En copropriété, le syndic de copropriété est la pierre angulaire de l’administration immobilière. Mandataire légal du syndicat des copropriétaires en vertu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il assure la gestion financière, administrative et technique du bâtiment. Son rôle consiste à préserver la valeur du patrimoine immobilier, veiller au maintien en bon état des parties communes et exécuter scrupuleusement les résolutions votées lors des assemblées générales.
Pourtant, la défaillance d’un gestionnaire n’est pas un phénomène marginal. Qu’il s’agisse d’un manque de réactivité, d’erreurs comptables répétées, d’une opacité administrative ou d’une violation directe des textes de loi, les manquements du syndic à ses obligations peuvent paralyser le fonctionnement d’un immeuble et entraîner de lourdes préjudices financiers. Face à un professionnel défaillant ou passif, les copropriétaires et les membres du conseil syndical se sentent souvent démunis. Quels sont les signaux d’alerte à surveiller ? Quelles sont les obligations légales strictes imposées par la réglementation ? Quels recours juridiques et comptables permettent de rétablir une gestion saine ou de mettre fin au mandat ? Ce guide exhaustif détaille la méthodologie étape par étape et le cadre juridique en vigueur pour défendre vos droits.
Les signaux d’alerte liés aux assemblées générales et aux procès-verbaux
L’assemblée générale (AG) est l’organe souverain de la copropriété. C’est à travers elle que la collectivité exprime sa volonté, approuve les comptes annuels, vote le budget prévisionnel et décide de la réalisation des travaux. La tenue rigoureuse des réunions d’AG et la formalisation rapide de leurs décisions constituent le cœur de la mission du syndic.
Le retard ou l’absence de convocation de l’assemblée générale annuelle
Chaque syndicat des copropriétaires doit tenir au minimum une assemblée générale annuelle dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable. L’organisation de cette réunion répond à des exigences de forme et de délai d’une extrême rigueur.
- Le délai légal de notification : Conformément à l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale doit être notifiée à chaque copropriétaire au moins 21 jours francs avant la date de la réunion. Ce délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou de la notification électronique régulièrement acceptée.
- Les risques juridiques pour la copropriété : Une convocation transmise hors délai, adressée à une mauvaise adresse ou dépourvue des pièces jointes obligatoires (projet de budget, devis pour les travaux, contrat de syndic) fragilise l’ensemble de l’assemblée générale. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut engager une action devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir l’annulation rétroactive des délibérations votées.
- La paralysie de la copropriété : Si le syndic omet de convoquer l’AG annuelle dans les délais, le syndicat se retrouve privé de budget prévisionnel voté. Sans ce vote préalable, le syndic ne peut plus appeler les provisions sur charges courantes, ce qui plonge directement la copropriété dans une crise de trésorerie majeure et l’impossibilité d’honorer les factures des fournisseurs d’énergie ou d’entretien.
L’envoi tardif ou la rédaction incomplète du procès-verbal
A l’issue des délibérations, le procès-verbal (PV) doit être rédigé, arrêté et signé en fin de séance par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs désignés.
- L’obligation de notification sous un mois : L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai maximal d’un mois à compter de la tenue de la réunion.
- Le point de départ des recours : Cette notification officielle constitue le point de départ du délai de prescription de deux mois pendant lequel les copropriétaires concernés peuvent contester une ou plusieurs résolutions en justice.
- Conséquences d’une notification tardive : En retardant la transmission du PV, le syndic suspend le délai de recours légal. Sur le plan opérationnel, cela bloque la mise en œuvre des travaux votés : un syndic prudent ne lancera pas d’appels de fonds spécifiques ni d’ordre de service aux entreprises tant que le délai d’annulation de deux mois n’a pas commencé à courir et ne s’est pas éteint.
La gestion financière et comptable : l’exigence de transparence
La gestion des fonds de la copropriété exige une probité irréprochable. La loi a instauré des garde-fous stricts pour prémunir les résidents contre la confusion de trésorerie et le détournement de fonds.
