La vie d’une copropriété est rythmée par les Assemblées Générales (AG), ces moments clés où se prennent des décisions engageant l’avenir financier et structurel de l’immeuble. La question de la modification de décision votée en copropriété, notamment lorsqu’elle concerne la délicate répartition des charges, est récurrente et source de nombreuses tensions. Dès lors qu’un vote est acquis, il est naturel de se demander : est-ce définitif ? Peut-on revenir dessus si une erreur ou une injustice est décelée ?
Souvent, après le vote d’une nouvelle répartition des charges, par exemple, le syndic s’inquiète, un copropriétaire s’interroge, et l’idée d’une « correction » à l’AG suivante émerge. Mais le droit de la copropriété est formel : il repose sur le principe de la stabilité des décisions. Si la loi permet effectivement de revenir sur des choix, elle encadre strictement les procédures, les délais et les majorités requises. Ignorer ces règles, c’est s’exposer à l’illégalité et à des contentieux coûteux.
Nous allons ici décortiquer les mécanismes légaux, explorer les rares exceptions et vous expliquer pourquoi le délai de deux mois est, dans la quasi-totalité des cas, un mur infranchissable pour la modification de décision votée en copropriété.
Le principe de forclusion : la décision définitive après deux mois
Le pilier de la gestion collective en copropriété est la sécurité juridique. Pour garantir que les décisions puissent être appliquées rapidement sans être indéfiniment remises en cause, le législateur a instauré un délai très court pour la contestation.
L’article 42 : le verrou de l’incontestabilité
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 est le texte fondamental sur lequel repose toute discussion sur la modification de décision votée en copropriété. Il stipule clairement que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, sous peine de déchéance (perte du droit d’agir), être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (PV).
Ce mécanisme est un délai préfix : il ne peut être ni suspendu ni interrompu par une tentative de conciliation amiable ou une simple lettre au syndic. Une fois ce délai de deux mois écoulé, les conséquences sont drastiques :
- Caractère Exécutoire : La décision, même si elle est entachée d’une irrégularité (erreur de majorité, vice de forme dans la convocation, non-respect du Règlement de Copropriété), devient définitive et exécutoire.
- Impossibilité de Rétroaction : Ni le syndic, ni une AG ultérieure ne peut l’annuler ou la modifier pour l’exercice passé. La jurisprudence est constante sur ce point : la validité de la décision est purgée par l’absence de recours dans le délai légal.
- Irrecevabilité en Justice : Un copropriétaire qui tenterait de contester la décision devant le tribunal après les deux mois verrait son action immédiatement déclarée irrecevable.
C’est pourquoi, face à une répartition de charges jugée injuste ou illégale, le seul réflexe pertinent est de se poser la question de la contestation judiciaire dans les plus brefs délais. ⏳
Le syndic n’a aucun pouvoir de « correction » unilatérale
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d’exécuter les décisions prises en AG (Art. 18 de la loi de 1965), pas de les juger ou de les réviser. Un syndic qui tente de proposer une nouvelle résolution d’AG pour « corriger » une précédente décision définitive (par exemple, pour modifier une répartition de charges votée l’année précédente) est dans l’erreur, voire commet une faute de gestion.
Revoter la même résolution lors de l’AG suivante pour s’assurer d’utiliser la bonne majorité n’a aucune incidence sur l’illégalité ou l’irrégularité de la décision passée. Cela ne fait que rendre la décision légale pour l’avenir, mais ne régularise pas rétroactivement l’exercice comptable déjà clos. La modification de décision votée en copropriété par le syndic est donc un mythe, sauf cas très limités que nous allons détailler.
La seule exception durable : l’action pour clause réputée non écrite (CRNE)
Si l’action en annulation (Art. 42) est soumise au délai strict de deux mois, il existe une voie de recours exceptionnelle et puissante contre les clauses de répartition des charges qui sont contraires à la loi : l’action en déclaration de clause réputée non écrite.
L’imprescriptibilité contre l’illégalité
L’article 10 de la loi de 1965 définit les règles d’ordre public pour la répartition des charges. En particulier, les charges spéciales doivent être réparties en fonction du critère d’utilité objective du service ou de l’équipement pour chaque lot. Toute clause du Règlement de Copropriété (RCP) ou toute décision d’AG qui ne respecte pas ces critères fondamentaux est illégale.
L’article 43, combiné à l’article 10, permet à tout copropriétaire de demander au juge de déclarer ces clauses réputées non écrites (CRNE). L’avantage majeur de cette action est son caractère imprescriptible : elle n’est soumise à aucun délai.
- Même si la répartition litigieuse est inscrite dans le RCP depuis 40 ans.
- Même si la décision d’AG qui l’a entérinée n’a pas été contestée dans les deux mois.
C’est le seul véritable recours permettant une modification de décision votée en copropriété (si elle est illégale) bien après le délai de deux mois.
