Devis en copropriété : irrégularités et recours
En France, la gestion des devis en copropriété est un sujet clé pour garantir une administration transparente et conforme aux obligations légales. Lors des assemblées générales (AG), les syndics de copropriété doivent respecter des règles strictes, notamment celles prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Pourtant, il arrive fréquemment que des irrégularités surviennent, comme le non-respect des résolutions inscrites à l’ordre du jour, l’absence de mise en concurrence pour les devis, ou encore des devis excessifs dépassant 1500 €. Ces situations peuvent frustrer les copropriétaires et engendrer des conflits. 
Dans cet article, nous analysons ces problématiques et vous proposons des solutions concrètes pour y faire face, tout en respectant les meilleures pratiques de la gestion immobilière.
Les Enjeux de la Gestion des Devis en Copropriété
La gestion des travaux et des contrats en copropriété repose sur une transparence absolue. Les copropriétaires, réunis en AG, décident des dépenses importantes, comme des travaux de rénovation ou d’entretien. Ces décisions nécessitent souvent des devis, qui doivent être présentés de manière claire et conforme à la réglementation. Mais que se passe-t-il lorsque le syndic déroge à ces obligations ? Voici les trois problèmes les plus courants et leurs solutions.
1. Non-respect de la Résolution de la Convocation
L’ordre du jour d’une AG est le socle des discussions et des décisions. Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, chaque point à débattre doit être clairement mentionné dans la convocation envoyée aux copropriétaires. Si le syndic présente un devis qui ne correspond pas à la résolution inscrite – par exemple, un devis pour des travaux de toiture alors que l’ordre du jour concernait l’ascenseur – cela constitue une irrégularité. 
Cette situation peut compromettre la validité des décisions prises. Par exemple, si une résolution est votée sur la base d’un devis non conforme, les copropriétaires peuvent contester cette décision en justice. L’article 42 de la loi de 1965 permet de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal de l’AG.
Que faire ?
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au syndic pour signaler cette irrégularité. Demandez des explications et, si nécessaire, une nouvelle convocation avec un ordre du jour respectant les résolutions initiales. Si la situation persiste, une action en justice peut être envisagée pour faire annuler la décision. 
2. Absence de Mise en Concurrence des Devis
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, la mise en concurrence est une obligation pour les travaux ou contrats importants, sauf si l’AG vote explicitement pour s’en dispenser. L’article 19-2 de la loi de 1965 impose au syndic de présenter plusieurs devis afin que les copropriétaires puissent comparer les offres. Cette règle s’applique particulièrement aux devis supérieurs à 1500 €, montant souvent considéré comme significatif dans la gestion des copropriétés.
Si le syndic ne présente qu’un seul devis, il s’agit d’un manquement à ses obligations. Cela peut limiter la transparence et empêcher les copropriétaires de choisir l’offre la plus avantageuse. 
Par exemple, un devis unique pourrait masquer des coûts gonflés ou un favoritisme envers une entreprise.
Que faire ?
- Adressez une LRAR au syndic pour demander pourquoi la mise en concurrence n’a pas été respectée et exigez la présentation d’au moins deux autres devis.
- Vérifiez si l’AG a voté une dispense de mise en concurrence. Si ce n’est pas le cas, la décision prise peut être contestée en justice.
- Impliquez le conseil syndical, s’il existe, pour appuyer votre demande et vérifier la conformité des démarches.
3. Devis Supérieur à 1500 € : Une Vigilance Accrue
Un devis excédant 1500 € n’est pas problématique en soi, mais il renforce l’obligation de mise en concurrence. De plus, l’article 21 de la loi de 1965 exige que le syndic signale tout lien avec l’entreprise proposant le devis, comme une filiale ou un partenaire commercial, pour éviter les conflits d’intérêts. Un manque de transparence sur ce point peut également constituer un motif de contestation.
Que faire ?
- Analysez le devis pour vérifier s’il est justifié par rapport aux prix du marché. Vous pouvez consulter des plateformes comme Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) pour des références.
