Majorités en AG : guide complet
Vivre en copropriété implique souvent de prendre des décisions importantes lors de l’assemblée générale (AG). Mais savez-vous exactement quelles majorités s’appliquent pour chaque décision ? Comprendre les majorités en copropriété est essentiel pour éviter les blocages, les contestations et garantir que vos résolutions passent en toute légalité. Dans cet article, nous passons en revue la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l’unanimité, avec textes de loi, exemples chiffrés et conseils pratiques pour syndic et copropriétaires.
Vue d’ensemble comparative : que signifient chaque majorité ?
Dans une copropriété, la loi distingue quatre types de majorité. Chacune s’applique à des décisions spécifiques selon leur importance. Ces décisions sont votées selon différentes règles de majorité, définies par la loi du 10 juillet 1965, et plus précisément par les articles 24, 25 et 26.
Majorité simple (art. 24) : elle correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et absents ne sont pas comptés. C’est la majorité la plus facile à obtenir, idéale pour les décisions courantes.
Majorité absolue (art. 25) : ici, il faut obtenir la majorité de tous les copropriétaires, y compris les absents. Les résolutions ne sont adoptées que si le total des votes favorables dépasse 50 % des tantièmes de l’ensemble du syndicat. En cas d’échec mais avec au moins 1/3 des voix, un second vote peut être tenu à la majorité simple.
Double majorité (art. 26) : cette majorité exige à la fois la majorité en nombre des copropriétaires et qu’ils représentent au moins les 2/3 des tantièmes. Elle s’applique aux décisions lourdes comme la vente d’une partie commune ou les travaux modifiant la répartition des quotes-parts.
Unanimité : toutes les décisions requièrent un vote favorable de tous les copropriétaires. Rare, elle concerne les modifications portant atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits fondamentaux.
Majorité simple (article 24) : définition, cas pratiques et limites
La majorité simple est la plus courante. Elle s’applique aux décisions de la gestion courante de la copropriété, comme l’approbation des comptes, l’élection du bureau, les travaux d’entretien courant.
Exemples chiffrés (copropriété 1000 tantièmes) :
- 400/1000 présents et représentés, votes POUR = 230, CONTRE = 170, ABSTENTIONS = 0 → la résolution passe (230 > 170).
- 300/1000 présents, votes POUR = 150, CONTRE = 100, ABST = 50 → la résolution passe également, car seules les voix exprimées comptent.
⚠️ Limites pratiques :
- Ne s’applique pas si la loi ou le règlement impose une majorité plus élevée (art.25, 26 ou unanimité).
- Un grand nombre d’abstentions ou d’absents peut bloquer certaines décisions importantes.
Majorité absolue (article 25) : fonctionnement et exemples
La majorité absolue requiert le vote favorable de plus de la moitié des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires. Elle est nécessaire pour des décisions plus importantes, comme certains travaux, délégations de pouvoirs, l’élection du syndic ou l’approbation des montants des contrats de syndic ou des travaux majeurs.
Sur 1000 voix de tous les copropriétaires, il faut obtenir 501 voix pour adopter la résolution.
Second tour possible : si la résolution obtient au moins 1/3 des voix, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple. Cette passerelle est fréquemment utilisée pour débloquer une AG. En revanche, si le nombre de voix est insuffisant, la résolution pourra être repoussée à une prochaine assemblée générale.
Exemples (1000 tantièmes) :
- Votes POUR = 400, CONTRE = 200, absents = 400 → échec (400 < 501).
- Second vote possible si 400 représentent ≥1/3 des voix (333), puis majorité simple des exprimés peut faire passer la résolution.
💡 Astuce pratique : toujours vérifier si la résolution nécessite l’art.25 avant de tabler sur un vote simple.
Double majorité (article 26) : quelles décisions et comment la calculer
La double majorité impose deux conditions :
- Majorité en nombre de copropriétaires
- Ensemble représentant au moins les 2/3 des tantièmes
Cette règle concerne les décisions lourdes : travaux structurants, vente de parties communes, modifications des tantièmes, les travaux d’amélioration de confort ou l’ajout de nouveaux équipements dans les parties communes
Passerelle (art.26-1) : si la double majorité n’est pas atteinte mais que la résolution réunit la moitié des copropriétaires présents ou représentés représentant ≥1/3 des voix, un second vote peut être tenu à la majorité absolue.
Exemples (10 copropriétaires, 1000 tantièmes) :
- 6 copropriétaires votent POUR mais détiennent 600/1000 → échec (tantièmes insuffisants).
- 4 copropriétaires détiennent 700/1000 mais ne constituent pas la majorité en nombre → échec.
⚠️ Anticiper ce type de vote : collecter procurations, informer, préparer un plan B.
Unanimité : définition et cas d’application
L’unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter POUR. Elle est nécessaire pour :
- Changement de destination de l’immeuble 🏢 → par ex., transformer un immeuble d’habitation en bureaux.
- Suppression d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.
- Toute atteinte irréversible aux droits d’un copropriétaire. ([Légifrance][7], [Avocat.fr][8])
⚠️ Attention : un seul copropriétaire opposé bloque la décision. Prévoir négociation ou rachat du lot concerné.
La règle de l’unanimité protège les intérêts de chaque copropriétaire et assure une gestion équitable des décisions importantes.
Comment les voix sont-elles attribuées en copropriété ?
Chaque copropriétaire possède un nombre de voix proportionnel à la valeur de ses millièmes, qui correspond à la quote-part de copropriété qu’il détient. Par exemple, si un copropriétaire possède 3 lots représentant un total de 192 millièmes, il dispose de 192 voix. Ces millièmes permettent de calculer la répartition des charges de copropriété et l’attribution des voix lors des votes en assemblée générale.
Checklist pratique pour préparer un vote
- Consulter le règlement et la jurisprudence pour les résolutions atypiques.
- Vérifier l’objet exact de la résolution → déterminer la majorité requise (art.24/25/26/unanimité).
- Calculer le seuil minimal de tantièmes et nombre de copropriétaires.
- Collecter les procurations pour maximiser les chances de vote.
- Préparer un plan B ou des résolutions alternatives.
- Informer clairement sur le coût, l’impact et les implications des décisions.
FAQ : Les majorités en copropriété
Q1 : Quelle majorité pour approuver les comptes ?
La majorité simple (art.24) suffit dans la plupart des cas, sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété.
Q2 : Que se passe-t-il si la majorité absolue n’est pas atteinte ?
Si ≥1/3 des voix est obtenue, un second vote à majorité simple peut être organisé (art.25).
Q3 : Quels travaux nécessitent la double majorité ?
Travaux lourds modifiant la structure ou la répartition des tantièmes, vente de parties communes importantes.
Q4 : Quand l’unanimité est-elle obligatoire ?
Pour les décisions affectant la destination de l’immeuble ou les droits fondamentaux d’un copropriétaire.
Q5 : Comment éviter le blocage en cas de double majorité difficile à atteindre ?
Collecter procurations, informer en amont et envisager un plan B ou un second vote selon art.26-1.
Conclusion
Maîtriser les majorités en copropriété est indispensable pour prendre des décisions légales et efficaces lors de l’AG. Que ce soit pour des travaux, la vente d’une partie commune ou la nomination du syndic, comprendre la majorité simple, absolue, double ou l’unanimité permet de prévenir les blocages et d’anticiper les besoins de communication ou de procurations.
