Une infiltration d’eau dans un logement n’est jamais anodine. Quand elle survient en copropriété, les responsabilités s’entrecroisent et la gestion du problème peut rapidement devenir un véritable parcours du combattant. Si le sinistre provient de l’appartement du voisin du dessus, que dit la loi ? Que faire si le syndic refuse d’intervenir ? Et comment obtenir réparation ? Cet article vous guide, pas à pas, dans la gestion d’une infiltration d’eau en copropriété.

Origine probable : une fuite chez le voisin du dessus

Dans un premier temps, il faut faire une recherche de fuite par un plombier qui réalisera un compte rendu. Ce constat initial constitue une preuve importante de la responsabilité potentielle de votre voisin dans les dommages constatés.

💡 Il est essentiel de conserver ce rapport et d’en faire des copies pour les joindre à vos futures démarches.

Responsabilité légale en copropriété : ce que dit la loi

La gestion des dégâts des eaux en copropriété repose sur plusieurs textes juridiques clés :

Article 1384 (ancien, devenu 1242) du Code civil : tout propriétaire est responsable des dommages causés par les choses qu’il a sous sa garde. Si la fuite provient de l’installation privative du voisin (par exemple, la douche ou les joints), il est présumé responsable.
Règlement de copropriété : en règle générale, il impose à chaque copropriétaire de maintenir ses installations en bon état et de ne pas causer de nuisances aux autres.
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire doit jouir paisiblement de son lot, sans nuire à autrui.

🚨 Si votre voisin nie être à l’origine de la fuite sans expertise contradictoire, il ne peut pas se dégager de sa présomption de responsabilité.

Le rôle ambigu du syndic

Le syndic de copropriété a une position délicate. D’un côté, il est garant de la bonne gestion de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965) ; de l’autre, il peut considérer que cette affaire relève exclusivement d’un conflit entre parties privatives.

Cependant :

Le syndic doit intervenir si les infiltrations affectent, même potentiellement, les parties communes.
Il doit veiller au respect du règlement de copropriété et agir en cas de nuisance durable entre copropriétaires.
Refuser d’organiser une seconde visite ou une expertise complémentaire est contestable juridiquement, surtout si une première intervention a été votée et financée par la copropriété.

👀 Gardez bien toutes les lettres et courriels échangés avec le syndic. Ils pourront servir de preuve en cas de manquement à ses obligations.

Vos droits en tant que copropriétaire victime

En tant que victime d’un dégât des eaux, vous avez plusieurs leviers juridiques et pratiques à activer :

Vous avez droit à la réparation intégrale de votre préjudice.
Vous pouvez demander l’exécution des travaux nécessaires chez votre voisin si une fuite est suspectée chez lui.
Vous pouvez saisir un conciliateur, un avocat ou même un tribunal si aucune solution amiable n’émerge.

Quelles démarches pour débloquer la situation ?

Voici les étapes concrètes à suivre, dans l’ordre recommandé :

1. Envoyer une mise en demeure à votre voisin

Rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) rappelant :

La situation : infiltrations depuis X mois, présence de moisissures, etc.
Le compte rendu du plombier indiquant la source probable.
L’obligation légale de ne pas causer de dommages (article 1242 du Code civil).
Une demande claire de travaux dans un délai raisonnable (15 jours).

📎 Joignez le rapport du plombier. Copiez le syndic pour montrer votre volonté de résoudre le litige sans procédure.

2. Déclarer le sinistre à votre assurance

Contactez votre assureur pour :

Ouvrir un dossier sinistre.
Transmettre les preuves (rapport technique, photos, échanges).
Vérifier si votre contrat comporte une protection juridique, utile pour couvrir un éventuel avocat ou une médiation.

💬 L’assureur pourra également engager une action en recours contre l’assurance de votre voisin.

3. Relancer le syndic avec fermeté

Envoyez une nouvelle LRAR au syndic, en rappelant :

Son obligation de protéger les parties communes.
La dangerosité d’une infiltration persistante pour la structure du bâtiment.
Sa responsabilité si l’immeuble subit des dégradations plus graves à cause de son inaction.

💼 En AG, vous pourrez signaler son inertie et même demander un changement de syndic s’il persiste à ne rien faire.

Et si cela ne suffit pas ?

Si la voie amiable échoue, d’autres options s’ouvrent à vous :

⚖️ Conciliation ou médiation

Accessible gratuitement en mairie ou au tribunal, la conciliation de justice permet de trouver une solution sans procès. Elle est souvent obligatoire avant une action judiciaire.

🧑‍⚖️ Recours judiciaire avec avocat

En cas de blocage total :

Faites appel à un avocat en droit immobilier (demandez un devis !).
Il pourra lancer une action en référé pour obtenir une décision rapide (article 835 CPC).
Il pourra aussi demander une expertise judiciaire pour établir définitivement la source de la fuite (article 145 CPC).

Bien documenter votre dossier

✅ Conservez précieusement :

Le rapport du plombier.
Vos courriers et échanges avec le voisin et le syndic.
Des photos datées des dégâts.
Les devis et factures de réparation.
Un constat d’huissier si l’infiltration s’aggrave (comptez 200 à 300 €).

Cette rigueur est indispensable en cas de procédure.

Qui paie quoi ?

Les coûts peuvent être significatifs, mais vous disposez de plusieurs aides :

Protection juridique via votre assurance habitation ou carte bancaire.
Aide juridictionnelle (sous conditions de revenus).
Assurance multirisque immeuble (pour les parties communes si nécessaire).

🧾 Si le voisin est reconnu responsable, il devra vous rembourser les frais engagés.

FAQ – Infiltration d’eau en copropriété

Qui est responsable en cas de fuite venant du voisin du dessus ?

En copropriété, si la fuite provient d’une partie privative (douche, joints…), le voisin est présumé responsable, sauf preuve contraire par expertise.

Que faire si le syndic refuse d’intervenir ?

Vous pouvez lui rappeler ses obligations légales par lettre recommandée. S’il persiste, signalez son manquement lors de la prochaine assemblée générale.

L’assurance habitation couvre-t-elle les infiltrations d’eau ?

Oui, dans la plupart des cas. Elle peut réparer votre logement et se retourner contre l’assurance du voisin. Vérifiez aussi la protection juridique.

Puis-je engager un avocat pour régler ce problème ?

Oui, surtout si la médiation échoue. Vérifiez si vos frais sont couverts par votre assurance. Une consultation initiale est parfois gratuite.

Dois-je faire les réparations immédiatement ?

Non, pas tant que la cause de l’infiltration n’est pas identifiée. Sinon, vous pourriez masquer la preuve et compromettre votre recours.

Conclusion : ne laissez pas traîner, agissez vite

Face à une infiltration d’eau en copropriété, votre priorité est de protéger votre logement, mais aussi de mobiliser les bons interlocuteurs : voisin, syndic, assurance, voire avocat.

Suivez les étapes dans l’ordre : mise en demeure, déclaration à l’assurance, relance du syndic, médiation… et en dernier recours, action judiciaire.

En documentant soigneusement chaque étape et en restant ferme mais courtois, vous maximisez vos chances d’aboutir à une résolution rapide et juste de ce litige.

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