Le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale qui régit la vie collective et l’usage des immeubles collectifs. Au cœur de ce document essentiel se trouve la définition de la destination de l’immeuble, qui fixe les conditions dans lesquelles les copropriétaires et occupants peuvent jouir de leurs parties privatives. Parmi les stipulations les plus répandues et juridiquement stratégiques figure la clause d’habitation bourgeoise.
Longtemps considérée comme une formule traditionnelle destinée à maintenir le standing et la tranquillité résidentielle d’un immeuble, cette clause est aujourd’hui le théâtre d’évolutions jurisprudentielles majeures et de réformes législatives d’envergure. Entre la loi « Le Meur » (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), l’arrêt de principe de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 et la décision historique du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 (n° 2025-1186 QPC), le cadre juridique encadrant les activités professionnelles et les locations saisonnières en copropriété a été profondément renouvelé.
Définition et typologie de la clause d’habitation bourgeoise
Inscrite au sein du règlement de copropriété, la clause d’habitation bourgeoise a pour objectif d’encadrer l’affectation des lots privatifs afin de préserver l’environnement, le calme et le niveau de standing de la résidence. La portée exacte des restrictions imposées dépend toutefois de sa rédaction précise et des intentions initiales des rédacteurs du règlement.
Le droit immobilier et la pratique notariale distinguent principalement trois grandes catégories de clauses :
- La clause d’habitation bourgeoise simple (ou relative) : L’immeuble est principalement réservé à l’habitation, mais le règlement autorise expressément ou implicitement l’exercice d’activités professionnelles libérales (avocats, médecins, experts-comptables, architectes). L’exercice de ces professions reste conditionné au respect de la tranquillité des lieux et ne doit pas générer de nuisances excessives pour la collectivité.
- La clause d’habitation bourgeoise exclusive (ou absolue) : Elle prohibe strictement toute activité professionnelle, artisanale ou commerciale, même discrète ou sans réception de clientèle. L’usage des lots privatifs est alors exclusivement réservé à la résidence personnelle et familiale des occupants.
- La clause d’habitation mixte : Elle prévoit une coexistence organisée entre l’habitation et les activités commerciales ou professionnelles. Il est fréquent que ce type de clause autorise les commerces en rez-de-chaussée tout en réservant les étages supérieurs à l’habitation résidentielle.
L’articulation avec la destination de l’immeuble
En vertu des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
L’exposé des motifs de la loi de 1965 et une jurisprudence constante définissent la destination comme l’ensemble des caractéristiques physiques, contractuelles et sociales en vue desquelles les copropriétaires ont acquired leur lot (standing de l’immeuble, localisation, équipements, caractère bourgeois ou populaire). La destination collective prévaut ainsi sur les intérêts individuels et sert de référence constante aux tribunaux pour apprécier la licéité des activités exercées dans les lieux.
Activités autorisées, tolérées et prohibées
Le respect de la clause d’habitation bourgeoise s’apprécie au cas par cas par les juges du fond, en fonction de la nature de l’activité entreprise et de ses répercussions concrètes sur la vie de l’immeuble.
Les professions libérales et la théorie de l’équivalence des inconvénients
En présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple, les professions libérales sont présumées compatibles avec la vocation résidentielle de l’immeuble. Pour trancher un litige opposant un copropriétaire ou le syndicat à un praticien, le juge applique la théorie de l’équivalence des inconvénients : il vérifie si les gênes causées par l’activité (flux de visiteurs, passage dans les parties communes, utilisation de l’ascenseur, horaires) restent comparables à celles d’une occupation résidentielle normale.
Certaines activités non libérales au sens strict peuvent également être tolérées par les juges lorsque leur impact sur l’immeuble demeure marginal et sans nuisance notable :
- Les sièges sociaux de sociétés sans activité commerciale effective sur place ni stockage de marchandises ;
- Les associations culturelles ou clubs Restreints à faible affluence ;
- Les cours individuels dispensés à domicile (soutien scolaire, musique) dans des limites horaires raisonnables.
Les activités strictement prohibées
Quelle que soit la typologie retenue (simple ou exclusive), plusieurs catégories d’activités demeurent formellement incompatibles avec l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise :
- Les commerces de détail, boutiques et débits de boissons accueillant de la clientèle de passage ;
- Les activités artisanales, industrielles ou de stockage exigeant des livraisons fréquentes ;
- Les cabinets médicaux ou paramédicaux à très forte fréquentation générant des files d’attente dans les parties communes ou des risques particuliers de sécurité.
Location meublée touristique (Airbnb) et clause bourgeoise : l’évolution jurisprudentielle
La multiplication des locations touristiques de courte durée a suscité un contentieux massif au regard de leur compatibilité avec la destination bourgeoise des immeubles d’habitation.