Un effet uniquement pour l’avenir : pas de remboursement rétroactif
Attention, la CRNE ne permet pas de refaire l’histoire. Une fois que le juge a déclaré la clause non écrite et a fixé la nouvelle répartition (car il doit obligatoirement le faire lui-même, il ne renvoie pas à l’AG), cette nouvelle répartition ne prend effet que pour l’avenir.
Selon l’ordonnance de 2019, l’effet de la nouvelle répartition s’applique « au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle cette décision est devenue définitive ». Les charges payées sur la base de l’ancienne répartition illégale sont définitivement acquises au syndicat et ne donnent lieu à aucun remboursement rétroactif. La modification de décision votée en copropriété obtenue par cette voie est donc un outil de correction pour l’avenir, et non de réparation du passé. 🛑
Cas spécifiques de la modification des charges
La modification de décision votée en copropriété par une nouvelle résolution n’est possible et facilitée que dans des cas très précis, souvent liés à des travaux ou à des erreurs non substantielles.
1. L’erreur matérielle dans le règlement de copropriété
L’erreur matérielle n’est pas une erreur sur la majorité ou sur le critère de répartition, mais une simple inexactitude de retranscription dans les documents de la copropriété : une coquille dans le calcul des tantièmes, une omission de lot dans un tableau de répartition, ou une erreur de surface dans l’état descriptif de division.
- Procédure : Si cette erreur est de nature à ne modifier les droits et obligations des copropriétaires que de manière marginale, la jurisprudence admet que l’AG peut la corriger à la majorité de l’article 24 (majorité simple des présents et représentés), et non pas à l’unanimité comme pour une modification de fond du RCP.
- Recours au juge : Si l’AG refuse, le juge peut être saisi pour procéder à la rectification. Cette action en rectification d’erreur matérielle n’est soumise à aucun délai de prescription.
Il est vital de bien distinguer l’erreur matérielle de l’erreur de fond (une répartition mal pensée ou illégale), qui nécessite, elle, l’unanimité pour une correction amiable ou l’action CRNE en justice.
2. La modification suite à des travaux (Art. 11, alinéa 2)
La règle de l’unanimité pour la modification de décision votée en copropriété sur la répartition des charges est atténuée lorsque cette modification est la conséquence nécessaire de travaux ou d’actes d’acquisition/disposition.
Si l’AG vote l’installation d’un nouvel équipement (comme des bornes de recharge pour véhicules électriques ou un nouvel ascenseur), la création de la nouvelle clé de répartition des charges spéciales afférentes à cet équipement peut être votée à la même majorité que celle requise pour les travaux eux-mêmes (Art. 25 pour les travaux d’amélioration, voire Art. 24 pour certains travaux d’entretien).
C’est une logique de cohérence : on ne peut pas imposer les travaux à une majorité sans pouvoir, dans la foulée, imposer la clé de répartition des charges qu’ils génèrent.
Les manœuvres illégales du syndic et les recours du copropriétaire
Face à une décision définitive qui s’avère problématique, certains syndics, cherchant à éviter le risque de mise en cause, s’aventurent sur des terrains dangereux.
Le risque de l’abus de pouvoir
Si un syndic, sous prétexte d’une « erreur » non décelée dans les deux mois, s’obstine à ne pas appliquer une décision d’AG définitive et exécutoire, il commet une faute contractuelle et engage sa responsabilité civile professionnelle. Il outrepasse son rôle d’exécutant.
De même, si le syndic use de son pouvoir de mettre des résolutions à l’ordre du jour pour proposer une modification de décision votée en copropriété illégale ou irrégulière sans respecter la bonne majorité (par exemple, tenter de changer une clé de répartition de fond à l’article 24 au lieu de l’unanimité), il crée un risque de nullité pour l’AG suivante.
La riposte du copropriétaire : la mise en demeure
Si le syndic refuse d’exécuter une décision définitive, le copropriétaire (ou le conseil syndical) doit agir fermement :
- Envoi d’une Mise en Demeure : Une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) doit être adressée au syndic, le sommant d’appliquer la décision dans un délai raisonnable (15 jours), en rappelant que le délai de contestation est purgé.
- Saisine du Juge en Référé : En cas d’inaction persistante, il est possible d’assigner le syndicat des copropriétaires (et indirectement le syndic) en référé pour obtenir une injonction d’exécuter la décision d’AG. Le juge peut alors contraindre le syndic sous astreinte.
Le refus d’exécution d’une décision légale par le syndic est d’ailleurs un motif légitime de révocation de son mandat.
La distinction entre les actions juridiques : annulation vs révision
Au-delà du délai de deux mois, la loi de 1965 prévoit une autre action permettant une modification de décision votée en copropriété sur la répartition des charges, mais dans des conditions et délais différents : l’action en révision pour lésion.
L’Action en Révision pour Lésion (Art. 12)
L’article 12 de la loi vise les cas où la répartition des charges, bien que légale dans son principe (critère d’utilité respecté), est manifestement inéquitable ou lésionnaire. Elle permet au copropriétaire de demander au juge de réviser la répartition s’il prouve que sa part est :
- Supérieure de plus d’un quart (25 %) à ce qu’elle devrait être.
