Surélévation en copropriété : le guide juridique et technique

Face à la hausse des coûts de la rénovation énergétique et à la raréfaction du foncier en milieu urbain, la surélévation en copropriété s’impose aujourd’hui comme une solution financière et stratégique incontournable. En créant un ou plusieurs étages supplémentaires au sommet d’un bâtiment existant, un syndicat de copropriétaires peut valoriser son patrimoine sans aucune emprise au sol supplémentaire, tout en monétisant le droit de construire pour financer la réfection lourde de l’immeuble.

Longtemps perçue comme un chantier complexe réservé à quelques projets d’exception, la surélévation bénéficie d’un cadre juridique et technique modernisé. Les lois ALUR et ELAN ont levé les freins historiques, notamment le droit de veto individuel des copropriétaires du dernier étage, tandis que la réglementation sur le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) encourage désormais fortement la densification douce.

Que vous soyez conseiller syndical, copropriétaire ou professionnel de l’immobilier, ce guide pratique fait le point sur les règles de majorité, les démarches d’urbanisme, les contraintes techniques et le modèle économique d’un projet de surélévation en 2026.

Qu’est-ce qu’une surélévation en copropriété ?

Sur le plan constructif et juridique, la surélévation désigne l’ajout de mètres carrés habitables ou exploitables au-dessus de la partie supérieure d’un bâtiment principal.

Définition et critères jurisprudentiels

En l’absence de définition littérale stricte au sein de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la jurisprudences de la Cour de cassation a progressivement dégagé trois critères majeurs pour qualifier une opération de surélévation :

• Une construction en dur pérenne apportant une charge structurelle nouvelle ;
• La prolongation verticale des façades existantes de l’immeuble ;
• L’exhaussement de la ligne de faîtage de la toiture (ou de la panne faîtière).

Distinction avec l’aménagement de combles et les travaux en toiture

Il convient de distinguer scrupuleusement la surélévation des autres travaux affectant la partie haute du bâtiment. L’aménagement de combles perdus existants sans modification de la structure du toit ou de sa hauteur globale ne constitue pas une surélévation.

De même, la création de fenêtres de toit (type Velux), la pose d’une lucarne ou l’aménagement paysager d’une toiture-terrasse accessible ne relèvent pas du régime juridique de la surélévation, car ces interventions ne modifient pas la hauteur de faîtage ni le volume du bâtiment.

À qui appartient le droit de surélévation en copropriété ?

La question du propriétaire du droit de construire au-dessus du bâtiment est le point de départ de tout projet juridique.

Le monopole du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever un bâtiment est, par principe, un droit accessoire aux parties communes. Il appartient donc collectivement au syndicat des copropriétaires.

Même si un copropriétaire possède l’intégralité des lots situés au dernier étage ou la jouissance exclusive de la toiture-terrasse, il ne détient aucun droit automatique de surélever l’immeuble pour son compte personnel. Sauf clause contraire et expresse du règlement de copropriété, seul le syndicat peut décider de l’exercice ou de la cession de ce droit.

Le lot transitoire (Loi ELAN)

Depuis la loi ELAN de 2018 et l’encadrement strict fixé par l’article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’un droit de construire au bénéfice d’un tiers ou d’un copropriétaire nécessite la création préalable d’un lot transitoire.

Ce lot transitoire, stipulé dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, est composé d’une quote-part de parties communes et du droit exclusif d’effectuer des constructions sur une surface de plancher définie, sous un délai déterminé. Ce mécanisme sécurise l’opération en identifiant précisément le titulaire du droit d’édifier avant le démarrage effectif du chantier.

Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?

Afin de faciliter les projets de densification et d’isolation, le législateur a considérablement assoupli les conditions de vote en assemblée générale (AG), supprimant l’obligation d’unanimité qui bloquait autrefois la majorité des dossiers.

