Le monde de la gestion immobilière connaît une concentration croissante : les cabinets indépendants sont régulièrement absorbés par de grands groupes comme Foncia ou Emeria. Si votre syndic a été récemment racheté par Foncia et que les informations sont floues voire absentes, vous êtes en droit de vous poser des questions. Ce sujet, sensible mais fréquent, mérite une analyse détaillée, notamment si vous êtes présidente du conseil syndical et que vous suspectez un abus ou un défaut d’information.
Un syndic peut-il vendre sa structure sans en informer la copropriété ?
La réponse est oui, mais avec des nuances importantes. En droit, un syndic peut céder son cabinet à un autre professionnel — souvent un groupe tel que Foncia — sans avoir besoin de l’accord formel de la copropriété. Le mandat de syndic, voté en assemblée générale (AG), est attaché à la personne morale ou physique titulaire du contrat, et non à un individu en particulier.
Mais lorsque la vente implique un changement d’entité juridique ou une réorganisation interne substantielle (nouveaux interlocuteurs, nouveaux modes de gestion, etc.), les copropriétaires doivent en être informés. Ce n’est pas une option, mais une obligation morale, et parfois juridique, selon les circonstances.
Quelles sont vos prérogatives en tant que présidente du conseil syndical ?
Votre rôle est central dans la surveillance de la gestion du syndic. En tant que présidente du conseil syndical, vous pouvez — et devez — intervenir dans ce genre de situation. Voici vos leviers d’action principaux :
- Demander officiellement des explications sur la vente ou l’intégration du syndic dans un groupe comme Foncia ou Emeria.
- Faire inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG pour :
- Demander un audit du mandat actuel.
- Proposer une mise en concurrence avec d’autres syndics.
- Informer les copropriétaires par courrier ou note d’information si vous estimez que la transparence fait défaut.
💡 Conseil pratique : rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger des clarifications sur la situation du syndic.
Le silence du syndic : manquement ou abus de pouvoir ?
Le fait que le syndic ne vous ait pas répondu par écrit à vos demandes peut constituer un manquement à son devoir d’information, mais pas forcément un abus de pouvoir au sens juridique.
👮♂️ Un abus de pouvoir, au sens strict, suppose une action volontaire et illégale qui lèse délibérément les droits d’autrui. En l’absence d’acte frauduleux (faux, usage de faux, escroquerie…), le recours pénal n’est pas prioritaire.
Cependant, une carence manifeste (absence de réponse, gestion opaque, informations incomplètes) peut justifier :
- Une mise en demeure.
- Un changement de syndic lors de la prochaine AG.
Que dit la loi ? Cadre légal du changement de syndic
Le cadre juridique du syndic est défini par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Voici quelques points clés :
- Article 21 : Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il peut demander communication de tout document relatif à la gestion.
- Article 18 : Le syndic est responsable de l’exécution des décisions de l’AG et doit rendre compte de sa gestion.
- Article 25 : Le mandat de syndic peut être révoqué par vote à la majorité absolue en AG.
🧾 Si l’entité ayant obtenu le mandat change (ex. : transformation en société ou rachat total), une modification substantielle du contrat peut être invoquée, justifiant une remise en concurrence.
Quels recours concrets pour les copropriétaires ?
Voici les étapes possibles si vous souhaitez agir concrètement :
- Demande écrite d’information envoyée au syndic, avec copie au conseil syndical.
- Mise en demeure si aucune réponse n’est reçue sous 15 jours.
- Demande d’inscription d’une résolution à l’AG : révocation, appel d’offres, ou audit.
- Saisine de la chambre syndicale (UNIS, FNAIM, SNPI…) à laquelle le syndic est affilié.
- Saisine du tribunal judiciaire en cas de préjudice avéré (rare, mais possible).
Syndic racheté par Foncia : vigilance sur les conflits d’intérêts
Foncia est parfois à la fois syndic de copropriété et gestionnaire de biens locatifs dans le même immeuble. Cela peut créer des conflits d’intérêts, surtout si les décisions prises en AG concernent des prestations internes au groupe (travaux, assurances, etc.).
👉 En tant que présidente du conseil syndical, vous devez vous assurer que les appels d’offres sont réels et que les devis sont comparés de manière objective. N’hésitez pas à demander à consulter les contrats proposés pour éviter toute dérive.
Bonnes pratiques pour une gestion transparente après un rachat
- Exiger un rapport annuel clair du syndic, y compris sur les changements organisationnels.
- Instaurer un suivi régulier via des réunions entre le conseil syndical et le gestionnaire.
- Organiser une mise en concurrence tous les 3 ans, même si aucun dysfonctionnement n’est constaté.
FAQ – Syndic racheté par Foncia : vos questions fréquentes
1. Le syndic doit-il informer la copropriété en cas de rachat par Foncia ?
Oui, si ce rachat entraîne un changement d’interlocuteur, de siège social ou de méthode de gestion. Le silence peut être interprété comme une carence.
2. Peut-on révoquer un syndic pour manque de transparence ?
Oui, via un vote en AG à la majorité absolue (article 25). Une résolution doit être ajoutée à l’ordre du jour.
3. En tant que présidente du conseil syndical, ai-je un pouvoir juridique ?
Vous n’avez pas de pouvoir de gestion, mais vous avez un rôle consultatif et de contrôle essentiel, avec droit d’accès aux documents.
4. Que faire si le syndic ne répond jamais aux courriers ?
Envoyez une mise en demeure, puis saisissez la chambre professionnelle. Si besoin, consultez un avocat en droit immobilier.
En conclusion : reprenez la main sur votre copropriété
Un syndic racheté par Foncia n’est pas un cas isolé. Il ne signifie pas nécessairement une perte de contrôle, mais exige une vigilance accrue et une réappropriation du pouvoir par les copropriétaires. En tant que présidente du conseil syndical, vous êtes en position stratégique pour demander des comptes, agir en AG, et défendre les intérêts collectifs.
✅ Restez informée, exigez la transparence, et mobilisez les autres copropriétaires. Vous n’êtes pas seule face à un géant : la loi est de votre côté.
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