┌──────────────────────────────────────────┐
│ OBLIGATIONS FINANCIÈRES DU SYNDIC │
└────────────────────┬─────────────────────┘
│
┌─────────────────────────────────┼─────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────────┐ ┌─────────────────────────┐ ┌─────────────────────────┐
│ Compte bancaire séparé │ │ Placement du fonds de │ │ Transparence pièces │
│ Obligatoire au nom du │ │ travaux sur compte │ │ comptables au Conseil │
│ syndicat des coproprié- │ │ spécifique rémunéré │ │ Syndical sous 1 mois │
│ taires (Art. 18) │ │ (Art. 18) │ │ (Pénalité de 15 €/jour) │
└─────────────────────────┘ └─────────────────────────┘ └─────────────────────────┘
L’obligation du compte bancaire séparé et sa sanction couperet
Le respect de la séparation des trésoreries est l’un des piliers de la réglementation en copropriété.
- La règle générale : L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans l’établissement bancaire de son choix (ou celui désigné par l’AG). L’ancienne dérogation qui permettait aux petites copropriétés de moins de 15 lots d’y renoncer a été définitivement supprimée. Seuls les immeubles à destination totale autre que l’habitation composés exclusivement de personnes morales échappent à cette obligation (article 18-1 AA).
- Interdiction stricte des fusions de trésorerie : Ce compte ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion de comptes ou de compensation avec le compte propre du syndic ou ceux d’autres copropriétés sous sa gestion. L’intégralité des intérêts produits par les sommes placées appartient de plein droit au syndicat.
- La nullité de plein droit du mandat : Si le syndic n’a pas ouvert le compte bancaire séparé au nom du syndicat dans un délai de trois mois à compter de sa désignation, son mandat est frappé de nullité de plein droit. Cette sanction est automatique et n’exige pas de décision de justice préalable. Toutes les décisions prises ou tous les actes signés par le syndic postérieurement à cette échéance deviennent juridiquement caducs et attaquables.
Le défaut de placement des sommes du fonds de travaux
Instauré par la loi ALUR et renforcé par la législation ultérieure, le fonds de travaux sert à anticiper le financement des grosses réparations et des travaux d’économie d’énergie.
- Un compte spécifique obligatoire : Les cotisations annuelles versées par les copropriétaires au titre du fonds de travaux doivent être immédiatement affectées sur un compte bancaire séparé et rémunéré (tel qu’un Livret A ouvert au nom du syndicat).
- Le manquement financier : Laisser ces cotisations stagner sur le compte courant de la copropriété sans les transférer sur le compte d’épargne dédié constitue une faute de gestion financière. Ce retard prive le syndicat des intérêts financiers auxquels il a légitimement droit pour financer ses projets futurs.
Le refus de communication des pièces comptables et la pénalité légale
Le conseil syndical assure une mission permanente de contrôle et d’assistance du syndic. Pour accomplir son rôle, il dispose d’un accès illimité aux documents de l’immeuble.
- Le droit de communication : Le président et les membres du conseil syndical peuvent à tout moment prendre connaissance et copie de l’ensemble des pièces justificatives de charges, des contrats, des relevés bancaires originaux, des factures et des courriers reçus ou expédiés par le syndic.
- Le mécanisme des pénalités financières (15 € par jour) : Face aux blocages fréquents constatés sur le terrain, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 ont mis en place un dispositif de sanction financière particulièrement dissuasif. Si le syndic ne transmet pas les pièces réclamées dans un délai d’un mois à compter de la demande formulée par le conseil syndical, une pénalité forfaitaire de 15 euros par jour de retard s’applique de plein droit.
- Imputation sur la rémunération : Ces pénalités cumulées sont déduites directement de la rémunération forfaitaire du syndic lors de l’arrêté des comptes annuels submitted à l’assemblée générale. Le syndic ne peut en aucun cas répercuter le coût de ces pénalités sur les charges des copropriétaires.
Défaillances techniques, extranet et manquement au devoir de conseil
En dehors des volets administratifs et comptables, le syndic est le gardien de la sécurité physique du bâtiment et le garant du respect des évolutions réglementaires.
