AG non convoquée régulièrement : obligations et recours
Dans la gestion d’une copropriété, la convocation régulière de l’assemblée générale est un pilier essentiel de la gouvernance collective. C’est à cette occasion que les copropriétaires prennent ensemble des décisions structurantes : travaux, budget, élection du syndic, approbation des comptes. Pourtant, il n’est pas rare que certains syndics omettent de convoquer l’AG dans les délais légaux, de manière récurrente ou avec un ordre du jour flou, voire incomplet. Ce manquement, qui semble anodin pour certains, peut entraîner des conséquences juridiques graves et remettre en cause la légitimité de toute la gestion de l’immeuble. ⚠️
Qu’est-ce que l’absence de convocation régulière de l’assemblée générale ?
La convocation régulière de l’assemblée générale signifie que le syndic doit convoquer les copropriétaires au moins une fois par an, conformément à l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette convocation doit être adressée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée et doit comporter un ordre du jour clair et exhaustif. Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, l’on parle de convocation irrégulière — ou pire, d’absence totale de convocation.
Ce dysfonctionnement peut être volontaire (ex. : syndic dépassé, négligent ou récalcitrant à convoquer une AG dans un contexte de conflit) ou involontaire (ex. : oubli, problème d’adresse, mauvaise tenue du fichier des copropriétaires).
Exemple concret : quand l’oubli du syndic coûte cher à la copropriété
Imaginons une copropriété parisienne de 25 lots. Le syndic en place, débordé, n’a pas convoqué d’AG depuis plus de 18 mois. Aucun budget n’a été voté pour l’exercice en cours, les comptes de l’année précédente n’ont pas été approuvés, et certains copropriétaires réclament des travaux urgents dans les parties communes (étanchéité de la toiture). Sans AG, aucune décision ne peut être prise légalement, ce qui bloque totalement la vie de l’immeuble.
Résultat : les travaux sont retardés, les infiltrations s’aggravent 💧, les copropriétaires s’exaspèrent et certains cessent même de payer leurs charges, ce qui aggrave encore plus la situation financière de l’immeuble. Le syndic est alors mis en cause pour faute de gestion.
Le cadre légal : que dit la loi sur la convocation de l’assemblée générale ?
La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est encadrée par plusieurs textes du Code de la copropriété, notamment :
- Article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : obligation de convocation annuelle par le syndic.
- Article 9 du même décret : délai de convocation minimum (21 jours avant la date de l’AG).
- Article 10 : contenu obligatoire de la convocation (ordre du jour, documents annexes, projets de résolution, etc.).
- Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : responsabilité du syndic en cas de non-exécution de ses missions, dont la convocation des AG.
En cas de non-respect, l’AG peut être déclarée nulle et la responsabilité civile, voire pénale, du syndic peut être engagée.
Quelles sont les conséquences pour le syndic en faute ?
Le syndic qui ne convoque pas régulièrement l’AG peut faire face à plusieurs sanctions ou conséquences :
- Responsabilité civile : tout copropriétaire lésé peut engager la responsabilité du syndic devant le tribunal judiciaire.
- Perte de mandat : l’AG suivante peut voter la révocation du syndic.
- Nullité des décisions prises lors d’une AG irrégulièrement convoquée, si un copropriétaire conteste la validité de la convocation.
- Mise sous administration judiciaire de la copropriété, dans les cas extrêmes d’abandon de gestion.
🙈 Dans certains cas, cela peut mener à des blocages lourds : impossibilité de voter un budget, de réaliser des travaux, ou de désigner un nouveau syndic.
Quels sont les recours pour les copropriétaires ?
Face à une absence de convocation régulière de l’assemblée générale, les copropriétaires ne sont pas impuissants. Plusieurs recours sont envisageables :
- Rappel amiable au syndic, par courrier recommandé.
- Saisine du conseil syndical, s’il existe, qui peut exiger la convocation d’une AG.
- Réquisition de l’AG par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix, selon l’article 8 du décret de 1967.
- Action en justice pour mise en demeure du syndic ou demande de désignation judiciaire d’un administrateur provisoire.
📩 Dans tous les cas, il est recommandé de conserver des preuves écrites (courriels, lettres recommandées) pour démontrer la carence du syndic.
Quelle procédure suivre pas à pas ?
- Vérifiez la dernière date d’assemblée générale tenue et le respect des délais légaux.
- Adressez un courrier recommandé au syndic, lui demandant la convocation d’une AG dans les meilleurs délais.
- Si aucune réponse n’est donnée sous un mois, mobilisez le conseil syndical pour une relance officielle.
- En l’absence de réponse, réunissez des copropriétaires représentant 25 % des voix et convoquez une AG vous-mêmes (réquisition).
- En cas de blocage ou urgence, saisissez le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
- Le juge peut alors ordonner la convocation d’une AG ou désigner un administrateur provisoire.
📅 Cette procédure peut prendre plusieurs semaines, mais elle est indispensable pour rétablir la gestion de l’immeuble.
Modèle de lettre de mise en demeure au syndic
Objet : Mise en demeure de convoquer une assemblée générale annuelle
Madame, Monsieur,
Copropriétaire du lot n°[X] de l’immeuble situé [adresse], je constate qu’aucune assemblée générale de copropriété n’a été convoquée depuis le [date].
Conformément à l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, vous êtes tenu(e) de convoquer une assemblée générale au moins une fois par an.En conséquence, je vous mets en demeure, par la présente, de procéder à la convocation d’une assemblée générale dans un délai d’un mois à compter de la réception de ce courrier, faute de quoi je me verrai contraint(e) de saisir les copropriétaires pour réquisition d’une AG ou d’entamer une procédure judiciaire.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, adresse, signature]
Conclusion : Ne jamais sous-estimer la convocation régulière de l’AG
L’absence de convocation régulière de l’assemblée générale est une faute grave, car elle prive la copropriété de son pouvoir de décision. Cette négligence expose le syndic à des sanctions et met en péril la bonne gestion de l’immeuble. Les copropriétaires doivent rester vigilants, s’organiser collectivement, et user des outils juridiques à leur disposition pour garantir le respect de leurs droits. 💪
