La vie en copropriété, c’est aussi une question de respect des procédures et des délais. L’un des moments les plus critiques dans la gestion d’un immeuble est sans conteste la notification du procès-verbal (PV) d’Assemblée Générale de copropriété. Ce document, qui consigne toutes les décisions prises, doit obligatoirement être transmis aux copropriétaires. Mais que se passe-t-il si votre syndic ne respecte pas le délai légal ? Cette situation, loin d’être anodine, a des conséquences juridiques bien précises.
Ce guide a été conçu pour vous éclairer sur ce sujet complexe et vous donner les clés pour agir efficacement si vous êtes confronté à un retard ou à une absence de notification de l’Assemblée Générale de copropriété. Que dit la loi ? Quels sont les délais à respecter ? Et surtout, que peut faire un copropriétaire confronté à cette inertie ?
Le délai de notification : un impératif légal
Le cadre juridique est clair, et pourtant souvent ignoré, voire délibérément contourné. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui complète la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, encadre très précisément la rédaction et la diffusion du procès-verbal d’AG.
Conformément à l’article 17 de ce décret, le procès-verbal d’assemblée générale doit être établi à l’issue immédiate de la réunion. Il est rédigé, signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Il consigne toutes les résolutions votées, les résultats, et les éventuelles oppositions ou réserves émises.
Ce même texte prévoit un délai impératif de notification : le syndic doit notifier ce PV dans un délai maximum d’un mois à compter de la date de l’assemblée générale. Cette notification est obligatoire pour tous les copropriétaires opposants ou absents, afin qu’ils puissent exercer, le cas échéant, leur droit de contestation devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois.. Cette notification, souvent par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), est indispensable pour informer les copropriétaires, mais elle a surtout une fonction juridique fondamentale.
C’est cette notification qui fait courir le délai de deux mois durant lequel les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre une décision) et les copropriétaires défaillants (ceux qui étaient absents et non représentés) peuvent contester en justice les résolutions votées. Ce délai de forclusion est très strict : une fois passé, les décisions, même irrégulières, deviennent définitives. C’est pourquoi un retard de notification du procès-verbal d’Assemblée Générale de copropriété est une faute grave de la part du syndic.
Le non-respect de ce délai n’est donc pas anodin : il impacte directement la capacité des copropriétaires à défendre leurs intérêts. 📆
Les conséquences juridiques d’une notification tardive
Lorsqu’un syndic ne transmet pas le procès-verbal dans les délais légaux, il expose la copropriété à des risques multiples. D’abord, cela peut remettre en cause la validité des décisions prises en assemblée générale. Un copropriétaire qui n’a pas reçu le PV dans le mois suivant la réunion est en droit de considérer que le délai de recours n’a pas commencé à courir. Cela signifie qu’un recours en annulation peut être formé bien au-delà des deux mois classiques, tant que la notification n’a pas eu lieu. ⚖️
Par ailleurs, ce retard constitue une faute du syndic dans l’exécution de son mandat. Le syndic est un professionnel soumis à une obligation de diligence et de transparence. Son inaction peut entraîner une demande de réduction de ses honoraires, voire une procédure de révocation anticipée lors de la prochaine AG.
D’un point de vue pratique, l’absence de PV empêche les copropriétaires de prendre connaissance de certaines décisions majeures : travaux votés, budget approuvé, changement de prestataires, etc. Sans ce document, les actions du syndic peuvent difficilement être contrôlées. 😡
Quels recours face à un syndic défaillant ?
Si votre syndic ne respecte pas son obligation de notification du PV de l’Assemblée Générale de copropriété, vous n’êtes pas sans recours.
- La mise en demeure : le premier pas Le premier réflexe est d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est un acte juridique qui formalise votre demande et la rend incontournable. Dans cette lettre, il convient de :
- Rappeler au syndic son obligation légale de notification.
- Mentionner la date de l’AG concernée.
- Le mettre en demeure de vous adresser le PV dans un délai précis (par exemple, 8 ou 15 jours).
- L’informer que sans action de sa part, vous envisagerez des recours plus stricts.
- Saisir le conseil syndical Si le syndic ne réagit pas, informez le conseil syndical. Cet organe est le premier à pouvoir exercer une pression sur le syndic et à exiger de lui qu’il respecte ses obligations. Le conseil syndical peut également l’accompagner dans la recherche d’une solution rapide et amiable.
- La convocation d’une AG extraordinaire Si le problème persiste et que les manquements du syndic sont graves et répétés, vous pouvez, en tant que copropriétaire, demander la convocation d’une Assemblée Générale de copropriété extraordinaire. C’est le syndic qui la convoque. En cas de refus, et sous certaines conditions, le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent la convoquer eux-mêmes, si un juge les y autorise. Le but de cette AG peut être la mise en demeure formelle du syndic, ou sa révocation si les manquements sont jugés assez sérieux. ⚖️
- L’action en justice Dans les cas les plus extrêmes, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire en référé. Le juge peut alors ordonner au syndic de transmettre le procès-verbal dans un délai imparti, sous astreinte (une pénalité financière par jour de retard).
