Article 24 : majorité simple pour la gestion courante.
- Article 25 : majorité absolue pour les actes importants (travaux, syndic).
- Article 25-1 : possibilité de second vote à la majorité simple si l’article 25 échoue.
- Article 26 : double majorité pour les décisions majeures comme les modifications de règlement ou la vente de parties communes.
🗳️ Comprendre ces majorités permet de mieux préparer ses résolutions en AG.
Délai de prescription
L’article 42 est essentiel : il fixe à 2 mois le délai pour contester une décision d’AG devant le tribunal judiciaire. Un dépassement rend toute action irrecevable. Les autres actions (créances, responsabilités…) se prescrivent en 5 ans.
Résumé des articles clés à retenir – Loi du 10 juillet 1965
| Article | Objet | Usage principal |
|---|---|---|
| Art. 1 | Définition de la copropriété | Cadre juridique fondamental : immeuble divisé en lots avec parties privatives et communes. |
| Art. 8 | Définition des parties communes/privatives | Sert à déterminer les responsabilités d’entretien et les droits d’usage. |
| Art. 10 | Répartition des charges | Base pour contester des appels de fonds mal répartis. |
| Art. 14 | Budget prévisionnel | Obligation annuelle pour couvrir les dépenses courantes, votée en AG. |
| Art. 14-1 | Fonds de travaux | Constitution obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots. |
| Art. 18 | Missions et responsabilités du syndic | Référence essentielle en cas de carence ou de litige avec le syndic. |
| Art. 21 | Conseil syndical | Organe de contrôle du syndic, obligatoire à partir de 9 lots. |
| Art. 24 | Décisions à majorité simple | Travaux d’entretien et décisions courantes de gestion. |
| Art. 25 | Décisions à majorité absolue | Travaux importants, nomination du syndic. |
| Art. 25-1 | Second vote à majorité simple | Si l’Art. 25 échoue mais obtient la majorité simple. |
| Art. 26 | Décisions à double majorité | Modifications lourdes (répartition des charges, aliénation des parties communes). |
| Art. 42 | Délais de prescription | Contester une AG : 2 mois. Dettes ou actions du syndicat : 5 ans. |
Le décret du 17 mars 1967 : la mise en pratique
Le décret du 17 mars 1967 vient détailler le fonctionnement quotidien de la copropriété. Il est souvent plus consulté que la loi elle-même pour résoudre les questions concrètes.
Article 6-2 du décret du 17 mars 1967 – Exigibilité des appels de fonds : qui paie quoi lors d’une vente ?
Dans le cas fréquent où un lot change de main — vente, donation, succession — une question délicate surgit : qui paie les appels de fonds ? Le vendeur ? L’acquéreur ? Les deux ?
👉 L’article 6-2 du décret de 1967, ajouté par la réforme de 2004, apporte une réponse claire :
« Les provisions sur charges sont exigibles à l’égard du propriétaire en place à la date d’exigibilité. »
📌 Concrètement, cela signifie que celui qui est copropriétaire au moment où l’appel de fonds est émis doit le régler, même s’il vend le bien le lendemain.
⚖️ Application pratique :
- Si un appel de charges trimestriel est émis le 1er avril, c’est le propriétaire inscrit au 1er avril qui est redevable, même s’il vend son lot le 2 avril.
- Cela vaut également pour les régularisations de charges en fin d’exercice.
💡 Exception fréquente : lors d’une vente, le notaire peut prévoir une clause de répartition entre vendeur et acquéreur au prorata temporis (par exemple, chaque partie paie les charges correspondant à sa période d’occupation). Mais cela n’a de valeur qu’entre eux, pas vis-à-vis du syndic.
🎯 Résultat : le syndic réclamera toujours les sommes au copropriétaire officiellement en place à la date d’exigibilité, sauf clause contraire prévue dans le compromis ou l’acte de vente.
📑 Bon à savoir pour les vendeurs et acquéreurs :
- Vendeurs : veillez à faire solder toutes les charges exigibles avant de partir 🧾
- Acquéreurs : lisez attentivement l’état daté pour ne pas hériter de dettes impayées 📋
- Syndics : doivent adresser les appels au copropriétaire officiellement désigné jusqu’à la notification de la mutation 📬
Le règlement de copropriété
L’article 6 impose que chaque copropriété dispose d’un règlement de copropriété, document de référence précisant :
- la description des lots,
- la répartition des charges,
- les usages des parties communes et privatives.
