Contester une augmentation abusive des charges
En France, les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à dénoncer une augmentation abusive des charges de copropriété. Hausse soudaine de factures, dépenses mal expliquées, erreurs de calcul… Ces situations génèrent incompréhensions et tensions 🤯. Mais rassurez-vous : la loi encadre strictement la répartition des charges et offre des solutions pour agir. Cet article vous propose un guide clair et pratique pour repérer une augmentation injustifiée, savoir dans quel délai contester et choisir la bonne démarche pour défendre vos droits.
Le cadre légal des charges de copropriété
Les charges de copropriété reposent sur des bases légales solides :
- La loi du 10 juillet 1965 (notamment son article 10), qui définit la répartition des charges entre copropriétaires en fonction des tantièmes.
- Le décret du 17 mars 1967, qui précise les modalités pratiques, notamment l’obligation du syndic de tenir une comptabilité transparente.
- Toute modification de la répartition doit être votée en assemblée générale (AG), souvent à l’unanimité.
👉 Cela signifie que le syndic ne peut pas augmenter arbitrairement vos charges sans motif valable ni décision collective.
Comment repérer une augmentation abusive ?
Une hausse de charges n’est pas forcément abusive : elle peut résulter d’un rattrapage de consommation ou d’un vote en AG (ex. gros travaux). Mais certains signaux doivent alerter 🚨 :
- Une hausse brutale et disproportionnée par rapport aux années précédentes.
- Des dépenses non votées en AG (par exemple un contrat d’entretien jamais approuvé).
- Des erreurs de calcul dans les tantièmes appliqués.
- L’absence de justificatifs (factures, devis, contrats).
- Des dépenses non réalisées malgré leur facturation.
Dans ce cas, il est essentiel de demander rapidement au syndic des explications détaillées.
Quels délais pour contester une augmentation abusive des charges ?
Le temps est un facteur clé ⏳. La loi fixe des délais précis :
- 2 mois pour contester une décision d’AG, à compter de la réception du procès-verbal.
- En pratique, plusieurs cabinets d’avocats estiment qu’il est possible d’agir dans un délai de 6 mois après l’approbation des comptes, notamment pour une contestation individuelle.
- 5 ans en cas d’erreur de répartition ou de demande de remboursement, en application de la loi ELAN (2018).
Ne tardez pas : plus vous attendez, plus vos chances de succès diminuent.
Les démarches à suivre pour contester
1. Analyse et collecte des preuves
Avant toute contestation, constituez un dossier solide 📂 :
- Comparez vos charges sur plusieurs années.
- Demandez au syndic l’accès aux justificatifs (factures, devis, contrats).
- Vérifiez si la dépense a bien été votée en AG.
2. Recours amiable
La première étape est toujours le dialogue 💬 :
- Adressez un courrier recommandé (LRAR) au syndic pour demander des explications et, si besoin, une régularisation.
- En cas de désaccord persistant, vous pouvez recourir à une médiation.
3. Action judiciaire
Si l’amiable échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Attention : vous devez continuer à payer les autres charges non contestées pour éviter une procédure de recouvrement.
Et si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Le problème inverse existe aussi : un copropriétaire qui refuse de payer ses charges. Dans ce cas, le syndic dispose de plusieurs leviers ⚖️ :
- Mise en demeure.
- Injonction de payer.
- Hypothèque légale sur le lot.
- Depuis 2024, possibilité pour un commissaire de justice de constater la dette et de bloquer le compte bancaire du débiteur.
Que faire si un copropriétaire refuse de payer ses charges ?
Prescription et nouveautés législatives
Depuis la loi ELAN (2018), le délai de prescription des actions liées aux charges est fixé à 5 ans (au lieu de 10).
La loi du 10 avril 2024 a encore renforcé les outils à disposition des syndicats de copropriétaires :
- Emprunt collectif obligatoire si voté en AG (sauf refus écrit sous 2 mois).
- Procédure de recouvrement accélérée via commissaire de justice.
- Résiliation facilitée du contrat de syndic en cas de manquement grave.
- Création du syndic d’intérêt collectif pour aider les copropriétés en difficulté.
Ces évolutions donnent aux copropriétaires des moyens plus rapides et efficaces pour agir.
L’augmentation abusive des charges de copropriété n’est pas une fatalité. En connaissant vos droits, en agissant dans les délais et en constituant un dossier solide, vous pouvez contester efficacement une facture injustifiée. Que ce soit par la voie amiable ou judiciaire, la loi vous protège.
👉 Le plus important : restez vigilant, demandez toujours des justificatifs, et n’attendez pas pour agir. Car en copropriété, celui qui se tait paie souvent pour les autres…
FAQ
1. Peut-on refuser de payer des charges que l’on conteste ?
Non. Vous devez payer les charges exigibles, sauf si elles sont manifestement erronées. Le non-paiement expose à une procédure de recouvrement.
2. Quels documents demander au syndic en cas de doute ?
Les factures, devis, contrats, appels d’offres et le budget prévisionnel. Le syndic a l’obligation légale de les fournir.
3. Quel tribunal saisir en cas de litige ?
Le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent. L’assistance d’un avocat est fortement recommandée.
4. Peut-on obtenir un remboursement de charges payées à tort ?
Oui, dans un délai de 5 ans. Passé ce délai, la prescription s’applique.
5. Le conseil syndical peut-il agir seul ?
Non. Il peut alerter, mais seule l’AG ou un copropriétaire individuellement peut engager une action judiciaire.