La jurisprudence classique : une incompatibilité de principe
Pendant plusieurs années, la Cour de cassation et les cours d’appel ont considéré que la location répétée d’un meublé à une clientèle de passage, n’y élisant pas domicile, constituait une activité commerciale ou assimilée. En raison de la rotation permanente des occupants, des nuisances sonores répétées (valises à roulettes, arrivées tardives) et des atteintes à la sécurité des accès, la jurisprudence jugeait cette pratique incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit simple ou exclusive (notamment Cass. Civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.892).
Le revirement de principe : l’arrêt du 25 janvier 2024
Par un arrêt de principe remarqué du 25 janvier 2024 (n° 22-21.455), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaligné sa position sur le droit fiscal et le droit commercial pour clarifier la frontière entre activité civile et commerciale :
La location meublée touristique de courte durée conserve une nature civile et ne devient commerciale que si elle s’accompagne de prestations para-hôtelières significatives.
Pour caractériser la nature commerciale ou para-hôtelière d’une exploitation, les tribunaux recherchent désormais la fourniture d’au moins trois des quatre services suivants, analogues à l’hôtellerie traditionnelle :
- Le nettoyage régulier des locaux durant le séjour ;
- La fourniture régulière du linge de maison ;
- Le service du petit-déjeuner aux occupants ;
- La réception ou l’accueil personnalisé ou électronique de la clientèle.
En l’absence de ces prestations para-hôtelières, l’activité de location saisonnière demeure juridiquement civile. En conséquence, la seule présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple ne suffit plus, à elle seule, à faire interdire automatiquement une location meublée de courte durée ne proposant pas de tels services.
Des appréciations locales selon le contexte de l’immeuble
Malgré cet arrêt de cadrage, les juges du fond conservent leur pouvoir souverain d’appréciation pour sanctionner les abus en fonction des caractéristiques concrètes de l’immeuble et des troubles générés :
- Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille) : Les juges appliquent une grande sévérité lorsque la rotation touristique intense entraîne des désordres avérés, des dégradations ou perturbe la tranquillité et la sécurité des résidents permanents.
- Dans les stations touristiques et résidences de vacances : La location saisonnière sans services annexes est plus facilement admise comme conforme à l’usage naturel et à la destination d’origine des lieux.
Le tournant législatif : la loi Le Meur et la décision du Conseil constitutionnel de 2026
Face aux difficultés pratiques rencontrées par les syndicats de copropriétaires pour réguler les Meublés de tourisme, le législateur a profondément remanié le statut de la copropriété.
L’assouplissement des règles de vote : de l’unanimité aux deux tiers
Avant la réforme, modifier le règlement de copropriété pour interdire ou restreindre la location meublée saisonnière exigeait un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), rendant toute modification quasi impossible dès qu’un propriétaire bailleur s’y opposait.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a créé un nouvel alinéa au sein de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, l’assemblée générale peut décider d’interdire la location de meublés de tourisme en adoptant une modification du règlement de copropriété à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
La validation par le Conseil constitutionnel du 19 mars 2026
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) contestant la conformité de cette majorité qualifiée au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre, le Conseil constitutionnel a tranché par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 : la possibilité pour une assemblée générale d’interdire la location meublée touristique à la majorité des deux tiers est déclarée pleinement conforme à la Constitution.
Les 4 conditions cumulatives pour appliquer l’interdiction en AG
L’interdiction votée à la majorité des deux tiers n’est pas arbitraire. Pour être juridiquement valide et résister à un recours en annulation, elle doit réunir quatre conditions cumulatives :
- Un lot à usage d’habitation : La mesure doit viser spécifiquement des locaux destinés à l’habitation au sein du règlement.
- Une exploitation en résidence secondaire : L’interdiction ne peut s’appliquer aux résidences principales, que leurs occupants conservent le droit de louer de manière occasionnelle dans la limite légale.
- La présence préalable d’une clause bourgeoise : Le règlement d’origine doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction des activités commerciales.
- L’obtention de la majorité des deux tiers : La décision doit recueillir au moins les deux tiers des tantièmes de la totalité des membres du syndicat (et non pas uniquement des votants présents ou représentés).
| Critères d’application (Art. 26 loi 1965) | Exigences juridiques précises |
| Nature du lot | Lot affecté à l’habitation par le règlement de copropriété |
| Statut de l’occupant | Uniquement les résidences secondaires (résidence principale préservée) |
| Cadre antérieur | Existence d’une clause bourgeoise ou d’interdiction commerciale préexistante |
| Règle de majorité | Vote favorable de 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat |
Nouvelles obligations de transparence
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur :
- Information obligatoire du syndic : Tout copropriétaire ou occupant qui souhaite louer son lot en meublé de tourisme doit obligatoirement en informer le syndic au préalable. Le syndic inscrit cette information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Clarté des nouveaux règlements : Tout règlement de copropriété rédigé depuis le 21 novembre 2024 doit mentionner de manière expresse l’autorisation ou l’interdiction de la location saisonnière dans l’immeuble.