L’absence ou le défaut de mise à jour du carnet d’entretien
Le carnet d’entretien est le registre technique de santé de l’immeuble. Son établissement et sa mise à jour régulière constituent une obligation légale à la charge exclusive du gestionnaire.
| Élément du carnet d’entretien | Informations minimales obligatoires |
| Identité du bâtiment et gestion | Adresse de l’immeuble, nom du syndic en exercice, références des contrats d’assurance multirisque immeuble (MRI) en cours. |
| Travaux importants réalisés | Année d’exécution des gros travaux (réfection de toiture, ravalement de façade, remplacement de la chaudière collective, modernisation de l’ascenseur) et nom des entreprises exécutantes. |
| Contrats de maintenance | Références, dates d’échéance et préavis de résiliation des contrats d’entretien d’équipements communs (ascenseurs, portes automatiques, VMC, chaudière). |
| Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) | Échéancier et état de réalisation des travaux programmés dans le cadre du PPT ou du Diagnostic Technique Global (DTG). |
L’absence de tenue du carnet d’entretien désorganise le suivi technique, complique le travail des diagnostiqueurs lors des ventes immobilières et expose le syndic à une révocation pour faute en assemblée générale.
Les carences liées à l’extranet et à la fiche synthétique
L’ère numérique impose au syndic professionnel une totale transparence d’accès aux documents administratifs et comptables.
- L’espace Extranet sécurisé : Le syndic doit fournir un accès en ligne sécurisé aux copropriétaires et au conseil syndical. L’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 dresse la liste des documents qui doivent y être dématérialisés et actualisés au moins une fois par an (procès-verbaux des trois dernières AG, règlement de copropriété, fiche synthétique, contrats d’entretien, carnets d’entretien, balances comptables).
- La fiche synthétique de la copropriété : Ce document résume les données financières et techniques essentielles de l’immeuble. Il doit être mis à jour chaque année dans le mois qui suit l’assemblée générale. À l’instar du refus de transmission des pièces au conseil syndical, le défaut de mise à disposition de la fiche synthétique à un copropriétaire qui en fait la demande formelle déclenche une pénalité de 15 € par jour de retard à la charge du syndic.
Inaction face aux désordres et manquement au devoir de conseil
En tant que professionnel de l’immobilier, le syndic est tenu à un devoir d’information, d’alerte et de conseil envers le syndicat des copropriétaires.
- Inaction lors de désordres graves : En cas d’urgence (fuite d’eau majeure sur colonne commune, effondrement partiel de structure, panne totale de chauffage en période hivernale), l’article 18 de la loi de 1965 donne au syndic le pouvoir d’ordonner de sa propre initiative les travaux de sauvegarde nécessaires. Rester inactif ou tarder à faire intervenir une entreprise face à une situation de péril engage directement sa responsabilité civile professionnelle.
- Manquement au devoir d’information réglementaire : Le syndic doit informer l’assemblée générale des nouvelles normes de sécurité ou environnementales applicables (réalisation du Diagnostic Technique Global, élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, obligations d’isolation thermique). S’il néglige de porter ces sujets réglementaires à l’ordre du jour, la copropriété peut subir des sanctions administratives ou rater des opportunités de subventions publiques (Anah, MaPrimeRénov’ Copropriété).
Défaut de mise en concurrence du contrat de syndic
La mise en concurrence du syndic est un mécanisme légal destiné à éviter la rente de situation et à garantir aux copropriétaires les meilleurs tarifs pour les prestations de gestion.
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ MISE EN CONCURRENCE DU CONTRAT DE SYNDIC │
└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
│
▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 1. Mise en concurrence obligatoire par le Conseil Syndical │
│ Demande de plusieurs projets basés sur le contrat-type réglementaire │
└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
│
┌────────────────┴────────────────┐
│ L'AG a-t-elle voté une dispense?│
┌───────┴──────┐ ┌───────┴──────┐
│ OUI │ │ NON │
▼ ▼ ▼ ▼
┌─────────────────┐ ┌──────────────────────────────┐
│ Maintien du │ │ Inscription obligatoire des │
│ syndic sans │ │ devis concurrents à l'ordre │
│ comparaison │ │ du jour de l'AG │
└─────────────────┘ └──────────────────────────────┘
- Le rôle actif du conseil syndical : L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation ou le renouvellement du gestionnaire.