- Demandez au syndic s’il existe un lien avec l’entreprise proposée. S’il n’a pas été transparent, signalez-le par LRAR.
- Si le devis semble excessif, proposez en AG de solliciter d’autres entreprises pour des offres comparatives.
Étapes Pratiques pour Réagir aux Irrégularités
Face à ces problématiques, une démarche structurée est essentielle pour protéger vos droits en tant que copropriétaire. Voici les étapes recommandées :
- Échange avec le syndic
Commencez par une communication formelle. Envoyez une LRAR détaillant les irrégularités : non-respect de l’ordre du jour, absence de mise en concurrence, ou devis douteux. Demandez des explications claires et des mesures correctives. - Mobilisation du conseil syndical
Si votre copropriété dispose d’un conseil syndical, informez ses membres. Ce comité peut jouer un rôle clé en vérifiant les actions du syndic et en appuyant vos demandes. Il peut également demander une analyse détaillée des devis.
- Contestation en justice
Si le syndic ne répond pas ou si la décision prise en AG est irrégulière, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Ce recours doit être effectué dans les deux mois suivant la réception du procès-verbal. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer la solidité de votre dossier. Un site comme Dalloz.fr peut fournir des ressources juridiques utiles. - Demande d’une nouvelle AG
Si les irrégularités sont confirmées, demandez la tenue d’une nouvelle AG avec un ordre du jour conforme et plusieurs devis en concurrence. Cela garantira une prise de décision transparente.
Prévenir les Problèmes à l’Avenir
Pour éviter que ces irrégularités ne se reproduisent, adoptez une approche proactive :
- Exigez plusieurs devis : Assurez-vous que le conseil syndical ou les copropriétaires demandent systématiquement plusieurs devis pour les travaux importants.
- Vérifiez l’ordre du jour : Relisez attentivement la convocation pour vous assurer que les résolutions sont claires et précises.
- Envisagez un changement de syndic : Si les manquements sont récurrents, proposez un vote pour changer de syndic lors de la prochaine AG. Des associations comme l’ARC ou la CLCV peuvent vous accompagner dans cette démarche.
FAQ : Gestion des Devis en Copropriété
1. Que faire si le syndic ne respecte pas l’ordre du jour de l’AG ?
Envoyez une LRAR pour signaler l’irrégularité et demandez une nouvelle convocation. Vous pouvez aussi contester la décision en justice dans les deux mois suivant le procès-verbal.
2. La mise en concurrence des devis est-elle obligatoire ?
Oui, sauf si l’AG vote une dispense. L’article 19-2 de la loi de 1965 impose plusieurs devis pour les travaux ou contrats importants.
3. Puis-je contester un devis supérieur à 1500 € ?
Oui, surtout s’il n’y a pas eu de mise en concurrence ou si le syndic a un lien non déclaré avec l’entreprise. Demandez une analyse détaillée et des devis comparatifs.
4. Quel est le rôle du conseil syndical dans la gestion des devis ?
Le conseil syndical peut vérifier la conformité des devis, demander des explications au syndic et appuyer les copropriétaires dans leurs démarches.
5. Comment changer de syndic en cas de manquements répétés ?
Proposez un vote en AG pour élire un nouveau syndic. Contactez des associations comme l’ARC pour un accompagnement.
Conclusion
La gestion des devis en copropriété est un enjeu crucial pour garantir des décisions justes et économiques. Face à un syndic qui ne respecte pas les résolutions, omet la mise en concurrence ou propose des devis douteux, les copropriétaires doivent réagir rapidement. En suivant les étapes décrites – LRAR, mobilisation du conseil syndical, recours en justice si nécessaire – vous pouvez protéger vos intérêts et ceux de votre copropriété.
N’attendez pas que les irrégularités s’accumulent ! Consultez des ressources fiables comme l’ARC ou contactez un avocat spécialisé pour sécuriser vos démarches.
