Majorité absolue en AG : article 25 expliqué
La loi du 10 juillet 1965 est la base incontournable qui régit la gestion des copropriétés en France. Elle définit clairement les droits et devoirs des copropriétaires, des conseils syndicaux et des syndics. Parmi ses nombreuses dispositions, les articles 24, 25 et 26 copropriété sont centraux puisqu’ils établissent les règles de majorité nécessaires pour valider les décisions en assemblée générale.
Comprendre ces majorités est vital pour éviter conflits et blocages dans la gestion collective. Cet article se focalise sur l’article 25 copropriété, qui précise la notion de majorité absolue. Nous vous expliquerons ce que cela signifie concrètement, dans quels cas elle s’applique, et surtout comment la calculer grâce à un exemple concret d’application de l’article 25.
Les types de majorité selon la loi de 1965 : articles 24, 25 et 26
La loi du 10 juillet 1965 encadre la prise de décision en copropriété à travers différentes règles de majorité :
- La majorité simple, prévue notamment par l’article 24, s’applique aux décisions courantes.
- La majorité absolue, définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.
- La majorité qualifiée, abordée à l’article 26, nécessite une proportion plus importante pour les décisions les plus lourdes.
Bien distinguer ces majorités permet d’anticiper les débats en assemblée générale et d’assurer la validité juridique des décisions prises.
Article 25 copropriété : contenu, rôle et champ d’application
L’article 25 copropriété impose que certaines décisions soient adoptées à la majorité absolue, c’est-à-dire plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris les absents et représentés. Cette règle vise à garantir un consensus solide pour des décisions importantes.
Cet article s’applique principalement aux modifications du règlement de copropriété, à l’approbation des budgets ou encore à des travaux impactant les parties communes. Le poids des voix est calculé en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Par exemple, un copropriétaire avec 20 % des tantièmes contribue donc à 20 % des voix totales.
Ainsi, l’article 25 équilibre la prise de décision collective tout en protégeant les intérêts des minorités, évitant qu’une majorité restreinte puisse imposer des choix cruciaux.
Exemple concret : comment calculer la majorité absolue en assemblée générale ?
Prenons une copropriété de 1000 tantièmes répartis entre 10 copropriétaires. Lors d’une assemblée générale, 8 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 850 tantièmes. Une décision importante doit être prise selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour que la décision soit adoptée, il faut recueillir plus de 500 tantièmes (soit la moitié des 1000 tantièmes). Même si la majorité des présents vote pour, si le total des voix favorables est inférieur à 500, la décision est rejetée.
Par exemple, si les votes favorables représentent 480 tantièmes, la majorité absolue n’est pas atteinte. La décision devra être reportée ou soumise à un autre type de vote selon les règles en vigueur.
Pour éviter ce type de blocage, copropriétaires et syndics doivent préparer rigoureusement les convocations et encourager la participation. L’utilisation d’un logiciel de gestion digitalisé simplifie aussi le calcul des majorités et la communication des résultats.
Tableau : décisions à majorité absolue (article 25) – exemple de calcul
Pour mieux comprendre l’application concrète de l’article 25, il est utile de connaître les décisions qui nécessitent cette majorité absolue et de visualiser leur mode de calcul. Le tableau ci-dessous liste les principaux cas prévus par la loi du 10 juillet 1965, avec pour chacun :
- le type de décision concernée ;
- sa référence légale ;
- et un exemple chiffré pour illustrer comment vérifier si la majorité absolue est atteinte.
Cet outil pratique permet aux syndics et copropriétaires de préparer efficacement les assemblées générales et d’anticiper les résultats des votes.
| Type de décision | Description | Référence légale | Exemple de calcul clair |
|---|---|---|---|
| Travaux sur les parties communes | Installation ou remplacement d’un ascenseur, isolation thermique par l’extérieur | Loi 1965 – Art. 25-b | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 520 → ✅ Adopté |
| Modification du règlement de copropriété | Modification des clauses, changement d’affectation d’un lot | Loi 1965 – Art. 25 | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 480 → ❌ Rejet |
| Approbation du budget prévisionnel | Adoption ou révision du budget annuel | Loi 1965 – Art. 25 | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 550 → ✅ Adopté |
| Transformation d’un local commun | Aménagement d’un local technique en salle commune | Loi 1965 – Art. 25-g | Total : 1200 tantièmes → majorité absolue = 601 → Vote favorable : 580 → ❌ Rejet |
| Installation d’équipements collectifs | Antenne TV, bornes recharge VE collectives | Loi 1965 – Art. 25-l | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 400 → ❌ Rejet |
| Nomination ou révocation du syndic | Changement de syndic en assemblée générale | Loi 1965 – Art. 25-c | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 650 → ✅ Adopté |
| Travaux privatifs impactant les communs | Percement mur porteur, accès depuis partie privative | Loi 1965 – Art. 25-d | Total : 1000 tantièmes → majorité absolue = 501 → Vote favorable : 600 → ✅ Adopté |
Articles 24 et 26 : comprendre les différences avec l’article 25
L’article 24 copropriété est souvent mobilisé pour les décisions de gestion courantes et s’appuie sur une majorité simple. Il porte notamment sur la répartition des charges ou l’approbation des comptes.
