L’engagement des copropriétaires est au cœur d’une gestion saine et économique de l’immeuble. Pourtant, la volonté d’aider doit s’aligner strictement sur le cadre juridique de la copropriété. Le glissement sémantique du terme « bénévole » à un copropriétaire impliqué dans la gestion est source de confusion et de risque. Le vrai bénévolat, par définition, exclut toute contrepartie financière, ce qui le rend incompatible avec un paiement issu des charges communes de la copropriété. C’est pourquoi la législation a formalisé le statut de Syndic Non Professionnel (SNP), autorisant explicitement la désignation d’un syndic non professionnel rémunéré.
Comprendre cette distinction est la première étape pour sécuriser la gestion financière et éviter de se heurter à une annulation d’assemblée générale (AG) pour illégalité ou abus de majorité. Le syndic non professionnel rémunéré est donc un mandataire, agissant pour le compte du syndicat, et sa rétribution est encadrée par des règles strictes qui préservent l’intérêt collectif. 🧐
I. Le Cadre Strict du Bénévolat : Une Définition Qui Écarte Toute Rémunération
Le bénévolat est une notion ancrée dans le droit associatif et fiscal. Il est caractérisé par une participation désintéressée, sans lien de subordination ni attente de contrepartie monétaire ou en nature.
A. Définition et Principes Fondamentaux dans les Associations
Dans les associations sans but lucratif, le bénévole donne de son temps sans être lié par un contrat de travail ni percevoir de rémunération. Le seul échange financier légal est le remboursement des frais réels et justifiés engagés pour l’association (transports, achats de matériel, etc.). Ces dépenses doivent être étayées par des justificatifs clairs (factures, reçus).
L’aspect fiscal majeur concerne l’abandon de créance : un bénévole peut renoncer au remboursement de ses frais, transformant ainsi cette somme en un don à l’association, ouvrant droit à une réduction d’impôt sur le revenu (article 200 du CGI). Cependant, si une contrepartie existe (comme une cotisation pour l’accès à une activité sportive), le caractère purement bénévole est annulé, et l’abandon de frais ne peut plus ouvrir droit à réduction fiscale.
B. Le Remboursement Forfaitaire et ses Limites
Pour des raisons pratiques, les associations peuvent opter pour un remboursement forfaitaire des frais, comme les indemnités kilométriques (basées sur le barème fiscal) ou les frais de repas (basés sur le barème de la Sécurité sociale). Ce régime doit être utilisé avec prudence et de manière cohérente avec le régime des salariés, afin que ces sommes ne soient pas requalifiées par l’administration fiscale en rémunération déguisée et imposée comme telle.
II. L’Illégalité de la Rémunération Directe et L’émergence du Syndic Non Professionnel Rémunéré
Le cadre de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) est impératif et ne tolère aucune entorse à la gestion des fonds. Les charges communes ont une affectation unique : la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble.
A. La Sanction de l’Abus de Majorité sur les « Primes »
La jurisprudence est unanime : il est illégal de verser une somme d’argent, une « prime » ou une « gratification », à un copropriétaire (même très impliqué) pour des services ponctuels (petites réparations, entretien) en utilisant les charges de copropriété. Ce type de dépense est considéré comme un don personnel, sans lien direct avec l’intérêt collectif.
Une résolution d’AG votant une telle « prime » est contestable. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut demander l’annulation de la décision pour abus de majorité. L’abus est caractérisé lorsque la décision est prise dans l’intérêt d’une minorité (le bénéficiaire) au détriment de l’ensemble, ou lorsque l’objet même de la dépense est illégal.
B. Les Solutions Légales pour Valoriser l’Engagement
Face à cette interdiction, seules trois alternatives légales permettent de compenser l’investissement d’un copropriétaire :
- La Collecte Volontaire (Cagnotte) : Compensation par des contributions privées et facultatives, totalement en dehors de la comptabilité du syndicat.
- Le Statut de Prestataire de Services : Le copropriétaire s’enregistre comme auto-entrepreneur et facture ses services (jardinage, petits travaux) à la copropriété, après vote en AG.
- La Désignation comme Syndic Non Professionnel (SNP) : Le copropriétaire est formellement élu pour exercer le mandat de gestion. C’est le seul cadre qui autorise légalement la rétribution par les charges, justifiant pleinement la formule syndic non professionnel rémunéré.
III. Le Cadre Juridique Impératif du Syndic Non Professionnel Rémunéré
La loi reconnaît la lourdeur du mandat de gestion. Pour garantir l’efficacité, l’honnêteté et la continuité de la gestion, le statut de syndic non professionnel rémunéré offre un cadre légal.
