Travaux urgents en retard : responsabilité du syndic
La gestion efficace d’une copropriété repose en grande partie sur la rigueur et la réactivité du syndic. Pourtant, parmi les fautes les plus couramment dénoncées par les copropriétaires figure le délai excessif dans la réalisation des travaux urgents ou votés. Cette carence, loin d’être anodine, peut entraîner de lourdes conséquences pour les habitants comme pour l’immeuble 🏢.
Une faute de gestion qui fragilise la copropriété
Le délai excessif dans la réalisation des travaux urgents ou votés désigne l’inaction, le retard injustifié ou la mauvaise planification du syndic dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale concernant des travaux, en particulier ceux à caractère urgent ou voté à la majorité requise.
Il peut s’agir, par exemple, de :
- réparations liées à un dégât des eaux menaçant des parties communes,
- rénovation de la toiture approuvée depuis plusieurs mois,
- remplacement d’un ascenseur vétuste voté mais jamais lancé…
Dans ces situations, le syndic ne peut pas invoquer une charge de travail excessive ou des motifs administratifs pour justifier son inertie ⏳. Sa responsabilité est clairement engagée dès lors qu’il manque à son obligation d’exécution.
Exemple concret : quand le toit fuit mais que le syndic temporise
Prenons le cas d’une copropriété de 12 lots à Marseille. En décembre, des infiltrations sont constatées dans les combles de l’immeuble. L’assemblée générale convoquée en urgence vote des travaux de réparation du toit avec un budget validé de 25 000 euros TTC. Malgré cette décision claire, aucun devis n’est sollicité avant le mois de mai suivant. Les travaux ne commenceront finalement qu’en septembre, soit neuf mois après le vote.
Résultat : des moisissures se sont étendues dans les combles et plusieurs appartements ont subi des dommages aggravés. Les copropriétaires n’ont eu d’autre choix que de se tourner vers un avocat pour mettre le syndic en demeure.
Le cadre légal : les obligations précises du syndic
Le syndic de copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Son obligation principale est d’exécuter les décisions de l’assemblée générale (article 18 de la loi de 1965).
En matière de travaux urgents, l’article 18 précise aussi que le syndic peut (et doit) prendre seul l’initiative des travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, même sans vote préalable. À plus forte raison, lorsqu’une décision a été prise en assemblée générale, il doit la mettre en œuvre sans retard.
Le Code civil (article 1991 et suivants sur le mandat) rappelle également que le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires, ce qui l’oblige à agir dans l’intérêt de celui-ci avec diligence et loyauté.
Les conséquences juridiques pour le syndic
Le syndic qui tarde à exécuter des travaux votés ou urgents engage sa responsabilité contractuelle. En cas de préjudice avéré (aggravation de dommages, perte de jouissance, sinistre), il peut être contraint :
- à réparer le préjudice causé,
- à verser des dommages et intérêts à la copropriété,
- à voir son mandat non renouvelé, voire révoqué en assemblée générale (à la majorité absolue de l’article 25),
- à être assigné en justice pour faute de gestion.
Des copropriétaires lésés peuvent également se constituer partie civile dans une procédure engagée par le syndicat, ou intenter une action individuelle si le dommage leur est personnel.
Quels recours pour les copropriétaires ?
Face à l’inaction du syndic, plusieurs leviers sont à disposition des copropriétaires ou du conseil syndical :
- Demander des explications écrites au syndic sur l’état d’avancement des travaux.
- Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Saisir le conseil syndical, qui peut relayer la pression collective.
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire, via au moins 25 % des voix, pour demander des comptes ou une révocation.
- Engager une action judiciaire, assistée par un avocat, en cas de préjudice.
- Solliciter la médiation (via l’ANM, ou un conciliateur de justice) avant d’aller au contentieux.
🧠 Bon à savoir : la jurisprudence admet de plus en plus que l’inaction prolongée du syndic constitue une faute grave justifiant sa révocation immédiate.
La procédure à suivre étape par étape
Voici la marche à suivre recommandée pour réagir efficacement :
- Évaluer l’urgence ou les risques liés au retard de travaux.
- Consulter le PV de l’assemblée générale : s’assurer que les travaux ont été dûment votés.
- Envoyer une première relance écrite (e-mail ou lettre simple).
- Adresser une mise en demeure formelle par courrier recommandé.
- Contacter le conseil syndical pour une action concertée.
- Suggérer une AG extraordinaire, notamment pour réévaluer le mandat du syndic.
- Faire appel à un avocat spécialisé, en cas de silence persistant ou de préjudice.
Cette démarche, graduée mais déterminée, permet de constituer un dossier solide si un contentieux devient nécessaire ⚖️.
Exemple de lettre de mise en demeure
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Email / Téléphone]
À l’attention du Syndic
[Nom de la société / du syndic]
[Adresse]
Objet : Mise en demeure – Réalisation des travaux votés par l’AG du [date]
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous rappelle que l’assemblée générale de copropriété du [date], dont le procès-verbal fait foi, a voté à la majorité la réalisation des travaux suivants : [description des travaux].
À ce jour, soit plus de [nombre] semaines/mois après la décision, ces travaux n’ont toujours pas été entamés. Ce retard constitue un manquement grave à vos obligations de syndic, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Je vous mets donc en demeure, par la présente, d’engager sans délai la réalisation des travaux votés, faute de quoi je me verrai contraint d’entamer toute procédure utile, y compris judiciaire, pour défendre mes intérêts et ceux de la copropriété.
Dans l’attente d’une réponse urgente de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
En conclusion
Le délai excessif dans la réalisation des travaux urgents ou votés n’est pas une simple négligence technique : c’est une faute de gestion grave, qui peut coûter cher à la copropriété. Le rôle du syndic est central dans la préservation de l’immeuble et du bien-être des occupants. Il est donc essentiel que les copropriétaires restent vigilants, organisés, et prêts à faire valoir leurs droits lorsque le syndic manque à ses devoirs.
La transparence, la réactivité et la fermeté dans les démarches sont les clés pour éviter qu’un simple retard ne se transforme en sinistre évitable ou en contentieux long et coûteux ⚖️🧱.
