Fautes d’un syndic : signalement et recours
Lorsqu’un syndic de copropriété commet des fautes dans sa gestion — qu’il s’agisse de négligence, de mauvaise gestion financière, de conflits d’intérêts ou d’inaction manifeste — les copropriétaires ne sont pas démunis. La loi encadre ses obligations, et plusieurs voies de recours existent pour alerter les autorités compétentes. ⚖️
Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour savoir à qui signaler les fautes d’un syndic de copropriété, selon la gravité de la situation. Vous y trouverez également des modèles de courriers types pour chaque situation, à personnaliser selon votre contexte.
Comment détecter une faute du syndic de copropriété ?
Un syndic peut engager sa responsabilité civile ou contractuelle dès lors qu’il ne respecte pas ses obligations légales ou celles fixées par le contrat de mandat voté en assemblée générale.
Voici quelques exemples de fautes fréquentes :
- Défaut d’entretien ou de suivi des travaux urgents 🧱
- Retards dans la convocation de l’assemblée générale
- Refus de communiquer des documents comptables 📂
- Facturations abusives ou dépenses injustifiées
- Absence de mise en concurrence pour des devis
- Conflits d’intérêts avec des entreprises prestataires
Face à ces manquements, le Conseil Syndical joue un rôle pivot pour enclencher les premières démarches.
1. Informer le conseil syndical et les copropriétaires
La première étape est interne à la copropriété. Il faut informer les autres copropriétaires et réunir des preuves solides.
✔️ Démarches à entreprendre :
- Réunir le Conseil Syndical pour exposer les faits.
- Rédiger un rapport circonstancié détaillant les fautes constatées.
- Collecter les éléments de preuve : copies de courriers restés sans réponse, procès-verbaux, devis, relevés bancaires…
📝 Modèle de courrier au Conseil Syndical :
Objet : Signalement de dysfonctionnements dans la gestion du syndic
Madame, Monsieur,
Je souhaite porter à votre attention plusieurs dysfonctionnements que j’ai observés concernant la gestion de notre copropriété par le syndic [Nom du syndic]. Ces éléments concernent notamment :
- [Exposer les faits de manière claire]
- [Joindre des pièces justificatives si disponibles]
Je propose que ces points soient examinés lors de notre prochaine réunion du conseil syndical, en vue d'une action concertée.
Dans l’attente de votre retour,
Cordialement,
[Nom, adresse, lot concerné]
2. Mise en demeure du syndic
Une mise en demeure écrite constitue une étape formelle et indispensable avant toute action judiciaire. Elle permet de demander au syndic de se conformer à ses obligations, dans un délai raisonnable.
📝 Modèle de mise en demeure au syndic :
Objet : Mise en demeure concernant la gestion de la copropriété
Madame, Monsieur,
Par la présente, nous vous mettons en demeure de [préciser l’objet de la demande : transmettre les comptes, convoquer une AG, etc.], conformément à vos obligations en tant que syndic, dans un délai de [X] jours à réception de ce courrier.
À défaut d’exécution dans les délais, nous nous réservons le droit de saisir les juridictions compétentes.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
[Nom, fonction dans la copropriété, adresse]
👉 À envoyer en recommandé avec accusé de réception.
3. Saisine du tribunal judiciaire
Si le syndic persiste dans ses fautes malgré la mise en demeure, le recours au tribunal judiciaire devient une option. C’est l’ancien tribunal de grande instance, compétent en matière de litiges liés à la copropriété.
Cas les plus fréquents :
- Demande de désignation d’un administrateur provisoire
- Demande de réparation financière (dommages et intérêts)
- Contestation d’une décision d’AG prise sur la base d’informations erronées
La représentation par avocat est obligatoire dans ce cadre. Le dossier devra contenir toutes les preuves rassemblées, copies de courriers, documents comptables, rapports du Conseil Syndical, etc.
4. Signaler le syndic à la DGCCRF
Si les fautes du syndic relèvent de pratiques commerciales trompeuses, de clauses abusives, ou de facturation irrégulière, vous pouvez les signaler à la DGCCRF.
Ce service public veille au respect des droits des consommateurs et peut engager des sanctions administratives.
👉 Rendez-vous sur : https://signal.conso.gouv.fr/
5. Réclamation auprès d’un organisme professionnel
Certains syndics sont affiliés à une chambre professionnelle comme :
- L’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier)
- La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier)
- Le SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
Ces structures disposent parfois de commissions de déontologie ou proposent une médiation amiable entre copropriétaires et syndic.
📝 Modèle de réclamation :
Objet : Plainte à l’encontre du syndic [Nom]
Madame, Monsieur,
Nous vous saisissons au sujet du syndic [Nom], affilié à votre organisation, dont la gestion soulève de nombreuses irrégularités constatées depuis [date].
Malgré plusieurs relances, aucun correctif n’a été apporté. Nous sollicitons l'ouverture d’un dossier de médiation et restons à disposition pour fournir tous les justificatifs.
Dans l’attente de votre retour,
Cordialement,
[Nom, adresse, références de la copropriété]
6. Révocation du syndic en Assemblée Générale
C’est la voie la plus radicale : mettre fin au contrat du syndic lors d’une AG. Pour cela, il faut :
- Que le sujet soit inscrit à l’ordre du jour.
- Obtenir une majorité absolue des voix (article 25 de la loi de 1965).
- Prévoir un nouveau syndic à élire en remplacement.
L’initiative peut venir du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 25 % des voix.
💡 Attention : une révocation sans motif réel et sérieux peut donner lieu à des indemnités au syndic évincé.
Conclusion : Ne restez pas passifs face à un syndic défaillant
Un syndic de copropriété n’est pas au-dessus des lois. Il a des obligations précises et peut être tenu responsable en cas de manquements. En tant que copropriétaire ou membre du conseil syndical, vous disposez d’un arsenal juridique et organisationnel pour agir : dialogue, mise en demeure, signalement, tribunal, révocation…
Ne sous-estimez pas le pouvoir collectif de votre copropriété. ✊ Chaque démarche peut peser dans la balance, surtout si elle est bien argumentée et documentée.
FAQ – Fautes d’un syndic de copropriété
1. Puis-je révoquer un syndic en dehors d’une AG ?
Non. La révocation d’un syndic ne peut intervenir que par un vote en Assemblée Générale, sauf décision judiciaire.
2. Que faire si le syndic refuse de transmettre les documents comptables ?
Envoyez une mise en demeure, puis saisissez le tribunal judiciaire si le refus persiste.
3. Comment savoir si mon syndic est affilié à une chambre professionnelle ?
Consultez le contrat de syndic ou interrogez directement l’organisme (UNIS, FNAIM, etc.).
4. Est-ce qu’un copropriétaire seul peut saisir le tribunal ?
Oui, à condition qu’il ait un intérêt direct à agir, comme un préjudice personnel.
5. Que risque un syndic fautif ?
Des sanctions civiles (dommages et intérêts), une révocation, voire des poursuites pénales dans les cas les plus graves.
