Syndic ne respecte pas la réglementation : agir
En copropriété, le cadre légal encadre strictement les responsabilités du syndic. Pourtant, il n’est pas rare de constater des écarts dans l’application des obligations imposées par la loi. Le non-respect de la réglementation en copropriété constitue une faute grave pouvant avoir des impacts financiers, juridiques et organisationnels majeurs pour les copropriétaires. Ce manquement est souvent constaté à travers l’absence de documents obligatoires comme le carnet d’entretien ou le diagnostic technique global, ou par la méconnaissance des dispositions phares des lois ALUR et SRU.
Comprendre le non-respect de la réglementation en copropriété
Le non-respect de la réglementation en copropriété regroupe l’ensemble des négligences ou refus du syndic d’appliquer les textes législatifs encadrant la gestion d’un immeuble. Il peut s’agir :
- De l’oubli ou du refus d’établir un diagnostic technique global (DTG) lorsque celui-ci est obligatoire ;
- De l’absence de mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble ;
- De la non-conformité aux règles issues de la loi ALUR (2014) ou de la loi SRU (2000), comme la création d’un compte bancaire séparé ou la présentation des comptes selon les normes ;
- Du non-respect des délais et procédures liés aux convocations d’assemblée générale, aux mises en concurrence des contrats, ou à la transmission de documents.
Ce type de faute est particulièrement grave, car elle met en péril la bonne gestion de l’immeuble et peut porter atteinte à l’information et aux droits des copropriétaires.
Exemple concret de non-respect : un syndic oublie le carnet d’entretien
Prenons le cas d’une copropriété de 45 lots à Toulouse. Le syndic, en fonction depuis plusieurs années, n’a jamais tenu à jour le carnet d’entretien, document pourtant obligatoire selon l’article 18 de la loi de 1965. Résultat : les copropriétaires n’ont aucun historique fiable sur les travaux effectués, les contrats d’entretien en cours ou les échéances à venir.
Lors de la mise en vente d’un lot, l’acheteur découvre cette carence et se retire de la transaction. Le copropriétaire concerné subit un préjudice financier, pendant que l’assemblée générale s’aperçoit que plusieurs obligations légales n’ont jamais été respectées. Cela aurait pu être évité si le syndic avait assumé correctement ses responsabilités légales.
Le cadre légal applicable : loi ALUR, loi SRU et code de la copropriété
Le cadre juridique est dense et précis. Il impose au syndic une connaissance et une application rigoureuses des textes suivants :
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
➤ L’article 18 précise que le syndic est chargé d’assurer la gestion administrative et technique de l’immeuble « dans le respect des dispositions légales et réglementaires ». - Loi SRU (n°2000-1208 du 13 décembre 2000) :
➤ Elle introduit notamment l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de disposer d’un carnet d’entretien. - Loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014) :
➤ Elle renforce les obligations du syndic : compte bancaire séparé, accès aux documents via un extranet, budget prévisionnel obligatoire, obligation d’information renforcée, etc. - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
➤ Ce texte d’application complète la loi de 1965 et précise les modalités pratiques de gestion.
Le non-respect de ces textes peut constituer une faute contractuelle du syndic et ouvrir la voie à sa mise en cause.
Quelles conséquences pour le syndic ?
Un syndic fautif peut être poursuivi sur plusieurs terrains :
- Responsabilité contractuelle : car il a manqué à ses obligations légales ou statutaires.
- Résiliation de son mandat : votée en assemblée générale ou décidée judiciairement pour faute grave.
- Condamnation à indemniser la copropriété ou un copropriétaire lésé.
- Atteinte à sa réputation professionnelle et difficulté à renouveler ses mandats.
Une gestion défaillante peut aussi aboutir à une mise sous administration judiciaire de la copropriété.
Recours possibles pour les copropriétaires
Face à un non-respect manifeste de la réglementation en copropriété, les copropriétaires disposent de plusieurs recours :
- Saisir le conseil syndical qui peut exiger des explications du syndic ;
- Demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour mettre fin au mandat du syndic ;
- Mandater un avocat pour une mise en demeure officielle ou pour initier une action en responsabilité ;
- Saisir le juge des référés pour faire exécuter une obligation urgente (ex : transmission de documents).
La procédure à suivre : étape par étape
- Constater la faute : Absence de document obligatoire, mauvaise application d’un article de loi, etc.
- Collecter les preuves : PV d’AG, courriers, documents manquants, extraits du règlement de copropriété.
- Informer le conseil syndical : pour qu’il agisse officiellement auprès du syndic.
- Envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
- Inscrire une résolution à l’ordre du jour pour une éventuelle révocation du syndic.
- Saisir le tribunal judiciaire (ancienne juridiction de grande instance) en cas d’inaction persistante ou préjudice subi.
Exemple de lettre de mise en demeure
Objet : Mise en demeure pour non-respect de la réglementation en copropriété
Madame, Monsieur,
En tant que copropriétaire du lot n° [X] dans la copropriété située au [adresse], je constate que vous ne respectez pas les dispositions légales prévues notamment par la loi du 10 juillet 1965 et la loi ALUR du 24 mars 2014.
À ce jour, le carnet d’entretien n’est pas tenu à jour, et aucun diagnostic technique global (DTG) n’a été réalisé, alors même que l’immeuble semble y être soumis. Cette carence contrevient à vos obligations en tant que syndic.
Par la présente, je vous mets en demeure de régulariser la situation sous un délai de 30 jours, à défaut de quoi je me réserve le droit d’engager toute action judiciaire appropriée, y compris la mise en responsabilité contractuelle.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Date]
[Signature]
Conclusion : la vigilance des copropriétaires est essentielle
Le non-respect de la réglementation en copropriété n’est pas une simple erreur administrative : il traduit une gestion défaillante pouvant avoir des conséquences juridiques et financières sérieuses. Il est donc essentiel que les copropriétaires, à travers le conseil syndical, surveillent la conformité du syndic à ses obligations légales. En cas de manquement, des recours existent et doivent être mis en œuvre avec méthode et rigueur. La transparence et la légalité ne sont pas des options : elles sont le socle d’une copropriété saine.
