Mise en concurrence absente : recours contre le syndic
Dans le monde souvent opaque de la gestion des copropriétés, l’absence de mise en concurrence des prestataires constitue l’une des fautes les plus fréquemment reprochées aux syndics. Derrière cette pratique, parfois banalisée, se cachent des enjeux cruciaux de transparence, d’équité et de bonne gestion des finances collectives. Cet article propose une analyse complète de cette faute, de ses implications juridiques aux solutions pratiques pour les copropriétaires.
Qu’entend-on par absence de mise en concurrence des prestataires ?
L’absence de mise en concurrence des prestataires se produit lorsqu’un syndic choisit un prestataire (plombier, entreprise de nettoyage, ascensoriste, etc.) sans proposer plusieurs devis, sans justification de ce choix ou sans informer clairement les copropriétaires. Cette situation peut relever de la simple négligence 😕, mais aussi, dans certains cas, d’un favoritisme avéré, voire de conflits d’intérêts préoccupants 🔍.
Une gestion saine de la copropriété suppose que les fonds collectés auprès des copropriétaires soient utilisés avec prudence et efficacité. Ne pas comparer les prix, la qualité des prestations et les conditions contractuelles revient à priver la collectivité d’un meilleur service… ou d’un coût plus avantageux 💸.
Exemple concret de faute : une copropriété piégée par un contrat d’ascenseur
Prenons le cas d’une copropriété de 40 lots à Paris. Le syndic renouvelle sans consulter l’assemblée un contrat d’entretien d’ascenseur avec le même prestataire depuis 10 ans. Aucun devis concurrent n’a été présenté. Résultat : un contrat à prix excessif, des interventions peu réactives et une qualité de service dégradée. Les copropriétaires découvrent qu’ils pourraient économiser 25 % en changeant de prestataire 🚪🔧.
Ce manquement, longtemps passé sous silence, est dénoncé par un copropriétaire vigilant qui soulève une question essentielle : le syndic a-t-il vraiment agi dans l’intérêt de la copropriété ?
Cadre légal en France : ce que dit la loi
La loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a renforcé les obligations du syndic concernant la mise en concurrence. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété, est clair :
« Le syndic est tenu de procéder à la mise en concurrence préalable des marchés et contrats dont l’objet est de pourvoir à des prestations supérieures à un seuil fixé par décret. »
De plus, l’arrêté du 19 mars 2010 impose que tous les contrats soumis au vote en assemblée générale soient accompagnés d’au moins deux devis comparatifs, sauf cas d’urgence ou situation exceptionnelle.
Le Code de la copropriété (article 21 et suivants) encadre aussi la responsabilité du syndic en cas de mauvaise gestion.
Quelles sont les conséquences juridiques pour le syndic ?
En cas d’absence avérée de mise en concurrence des prestataires, plusieurs types de responsabilités peuvent être engagés :
- Responsabilité civile contractuelle : le syndic peut être poursuivi pour non-respect de son contrat de mandat ;
- Responsabilité pour faute de gestion : en cas de préjudice financier causé à la copropriété ;
- Remise en cause des décisions d’assemblée : un vote reposant sur une information incomplète (ex : un seul devis présenté) peut être annulé par le juge.
Dans des cas graves, cela peut conduire à une révocation du syndic ou à une condamnation à indemniser la copropriété. ⚖️
Quels recours pour les copropriétaires ?
Face à cette faute, plusieurs options s’offrent aux copropriétaires :
- Demander des explications au syndic, par courrier recommandé avec AR ;
- Inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée une demande de mise en concurrence systématique des contrats ;
- Saisir le conseil syndical, s’il existe, pour qu’il intervienne ;
- Porter l’affaire devant le tribunal judiciaire, en cas de préjudice manifeste.
Dans certaines situations, les copropriétaires peuvent aussi voter la révocation du syndic pour faute grave, sous réserve d’une majorité adaptée (article 25 de la loi de 1965).
Quelle procédure suivre pour agir efficacement ?
Voici les étapes recommandées :
- 📂 Collecter les preuves : copies de contrats, absence de devis, PV d’assemblée non conformes ;
- ✉️ Envoyer une mise en demeure au syndic, lui demandant la mise en concurrence dans les meilleurs délais ;
- 🗳️ Inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG (changement de prestataire, révocation du syndic) ;
- ⚖️ Saisir le juge si le syndic refuse de coopérer ou si un préjudice est avéré.
La concertation avec le conseil syndical est essentielle à chaque étape pour mobiliser les copropriétaires autour d’un objectif commun : assurer la transparence et la bonne gestion de leur bien collectif. 🏘️
Exemple de lettre de mise en demeure au syndic
Objet : Mise en demeure – Absence de mise en concurrence des prestataires
Madame, Monsieur,
En tant que copropriétaire du lot n°[X] de l’immeuble situé au [adresse], je souhaite attirer votre attention sur le fait que plusieurs contrats en cours (notamment celui de [nom du prestataire]) n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence conforme à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Conformément à vos obligations de transparence et de gestion rigoureuse, je vous mets en demeure, par la présente, de procéder à une mise en concurrence dans un délai de [15 jours] et d’en présenter les résultats lors de la prochaine assemblée générale.
À défaut, je me réserve le droit de saisir le conseil syndical, voire d’engager toute action nécessaire pour défendre les intérêts de la copropriété.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, adresse, signature]
Conclusion : une vigilance indispensable face à l’opacité
L’absence de mise en concurrence des prestataires ne doit pas être prise à la légère. Elle expose les copropriétaires à des dépenses injustifiées et remet en cause la confiance envers le syndic. Dans une époque où la transparence et la rigueur de gestion sont des valeurs fondamentales, chaque copropriétaire doit pouvoir jouer son rôle de veilleur, en collaboration avec le conseil syndical.
⚖️ Un syndic digne de ce nom ne devrait jamais craindre la concurrence. C’est au contraire un gage de professionnalisme, d’éthique et de respect de la loi.