Sanctions, contentieux et stratégies pour les copropriétaires
En cas de non-respect du règlement ou de contestation des décisions d’assemblée générale, plusieurs voies de droit sont ouvertes aux parties.
Les voies de recours contre les infractions
Lorsqu’un copropriétaire exerce une activité contraire au règlement ou génère des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire agissant individuellement peut engager :
- L’action en cessation sous astreinte : Saisine en référé du tribunal judiciaire pour ordonner la fermeture immédiate de l’activité illicite ou l’arrêt des locations sous peine d’une pénalité financière par jour de retard.
- L’action pour trouble anormal de voisinage : Fondée sur l’article 1253 du Code civil (consacré par la loi du 15 avril 2024), cette action engage la responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble lorsque les nuisances (bruit, dégradations, passages incertains) dépassent les inconvénients normaux de proximité.
Contester une décision d’assemblée générale
Si l’assemblée générale vote une interdiction de louer en meublé touristique sans respecter les conditions légales ou les règles de majorité, le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai impératif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour assigner le syndicat en annulation devant le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs, si une clause du règlement restreint abusivement le droit de louer sans que cela ne soit justifié par la destination de l’immeuble, l’action en clause réputée non écrite (article 43 de la loi de 1965) reste imprescriptible et peut être soulevée à tout moment.
Les alternatives locatives en cas d’interdiction
Pour les propriétaires d’une résidence secondaire confrontés à une interdiction de la location courte durée votée par leur copropriété, deux solutions de repli permettent de maintenir la rentabilité du bien sans enfreindre la clause d’habitation bourgeoise :
- Le bail mobilité : Conclu pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable à destination d’étudiants, de stagiaires ou de professionnels en mission, le bail mobilité conserve un caractère strictement résidentiel. Il n’est pas qualifié de meublé de tourisme et échappe donc aux interdictions relatives à la location saisonnière.
- La location meublée de longue durée : Un bail meublé classique d’un an (ou 9 mois pour les étudiants) demeure totalement autorisé dans l’ensemble des copropriétés résidentielles.
Synthèse et conseils pratiques
Avant tout achat immobilier ou projet de mise en location, il convient d’adopter une démarche méthodique pour éviter tout contentieux :
- Analyser le règlement de copropriété : Vérifier la section relative à la destination de l’immeuble et identifier clairement la présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple, exclusive ou d’une interdiction explicite des activités commerciales.
- Consulter les derniers procès-verbaux d’AG : Examiner les PV des trois dernières années pour détecter d’éventuels débats ou votes récents portant sur l’encadrement des meublés de tourisme.
- Prévenir le syndic et encadrer l’accueil : Respecter l’obligation légale d’information du syndic et sensibiliser les occupants au respect du règlement intérieur (gestion du bruit, respect des parties communes) pour prévenir tout risque de conflit de voisinage.
Foire aux questions
La clause d’habitation bourgeoise interdit-elle automatiquement Airbnb ?
Non, la clause d’habitation bourgeoise n’interdit pas automatiquement la location meublée touristique. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, une location saisonnière conserve un caractère civil sauf si elle propose des services para-hôteliers (linge, petit-déjeuner, nettoyage régulier, accueil). Toutefois, l’assemblée générale peut voter son interdiction à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, sous réserve de respecter les critères légaux.
Quelle est la différence entre une clause bourgeoise simple et exclusive ?
La clause bourgeoise simple autorise l’exercice de professions libérales (avocats, médecins, experts-comptables) au sein des lots privatifs, sous réserve de ne pas causer de nuisances excessives. À l’inverse, la clause bourgeoise exclusive interdit toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale sans exception, réservant l’ensemble de l’immeuble à l’habitation personnelle des occupants.
Comment l’assemblée générale peut-elle interdire les meublés de tourisme ?
L’assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété pour interdire les meublés de tourisme en résidences secondaires à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Le Meur). Cette interdiction nécessite la présence préalable d’une clause bourgeoise ou d’une interdiction commerciale dans le règlement et ne peut s’appliquer à la résidence principale d’un copropriétaire.
Un professionnel libéral peut-il s’installer malgré le refus du syndic ?
Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise simple, l’installation d’un professionnel libéral est de droit et ne nécessite pas l’autorisation préalable du syndic ou de l’assemblée générale. Le syndic ou le syndicat ne pourra agir en justice que si l’activité génère des troubles anormaux de voisinage ou un passage incompatible avec le standing de la résidence.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance)
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (Légifrance)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455 (Cour de cassation)
- Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 du Conseil constitutionnel (Conseil constitutionnel)
- Fiche pratique : La destination de l’immeuble et ses clauses (Service-Public.fr)