Tableau récapitulatif des majorités applicables

Configuration du projet	Majorité requise en Assemblée Générale
Surélévation réalisée directement par le syndicat des copropriétaires	Article 26 (Double majorité)
Cession du droit de surélever (Hors zone de Droit de Préemption Urbain)	Article 26 (Avec possibilité de passerelle 26-1)
Cession du droit de surélever (En zone de Droit de Préemption Urbain)	Article 25 (Majorité absolue, passerelle 25-1 possible)

1. Cession du droit de surélévation hors zone DPU : la double majorité de l’article 26

Lorsque l’immeuble est situé dans une commune ne disposant pas d’un Droit de Préemption Urbain (DPU) renforcé, la décision de céder le droit de surélever à un promoteur ou à un copropriétaire relève de la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Cela exige l’accord de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Si la décision n’atteint pas cette double majorité mais réunit le vote favorable d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, l’assemblée peut voter immédiatement à la majorité absolue de l’article 25 grâce à la passerelle de l’article 26-1.

2. Cession en zone de DPU : la majorité absolue de l’article 25

Dans les communes où un Droit de Préemption Urbain (DPU) est institué — ce qui concerne la très grande majorité des métropoles et zones tendues —, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 simplifie grandement les règles. La décision de cession du droit de surélever s’adopte à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).

En cas d’échec au premier vote, si le projet recueille au moins le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat, la passerelle de l’article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

3. Cas des copropriétés comportant plusieurs bâtiments

Lorsque la copropriété regroupe plusieurs bâtiments indépendants et que les travaux de surélévation ne concernent qu’un seul d’entre eux, une protection juridique spécifique s’applique. La décision prise par l’assemblée générale principale doit obligatoirement être confirmée par une assemblée spéciale réunissant les seuls copropriétaires du bâtiment concerné, statuant aux mêmes conditions de majorité.

4. Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

Bien que les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de veto leur permettant de bloquer indéfiniment un projet d’intérêt collectif, la loi préserve leurs intérêts financiers et patrimoniaux.

L’article 35, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 leur accorde un droit de priorité pour l’acquisition du lot transitoire ou des locaux privatifs à créer. Une fois les conditions de la cession votées par l’assemblée générale, le syndic doit notifier l’offre d’achat aux propriétaires du dernier niveau par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ces derniers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour exercer leur droit de priorité aux conditions validées par l’AG.

Cadre d’urbanisme et dérogations réglementaires

Une surélévation en copropriété s’inscrit dans un cadre d’urbanisme strict exigeant l’obtention des autorisations administratives préalables et le respect des règles de construction.

Autorisations d’urbanisme nécessaires

1. Permis de construire : La création d’une surélévation entraînant la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un Plan Local d’Urbanisme – PLU) nécessite obligatoirement la délivrance d’un permis de construire. Dans la pratique des immeubles collectifs, la demande de permis de construire est systématique.
2. Recours obligatoire à un architecte : Le syndicat des copropriétaires étant assimilé à une personne morale, l’intervention d’un architecte diplômé est légalement obligatoire pour concevoir le projet et déposer la demande de permis de construire, quelle que soit la surface de plancher créée.
3. Fiscalité d’urbanisme : Les surfaces nouvelles créées par la surélévation sont assujetties à la taxe d’aménagement, calculée lors de la délivrance du permis de construire.

Dérogations aux règles du PLU (Article L. 152-6 du Code de l’urbanisme)

Pour stimuler la création de logements au sein des agglomérations, l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme autorise l’autorité administrative à accorder des dérogations aux règles habituelles du PLU dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou dans les communes situées en zone tendue :

• Dérogation de hauteur et de gabarit : Possibilité de dépasser la hauteur maximale autorisée par le PLU pour aligner le bâtiment sur la hauteur d’une construction contiguë existante.
• Dérogation aux obligations de stationnement : Dispense totale ou partielle de l’obligation d’aménager de nouvelles places de parking pour les logements issus de la surélévation, notamment à proximité immédiate des transports en commun.
• Dérogation de densité : Autorisation de dépasser les règles de gabarit et de densité fixées par la réglementation locale.

Droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur (ITE)

Conformément à l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et Résilience, le syndicat des copropriétaires qui réalise des travaux d’isolation thermique par l’extérieur dans le cadre d’un projet de surélévation dispose sous certaines conditions d’un droit de surplomb du fonds voisin (jusqu’à 35 centimètres au-dessus du sol), facilitant l’atteinte des performances énergétiques visées.

Faisabilité technique, sécurité et prévention des risques

Modifier la structure haute d’un bâtiment en copropriété impose des vérifications d’ingénierie poussées pour garantir la pérennité de l’ouvrage et la sécurité des occupants.

