Travaux non votés en AG : droits et recours
Lorsqu’une assemblée générale (AG) valide un projet de travaux dans une copropriété, il est essentiel que le syndic respecte strictement ce qui a été voté. Cependant, il arrive parfois que le syndic engage des travaux supplémentaires non votés en AG, sur la base d’un vote supposé du conseil syndical, laissant certains copropriétaires dans l’incompréhension et la frustration 😕. Cet article vous explique la légalité de ces situations, les recours possibles, et vous fournit un modèle de courrier pour contester ces pratiques.
Quelle est la base légale pour les travaux en copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété, précise clairement que tout projet de travaux d’entretien ou d’amélioration doit être voté en AG selon les majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965 :
- Article 24 : Tout projet de travaux d’entretien ou d’amélioration doit être soumis au vote de l’assemblée générale. La décision doit respecter la majorité spécifique prévue par la loi selon la nature des travaux (majorité simple, double, ou qualifiée).
- Article 18 : Le conseil syndical n’a qu’un rôle consultatif et de contrôle. Il ne peut prendre seul des décisions engageant financièrement la copropriété.
Le règlement de copropriété peut renforcer cette règle en précisant la procédure pour les travaux par bâtiment et la manière dont les charges sont réparties. Il est courant que tout dépassement de devis ou extension de travaux à d’autres bâtiments nécessite un nouveau vote en AG.
La jurisprudence confirme ces principes : selon la Cour de cassation, 3e civ., 12 décembre 2001, n° 99-21.578, le syndic ne peut imposer des travaux non votés en AG sauf urgence. De même, la Cour de cassation, 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-13.873 a rappelé que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir pour engager seul la copropriété, même à l’unanimité de ses membres.
En pratique, cela signifie que même un vote unanime du conseil syndical ne peut légalement remplacer la décision de l’AG pour des travaux non urgents.
💡Tout travail supplémentaire non voté en AG et non urgent est illégal, et le syndic engage sa responsabilité s’il le réalise.
Comment contester les travaux supplémentaires non votés en AG ?
Si vous constatez que des travaux ont été réalisés ou sont imposés sans vote en AG, plusieurs actions sont possibles :
- Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic.
- Suspension immédiate des travaux non votés.
- Refus de paiement jusqu’à régularisation.
- Préparer l’AG suivante pour faire voter officiellement le projet si nécessaire.
- Recours judiciaire : saisir le tribunal judiciaire pour annuler les travaux et leur facturation.
Exemple de courrier de contestation
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Code postal, Ville]
[Email]
[Numéro de lot]
Syndic [Nom du syndic]
[Adresse du syndic]
[Code postal, Ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception
[Date]
Madame, Monsieur,
Lors de l’Assemblée Générale du [date], il a été voté la réalisation de travaux de serrurerie pour un montant de x xxx € concernant uniquement les bâtiments [liste des 3 bâtiments]. Aucune somme supplémentaire n’a été approuvée pour les autres bâtiments.
Or, nous constatons que des travaux supplémentaires ont été engagés par le syndic, sur la base d’un supposé vote unanime du conseil syndical, pour des travaux non urgents.
Nous vous rappelons que :
- Selon **l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965**, les travaux doivent être votés en AG.
- Le conseil syndical **ne dispose d’aucun pouvoir pour engager seul des dépenses supplémentaires**, conformément à la **jurisprudence de la Cour de cassation, 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-13.873**.
Nous vous demandons :
1. De **suspendre immédiatement** tout travail supplémentaire non voté.
2. De **retirer toute facture relative à ces travaux** non votés en AG.
À défaut de régularisation, nous nous réservons le droit de saisir le tribunal judiciaire compétent.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Conseils pratiques pour les copropriétaires
Face à une situation où des travaux supplémentaires non votés sont imposés, la vigilance est de mise. Pour protéger vos droits et éviter des abus :
- Ne payez jamais pour des travaux non votés ou non urgents.
- Conservez toutes les preuves : PV d’AG, devis voté, échanges avec le syndic et le conseil syndical.
- Préparez l’AG suivante pour régulariser ou voter de nouveaux travaux si nécessaire.
- Si le syndic persiste, saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler les travaux supplémentaires et leur facturation.
FAQ : travaux supplémentaires non votés en AG
Q1 : Le conseil syndical peut-il voter à l’unanimité des travaux supplémentaires ?
Non, le conseil syndical n’a qu’un rôle consultatif et de contrôle. Seule l’AG peut voter des travaux non urgents.
Q2 : Quels recours si le syndic refuse de suspendre les travaux ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour contester la facturation et demander l’annulation des travaux supplémentaires.
Q3 : Quels documents conserver pour prouver la contestation ?
PV d’AG, devis initial voté, courriers échangés avec le syndic et mails du conseil syndical.
Q4 : Existe-t-il des travaux qui peuvent être imposés sans AG ?
Oui, uniquement ceux considérés comme urgents, mettant en danger la sécurité ou l’intégrité de l’immeuble.
Q5 : Puis-je participer à l’AG pour demander l’annulation d’un supplément de travaux ?
Absolument, et il est conseillé de préparer un dossier complet pour appuyer votre demande devant l’assemblée.
Les travaux supplémentaires non votés en AG sont une source fréquente de litiges dans les copropriétés. La loi est claire : sauf urgence, le syndic ne peut engager de dépenses supplémentaires sans décision de l’assemblée générale. La vigilance des copropriétaires et l’usage d’un courrier officiel permettent de protéger vos droits et d’éviter des factures injustifiées.