- Le contrat-type obligatoire : Tous les devis présentés doivent impérativement respecter le modèle de contrat-type réglementaire fixé par le décret du 26 mars 2015. Ce format distingue clairement le forfait de gestion courante (qui englobe les prestations de base) et les prestations particulières facturables à l’acte.
- La procédure de dispense de mise en concurrence : La seule possibilité légale d’échapper à cette mise en concurrence est un vote exprès de l’assemblée générale. Lors de l’AG précédant celle de l’échéance du mandat, les copropriétaires peuvent décider, par un vote préalable à la majorité simple de l’article 24, de dispenser le conseil syndical d’effectuer cette recherche de devis concurrents. En l’absence de ce vote formel de dispense, le syndic en place ne peut aucunement faire obstacle à l’inscription de contrats concurrents à l’ordre du jour.
Guide d’action étape par étape : comment réagir face à un syndic défaillant ?
Lorsque les dysfonctionnements s’accumulent, le syndicat des copropriétaires doit mettre en œuvre une stratégie graduée, méthodique et juridiquement inattaquable.
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Étape 1 : Audit et inventaire du Conseil Syndical │
└───────────────────────────┬────────────────────────────┘
│
▼
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Étape 2 : Envoi d'une Mise en Demeure par LRAR │
└───────────────────────────┬────────────────────────────┘
│
▼
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Étape 3 : Application des pénalités financières │
└───────────────────────────┬────────────────────────────┘
│
▼
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Étape 4 : Vote de Révocation pour faute en AG (Art 25)│
└───────────────────────────┬────────────────────────────┘
│
▼
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Étape 5 : Transfert contrôlé des archives (Art. 18-2) │
└────────────────────────────────────────────────────────┘
Étape 1 : L’audit exhaustif par le conseil syndical
Avant toute action officielle, le conseil syndical doit constituer un dossier de preuves solide.
- Relevez précisément les faits reprochés : dates d’appels de fonds non conformes, courriers et courriels restés sans réponse, retards dans le lancement des travaux votés.
- Répertoriez les pièces manquantes (factures d’artisans, contrats de maintenance non transmis, relevés bancaires originaux).
- Rédigez un rapport circonstancié à l’attention de l’ensemble des copropriétaires afin de poser un constat objectif et étayé.
Étape 2 : L’envoi d’une mise en demeure officielle par LRAR
Le dialogue informel étant épuisé, le syndic doit être sommé d’exécuter ses obligations par un canal juridique officiel.
- Rédaction du courrier : Le président du conseil syndical ou un groupe de copropriétaires adresse une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) portant expressément en titre la mention « MISE EN DEMEURE ».
- Contenu obligatoire : Le courrier doit lister de manière précise les manquements constatés, faire référence aux articles de loi violés (loi de 1965, décret de 1967) et accorder au syndic un délai fixe et raisonnable pour s’exécuter (généralement 8 à 15 jours à compter de la réception).
Étape 3 : La liquidation et l’imputation des pénalités de retard
Si le syndic persiste dans son refus de transmettre les documents demandés par le conseil syndical à l’expiration du délai d’un mois :
- Calcul des pénalités : Le conseil syndical calcule le montant cumulé des pénalités dues (15 € × nombre de jours de retard constatés à compter de la date de réception de la demande initiale).
- Imputation sur l’arrêté des comptes : Lors de l’arrêté des comptes annuels préparé avec le syndic, le conseil syndical exige la déduction automatique de cette somme de la ligne des honoraires de gestion du syndic.
- Saisine judiciaire accélérée : En cas de refus obstiné du syndic d’appliquer la déduction, le président du conseil syndical peut saisir le président du Tribunal Judiciaire selon la procédure accélérée au fond pour obtenir la condamnation personnelle du gestionnaire au versement des pénalités au profit de la copropriété.