Diagnostics techniques préalables

Avant tout vote décisionnel en assemblée générale, le syndicat doit mandater une équipe de maîtrise d’œuvre et des bureaux d’études spécialisés afin de réaliser :

• Un diagnostic structurel : Analyse approfondie des fondations, des murs porteurs et de la capacité de charge des structures existantes pour vérifier si l’immeuble peut supporter le poids d’un ou plusieurs étages supplémentaires.
• Un diagnostic géotechnique : Étude du sol d’assise afin d’évaluer le risque de tassement différentiel sous la charge nouvelle.
• Des diagnostics environnementaux : Recherche d’amiante et de plomb avant travaux, évaluation de la sécurité incendie et établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) projeté.

Choix constructifs et règle des 10 %

Afin d’éviter le renforcement coûteux des fondations en sous-sol, la majorité des projets modernes privilégient des modes constructifs légers, principalement la filière sèche :

• Structure et ossature en bois ou panneaux de bois lamellé-croisé (CLT) ;
• Ossature métallique légère.

⚠️ Point de vigilance : En ingénierie de la structure, lorsque le poids rapporté par la surélévation représente moins de 10 % de la charge totale déjà reprise par les fondations existantes, les interventions lourdes de reprise en sous-œuvre sur l’infrastructure d’origine sont généralement évitées, ce qui préserve l’équilibre économique de l’opération.

Assurances et protection juridique du chantier

Afin d’encadrer la responsabilité des intervenants et de prémunir le syndicat contre les litiges de voisinage, la procédure exige plusieurs garde-fous :

• Le référé préventif : Avant le démarrage du chantier, la copropriété ou le promoteur saisit le tribunal judiciaire en référé afin de désigner un expert judiciaire. Celui-ci dresse un constat contradictoire de l’état des immeubles mitoyens, évitant que des désordres préexistants chez les voisins ne soient imputés aux travaux de surélévation.
• Indemnisation des préjudices (Article 36) : En vertu de l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice direct et certain en raison de l’exécution des travaux (troubles de jouissance, perte de luminosité, dégradations) ont droit à une indemnité. En cas de cession à un promoteur, cette charge indemnitaire est contractuellement transférée à l’acquéreur.
• Souscription des assurances obligatoires : Le maître d’ouvrage doit impérativement souscrire une assurance Dommages-Ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier. De leur côté, l’architecte et les entreprises du bâtiment doivent fournir leurs attestation d’assurance de responsabilité civile décennale à jour.

Modèle économique, fiscalité et financement de la rénovation

La cession du droit de surélévation constitue un levier financier d’une efficacité majeure pour les copropriétés confrontées à des budgets de travaux élevés.

Financer les travaux par la dation ou le produit de cession

En cédant son droit à construire à un opérateur privé, le syndicat perçoit un prix de vente correspondant à la valeur du foncier aérien. Deux modes de règlement coexistent :

1. Le versement d’un prix en numéraire : La somme perçue est répartie entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de parties communes générales (sauf stipulation contraire pour les copropriétaires n’ayant pas participé au vote ou subissant un préjudice spécifique).
2. La dation en paiement de travaux : Le montant de la vente du droit de surélever est directement converti en prestations de travaux de rénovation exécutées par l’opérateur pour le compte de l’immeuble. La copropriété bénéficie ainsi, sans débourser de trésorerie, de la réfection complète de sa toiture, du ravalement de façade avec isolation par l’extérieur, ou de la mise aux normes de l’ascenseur.

Articulation avec les aides à la rénovation énergétique

Si la surélévation est couplée à un projet global d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble inscrit dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), la copropriété peut solliciter les aides publiques en vigueur sous réserve de respecter le seuil minimal de gain énergétique (généralement 35 % de gain d’énergie primaire) :

• MaPrimeRénov’ Copropriété : Subvention collective versée au syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d’isolation et de modernisation des équipements de chauffage ;
• Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) Copropriété : Prêt collectif permettant de financer le reste à charge sans intérêt de remboursement ;
• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Primes versées par les fournisseurs d’énergie pour les travaux d’efficacité énergétique ;
• TVA à taux réduit de 5,5 % : Applicable aux travaux de rénovation et d’amélioration énergétique portant sur des immeubles d’habitation achevés depuis plus de deux ans.