Modèle de Lettre de Mise en Demeure pour Notification du Procès-Verbal
Voici un modèle de courrier de mise en demeure que vous pouvez utiliser pour exiger de votre syndic qu’il vous notifie le procès-verbal de l’Assemblée Générale. Ce modèle est à adapter avec vos informations personnelles et celles de votre copropriété.
[Vos Nom et Prénom]
[Votre Adresse]
[Votre Téléphone]
[Votre E-mail]
[Nom du Syndic]
[Adresse du Syndic]
À [Ville], le [Date]
Objet : Mise en demeure de transmission du procès-verbal de l’Assemblée Générale
Lettre recommandée avec accusé de réception n° [numéro du courrier]
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Votre Nom et Prénom], copropriétaire du lot n° [numéro de votre lot] situé au [Adresse complète de l’immeuble], et en ma qualité de copropriétaire, j’ai le droit de recevoir le procès-verbal de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le [Date de l’AG].
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il est de votre obligation, en tant que syndic, de notifier ce document aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai d’un mois à compter de la date de l’Assemblée Générale.
À ce jour, [préciser la date à laquelle vous écrivez], soit plus d’un mois après la tenue de l’AG, je n’ai toujours pas reçu le procès-verbal. Ce retard constitue un manquement à vos obligations légales et entrave mon droit de contester, le cas échéant, les décisions prises lors de cette assemblée.
Par la présente, je vous mets donc en demeure de me faire parvenir une copie conforme et complète du procès-verbal de l’Assemblée Générale du [Date de l’AG] dans un délai de [8 ou 15 jours] à compter de la réception de cette lettre.
À défaut de réception du document dans le délai imparti, je me verrai contraint(e) d’engager des procédures judiciaires, notamment une action en justice pour obtenir la transmission du PV, et je me réserve le droit de demander réparation du préjudice subi.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Votre Signature]
Pourquoi ce manquement est si fréquent ?
Il est tentant de croire qu’un tel oubli est accidentel. Pourtant, dans de nombreux cas, le retard ou le refus de transmission du procès-verbal est un acte délibéré. Certains syndics, notamment ceux gérés par de grandes agences immobilières, utilisent cette méthode pour retarder la communication de décisions impopulaires ou cacher des erreurs de gestion.
D’autres invoquent des excuses administratives : surcharge de travail, absence du secrétaire de séance, ou retard d’envoi par voie postale. Mais rappelons que la notification peut parfaitement être envoyée par voie électronique, sous réserve que le copropriétaire ait donné son accord.
Dans certains cas, il s’agit même d’une stratégie pour gagner du temps sur la mise en œuvre de certaines résolutions, notamment celles qui concernent des travaux ou des appels de fonds exceptionnels. En effet, tant que le PV n’est pas notifié, les copropriétaires opposants ne peuvent pas valablement contester, et les délais sont figés. Un flou juridique dont certains syndics peu scrupuleux savent tirer profit. 🕳️
FAQ sur la notification de l’Assemblée Générale de copropriété
Pourquoi le syndic a-t-il un mois pour notifier le procès-verbal ?
Le délai d’un mois a été instauré pour permettre au syndic d’établir le PV avec précision, en y inscrivant le résultat des votes pour chaque résolution, ainsi que le nom des copropriétaires opposants et défaillants. Un délai trop court ne lui permettrait pas de garantir la validité du document. Il a pour but de trouver un équilibre entre l’urgence d’informer les copropriétaires et la nécessité de produire un document juridiquement irréprochable.
La non-réception du PV me permet-elle de ne pas payer mes charges ?
Non, en aucun cas. Le non-respect du délai de notification du PV est une faute de gestion du syndic, mais il n’a aucune conséquence sur l’exigibilité des charges de copropriété. Le paiement des charges est une obligation légale qui pèse sur chaque copropriétaire. Le non-paiement peut entraîner une procédure de recouvrement judiciaire, et ce, même si le syndic a manqué à son devoir de notification.
Peut-on demander des dommages et intérêts au syndic pour un retard de notification ?
Oui, la faute du syndic peut donner lieu à une action en responsabilité civile. Vous pouvez demander des dommages et intérêts si le retard de notification du PV vous a causé un préjudice, par exemple si vous avez manqué le délai de contestation pour un autre motif. Il vous faudra cependant prouver le préjudice subi pour que votre demande aboutisse.
Le syndic peut-il facturer un supplément pour l’envoi du procès-verbal ?
Non. L’envoi du procès-verbal de l’Assemblée Générale de copropriété est une prestation de gestion courante, incluse dans le forfait annuel du syndic. Le contrat-type du syndic prévoit spécifiquement que la convocation, la tenue, la rédaction et l’envoi du PV aux copropriétaires font partie de ses obligations forfaitaires.
Le retard dans la transmission du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété n’est pas une simple négligence administrative. Il s’agit d’un manquement grave aux obligations du syndic, aux conséquences juridiques réelles. En tant que copropriétaire, vous avez le droit d’être informé, de contester les décisions, et d’exiger le respect de la loi.
Ce droit, vous devez le faire vivre. En interpellant le syndic, en mobilisant le conseil syndical, et si nécessaire, en agissant en justice. Car la copropriété est avant tout une communauté de droits et de devoirs, où la transparence n’est pas une option, mais une condition essentielle de la bonne gestion.