A. Distinction Clé : Syndic Non Professionnel Rémunéré et Syndic Coopératif
Il est vital de bien distinguer les deux principaux modèles de gestion non professionnelle :
- Le Syndic Non Professionnel (SNP) Rémunéré : Un seul copropriétaire (ou son conjoint/partenaire pacsé) est désigné comme syndic. Il est seul responsable et peut percevoir une rémunération pour le temps passé et les responsabilités assumées.
- Le Syndic Coopératif : La gestion est collégiale, assurée par les membres du Conseil Syndical. L’article 27 du décret de 1967 l’interdit : « Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. » Seul le remboursement de frais est possible.
Si l’AG souhaite verser une compensation financière, l’élection d’un syndic non professionnel rémunéré (SNP unique) est la seule option légale.
B. Les Conditions de Validité et de Formalisation
Pour qu’un syndic non professionnel rémunéré soit légalement établi, trois conditions sont non négociables :
- Vote en Assemblée Générale : La rémunération (montant, modalités) doit être votée en même temps que le mandat, à la majorité de l’article 24.
- Contrat-Type Obligatoire : Dès lors qu’il y a rémunération (au-delà du simple défraiement), le syndic non professionnel rémunéré doit signer un contrat de mandat détaillé, conforme au modèle-type réglementaire. Ce contrat formalise les missions de gestion courante et les conditions financières.
- Montant « Raisonable » : C’est le point de vigilance maximal. La rémunération doit être une indemnité compensatoire et non un salaire. Elle doit rester largement inférieure à celle d’un syndic professionnel (SNP professionnel). La jurisprudence tolère généralement une compensation représentant entre 10 % et 30 % des honoraires d’un professionnel.
Dépasser ce seuil (notamment au-delà de 40 %) expose la résolution à un risque de requalification en activité professionnelle déguisée ou en abus de majorité.
| Taille de la Copropriété | Indemnité Annuelle Indicative (Fourchette Raisonnable) |
| Moins de 10 lots | 300 € à 1 000 € |
| 10 à 30 lots | 500 € à 1 500 € |
| Plus de 30 lots | 1 000 € à 3 000 € |
Ces montants sont donnés à titre indicatif et visent à illustrer le principe que la rémunération du syndic non professionnel rémunéré doit rester modique pour garantir l’économie des charges et l’intérêt collectif.
IV. Obligations Fiscales et Sociales du Syndic Non Professionnel Rémunéré
L’acceptation d’une rémunération pour son mandat engage le syndic non professionnel rémunéré dans des obligations déclaratives précises vis-à-vis de l’administration fiscale et des organismes sociaux.
A. L’Imposition dans la Catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC)
La rémunération perçue n’est pas considérée comme un salaire, mais comme le revenu d’un mandataire. Elle est donc imposée dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) non professionnels. 🧾
- Régime du Micro-BNC : Le SNP bénéficie du régime du micro-BNC.
- Abattement Forfaitaire de 34 % : Un abattement forfaitaire de 34 % est appliqué sur le montant brut déclaré, avec un minimum de 305 €. Cet abattement est supposé couvrir les frais liés à l’activité (assurance, fournitures, téléphone, etc.).
- Déclaration : Le montant brut est reporté sur la déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C Pro), dans la case dédiée aux BNC non professionnels.
Exemple de Calcul :
Pour une rémunération annuelle de 3 000 € :
Abattement de 34 % : 3000 x 0.34 = 1 020 €.
Revenu net imposable (BNC) : 3000 € – 1020 € = 1 980 €. Ce montant est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal.
B. Prélèvements Sociaux et Exonération URSSAF
La rémunération du syndic non professionnel rémunéré est soumise aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17.2 % sur le revenu imposable (après abattement).
Concernant les cotisations sociales (URSSAF), c’est un avantage majeur du statut. Le SNP doit effectuer une déclaration annuelle, mais il est exonéré de cotisations sociales tant que le montant de sa rémunération reste inférieur à un seuil très bas (environ 4 881 € pour 2024, basé sur 13 % du PASS). Étant donné les montants généralement pratiqués (voir tableau), la grande majorité des syndics non professionnels rémunérés n’ont aucune charge sociale à payer, renforçant le caractère accessoire et non professionnel de leur mandat.
Il est formellement déconseillé à un syndic non professionnel rémunéré de gérer plus d’une copropriété, sous peine de voir son activité requalifiée en activité professionnelle par l’administration, entraînant l’affiliation au régime des travailleurs non salariés (TNS) et l’application des charges sociales complètes.