Régime fiscal de la cession du droit de surélévation

Le législateur encourage ces opérations par des mesures fiscales attractives destinées aux copropriétaires personnes physiques :

• Exonération des plus-values immobilières (Article 150 U, II-9° du Code général des impôts) : La plus-value réalisée lors de la cession du droit de surélévation par le syndicat ou un copropriétaire est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à condition que le cessionnaire (le promoteur) s’engage à achever des logements destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.
• Exonération pour les petites cessions : Les plus-values tirées de la cession sont également exonérées si la part du prix revenant à un copropriétaire est inférieure ou égale à 15 000 €.
• Exonération temporaire de taxe foncière : Les constructions nouvelles réalisées au-dessus du bâtiment bénéficient de l’exonération temporaire de taxe foncière durant les deux années suivant l’achèvement des travaux (article 1383 du CGI).

Les étapes clés pour mener son projet de surélévation

De l’idée initiale à la livraison des nouveaux logements, un projet de surélévation s’étale généralement sur une période variant de 18 à 36 mois.

1. Étude d’opportunité et de faisabilité (Mois 1 à 6) : Le conseil syndical ou le syndic mandate un architecte ou un bureau d’études pour analyser le PLU, vérifier la capacité portante des structures et dresser une première évaluation financière.
2. Premier vote en Assemblée Générale (Mois 6 à 8) : L’AG valide le principe des études complémentaires et vote les crédits nécessaires aux diagnostics approfondis à la majorité simple de l’article 24.
3. Élaboration du projet et création du lot transitoire (Mois 8 à 12) : L’architecte conçoit le projet de surélévation. Un géomètre-expert établit le modificatif de l’état descriptif de division, crée le lot transitoire et calcule le nouveau barème de répartition des charges.
4. Second vote en AG : Validation du projet et de la cession (Mois 12 à 14) : L’assemblée générale approuve le projet définitif, décide de la cession du droit de surélever et valide le modificatif du règlement de copropriété (majorité de l’article 25 en zone DPU ou de l’article 26 hors zone DPU).
5. Purge du droit de priorité des copropriétaires du dernier étage (Mois 14 à 16) : Le syndic notifie l’offre de vente aux propriétaires des lots du dernier niveau, qui disposent de deux mois pour exercer leur priorité.
6. Dépôt du permis de construire et purge des recours (Mois 16 à 22) : L’architecte dépose la demande d’autorisation d’urbanisme. Dès délivrance du permis de construire, l’affichage légal est effectué pour purger le délai de recours des tiers (deux mois) et le contrôle de légalité.
7. Référé préventif et souscription des assurances (Mois 22 à 24) : Désignation d’un expert judiciaire par le tribunal pour dresser le constat d’état des lieux des avoisinants et finalisation des contrats d’assurance DO et décennale.
8. Exécution des travaux et livraison (Mois 24 à 36) : Réalisation du chantier, généralement en filière sèche pour réduire les nuisances chez les habitants de l’immeuble, puis livraison des logements créés et constat d’achèvement.

Synthèse

La surélévation en copropriété est un outil de valorisation du patrimoine immobilier et de financement de la transition énergétique. Grâce au cadre assoupli des lois ALUR et ELAN, la simplification des règles de vote et les dérogations d’urbanisme prévues pour la densification urbaine, les copropriétés disposent de moyens efficaces pour transformer le potentiel inutilisé de leurs toitures en ressources concrètes. La réussite d’un tel projet repose sur une préparation rigoureuse en amont, l’accompagnement par des professionnels qualifiés (architecte, géomètre, bureau d’études, avocat) et une communication transparente au sein du syndicat des copropriétaires.

Foire aux questions

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 3, 24, 25, 26, 35, 36 et 37-1) sur Légifrance.
• Code de l’urbanisme (Articles L. 152-6 et suivants relatifs aux dérogations aux règles du PLU) sur Légifrance.
• Code général des impôts (Article 150 U, II-9° exonération de plus-value pour cession du droit de surélévation) sur Légifrance.
• Service-Public.fr : Règles de vote en assemblée générale de copropriété et travaux sur parties communes sur Service-Public.fr.
• Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) : Fiche d’information sur la surélévation des bâtiments en copropriété.