Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, il est possible pour un copropriétaire, ou même son conjoint, d’être élu syndic bénévole. Ce choix d’auto-gestion est particulièrement adapté aux petites copropriétés. En effet, en 2021, plus de 82% des copropriétés de moins de 10 lots ont opté pour ce mode de gestion.
Cependant, malgré son appellation de « syndic bénévole« , ce dernier peut être rémunéré pour ses services. Il est essentiel de comprendre les différences et les obligations légales qui régissent ce type de gestion, comparativement à un syndic professionnel.
Créer un syndic bénévole de copropriété
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole et quelles sont ses obligations ? 🤔
Un syndic bénévole joue un rôle fondamental dans la gestion d’une copropriété. Bien que la fonction soit exercée de manière non professionnelle, il a les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel. En effet, un syndic bénévole doit veiller à la bonne gestion des charges de copropriété, organiser les assemblées générales et veiller au respect du règlement de copropriété. Cependant, il n’est pas obligé de justifier d’une formation particulière ni de détenir une carte professionnelle, contrairement à un syndic professionnel.
Avantages et économies d’un syndic non professionnel 💸
La principale différence entre un syndic professionnel et un syndic bénévole réside dans les honoraires. Un syndic professionnel facture en moyenne entre 2500€ et 3000€ pour une copropriété de 10 lots. En revanche, le syndic bénévole ne facture généralement aucun honoraires, ce qui représente un réel gain économique pour les copropriétaires.
Cependant, cette économie ne se fait pas sans certaines obligations. Le syndic bénévole est tenu d’une responsabilité civile, bien qu’il ne soit pas légalement obligé de souscrire une assurance. En cas de litige, la responsabilité du syndic peut être engagée, mais les juges sont généralement plus indulgents envers les syndics bénévoles.
Comment choisir un syndic bénévole ? 🤝
Un copropriétaire souhaitant devenir syndic bénévole doit être élu lors d’une assemblée générale. Conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il doit faire approuver son élection par la majorité des copropriétaires. Une fois élu, un contrat de syndic est établi, qui peut préciser une rémunération, même si cela reste assez rare.
De plus, il est important que la convocation à l’assemblée générale inclut le projet de contrat afin que les copropriétaires aient connaissance des modalités de gestion proposées par le syndic bénévole. Le mandat peut durer entre 1 et 3 ans, renouvelable si nécessaire.
Les 7 étapes à suivre
Pour créer un syndic bénévole dans votre copropriété de deux lots, voici les étapes à suivre :
- 1. Vérifier l’existence de la copropriété : Dès lors que votre maison est divisée en deux lots appartenant à des propriétaires différents, une copropriété est constituée de fait.
- 2. Convoquer une assemblée générale (AG) : Organisez une AG avec votre voisine pour officialiser la création du syndic bénévole. La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date prévue de l’AG.
- 3. Élire le syndic bénévole : Lors de l’AG, l’un des copropriétaires se porte candidat au poste de syndic bénévole. L’élection se fait à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
- 4. Rédiger le contrat de syndic : Même en tant que syndic bénévole, il est recommandé de formaliser les missions et responsabilités dans un contrat écrit, précisant notamment la durée du mandat (généralement un à trois ans) et les modalités de remboursement des frais engagés.
- 5. Immatriculer la copropriété : Le syndic doit inscrire la copropriété au registre national des copropriétés. Cette démarche est gratuite et se fait en ligne.
- 6. Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires : Cette étape est obligatoire pour la gestion financière de la copropriété.
- 7. Souscrire une assurance responsabilité civile : Bien que non obligatoire, il est fortement conseillé que le syndic bénévole souscrive une assurance responsabilité civile pour se protéger en cas de faute de gestion.
En suivant ces étapes, vous officialiserez la création d’un syndic bénévole pour votre copropriété. Il est important de noter que le syndic bénévole assume les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel, notamment la gestion administrative, financière et technique de la copropriété.
Les responsabilités et les limites du syndic bénévole 🧐
Un syndic bénévole n’est pas exempt de responsabilités. Par exemple, il doit gérer la répartition des charges, la gestion locative, et organiser les travaux en copropriété lorsque nécessaire. Le syndic bénévole doit également assurer la tenue des comptes de copropriété, gérer les appels de fonds pour les gros travaux, et établir des documents comme le pré état daté ou encore la fiche synthétique de copropriété.
En cas de non-respect de ses obligations, la responsabilité du syndic peut être engagée, bien que les juges tendent à être plus souples avec les syndics bénévoles, surtout s’ils ont agi de bonne foi.
Quand faire appel à un syndic professionnel ? 📅
Dans certaines situations, notamment pour des copropriétés de grande taille ou avec des parties communes complexes, il peut être plus judicieux de recourir à un syndic professionnel. Ce dernier est mieux équipé pour gérer des problèmes complexes, comme l’élaboration d’un diagnostic technique global (DTG), l’immatriculation de la copropriété, ou encore la gestion d’un fonds de travaux. Il peut également être indispensable en cas de conflits ou de situations où le syndic bénévole rencontre des difficultés.
De plus, un syndic professionnel peut s’appuyer sur des logiciels de gestion locative et des outils de comptabilité pour faciliter la gestion des charges récupérables et la répartition des charges de copropriété.
Conclusion : Choisir la bonne gestion pour votre copropriété 🏡
Que vous optiez pour un syndic bénévole ou un syndic professionnel, il est crucial de bien comprendre les responsabilités et les avantages de chaque option. La gestion de copropriété nécessite une bonne organisation et une communication claire entre les copropriétaires, le syndicat de copropriété, et le conseil syndical. En tant que copropriétaire, vous avez l’obligation de participer activement à la gestion de votre immeuble, que ce soit en choisissant un syndic ou en prenant des décisions lors de l’assemblée générale.
