Mauvais entretien des parties communes : recours et obligations
Dans le cadre de la vie en copropriété, l’entretien des espaces collectifs joue un rôle crucial pour garantir la salubrité, la sécurité et le bien-être de tous les résidents. Pourtant, le mauvais entretien des parties communes est une faute malheureusement fréquente commise par certains syndics. Cela peut engendrer des désagréments quotidiens, voire des dangers pour les copropriétaires et les occupants.
Cet article vous offre un panorama complet sur ce sujet délicat : nous verrons en détail ce que recouvre cette faute, à quel cadre juridique elle renvoie, et surtout quels sont vos droits et moyens d’action si vous êtes confronté à une telle situation.
Le mauvais entretien des parties communes : de quoi parle-t-on ?
Les parties communes d’un immeuble en copropriété comprennent l’ensemble des espaces partagés par les copropriétaires : couloirs, escaliers, halls d’entrée, ascenseurs, toiture, caves, local poubelle, jardin, parkings, etc. Le syndic de copropriété est tenu d’en assurer l’entretien courant et la bonne conservation, dans le respect des décisions prises en assemblée générale.
Le mauvais entretien peut se manifester de plusieurs façons :
- Dégradation visible des lieux (murs sales, sols abîmés 🧱),
- Mauvais fonctionnement ou panne d’ascenseur prolongée 🛗,
- Dépôts de détritus dans les couloirs ou cages d’escaliers 🗑️,
- Lumières grillées non remplacées 🌑,
- Absence de chauffage dans les parties communes en hiver ❄️,
- Manque d’entretien des espaces verts 🌿,
- Dégâts des eaux non traités 💧,
- Absence de désinsectisation ou de dératisation en cas d’infestation 🐀.
Outre le désagrément visuel ou le manque de confort, ce laisser-aller peut engendrer des risques d’accidents ou porter atteinte à la santé des résidents.
Exemple concret de négligence
Prenons le cas d’une copropriété parisienne de 30 lots, où les résidents constatent, depuis plusieurs mois, une absence totale de nettoyage des escaliers, malgré un contrat d’entretien censé inclure un passage hebdomadaire. Des cafards apparaissent dans les paliers, l’éclairage du hall est défectueux, et l’interphone ne fonctionne plus. Les plaintes adressées au syndic restent sans suite. Ce comportement constitue une faute manifeste de gestion.
Cadre légal du mauvais entretien des parties communes
Le syndic a une obligation légale d’assurer la conservation de l’immeuble et d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. Plusieurs textes encadrent cette responsabilité :
📘 Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
Il impose au syndic de veiller à la conservation de l’immeuble, son entretien et son administration, et d’exécuter les décisions de l’AG.
📘 Article 9 de la même loi :
Il garantit à chaque copropriétaire la jouissance paisible de ses parties privatives et communes.
📘 Décret du 17 mars 1967 (article 33 à 37) :
Il précise les conditions d’exécution des obligations du syndic et les recours des copropriétaires.
Ainsi, le défaut d’entretien constitue une faute contractuelle, qui peut engager la responsabilité civile professionnelle du syndic.
Quelles conséquences juridiques pour le syndic ?
Le mauvais entretien des parties communes peut être reconnu comme une faute de gestion. Cela peut entraîner :
- La mise en cause de la responsabilité civile du syndic (avec éventuelle indemnisation des copropriétaires),
- La non-reconduction de son mandat à la prochaine AG,
- Une action en justice par un ou plusieurs copropriétaires,
- La résiliation anticipée du contrat de syndic en cas de faute grave,
- Une sanction disciplinaire par la chambre professionnelle si le syndic est adhérent (UNIS, FNAIM…).
Quels sont les recours pour les copropriétaires ?
Les copropriétaires disposent de plusieurs leviers d’action :
🔍 Signaler les manquements au conseil syndical pour qu’il alerte le syndic.
✍️ Demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine AG : par exemple, le remplacement du prestataire de ménage ou la mise en concurrence du syndic.
📨 Envoyer une lettre de mise en demeure au syndic pour exiger l’exécution de ses obligations.
⚖️ Saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) pour manquement à ses obligations contractuelles.
🗳️ Voter le non-renouvellement ou la révocation du syndic en AG avec un nouveau prestataire en concurrence.
Procédure à suivre étape par étape
- Réunir les preuves : photographies, témoignages, courriers échangés, constats d’huissier si besoin.
- Contacter le conseil syndical ou le président de l’AG.
- Rédiger une demande officielle adressée au syndic en courrier recommandé.
- Demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de la prochaine AG si le syndic reste inactif.
- Voter, en AG, des décisions contraignantes (changement de prestataire, mise en demeure du syndic, voire changement de syndic).
- Saisir la justice si aucune mesure corrective n’est prise.
Exemple de lettre de mise en demeure au syndic
Voici un modèle de courrier à adresser au syndic en cas de négligence manifeste :
[Nom et prénom]
[Adresse complète]
[Téléphone / Email]
À l’attention de [Nom du syndic]
[Société du syndic]
[Adresse du syndic]
Objet : Mise en demeure pour défaut d’entretien des parties communes
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Copropriétaire du lot n° [numéro] dans l’immeuble situé au [adresse de la copropriété], je tiens à porter à votre attention la dégradation croissante de l’état des parties communes (escalier, hall, éclairage, hygiène), constatée depuis plusieurs semaines, en violation de vos obligations légales et contractuelles.
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vous êtes tenu d’assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble. À ce jour, ces obligations ne sont manifestement pas respectées.
Je vous mets donc formellement en demeure de procéder sans délai aux interventions nécessaires à la remise en état des parties communes, notamment [listez les problèmes concrets].
À défaut d’action sous 15 jours, je me verrai contraint d’alerter les autres copropriétaires, de saisir le conseil syndical et, le cas échéant, d’engager une procédure judiciaire.
Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
En résumé
Le mauvais entretien des parties communes ne relève pas d’un simple désagrément : c’est un manquement grave du syndic à ses obligations. En tant que copropriétaire, vous avez des droits et des outils légaux pour faire cesser cette négligence. L’essentiel est d’agir de manière structurée, avec des preuves et des démarches claires, sans hésiter à vous appuyer sur le conseil syndical ou une assistance juridique.
