Honoraires syndic sinistre : qui doit payer ?
Dans le monde complexe de la copropriété, chaque ligne inscrite au budget peut susciter interrogations, voire tensions. L’un des sujets les plus délicats concerne la répartition des honoraires du syndic en cas de sinistre. Faut-il les imputer à tous les copropriétaires via les charges communes générales, ou uniquement aux lots concernés ? 🧾 Une question en apparence technique, mais aux enjeux financiers et juridiques réels. Et c’est souvent là que les erreurs — ou approximations — surgissent.
Un sinistre localisé… et des charges globalisées ?
Prenons un cas concret, malheureusement courant. Un dégât des eaux touche exclusivement le bâtiment A d’une copropriété composée de deux bâtiments, A et B. Les réparations sont correctement imputées aux seuls copropriétaires du bâtiment A. L’assurance rembourse, une franchise est appliquée, et chacun semble porter sa juste part.
Mais voilà qu’apparaît une ligne supplémentaire : les honoraires du syndic pour gestion du sinistre. Surprise : cette dépense est affectée aux charges communes générales, c’est-à-dire répartie entre tous les copropriétaires, y compris ceux du bâtiment B, totalement épargnés. 😠
Le syndic affirme que c’est “normal”. Mais est-ce juridiquement fondé ? Que dit la réglementation ? Existe-t-il une jurisprudence sur le sujet ? Et surtout : comment agir si vous êtes copropriétaire dans ce cas de figure ?
Ce que dit la loi sur les honoraires du syndic en cas de sinistre
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pierre angulaire du droit de la copropriété, est clair : les charges doivent être réparties en fonction de l’utilité que représente la dépense pour chaque lot. En d’autres termes, un copropriétaire ne peut être tenu de contribuer à une dépense dont il ne tire aucun bénéfice ou utilité.
Cela signifie que lorsqu’un sinistre touche uniquement une partie de la copropriété — un bâtiment, un étage, un appartement — toutes les charges qui en découlent, y compris les honoraires du syndic, doivent être supportées par les seuls copropriétaires concernés.
Ce principe est renforcé par la jurisprudence. Plusieurs arrêts de cour d’appel confirment que le syndic doit imputer les frais de gestion spécifiques (comme un sinistre, une procédure ou une expertise) uniquement aux lots concernés, même si cela suppose une ventilation particulière dans la comptabilité.
👉 Le classement en “charges communes générales” dans ce type de situation est donc une erreur, voire une pratique contestable si elle devient systématique.
L’ambiguïté des contrats de syndic
Il faut toutefois noter que certains syndics s’appuient sur leur contrat-type, prévu par le décret de 2015, pour justifier cette répartition globale. En effet, les honoraires de gestion de sinistre font partie des prestations hors forfait, dont le montant est librement fixé et parfois forfaitisé par sinistre. Le contrat précise rarement les modalités de répartition.
Mais cette liberté contractuelle ne saurait primer sur le principe légal de l’article 10. Le syndic ne peut pas, par simple clause, imposer à tous les copropriétaires de participer à une dépense qui ne concerne qu’un seul bâtiment. 📜
Il est donc impératif pour les conseils syndicaux et les copropriétaires de vérifier attentivement non seulement le montant, mais aussi l’imputation comptable des honoraires exceptionnels du syndic.
Quoi qu’il en soit, le syndic doit impérativement justifier le source juridique de la répartition adoptée.
Conséquences financières et vigilance des copropriétaires
Si la copropriété adopte sans correction ce type de répartition, les copropriétaires non concernés paient injustement une partie des frais liés à un sinistre dont ils ne sont ni responsables ni affectés. Sur le principe, cela pose un problème d’équité. Sur le plan pratique, cela peut alourdir inutilement les charges, en particulier si la copropriété est sujette à des sinistres fréquents dans une seule zone.
🧠 La vigilance est donc de mise. Les copropriétaires peuvent exiger du syndic :
- de justifier l’imputation des honoraires spécifiques,
- de corriger les écritures comptables le cas échéant,
- et de réintégrer les sommes indûment payées dans les prochaines régularisations.
Les assemblées générales sont aussi l’occasion de voter des résolutions claires sur la répartition des frais exceptionnels. Par exemple : “Les honoraires de suivi de sinistre seront imputés uniquement sur les lots concernés par le sinistre, sauf décision contraire de l’AG”.
En cas de litige : les recours possibles
Si le syndic refuse de corriger la répartition ou maintient une interprétation contestable, plusieurs recours s’offrent aux copropriétaires :
- Intervention du conseil syndical : qui peut exiger une régularisation comptable ou inscrire la question à l’ordre du jour.
- Lettre recommandée au syndic, appuyée de références juridiques (article 10 de la loi de 1965, décisions de justice).
- Recours en justice, en dernier recours, devant le tribunal judiciaire, pour obtenir une rectification des charges et un remboursement éventuel.
💡 À noter : une décision de l’assemblée générale peut être contestée dans un délai de 2 mois si elle approuve des comptes erronés ou une répartition injuste des charges.
Une pratique à surveiller de près
Le sujet des honoraires syndic sinistre copropriété révèle à quel point la gestion d’un immeuble peut être source de contentieux invisibles mais lourds de conséquences. Trop souvent, les copropriétaires acceptent par défaut des répartitions erronées, faute d’informations ou d’expertise comptable.
C’est pourquoi il est essentiel d’encourager une culture de transparence, de pédagogie et de rigueur dans la gestion comptable des copropriétés. Et cela commence par poser les bonnes questions : à quoi correspond cette dépense ? Est-elle utile à tous ? Pourquoi est-elle classée en charges générales ?
✅ Comprendre, vérifier, questionner : tels sont les outils des copropriétaires pour défendre leurs droits et garantir une gestion juste et conforme.
