Omission de résolutions à l’ordre du jour : recours
Dans le monde souvent complexe de la gestion d’immeuble, l’omission d’inscrire des résolutions demandées à l’ordre du jour d’une assemblée générale par un syndic de copropriété est une faute plus courante qu’on ne l’imagine. Pourtant, elle peut avoir des conséquences juridiques sérieuses et miner la relation de confiance entre les copropriétaires et leur syndic. 🤝
Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires souhaitent faire inscrire une question à l’ordre du jour, le syndic a l’obligation légale de le faire, dans des conditions précises. Ne pas respecter cette obligation peut entraîner des contentieux, voire la remise en cause de la validité de l’assemblée. Cet article vous propose d’explorer en détail cette faute, de ses fondements juridiques jusqu’aux solutions concrètes pour la faire valoir.
Qu’est-ce que l’omission d’inscrire des résolutions à l’ordre du jour ?
L’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires est un document fondamental. Il contient la liste des questions qui seront débattues et votées lors de cette réunion annuelle ou exceptionnelle. Tout copropriétaire a le droit de demander, par écrit, l’inscription de résolutions qu’il souhaite voir discutées.
L’omission d’inscrire des résolutions se produit lorsque le syndic, volontairement ou par négligence, n’intègre pas ces demandes dans l’ordre du jour envoyé avec la convocation. Cela prive les copropriétaires de leur droit d’expression et empêche un vote sur des sujets pourtant essentiels à la vie de la copropriété. ❌📩
Exemple concret de cette faute
Imaginons une copropriétaire, Mme Lefèvre, qui souhaite que soient abordés lors de la prochaine AG deux points essentiels : la résiliation du contrat de nettoyage jugé inefficace, et la mise en concurrence du contrat d’assurance de l’immeuble. Trois semaines avant l’assemblée, elle adresse un courrier recommandé au syndic avec accusé de réception, comme le prévoit la loi, demandant l’inscription de ces deux résolutions à l’ordre du jour.
Le jour de la convocation, à sa grande surprise 😤, ces deux points sont absents du document reçu. Interrogé, le syndic affirme avoir « oublié » ou « jugé non prioritaire » d’intégrer ces sujets. Cette omission constitue une violation manifeste de la loi.
Le cadre légal applicable : ce que dit la loi
Le droit des copropriétés en France est régi principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Concernant l’ordre du jour, l’article 10 du décret de 1967, modifié par la loi ALUR, est très clair :
« Tout copropriétaire peut demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de toute question relevant de ses compétences. »
La demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception suffisamment en amont pour permettre son intégration. L’article 11 précise que ces résolutions doivent être inscrites sans modification par le syndic, sous peine de faute de gestion.
Ignorer ou refuser une telle demande constitue donc une infraction aux obligations légales du syndic. 📜⚠️
Les conséquences juridiques pour le syndic
En cas de non-respect de cette obligation, le syndic engage sa responsabilité civile professionnelle. Il peut être poursuivi pour faute de gestion devant le tribunal judiciaire, avec à la clé une éventuelle indemnisation des copropriétaires lésés, en particulier si des décisions importantes ont été empêchées par cette omission.
Dans des cas extrêmes, la nullité de l’assemblée générale peut être demandée devant le juge, surtout si l’absence de la résolution a privé les copropriétaires d’un vote crucial. 🔍
Le syndic risque également de perdre la confiance de ses mandants et de voir son mandat non renouvelé lors de la prochaine AG.
Quels sont les recours pour les copropriétaires ?
Face à cette situation, les copropriétaires disposent de plusieurs leviers d’action :
- Demander une rectification immédiate et la convocation d’une nouvelle AG avec la résolution manquante 📨 ;
- Saisir le conseil syndical, s’il existe, pour appuyer la demande ;
- Faire appel à un avocat pour préparer une action en justice, notamment pour responsabilité civile du syndic ;
- Demander la convocation d’une AG extraordinaire, à l’initiative de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (article 8, décret de 1967) ;
- Engager une procédure judiciaire pour obtenir une injonction de faire ou pour demander la nullité de l’assemblée.
Quelle procédure suivre étape par étape ?
- Envoyer une demande formelle d’inscription à l’ordre du jour, par lettre recommandée avec AR, au moins deux à trois semaines avant la date de convocation ;
- Conserver une copie de l’accusé de réception ;
- À réception de la convocation, vérifier scrupuleusement l’ordre du jour ;
- En cas d’omission :
- Contacter immédiatement le syndic pour signaler l’anomalie ;
- Informer le conseil syndical et solliciter son soutien ;
- Faire constater l’absence par écrit lors de l’assemblée générale ;
- Envisager un recours judiciaire si le préjudice est avéré.
🧷 Conseil : documenter toutes les étapes par écrit, courriels ou lettres, pour constituer un dossier solide en cas de litige.
Exemple de lettre de mise en demeure au syndic
Voici un modèle de courrier à adresser au syndic :
Objet : Mise en demeure d’inscription de résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Madame, Monsieur,
Par la présente, je fais suite à ma demande en date du [date], envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (copie jointe), visant à l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété des résolutions suivantes :
– [Libellé de la première résolution]
– [Libellé de la seconde résolution]
À ce jour, je constate que ces résolutions n’ont pas été reprises dans la convocation envoyée aux copropriétaires. Je vous mets donc formellement en demeure de procéder à une nouvelle convocation conforme à mes droits, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
À défaut, je me réserve le droit d’engager toute action utile, y compris judiciaire, pour faire valoir mes droits et obtenir réparation.
Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom et signature]
Conclusion : un droit à faire valoir sans hésitation
L’omission d’inscrire des résolutions à l’ordre du jour par un syndic de copropriété n’est pas un simple oubli administratif. C’est une violation des droits fondamentaux des copropriétaires et une atteinte à la démocratie interne de la copropriété. 🏛️
Si vous êtes victime de cette faute, n’hésitez pas à faire valoir vos droits, avec rigueur, méthode et si nécessaire, l’appui d’un professionnel du droit. Un syndic digne de ce nom se doit d’agir dans le respect des règles — et non selon sa seule appréciation.
