Ratification des travaux en AG : procédure
Lorsque des travaux sont entrepris dans un lot privatif, notamment ceux impactant la structure de l’immeuble comme l’abattement d’un mur porteur, ils doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, il arrive que des décisions soient prises dans la précipitation, avec une ratification des travaux en assemblée générale postérieure à leur exécution, et dans des conditions peu claires. C’est ce qui semble être le cas dans la situation soumise : un syndic peu réactif, une ratification dans le désordre, et un procès-verbal signé à la hâte. Est-ce normal ? Et surtout, que peut-on faire pour éviter tout problème juridique, sans chercher à pénaliser la copropriétaire concernée ? 🔍
Cet article vous éclaire sur les enjeux, les recours possibles et les bonnes pratiques à adopter pour garantir la sécurité juridique de la copropriété face à ce type de situation.
Le cadre légal : travaux sur mur porteur et autorisation obligatoire
Même si les travaux sont réalisés dans un lot privatif, l’abattement d’un mur porteur relève de la compétence de l’assemblée générale. Pourquoi ? Car il s’agit d’un élément structurel de l’immeuble, donc d’une partie commune au sens de la loi du 10 juillet 1965 (article 25). L’autorisation doit intervenir avant le début des travaux.
👉 Dans le cas présent, il s’agirait donc d’une ratification a posteriori, c’est-à-dire une tentative de régulariser une intervention déjà effectuée, ce qui fragilise fortement la légalité de la décision.
Une ratification désordonnée : quels risques pour la copropriété ?
Lorsque le syndic laisse parler sans encadrer, que le vote est flou, et que la décision est mal retranscrite dans le procès-verbal, la copropriété s’expose à plusieurs risques :
- Nullité de la décision : si la majorité requise (article 25 ou 25-1) n’a pas été atteinte ou si le vote est inexistant, toute copropriétaire peut demander l’annulation.
- Responsabilité du syndic : pour carence dans la gestion et mauvaise organisation de l’assemblée.
- Affaiblissement de la sécurité de l’immeuble : en l’absence d’étude technique ou de vérification structurelle, les travaux peuvent compromettre la stabilité du bâtiment. 🏚️
Le procès-verbal signé : est-ce trop tard pour agir ?
Le fait que la présidente de séance ait signé le procès-verbal ne signifie pas que tout est acté de manière irrévocable. Le document devient opposable uniquement à compter de sa notification à chaque copropriétaire.
⏱️ À partir de cette notification, un délai de 2 mois commence à courir pour toute action en contestation de la décision (article 42 de la loi de 1965). Tant que cette notification n’a pas été faite, le délai n’a pas commencé, et il est encore temps de réagir.
Que faire pour protéger la copropriété sans entrer en conflit ?
Il est possible d’agir avec discernement, sans chercher à « pénaliser » la copropriétaire concernée, tout en préservant la sécurité juridique et structurelle de l’immeuble. Voici les étapes conseillées :
1. Demander communication du procès-verbal
Adressez une demande écrite au syndic pour obtenir le texte exact de la décision prise, avec les modalités du vote (nombre de voix, résultats, etc.).
2. Vérifier la régularité du vote
La ratification de travaux sur mur porteur exige une majorité absolue (article 25). En cas de doute sur le quorum ou l’absence de vote formel, vous pouvez :
- formuler des observations écrites,
- et, si besoin, envisager une action en nullité dans les 2 mois suivant la notification.
3. Demander une expertise technique
Proposez que la copropriétaire finance une vérification technique a posteriori (par un bureau d’études ou un ingénieur structure) pour attester que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art. 🧱🔧
4. Évoquer le sujet lors de la prochaine AG
Inscrivez une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale concernant le renforcement du contrôle des travaux affectant les parties communes.
Les bonnes pratiques pour éviter ce genre de situation
Afin de préserver à l’avenir la sérénité de la copropriété, quelques recommandations simples peuvent être mises en place :
- Rappel régulier des règles en AG : via une note explicative ou un rappel oral du syndic.
- Mise en place d’une procédure de demande d’autorisation de travaux incluant : dépôt de dossier, avis technique préalable, étude structurelle si nécessaire.
- Encadrement renforcé du rôle du syndic pour animer et clarifier les débats lors des assemblées générales.
- Archivage rigoureux des PV et décisions pour consultation facile par les copropriétaires. 🗂️
FAQ – Ratification des travaux en assemblée générale
1. Que signifie une « ratification de travaux » en AG ?
Il s’agit d’un vote qui tente de régulariser des travaux déjà exécutés sans autorisation préalable. Cette démarche est fragile sur le plan juridique, surtout pour les travaux affectant les parties communes.
2. Peut-on contester une décision ratifiant des travaux déjà faits ?
Oui, si la décision est irrégulière (absence de majorité requise, vote flou, etc.), tout copropriétaire peut contester devant le tribunal dans un délai de 2 mois après notification du procès-verbal.
3. Le syndic a-t-il le droit de rester passif pendant l’AG ?
Non. Le syndic a un rôle de conseil et d’encadrement. Il doit s’assurer du respect de la procédure, expliquer les implications juridiques et faire respecter l’ordre du jour.
4. Quels documents doivent accompagner une demande d’abattement de mur porteur ?
Un dossier technique : plan d’architecte, étude structurelle, attestation d’un bureau d’études, et éventuellement un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie.
5. Peut-on obliger la copropriétaire à faire vérifier ses travaux ?
La copropriété peut demander une expertise a posteriori si les travaux ont touché à la structure. Cette demande peut être formulée lors d’une AG, aux frais de la copropriétaire si elle n’avait pas demandé l’autorisation préalable.
Conclusion
La ratification des travaux en assemblée générale, surtout lorsqu’il s’agit de modifier un mur porteur, est une démarche juridiquement sensible. Il est essentiel de s’assurer que les règles sont respectées, non pas pour sanctionner un copropriétaire, mais pour préserver l’intérêt collectif et la solidité du bâtiment.