V. Rémunération et Responsabilité : Le Prix de la Diligence
L’acceptation d’une rémunération, même modique, a des conséquences directes sur la responsabilité du syndic non professionnel rémunéré.
A. La Responsabilité Civile et l’Assurance
Le SNP est civilement et pénalement responsable de ses fautes de gestion. La souscription d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP) est donc une nécessité absolue. Le coût de cette assurance peut être remboursé par le syndicat (défraiement) ou être couvert par l’abattement forfaitaire de 34 %. Un syndic non assuré met en péril son patrimoine personnel en cas de litige.
B. L’Appréciation de la Faute Aggravée
L’article 1992 du Code civil dispose que « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »
Par conséquent, un syndic non professionnel rémunéré sera jugé plus sévèrement par un tribunal qu’un syndic qui exerce son mandat à titre totalement gratuit (ne percevant que le remboursement de ses frais). La rémunération est perçue comme la contrepartie d’une obligation de compétence, de diligence et de rigueur accrue. Le SNP rémunéré doit donc s’astreindre à une gestion administrative et comptable irréprochable pour se prémunir contre toute mise en cause de sa responsabilité.
VI. Foire Aux Questions sur le Syndic Non Professionnel Rémunéré
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant le syndic non professionnel rémunéré.
Quel est le critère principal pour qu’une rémunération soit jugée « raisonnable » ?
Le critère principal est la modicité par rapport aux honoraires d’un syndic professionnel. Le montant du syndic non professionnel rémunéré doit rester un dédommagement, justifié par l’économie réalisée par la copropriété. Une compensation représentant entre 10 % et 30 % des honoraires professionnels est généralement tolérée par la jurisprudence. Au-delà, le risque de requalification ou d’annulation augmente.
Faut-il signer un contrat de syndic si le syndic non professionnel est rémunéré ?
Oui, c’est obligatoire dès lors que le syndic non professionnel rémunéré perçoit une rémunération (au-delà du simple remboursement de frais). Le contrat doit être conforme au modèle-type réglementaire (décret de 2015) et détailler la rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante, ainsi que la possibilité d’honoraires supplémentaires pour les prestations exceptionnelles (travaux, contentieux, etc.).
La rémunération du syndic non professionnel rémunéré est-elle soumise à la TVA ?
Non, dans la très grande majorité des cas. La rémunération des syndics non professionnels est généralement non assujettie à la TVA tant que le montant annuel ne dépasse pas un seuil légal très élevé (article 293B du CGI, souvent autour de 36 800 €). Les montants pratiqués par les SNP restent bien en deçà de ce seuil.
Le syndic non professionnel rémunéré peut-il aussi se faire rembourser ses frais ?
Oui. La rémunération forfaitaire (BNC) est distincte du remboursement des frais réels. Le SNP peut se faire rembourser les frais qu’il a avancés pour le compte du syndicat (affranchissement, papeterie, frais de banque, assurance RC). Ces remboursements de frais ne constituent pas une rémunération et ne sont donc pas soumis à l’impôt ni aux charges sociales, à condition d’être justifiés.
Que risque un syndic non professionnel s’il se rémunère sans vote en AG ?
S’il se rémunère lui-même sans résolution votée à la bonne majorité, le syndic non professionnel rémunéré commet une faute de gestion grave. Il s’expose à devoir restituer les sommes perçues illégalement au syndicat et peut faire l’objet d’une révocation pour juste motif.
Conclusion : Le Syndic Non Professionnel Rémunéré, Un Modèle de Rigueur et d’Économie
Le syndic non professionnel rémunéré représente une opportunité majeure pour les copropriétés souhaitant une gestion de proximité et des charges maîtrisées. Il permet de transformer l’engagement désintéressé en un mandat formalisé et sécurisé, tout en respectant l’esprit de la loi de 1965.
Pour réussir l’adoption de ce modèle, la copropriété doit faire preuve de rigueur en amont : le vote doit être transparent, le contrat-type respecté et la rémunération fixée à un niveau « raisonnable » pour garantir sa légalité. Le SNP, en contrepartie de sa compensation, doit se montrer d’une diligence accrue, conscient que la rémunération augmente le niveau d’exigence des juges. En respectant ce cadre, le syndic non professionnel rémunéré est la garantie d’une gestion plus efficace, plus économique et, surtout, parfaitement conforme à la loi.
Il n’y a pas de syndic bénévole rémunéré !!! On parle dans ce cas de syndic non professionnel.
Vous avez raison sur le plan juridique, on parle bien de syndic non professionnel.
Ce titre permet à l’article d’être trouvé plus facilement par les lecteurs malgré l’imprécision et de repréciser le sujet au sein de l’article.