Dans le monde complexe de la copropriété, les erreurs de gestion ne sont pas rares. Parmi elles, une situation qui revient régulièrement : un syndic de copropriété qui réclame brutalement plusieurs années de charges impayées, parfois à cause d’une mauvaise répartition des tantièmes. Si vous êtes concerné, la question est légitime : suis-je obligé de payer si la faute vient du syndic ? Et surtout, la prescription des charges de copropriété peut-elle me protéger ?
🔎 Dans cet article, nous analysons vos droits à la lumière du droit immobilier et de la jurisprudence, pour vous aider à réagir avec pertinence.
Une erreur du syndic n’efface pas automatiquement votre dette
Quand un syndic applique, durant plusieurs années, des tantièmes erronés pour répartir les charges (par exemple des charges d’ascenseur réduites alors que vous devriez en supporter une plus grande part), il commet une erreur de gestion.
Mais cela ne signifie pas que cette erreur vous exonère de payer les sommes réellement dues.
En effet, selon la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété sont une dette personnelle du copropriétaire envers le syndicat des copropriétaires. Le syndic, même s’il est fautif, agit au nom du syndicat. Ce dernier peut donc réclamer un rattrapage si les tantièmes ont été rectifiés en assemblée générale ou reconnus erronés après vérification comptable.
🎯 Ce que vous pouvez faire :
- Contester les appels de fonds si les calculs sont inexacts.
- Vérifier qu’une décision d’AG a bien entériné la modification des tantièmes.
- Demander un décompte détaillé des périodes concernées.
L’assurance du syndic ne paie pas vos dettes
Un argument souvent avancé par les copropriétaires est celui de l’assurance professionnelle du syndic. Il semble logique de penser que, si l’erreur vient du syndic, son assurance responsabilité civile professionnelle devrait couvrir les conséquences.
👉 Or, cette assurance ne sert pas à payer les charges à votre place.
Elle a pour rôle de réparer les préjudices subis par le syndicat, par exemple si le syndic a mis la copropriété en difficulté financière à cause d’une mauvaise gestion. En revanche, le syndic n’est pas garant personnel des dettes de chaque copropriétaire.
✅ Vous pouvez néanmoins :
- Demander au conseil syndical d’examiner une action contre le syndic pour sa faute.
- Demander une médiation en cas de litige important.
Prescription des charges de copropriété : un droit à faire valoir
Le Code civil, modifié par la réforme de 2008, a réduit le délai de prescription des créances de charges de copropriété à 5 ans. C’est un point crucial dans votre situation.
Ce que dit la loi :
Article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 : les actions personnelles entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes réclamées.
Cela signifie que le syndicat ne peut plus vous réclamer de charges qui remontent à plus de 5 ans, sauf interruption de la prescription.
⏱️ Quand débute ce délai ?
- En général à la date du trimestre ou du mois où les charges étaient exigibles.
- Une mise en demeure, une lettre recommandée, ou une assignation en justice peut interrompre ce délai.
⚠️ Attention :
- Si le syndic a réclamé des sommes datant de 2019 ou avant, en 2025, elles pourraient être prescrites, sauf preuve d’interruption.
- Il vous appartient d’invoquer cette prescription par écrit, car elle n’est pas automatique.
Responsabilité du syndic : un recours indirect mais réel
Même si le syndic n’est pas tenu de payer vos dettes à votre place, il n’est pas pour autant exonéré de toute responsabilité. Sa faute professionnelle peut être sanctionnée par :
- Une mise en cause devant le conseil syndical.
- Une action en responsabilité civile professionnelle, intentée par le syndicat.
👥 Le rôle du conseil syndical est central ici : il peut mandater un avocat pour agir au nom de la copropriété si la gestion du syndic a causé un préjudice collectif (difficultés de trésorerie, retards de travaux, etc.).
💬 En tant que copropriétaire, vous pouvez :
- Signaler officiellement l’erreur au conseil syndical.
- Demander à ce qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Comment réagir concrètement ?
Si votre syndic vous réclame un arriéré important, voici la démarche à suivre :
- Demandez par écrit le détail de la régularisation : périodes concernées, tantièmes appliqués, décision d’AG ayant modifié la répartition, base juridique.
- Analysez les dates : si certaines sommes remontent à plus de 5 ans, soulevez la prescription dans une lettre recommandée.
- Contestez les montants si les calculs sont flous ou injustifiés.
- Réservez vos droits si vous payez sous protestation, pour engager éventuellement une action contre le syndic.
- Contactez le conseil syndical pour envisager une mise en cause du syndic si la faute est avérée.
FAQ – Prescription charges copropriété : vos questions, nos réponses
1. Le syndic peut-il réclamer des charges d’il y a 10 ans ?
Non. Depuis la réforme de 2018, la prescription est fixée à 5 ans. Passé ce délai, sauf interruption formelle, la demande est forclose.
2. Puis-je refuser de payer si le syndic s’est trompé dans les tantièmes ?
Vous pouvez contester le calcul, mais vous devez les charges réellement dues. L’erreur du syndic peut donner lieu à une action en responsabilité, mais ne vous libère pas de votre obligation envers le syndicat.
3. L’assurance du syndic peut-elle régler à ma place ?
Non. L’assurance ne couvre que les fautes vis-à-vis de la copropriété, pas les dettes des copropriétaires.
4. Que faire si je découvre cette demande juste avant l’AG ?
Demandez l’inscription d’un point à l’ordre du jour pour faire valoir vos arguments et invoquez la prescription par écrit sans attendre.
5. Puis-je faire appel à un médiateur ou avocat ?
Oui. En cas de litige persistant, vous pouvez saisir un médiateur spécialisé en copropriété ou consulter un avocat en droit immobilier.
Conclusion : défendez vos droits avec rigueur et stratégie
Face à une demande de régularisation tardive, même en cas d’erreur du syndic, il est essentiel de ne pas réagir à l’émotion. Armez-vous de la loi, analysez les dates et montants, et invoquez la prescription des charges de copropriété si elle est acquise. Le syndic n’est pas tout-puissant : ses fautes doivent être documentées et peuvent donner lieu à sanction.
Mais attention : la solidarité entre copropriétaires, qui fonde le fonctionnement de l’immeuble, suppose que chacun paie sa juste part, même corrigée a posteriori. Soyez vigilant, exigez la transparence, mais respectez vos obligations réelles. ⚖️
