Mise en demeure d’un syndic : modèle et démarches
En copropriété, la mise en demeure syndic est un outil juridique essentiel pour protéger les droits des copropriétaires et garantir la salubrité des parties communes. Lorsqu’un problème survient — qu’il s’agisse de déchets oubliés dans un local technique ou d’une infestation d’insectes — le syndic doit agir rapidement. Ce cas pratique illustre les démarches à suivre, les obligations légales du syndic et fournit un modèle de lettre prêt à utiliser.
Contexte juridique et obligations du syndic
Dans une copropriété, les parties communes comprennent tous les éléments nécessaires à l’usage de l’immeuble par l’ensemble des copropriétaires : escaliers, paliers, toitures, caves et locaux techniques (compteurs d’eau, locaux poubelles…).
Selon la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 :
- Le syndic doit assurer la conservation de l’immeuble et veiller à sa salubrité (article 18).
- L’entretien des parties communes est financé par les charges de copropriété.
- Toute situation présentant un risque sanitaire doit être traitée rapidement pour protéger les occupants.
Cas pratique : Un sac poubelle oublié dans un local technique provoque une infestation d’insectes. L’intervention du syndic est retardée, ce qui constitue un manquement à ses obligations légales. Dans ce contexte, les copropriétaires peuvent agir en mettant en demeure le syndic.
Mise en demeure syndic : obligations et recours
Obligations immédiates du syndic
En cas de problème affectant les parties communes, le syndic doit :
- Identifier et éliminer la source de l’infestation ou du désordre.
- Faire appel à un professionnel spécialisé pour le traitement complet.
- Informer le conseil syndical et les copropriétaires si des frais exceptionnels sont engagés.
Recours possibles en cas d’inaction
Si le syndic ne réagit pas :
- Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé, détaillant les faits, les risques sanitaires et le délai d’intervention attendu.
- Saisir le conseil syndical pour qu’il incite le syndic à agir.
- Faire constater le problème par un huissier ou un expert indépendant afin de sécuriser toute démarche ultérieure.
- Faire intervenir un professionnel en urgence, puis demander le remboursement via les charges, en documentant toutes les étapes.
⚠️ Important : intervenir régulièrement ou jeter soi-même des déchets des parties communes sans accord écrit peut compliquer la récupération des frais.
Cas pratique : remboursement sur les charges
Pour que des dépenses soient remboursées :
- Elles doivent concerner une partie commune.
- L’urgence doit justifier l’intervention immédiate.
- Des factures ou devis professionnels doivent être disponibles pour justifier les coûts.
Exemple : si un copropriétaire fait venir une société de désinsectisation suite à un retard du syndic, il peut envoyer la facture avec une lettre demandant remboursement.
Démarches pratiques à suivre
1. Documentation
- Photographier la source et les conséquences de l’infestation.
- Noter toutes les dates et communications avec le syndic.
2. Communication écrite
- Courriel ou lettre recommandée : détaillez le problème, les risques sanitaires et demandez une intervention professionnelle immédiate.
- Copier le conseil syndical pour un suivi officiel.
3. Intervention professionnelle
- En cas d’inaction, faire intervenir une société spécialisée et conserver les factures.
- Envoyer la facture au syndic pour remboursement, en rappelant l’urgence sanitaire.
4. Prévention
- Vérifier que les locaux techniques sont bien fermés et ventilés.
- Informer les copropriétaires des risques pour éviter toute récidive.
Modèle de mise en demeure syndic
Voici un modèle applicable à tout cas similaire :
[Vos prénom et nom]
[Adresse complète]
[Code postal, Ville]
[Téléphone / Email]
À l’attention de [Nom du syndic]
[Adresse du syndic]
[Code postal, Ville]
Objet : Mise en demeure d’intervention urgente pour infestation d’insectes dans les parties communes
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
En tant que copropriétaire de l’immeuble [adresse], je constate une infestation d’insectes dans les parties communes (palier et local technique). Cette situation constitue un manquement à vos obligations légales, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Je vous mets en demeure de :
- Éliminer immédiatement la source de l’infestation.
- Faire intervenir un professionnel pour traiter les parties communes concernées.
- Informer les copropriétaires des mesures prises et du calendrier d’intervention.
À défaut d’intervention dans un délai de [7 jours] à compter de la réception, je me verrai dans l’obligation de :
- Faire intervenir un professionnel pour traiter l’infestation.
- Demander le remboursement des frais engagés sur les charges de copropriété.
Je vous remercie de votre diligence et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
FAQ :
1. Qu’est-ce qu’une mise en demeure syndic ?
C’est un courrier officiel visant à exiger du syndic qu’il remplisse ses obligations, notamment l’entretien et la salubrité des parties communes.
2. Quand un copropriétaire peut-il agir lui-même ?
En cas d’urgence sanitaire, avec constat et documentation, il peut faire intervenir un professionnel et demander remboursement.
3. Que faire si le syndic ne répond pas ?
Saisir le conseil syndical, faire constater le problème par un huissier et envoyer une mise en demeure.
4. Les frais engagés sont-ils remboursables ?
Oui, si la dépense concerne une partie commune, est urgente et est justifiée par une facture professionnelle.
5. Quelles conséquences sans mise en demeure ?
Sans preuve de démarche formelle, il est difficile de réclamer le remboursement et de démontrer le manquement du syndic.
Ce cas pratique illustre l’importance de la mise en demeure syndic pour protéger la salubrité des parties communes et garantir les droits des copropriétaires. Documenter chaque étape, communiquer clairement et agir de manière professionnelle permet de sécuriser les démarches, limiter les risques sanitaires et obtenir un remboursement des frais engagés.