📄 Ce document est opposable à tous et fait foi en cas de litige.
Comptabilité et transparence
L’article 9 du décret impose la tenue d’une comptabilité conforme au plan comptable. Le syndic doit produire des annexes obligatoires pour permettre la compréhension des dépenses, recettes, provisions, etc.
💰 Cette obligation renforce la transparence des finances et le contrôle par les copropriétaires.
L’organisation de l’assemblée générale
L’article 11 précise que la convocation doit inclure :
- ordre du jour,
- projets de résolution,
- annexes (devis, budget…).
Elle doit être envoyée 21 jours francs avant la date de l’AG, sous peine d’irrégularité.
L’article 13 stipule que seuls les sujets inscrits à l’ordre du jour peuvent être votés. Les copropriétaires peuvent demander l’inscription d’un point jusqu’à 21 jours avant la date prévue. 📬
L’article 14 rappelle les conditions de quorum et les majorités à atteindre selon la nature des décisions.
Procès-verbal et contestation
L’article 17 impose que le procès-verbal de l’AG soit signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Il doit être notifié aux copropriétaires dans un délai d’un mois.
L’article 18 détaille les modalités de contestation : toute action se fait devant le tribunal judiciaire, dans un délai de 2 mois à compter de la notification.
Gestion comptable et comptes bancaires
Les articles 26 à 33 renforcent l’obligation pour le syndic de :
- tenir un compte bancaire séparé par copropriété,
- répartir précisément les dépenses,
- gérer les appels de charges selon les règles votées.
🏦 Ces règles sont garantes d’une gestion saine et conforme aux textes.
Application pratique : ce que chaque copropriétaire doit savoir
👉 Pourquoi ces textes sont-ils si essentiels ? Parce qu’ils s’appliquent à chaque étape de la vie d’un immeuble en copropriété :
- Lors de l’achat d’un lot : se référer au règlement (décret art. 6, loi art. 1-8).
- Lors du vote d’un budget ou de travaux : consulter les articles 10, 14, 24 à 26.
- En cas de litige avec le syndic : s’appuyer sur les articles 18 (missions) et 42 (prescription).
- Pour contrôler la gestion : utiliser les articles sur le conseil syndical et la comptabilité.
Résumé des articles clés à retenir – Décret du 17 mars 1967
| Décret du 17 mars 1967 | Usage principal |
|---|---|
| Art. 6 | Contenu du règlement de copropriété |
| Art. 6-2 | Exigibilité des appels de fonds |
| Art. 9 | Comptabilité du syndicat |
| Art. 11 à 14 | Organisation de l’AG |
| Art. 17, 18 | PV d’AG et contestation |
| Art. 26 à 33 | Modalités de gestion comptable |
🔗 Ressources utiles :
- Service-public.fr – Copropriété
- Legifrance – Loi du 10 juillet 1965
- Legifrance – Décret du 17 mars 1967
FAQ sur la loi du 10 juillet 1965
Qu’est-ce que la loi du 10 juillet 1965 ?
Il s’agit du texte fondamental qui régit le fonctionnement des copropriétés en France. Elle définit la notion de copropriété, le rôle du syndic, les règles de vote et la répartition des charges.
Quelle est la différence entre cette loi et le décret de 1967 ?
La loi fixe les principes, le décret de 1967 les modalités pratiques d’application : convocation à l’AG, comptabilité, règles du procès-verbal, etc.
Comment contester une décision d’AG selon la loi du 10 juillet 1965 ?
Il faut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui, depuis 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, sauf dispense votée à l’unanimité.
Un syndic peut-il agir sans décision d’AG ?
Non. Selon l’article 18 de la loi, il doit exécuter les décisions votées, sans les anticiper ni agir seul, sauf urgence.
Qui paie les charges lors d’une vente de lot ?
Selon l’article 6-2 du décret de 1967, les appels de fonds sont dus par le copropriétaire en place à la date de leur exigibilité, même si une vente intervient immédiatement après.
Conclusion : maîtriser les textes pour mieux gérer
Comprendre et maîtriser la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 permet d’éviter les mauvaises surprises en copropriété. Ces textes, loin d’être des formalités administratives, sont les garants d’une gestion équitable, transparente et sécurisée. En tant que copropriétaire ou membre d’un conseil syndical, s’y référer régulièrement est un acte de bonne gouvernance.
📢 À retenir : n’hésitez pas à relire vos documents, interroger votre syndic et consulter les textes sur Legifrance pour rester en conformité avec la réglementation.