Étape 4 : La révocation du syndic pour faute en assemblée générale
Lorsque les manquements sont répétés ou d’une gravité avérée (défaut de compte séparé, fautes de gestion comptable, non-exécution de résolutions d’AG), la copropriété peut rompre le mandat de manière anticipée.
- Demande d’inscription à l’ordre du jour : Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un dixième des voix de la copropriété demandent au syndic (par LRAR) d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG la question de la résiliation anticipée du contrat de syndic pour faute.
- Motivation de la résolution : Le projet de résolution joint à la convocation doit détailler précisément les motifs graves qui justifient la révocation sans indemnité.
- Règles de majorité : La décision de révocation est votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés ou absents). Si la décision recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut intervenir immédiatement lors de la même séance.
- Nomination obligatoire du successeur : Pour éviter toute vacance de gestion, la même assemblée générale doit obligatoirement désigner un nouveau syndic au cours de la même réunion, avec prise d’effet immédiate.
Étape 5 : La passation obligatoire des archives et des fonds (Article 18-2)
La rupture du contrat déclenche le transfert des documents et de la trésorerie de l’immeuble vers le nouveau gestionnaire élu. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 soumet l’ancien syndic à un calendrier d’une extrême rigueur :
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ DÉLAIS DE TRANSMISSION DES ARCHIVES ET DES FONDS │
└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
│
┌─────────────────────────────┼─────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌──────────────┐
│ SOUS 15 J │ │ SOUS 1 M │ │ SOUS 2 M │
│ Trésorerie, │ │ Archives, │ │ Solde des │
│ coordonnées │ │ contrats, │ │ comptes et │
│ bancaires. │ │ fichiers PDF │ │ apurement. │
└──────────────┘ └──────────────┘ └──────────────┘
- Sous 15 jours : Remise de la situation de trésorerie disponible, des références des comptes bancaires de la copropriété et des coordonnées de l’établissement financier.
- Sous 1 mois : Transmission de l’intégralité des archives physiques et dématérialisées de l’immeuble, de l’ensemble des contrats en cours, du registre de la copropriété et des fichiers informatiques.
- Sous 2 mois (après l’échéance du premier mois) : Remise de l’état détaillé des comptes des copropriétaires ainsi que du solde des fonds restant disponibles après apurement des comptes de clôture.
Action en référé sous astreinte : Si l’ancien syndic tarde à transmettre les documents ou retient les fonds de la copropriété, le nouveau syndic en exercice ou le président du conseil syndical peut saisir le président du Tribunal Judiciaire statuant en référé. Le juge ordonnera la restitution immédiate de l’ensemble des pièces et des fonds sous une astreinte financière calculée par jour de retard.
Synthèse des manquements, références légales et sanctions
| Type de manquement constaté | Référence légale / Réglementaire | Sanction juridique ou recours pratico-pratique |
| Défaut de compte bancaire séparé (> 3 mois après nomination) | Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 | Nullité de plein droit du mandat du syndic. Caducité de tous les actes de gestion posés. |
| Refus de transmission des pièces au Conseil Syndical (> 1 mois) | Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 & Décret n° 2020-1229 | Pénalité légale automatique de 15 €/jour de retard, déduite des honoraires de gestion. |
| Convocation d’AG hors délai (< 21 jours francs) | Article 9 du décret du 17 mars 1967 | Risque d’annulation globale de l’AG devant le Tribunal Judiciaire par un copropriétaire opposant. |
| Absence ou défaut de tenue du carnet d’entretien | Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 | Révocation anticipée pour faute en AG sans indemnité + responsabilité civile professionnelle. |
| Retard dans le transfert des archives au successeur (> 15j / 1 mois) | Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 | Saisine du président du Tribunal en référé pour ordonner la remise sous astreinte financière. |
| Inaction grave / Péril imminent sur la structure du bâtiment | Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 & Article 1240 du Code civil | Action en responsabilité civile visant à obtenir réparation du préjudice financier subi. |
Que faire en cas de crise majeure : la nomination d’un administrateur provisoire
Si les défaillances du syndic ont entraîné une paralysie complète de la copropriété (absence totale de syndic après une démission ou une nullité de mandat, blocage des comptes bancaires, impayés massifs menaçant les services de base de l’immeuble), le fonctionnement ordinaire de l’assemblée générale peut s’avérer insuffisant.