En revanche, l’article 25 exige une majorité absolue et concerne les décisions plus lourdes, comme les modifications du règlement ou certains travaux importants.
Enfin, l’article 26 introduit la majorité qualifiée, généralement une majorité des deux tiers ou des trois quarts des voix, utilisée pour les décisions exceptionnelles telles que la transformation des parties communes.
Savoir quand et comment appliquer chacun de ces articles est essentiel pour anticiper les discussions et éviter les contestations.
Actualités et jurisprudence récentes sur l’article 25
La législation elle-même évolue : par exemple, la loi n°2025-541 du 16 juin 2025 a assoupli certaines majorités. Elle abaisse désormais la majorité nécessaire pour modifier la répartition des charges lors de la transformation de bureaux en logements, la soumettant à la majorité simple (article 24) au lieu de l’article 25.
Jurisprudence récente
- Travaux privatifs et abus de majorité (art. 25b). La Cour de cassation confirme que refuser sans motif valable des travaux privatifs autorisés par le règlement est un abus de majorité. Dans un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3ᵉ civ., n°22-23.878), elle a rappelé que même l’accord antérieur d’un promoteur ne dispense pas des votes à la majorité de l’art. 25 lorsque les travaux portent sur des parties communes (ici, la démolition d’installations de chauffage/air conditionné sur la toiture). Plus récemment, un arrêt du 5 septembre 2024 (Cass. 3ᵉ civ., n°22-20.221) a condamné un copropriétaire à verser 119 875 € d’indemnité : son opposition abusive à des travaux conformes (surélévation de logement) l’avait privé de loyers, d’où la reconnaissance du lien de causalité pour abuser de la majorité. La Cour réaffirme qu’“l’opposition d’un copropriétaire à la réalisation de travaux privatifs qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, à son esthétique ni aux droits des copropriétaires est abusive”. Ces décisions illustrent concrètement la portée de l’art. 25b.
- Indivision et comptage des voix. Quand un lot est détenu en indivision, un mandataire commun doit être désigné pour voter. La jurisprudence est claire : une assemblée convoquée par un seul indivisaire est irrecevable sauf mandat explicite. En pratique, cela signifie que les indivisaires doivent « se joindre » pour agir ensemble ou donner pouvoir à un représentant unique. Autrement dit, un indivisaire isolé ne peut pas décider ni faire annuler seul une résolution au nom de tout l’indivision.
- Contestations et rôle du syndic. Plusieurs arrêts récents ont précisé les « conditions d’opposition » dans le sens où seuls les copropriétaires peuvent contester les décisions prises en AG, jamais le syndic seul. La contestation doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic. Jusqu’à ce qu’une décision soit annulée, elle demeure valide et exécutoire : le syndic doit en principe l’exécuter même en cas de recours en cours. Seuls les travaux votés aux articles 25 et 26 (exc. travaux d’entretien) peuvent voir leur exécution suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation. Autrement dit, en dehors des situations d’urgence, une résolution légale s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’est pas annulée.
- Autres exemples jurisprudentiels. D’autres décisions précisent ponctuellement la règle de l’article 25. Par exemple, la question de la décomposition des voix selon des lots spécifiques (tels que les volumes privatifs surélevés, des locaux commerciaux, etc.) a été débattue, mais la jurisprudence reste axée sur le principe qu’aucun texte ne prévoit de voix supplémentaire pour les lots spéciaux. En revanche, la loi renforce la protection de la destination des parties privatives (art. 26) : en matière de changement de destination d’un lot, seule l’unanimité (de tous les copropriétaires) peut s’appliquer. Dans tous les cas, la voix d’un copropriétaire (ou indivisaire) est fixée par ses tantièmes de copropriété, sans privilège pour des lots spécifiques.
Sources : Loi du 10 juillet 1965 (articles 25, 25b, 25e modifié par la loi 16 juin 2025) ; arrêt Cass. 3e civ. 30 mai 2024 (n°22-23.878) ; Cass. 3e civ. 5 sept. 2024 (n°22-20.221) ; Cass. 3e civ. 10 févr. 2015 (indivision) ; doctrine Dalloz service-public (majorité absolue) ; LexisNexis (outils numériques) ; Service-Public.fr (procès-verbal).
FAQ sur l’article 25 copropriété
Qu’est-ce que la majorité absolue en copropriété ?
C’est la majorité qui représente plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.
Quelle différence entre article 24 et article 25 ?
L’article 24 s’applique souvent à la majorité simple pour les décisions courantes, alors que l’article 25 impose une majorité absolue pour les décisions importantes.
Quand appliquer l’article 25 ?
Pour valider des décisions comme la modification du règlement de copropriété ou l’approbation de travaux.
Que faire si la majorité absolue n’est pas atteinte ?
La décision est rejetée ou doit être soumise à un autre vote conforme à la loi.
Quels risques en cas de mauvaise application de l’article 25 ?
La décision peut être contestée en justice et annulée.