- Ou que la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart (25 %) à ce qu’elle devrait être.
Délai d’Action : Cette action est soumise à un délai de prescription relativement long : cinq ans à compter de la publication du Règlement de Copropriété au fichier immobilier, ou deux ans après la première mutation (vente) d’un lot intervenue après cette publication.
C’est une action technique et complexe, souvent coûteuse (elle nécessite une expertise), mais elle offre une fenêtre de tir pour corriger les injustices financières qui ne sont pas des illégalités de fond (couvertes par l’action CRNE).
| Action | Délai | Objet | Effet |
| Annulation (Art. 42) | 2 mois | Irrégularité de la décision d’AG (forme, majorité). | Rétroactif (annulation). |
| Révision pour Lésion (Art. 12) | 5 ans / 2 ans | Inéquité manifeste de la répartition (lésion > 25 %). | Pour l’avenir (nouvelle répartition). |
| Clause Non Écrite (Art. 43) | Imprescriptible | Illégalité de la clause de répartition (non-conformité à l’Art. 10). | Pour l’avenir (nouvelle répartition). |
La stratégie juridique la plus appropriée pour une modification de décision votée en copropriété doit donc être choisie avec soin en fonction de l’irrégularité ou de l’illégalité que l’on souhaite corriger.
FAQ sur la modification de décision votée en copropriété
La décision d’AG est irrégulière (mauvaise majorité), puis-je la faire annuler après deux mois ?
Non. Le délai de deux mois de l’article 42 est un mur. Une décision irrégulière, mais non contestée dans ce délai, est purgée de ses vices et devient définitive. Seul un vice de fond (contraire à l’ordre public, comme une clause de répartition illégale) permet une action imprescriptible (CRNE).
Le syndic a voté contre une modification de charges et veut la revoter. Est-ce possible ?
Le syndic est le seul à pouvoir inscrire une résolution à l’ordre du jour. Il peut proposer de revoter la modification pour l’avenir, en respectant la bonne majorité légale (souvent l’unanimité ou l’article 26). Mais il ne peut pas annuler la première décision ni la modifier rétroactivement. Le passé reste acquis.
Que se passe-t-il si le PV d’AG n’a jamais été notifié par LRAR ?
Si le procès-verbal de l’AG n’a pas été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par un autre moyen légal permettant de dater la réception), le délai de contestation de deux mois ne court pas. Dans ce cas exceptionnel, le copropriétaire pourrait disposer du délai de droit commun (cinq ans) pour agir en nullité. Néanmoins, les syndics sont généralement très vigilants sur cette formalité cruciale.
Un copropriétaire peut-il, seul, demander au juge de modifier la répartition des charges ?
Oui, un copropriétaire peut engager seul l’action en révision pour lésion (Art. 12) ou l’action en clause réputée non écrite (Art. 43). Il n’a pas besoin de l’accord de l’AG. En cas de succès, les frais de justice peuvent éventuellement être mis à la charge du syndicat.
Comment éviter le risque de devoir modifier une décision déjà votée ?
La meilleure prévention pour la modification de décision votée en copropriété est la vigilance du Conseil Syndical et des copropriétaires avant le vote. Il faut impérativement :
– Vérifier la majorité requise pour chaque résolution (Art. 24, 25, 26, Unanimité).
– S’assurer de la bonne rédaction de la résolution.
– Contrôler les critères de répartition des charges, notamment l’utilité objective, avant l’envoi de la convocation.
La règle des deux mois est donc la garantie de la paix et de la continuité financière de la copropriété. Elle sacrifie la quête de la perfection juridique à l’autel de la stabilité. Si une erreur de droit est commise, seul le temps et, potentiellement, une action imprescriptible permettront une correction pour les exercices à venir.
Bonjour,
Une résolution a été adoptée par l’AG des copropriétaires et non contestée valablement. Elle portait sur la répartition des charges annuelles. Le syndic propose une nouvelle résolution à la prochaine AG annuelle pour modifier la répartition approuvée précédemment. Il invoque une erreur dans la répartition adoptée initialement.
En a-t-il le droit ? Son rôle n’est-il pas d’appliquer les décisions prises en AG ? Merci de votre réponse
Une décision d’AG non contestée dans les deux mois (art. 42) devient définitive et exécutoire, même si elle comporte une erreur ou si la majorité utilisée était mauvaise. Le syndic n’a aucun pouvoir de correction rétroactive : son rôle est d’appliquer la décision votée, pas de la réviser.
Une nouvelle résolution ne peut servir qu’à modifier la répartition pour l’avenir, avec la majorité adéquate, mais jamais à revenir sur l’exercice passé. Seules des actions judiciaires spécifiques (comme la clause réputée non écrite) permettent une correction, et uniquement pour le futur.