Syndic omet une assurance obligatoire : responsabilité
Le défaut de souscription d’une assurance obligatoire par le syndic de copropriété constitue l’une des fautes les plus graves que peut commettre un professionnel en charge de la gestion d’un immeuble collectif. Bien plus qu’un simple oubli administratif, cette négligence met en péril les finances et la sécurité de l’ensemble des copropriétaires. 🔍
Dans cet article, nous analysons en profondeur cette faute : ses implications concrètes, le cadre légal en France, les recours disponibles pour les copropriétaires lésés, ainsi qu’un exemple de lettre à envoyer pour exiger la régularisation ou signaler cette défaillance.
Qu’est-ce que le défaut de souscription d’une assurance obligatoire par le syndic ?
Dans le cadre de sa mission, le syndic de copropriété est tenu par la loi de souscrire certaines assurances pour le compte du syndicat des copropriétaires. Parmi elles, deux sont absolument incontournables :
- L’assurance multirisque immeuble, qui couvre les dommages pouvant affecter les parties communes (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle, etc.) ;
- L’assurance responsabilité civile, obligatoire pour couvrir les dommages causés à des tiers du fait de l’immeuble ou de la gestion du syndic.
Le défaut de souscription de ces assurances peut résulter d’un oubli, d’un désaccord non suivi d’effet en assemblée générale, d’un manquement volontaire ou d’une résiliation non renouvelée du contrat en vigueur. Le syndic se trouve alors hors la loi, mettant les copropriétaires en risque financier majeur en cas de sinistre. 🚨
Un exemple concret : l’incendie non couvert
Imaginons une copropriété de 12 lots, située à Lyon. Le syndic, nouvellement élu, oublie de renouveler l’assurance multirisque immeuble, résiliée deux mois plus tôt pour défaut de paiement. Trois mois plus tard, un incendie détruit les boîtes aux lettres et endommage la cage d’escalier. Le devis de remise en état s’élève à 18 000 €.
Aucun contrat d’assurance n’étant en vigueur, les copropriétaires doivent assumer collectivement et individuellement la charge des réparations. Pire encore, si un tiers avait été blessé, la responsabilité civile de l’immeuble n’aurait pas été engagée, exposant le syndicat (et donc chaque copropriétaire) à une action en indemnisation personnelle. 😱
Le cadre légal : que dit la loi française ?
La loi du 10 juillet 1965, fondatrice du régime de la copropriété, encadre strictement les obligations du syndic. Voici les textes clés :
- Article 18 de la loi de 1965 : impose au syndic de souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte du syndicat.
- Article 9-1 du décret du 17 mars 1967 : impose la souscription d’une assurance multirisque immeuble si votée par l’assemblée générale.
- Article 1240 du Code civil : engage la responsabilité délictuelle du syndic pour toute faute ayant causé un préjudice.
Ne pas respecter ces obligations peut donc engager à la fois la responsabilité civile contractuelle et délictuelle du syndic. ⚖️
Conséquences juridiques pour le syndic en faute
Le défaut de souscription expose le syndic à des sanctions civiles, notamment :
- Condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires ;
- Révocation de son mandat pour manquement grave ;
- Poursuites personnelles si faute détachable de ses fonctions ;
- En cas de syndic professionnel, signalement à la chambre de commerce ou à la DGCCRF.
En cas de litige porté en justice, le juge peut considérer ce défaut comme un manquement fondamental aux devoirs de gestion et accorder des dommages-intérêts aux copropriétaires. ⚠️
Quels recours pour les copropriétaires ?
Face à cette situation, les copropriétaires ne sont pas impuissants. Plusieurs recours sont envisageables :
- Rappel à l’ordre par courrier recommandé avec accusé de réception au syndic ;
- Demande d’inscription à l’ordre du jour de l’AG d’un vote de régularisation ou de révocation ;
- Action en responsabilité devant le tribunal judiciaire, seul ou via le conseil syndical ;
- Mise sous administration judiciaire de la copropriété en cas de mise en danger manifeste.
Il est recommandé de toujours documenter les échanges, et de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la copropriété si la situation ne se résout pas rapidement. 🧾
La procédure à suivre étape par étape
- Vérification de la situation : demander au syndic les attestations d’assurance en vigueur.
- Rappel amiable par le conseil syndical ou tout copropriétaire.
- Lettre de mise en demeure au syndic avec demande de régularisation sous 15 jours.
- Saisine du président du conseil syndical pour convocation d’une assemblée extraordinaire, si besoin.
- Vote en AG d’un changement de syndic ou d’une action judiciaire.
- Action en justice, accompagnée d’un dossier complet (lettres, PV, devis, sinistre, etc.).
Le non-renouvellement volontaire ou l’absence de souscription n’est jamais excusable. Il s’agit d’un défaut de diligence manifeste. 📚
Exemple de lettre de mise en demeure
[Votre prénom et nom]
[Copropriété – Adresse complète]
[Téléphone / Email]
À l’attention du syndic de copropriété
[Nom du syndic]
[Adresse du cabinet]
Objet : Mise en demeure de souscription d’une assurance obligatoire
Madame, Monsieur,
Je fais suite à la vérification des documents de gestion de notre copropriété [nom et adresse], dont vous avez la charge en qualité de syndic.
Il apparaît qu’à ce jour, aucune assurance multirisque immeuble et/ou responsabilité civile n’a été souscrite, ce qui constitue une infraction à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et engage votre responsabilité en cas de sinistre.
En conséquence, je vous mets en demeure, par la présente, de régulariser cette situation dans un délai de 15 jours, et de nous transmettre sans délai une copie de la police d’assurance en vigueur.
À défaut de réponse ou de régularisation, je me verrai contraint d’engager les démarches nécessaires auprès du conseil syndical et, le cas échéant, de saisir la juridiction compétente.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Conclusion : ne jamais sous-estimer cette faute
Le défaut de souscription d’une assurance obligatoire par le syndic n’est pas une erreur mineure : il expose la copropriété à des risques financiers, juridiques et humains majeurs. Pour les copropriétaires, la vigilance est de mise : demandez systématiquement une copie des attestations, surveillez les échéances, et n’hésitez pas à agir rapidement en cas de doute. ⚡
Une copropriété bien assurée, c’est une copropriété protégée. Et un syndic négligent doit être rappelé à l’ordre, voire remplacé, dans l’intérêt collectif. ✅
