Facturation abusive du syndic : identifier et contester
La facturation abusive syndic est une faute fréquente et préoccupante dans le monde de la copropriété. Entre lignes obscures sur les appels de charges, prestations inexistantes et honoraires surfacturés, les abus ne sont pas rares. Pourtant, la loi encadre strictement les modalités de rémunération du syndic. En tant que copropriétaire, savoir identifier ces pratiques douteuses et les contester efficacement est essentiel pour défendre vos droits et préserver le bon fonctionnement de votre immeuble 🏢.
Qu’est-ce qu’une facturation abusive du syndic ?
La facturation abusive du syndic désigne la perception d’honoraires ou la facturation de prestations qui ne sont pas conformes au contrat de syndic, qui ne sont pas justifiées ou encore qui n’ont tout simplement pas été réalisées. Cela peut aussi inclure des frais illégitimes imposés aux copropriétaires sans décision d’assemblée générale, ou encore des prestations facturées deux fois 🔁.
Il ne s’agit pas uniquement d’un désaccord sur le prix : cette faute implique souvent une violation du contrat ou du cadre légal, et elle engage potentiellement la responsabilité du syndic.
Exemple concret de facturation abusive syndic
Prenons l’exemple d’une copropriété parisienne où le syndic facture, en plus de ses honoraires annuels votés en AG, 800 € pour l’organisation de l’assemblée générale annuelle. Or, cette prestation est censée être incluse dans le forfait de base prévu au contrat-type imposé par la loi ALUR. De plus, le syndic facture également des “frais de gestion des sinistres” pour un dégât des eaux… alors que ce traitement est aussi inclus dans le forfait.
Résultat : les copropriétaires paient deux fois pour des prestations déjà comprises dans le contrat. Ce cas est typique d’une facturation abusive syndic, facilement contestable avec les bons outils ⚖️.
Cadre légal : que dit la loi sur la facturation abusive ?
Depuis la loi ALUR (2014), le contrat de syndic est strictement encadré. Il doit respecter un contrat-type défini par décret (Décret n°2015-342 du 26 mars 2015). Celui-ci distingue clairement :
- les prestations incluses dans le forfait annuel (AG, gestion des charges, sinistres courants, etc.)
- les prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire, uniquement si elles sont mentionnées clairement dans le contrat, avec prix unitaire.
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que toute prestation facturée hors forfait doit avoir été acceptée par l’assemblée générale. Sans cela, elle peut être jugée irrégulière 🚫.
Conséquences juridiques pour le syndic
La facturation abusive engage la responsabilité civile du syndic. S’il facture des honoraires illégitimes ou perçoit des sommes indues, il peut être contraint à les rembourser, voire à indemniser la copropriété pour le préjudice subi.
En cas de faute grave, cela peut aussi justifier une révocation anticipée de son mandat par décision de l’assemblée générale. Le syndic fautif peut également être poursuivi pour abus de confiance si les faits sont graves, notamment en cas de volonté manifeste de détourner des fonds 💼.
Quels recours pour les copropriétaires ?
Les copropriétaires disposent de plusieurs voies pour agir face à une facturation abusive :
👉 Vérification du contrat de syndic : avant toute chose, il faut relire le contrat voté et identifier si les prestations litigieuses sont incluses dans le forfait ou listées comme prestations particulières.
👉 Demande de justification au syndic : la loi oblige le syndic à fournir les justificatifs de toutes les charges et honoraires. Il doit également présenter les contrats et devis en AG.
👉 Contestations collectives : les copropriétaires peuvent contester les comptes lors de l’assemblée générale. Si la majorité s’accorde sur l’abus, des actions peuvent être votées.
👉 Action individuelle ou via le conseil syndical : un copropriétaire ou le conseil syndical peut adresser une mise en demeure, et si besoin, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un remboursement 💸.
Quelle procédure suivre étape par étape ?
Voici la marche à suivre pour contester une facturation abusive syndic :
- Analyser les comptes et le contrat de syndic : vérifier les clauses, identifier les prestations facturées en double ou en dehors du forfait.
- Demander des explications par écrit au syndic, avec copie au conseil syndical.
- Réunir des preuves (contrat, appels de fonds, justificatifs).
- Solliciter une réunion du conseil syndical pour valider la démarche collective.
- Voter une résolution à l’AG pour exiger le remboursement ou envisager la révocation.
- Envoyer une mise en demeure au syndic si la résolution est ignorée.
- Saisir le tribunal judiciaire en dernier recours si aucun arrangement amiable n’est possible ⚖️.
Exemple de lettre de mise en demeure
Voici un modèle de courrier à adresser en recommandé avec accusé de réception :
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Email]
[Numéro de lot]
À l’attention de [Nom du syndic]
[Adresse du syndic]
[Date]
Objet : Mise en demeure – facturation abusive non justifiée
Madame, Monsieur,
En tant que copropriétaire du lot n°[X] de la copropriété [nom de l’immeuble], je souhaite contester la facturation de [préciser les prestations concernées] apparaissant sur l’appel de charges du [date].
Après vérification du contrat de syndic en vigueur, il apparaît que ces prestations sont incluses dans le forfait annuel, ou n’ont pas fait l’objet d’une validation en assemblée générale, et ne sont donc pas justifiées.
Conformément aux dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et au décret n°2015-342 du 26 mars 2015, je vous mets en demeure de procéder à la régularisation de cette situation, à savoir l’annulation de cette facturation et le remboursement des sommes indûment perçues, dans un délai de 15 jours à réception de la présente.
À défaut, je me réserve le droit d’engager toute procédure utile, y compris judiciaire.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Conclusion : vigilance et transparence, les clés pour prévenir les abus
La facturation abusive du syndic n’est pas une fatalité. Grâce à une meilleure connaissance du contrat-type, de la législation applicable et des recours disponibles, les copropriétaires peuvent reprendre le contrôle de la gestion de leur immeuble. Un syndic sérieux, transparent et respectueux du cadre légal est un allié précieux. À défaut, la loi offre des outils efficaces pour exiger des comptes et protéger l’intérêt collectif de la copropriété 🛠️.