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou que le syndic ne peut plus pourvoir à la gestion du bâtiment, le président du Tribunal Judiciaire peut être saisi d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire.
Cette saisine peut être effectuée par :
- Des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat.
- Le président du conseil syndical.
- Le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.
- Les créanciers de la copropriété dont les factures restent impayées.
L’administrateur provisoire désigné par le juge se substitue au syndic et aux organes de la copropriété. Il dispose des pouvoirs les plus étendus pour assainir la trésorerie, engager les procédures de recouvrement et convoquer l’assemblée générale appelée à nommer un nouveau syndic une fois la situation rétablie.
Conclusion
La gestion d’un immeuble en copropriété exige une vigilance de tous les instants. Si le syndic est un partenaire indispensable pour préserver la valeur des logements, son statut de mandataire le soumet au contrôle strict du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical.
Face aux retards, aux erreurs comptables ou au manque de transparence, la passivité est le pire des choix. En vous appuyant sur des textes de loi protecteurs — comme la pénalité de 15 € par jour pour non-transmission de pièces, la nullité automatique pour absence de compte séparé ou la procédure de référé sous astreinte —, votre conseil syndical dispose des outils juridiques nécessaires pour faire respecter la réglementation ou changer de gestionnaire en toute sécurité.
Foire aux questions
Comment révoquer un syndic en cours de mandat sans payer d’indemnités ?
La révocation anticipée d’un syndic sans indemnité exige d’apporter la preuve de fautes de gestion graves et caractérisées (défaut d’ouverture du compte séparé, non-exécution répétée des résolutions d’AG, erreurs comptables majeures). La question de la résiliation pour faute doit être formellement inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale et votée à la majorité absolue de l’article 25. Lors de la même réunion, un nouveau syndic doit être élu pour assurer la continuité de la gestion.
Que faire si le syndic refuse d’inscrire la mise en concurrence à l’ordre du jour de l’AG ?
Si le conseil syndical a régulièrement transmis des projets de contrats de syndic concurrents rédigés selon le modèle réglementaire, le syndic est légalement tenu de les joindre à la convocation de l’AG. En cas de refus intentionnel, le président du conseil syndical ou un groupe de copropriétaires peut convoquer directement une assemblée générale spécifique après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois.
Un copropriétaire individuel peut-il réclamer les 15 € de pénalité par jour de retard au syndic ?
Non. Le mécanisme de pénalité financière de 15 € par jour de retard prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 concerne exclusivement les demandes de pièces formulées par le conseil syndical ou la non-transmission de la fiche synthétique. Les sommes calculées sont automatiquement déduites des honoraires du syndic au bénéfice exclusif du syndicat des copropriétaires (trésorerie générale de l’immeuble).
Quel est le délai maximal pour attaquer un syndic en justice en cas de faute de gestion ?
L’action en responsabilité civile exercée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic pour faute de gestion se prescrit par cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (article 2224 du Code civil).
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Article 18 (Missions du syndic et compte séparé), Article 18-2 (Transfert des archives), Article 21 (Conseil syndical et pénalités de retard), Article 29-1 (Administrateur provisoire). Accessible sur Légifrance.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : Article 9 (Délais de convocation des AG), Article 33-1-1 (Documents Extranet obligatoires). Accessible sur Légifrance.
- Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 : Fixation du montant de la pénalité forfaitaire journalière en cas de non-transmission des pièces comptables au conseil syndical. Accessible sur Légifrance.
- Service-Public.fr : Fiches pratiques sur les obligations du syndic, le rôle du conseil syndical et les démarches de révocation. Accessible sur Service-Public.fr.
- ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) : Guides explicatifs sur les droits et recours des copropriétaires. Accessible sur ANIL.org.
